Банки Сегодня Лайв
Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Валютная ипотека – это целевой займ на покупку жилья. Под залог приобретаемого объекта. В отличие от привычной классической (рублевой) ипотеки, валютный кредит выдается не в национальной валюте.
Заемщик сам выбирает валюту для получения займа: это может быть доллар, евро, швейцарский франк или даже японская йена !
Валютная ипотека сама по себе не очень пользуется спросом среди россиян. Многие граждане, оформившие валютный кредит на жилье признаются, что это было прекрасной альтернативой, так как заявки по рублевой ипотеке банки не одобряли. Да и процентные ставки по валютной ипотеке существенно ниже. И вот, в период 2006-2008 годов валютная ипотека начала набирать свою популярность не только в крупных городах, но даже и в регионах.
Банки же, безусловно, тоже получали очевидную выгоду от сделок по валютной ипотеке. Дело в том, что, как правило, на выдачу таких кредитов шли заемные средства банка. Например, банк брал внешний кредит в евро под 3%, а выдавал заемщикам под 8-10%. Выгода существенна.
Но в начале 2009 года доллар и евро резко выросли в цене.
В феврале 2009 года доллар достиг максимального для себя значения по тем временам — в 36,17 рублей !
Подавляющее большинство валютных заемщиков перестали иметь возможность выполнять свои долговые обязательства. По данным АИЖК, в 2009-2010 годах валютная ипотека резко потеряла актуальность. Население просто перестало рассматривать данный вид кредита как альтернативу к рублевым займам.
Так, по итогам 2010 года в совокупности было выдано всего лишь 1500 валютных ипотечных кредита. А в последующие годы эта цифра снижалась стремительными темпами. По данным Центробанка Российской Федерации, по итогам 2017 года было зарегистрировано лишь 10 сделок по валютной ипотеке. Валютой всей сделок являлся доллар. В то время как численность выданных рублевых кредитов на жилье в 2017 году достигла 50 тысяч.
В данный момент самой главной проблемой, с которой столкнулись заемщики валютной ипотеки, это то, что ежемесячный платеж по кредиту составляет более половины, а у некоторых заемщиков даже более 100% дохода семьи. Другим же весьма неприятным фактом является то, что, по расчетам, совокупные ипотечные выплаты в разы превысят стоимость ипотечного жилья в рублевом эквиваленте. То есть, даже если продать ипотечное жилье, то денег от данной сделки не хватит, чтобы полностью покрыть долг перед банком.
- Новый кредит выдается исключительно в рублевой валюте. Это будет выгодно особенно тем заемщикам, у которых остались небольшие суммы задолженности.
- Сумма кредита не должна превышать текущей рыночной стоимости жилья;
- Ежемесячный платеж заемщика по новому кредиту не должен будет превышать 45% от совокупного дохода семьи;
- Оформление кредитных каникул должно сопровождаться и дополнительными мерами поддержки заемщика (например, одновременно, с единовременной компенсацией государственной поддержки);
- Любые вопросы валютных заемщиков должны быть решены с помощью бесплатных юридических и финансовых консультаций.
Однако финансовые эксперты призывают несколько раз оценить ситуацию перед решением рефинансирования кредита.
Переводить валютный кредит в рублевый есть смысл тогда, когда стоимость валюты находится на самом низком уровне !
Но как раз в такие моменты все забывают о своих прошлых проблемах и на такой шаг уже не идут. Не думая, что снижение валютного курса – снова может оказаться лишь временным явлением. Ведь даже самые опытные финансовые аналитики не могут дать точного прогноза, как будет вести себя валюта даже в самом ближайшем будущем.
Глава Министерства Финансов Российской Федерации считает, что ситуацию каждого проблемного валютного заемщика нужно рассматривать исключительно индивидуально.
По словам Главы крупнейшего коммерческого банка страны, Сбербанк планирует реструктуризировать все валютные кредиты, парируя это тем, что их насчитывается не так много – всего 2 тысячи. В банке разработана специальная система по работе с клиентами именно валютной ипотеки. Греф намерен в скором времени решить все проблемы, связанные с проблемными заемщиками валютной ипотеки в своем банке и окончательно закрыть данную тему.
В том, что тысячам клиентов пришлось терпеть финансовые трудности, однозначно не стоит винить банковские учреждения!
Кстати, наибольшие по объему портфели валютой ипотеки имеют следующие банки:
Тогусян, присутствующий на очередном митинге по проблемам ипотечных заемщиков призвал граждан самостоятельно решать вопрос: а именно, обращаться в свой банк-кредитор или подавать иск в суд с просьбой о помощи (разработкой индивидуального предложения). Государство, в свою очередь, так же не остается в стороне и помогает своим налогоплательщикам.
Регулятор банковской системы страны решил не обходиться введением стандартных мер поддержки валютных ипотечников, а пошел по пути глобальной перестройки. То есть, во избежание повторение такой же ситуации в будущем, Центробанк косвенно подавляет интерес к валютной ипотеке как самих банков, так, в первую очередь, и клиентов.
Никто не застрахован от роста или падения валюты, поэтому валютная ипотека – это всегда риск. Хотя в благополучные времена многих так и тянет испытать судьбу, надеясь на определенную выгоду.
4 марта 2015 года был подписан документ, согласно которому были скорректированы требования к обязательным нормативам коммерческих банков. Изменения были внесены с целью пресечения чрезмерных рисков в сегменте валютного ипотечного кредитования. Безусловно, это и повлекло за собой резкое снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте.
Таким образом, Центральный Банк РФ вдвое увеличил коэффициент риска: с 150% до 300%.
Чем выше коэффициент риска, тем ниже достаточность капитала !
Степень достаточности капитала = Собственные средства банка / активы, взвешенные с учетом риска.
Заемщики, осознавшие безвыходность ситуации, просили пересчитать сумму их ежемесячного платежа по курсу 39,38 рублей за 1 доллар и 49,98 рублей за 1 евро. Центробанк здраво оценил данное предложение и порекомендовал банкам серьезно рассмотреть его. Однако же все банки единогласно отклонили данное предложение. После этого, в январе 2015 года в банковском секторе установилась единая система возможной помощи валютным заемщикам, которая делится на 2 варианта:
- Передача таких кредитов на баланс АИЖК;
- Государственное субсидирование.
Около 3 лет назад для решения проблем валютных заемщиков была создана антикризисная комиссия во главе с первым вице-премьером Игорем Ивановичем Шуваловым. Антикризисная комиссия обсуждала насущные проблемы, связанные с валютной ипотекой. По итогам обсуждений, была дана общая рекомендация коммерческим банкам страны, имеющим крупные валютные портфели, о введении системы ежемесячной отчетности о состоянии данных портфелей.
На поддержку заемщиков, имеющих реальные финансовые трудности по выплате кредита, государством было выделено 4,5 рублей миллиарда целевых средств. Однако эти средства направились на помощь заемщикам не только валютной, но и рублевой ипотеки.
В настоящее время банки представляют правительству информативный отчет о количестве реструктурированных кредитов. Это существенно помогает властям оперативно реагировать на изменения в ситуации с рынком валютной ипотеки.
20 апреля 2015 года вступило в силу Постановление о реструктуризации ипотеки № 373, одобренное и подписанное Д.А. Медведевым. Главным субъектом, под контролем которого должен был быть реализован данный проект, являлось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Изначально проект носил срочный характер, однако с течением времени, оценивая актуальную ситуацию в стране, проект продлевался. Так, в июле 2017 года государством было выделено дополнительно еще 2 млрд. рублей на поддержку проблемных заемщиков.
Спустя месяц вышло Постановление № 961, которое полностью регламентировало новые условия участия в программе помощи заемщикам.
Случившееся дало урок многим россиянам. Валютная ипотека практически полностью потеряла свою актуальность. К тому же, в сложившейся экономической ситуации в стране и в мире в целом, брать ее стало не так уж выгодно, как раньше. Позволить такой риск могут лишь состоятельные граждане либо те, кто стабильно получает доход в валюте.
Так неужели валютную ипотеку совсем перестанут рассматривать как альтернативный вид кредита? Скорее всего, да. По данным Центробанка, доля вновь выданных валютных ипотечных кредитов мизерна, и в ближайшее время расти будет вряд ли. Так, согласно данным Центрального Банка РФ,
На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Новые правила начнут работать с 1 апреля. Если сейчас коэффициент риска при выдаче таких кредитов составляет 150 процентов, то в апреле он поднимется до 300 процентов. Данный показатель учитывается в нормативе достаточности капитала для банков. Чем выше коэффициент, тем ниже показатель достаточности.
На данный момент банки все еще выдают валютную ипотеку, но в гораздо меньших объемах. За январь-февраль они выдали 14 подобных кредитов на сумму 458 миллионов рублей, что в 10 раз меньше показателя за аналогичный период прошлого года.
В дальнейшем ЦБ готов распространить повышенные коэффициенты в 300 процентов на все валютные займы, чтобы минимизировать риски банков и заемщиков.
Проблемы у валютных ипотечников в России начались в конце 2014 года в условиях резкого ослабления курса рубля. В апреле 2015 года правительство приняло программу помощи для всех должников с жилищными кредитами, которые оказались в трудной ситуации. Государство обязалось возместить банкам по 200 тысяч рублей за каждого клиента.
Кредитные организации, в свою очередь, снижали для заемщиков размер ежемесячных выплат. На льготу могли рассчитывать должники двух категорий: те, чей доход упал на 30 процентов, и те, чей ежемесячный взнос по кредиту вырос также на 30 процентов.
Из-за резкого снижения курса рубля над валютными заемщиками по ипотеке нависла угроза потерять свои квартиры. При этом им придется забыть о первоначальных взносах, куда многими вложен материнский капитал. К тому же в сложившейся ситуации, даже лишившись многолетних платежей, заемщик может остаться перед банком должником.
В конце января Центробанк рекомендовал банкам реструктуризировать валютную ипотеку, что делать в 2015 году кредитные организации пока не спешат. При этом регулярные платежи, штрафы, пеня должны быть привязаны к официальному курсу рубля на 1 октября 2014 года. Тогда доллар стоил около 39 рублей, а евро – 50 рублей. Кроме этого, ЦБ предложил пересчитать валютную ипотеку по ставкам, сопоставимым с рублевыми кредитами на жилье.
Коммерческие банки считают что их вины в сложившейся ситуации нет. Ведь человек самостоятельно принимает решение о взятии ипотеки в валюте. Новые кредиты на жилье в долларах и евро банки стараются сейчас не выдавать, а от старых обязательств освобождать своих заемщиков не собираются.
Но тем, кто уже взял валютную ипотеку – что делать? 2014 годом она оформлена или ранее, значения не имеет. Существует три основных способа решить проблему.
Ипотечный кредит, оформленный в валюте, может иметь два варианта досрочного погашения.
- Уменьшение срока кредитования, сумма ежемесячного платежа остается прежней.
- Снижение размера ежемесячного платежа, т.е. досрочный взнос не уменьшает срок кредита (он остается, как и прежде, например, рассчитанный на 10 лет). В этом случае банк снижает величину будущих ежемесячных платежей, учитывая размер досрочно внесенной суммы.
Многие банки позволяют заемщику самостоятельно выбрать удобный вариант погашения. Применение первого метода дает возможность снизить общую сумму процентов по кредиту, но при этом вырастет месячная долговая нагрузка на заемщика. Применив второй способ, можно наоборот, уменьшить размер месячных платежей, однако общая сумма переплачиваемых процентов по кредиту заметно не уменьшится.
Способ сокращения периода кредитования снижает до минимума переплаты по ипотеке, поэтому выгоден для уменьшения общей суммы долга. Для снижения долговой нагрузки на должника оптимальным способом является уменьшение величины ежемесячного платежа.
Хорошо, если человек имеет возможность вносить досрочные платежи регулярно, и при этом договором они не ограничены. Тогда оба способа в экономическом плане считаются одинаково выгодными. Выбрав второй вариант (уменьшение платежа) сэкономленными ежемесячно деньгами можно осуществлять досрочное погашение валютной ипотеки. В этом случае экономия, полученная на выплате процентов кредитору, выходит по обоим способам одинаковой.
Однако следует учитывать, что вторая схема более гибкая, поскольку при появлении форс-мажора (к примеру, уменьшение зарплаты заемщика) сниженный месячный платеж по ипотеке, естественно, выгоднее.
Иногда в договоре присутствуют ограничения по долгосрочному погашению ипотеки. Например, размер ограничен суммой в 600 долларов. Тогда схема, предусматривающая уменьшение периода кредитования, является более эффективной.
Применив разовое досрочное погашение, как один из вариантов снижения периода кредитования, можно существенно сэкономить на уплате процентов. В результате это может быть в несколько раз выгоднее, чем способ уменьшения размера платежей. Здесь имеется два основных способа:
- людям, у которых ипотечное жилье – не единственное, можно продать квартиру или машину при наличии такой возможности. На вырученные средства постараться погасить ипотеку разово;
- взять кредит в рублях, погасить ипотеку досрочно по текущему курсу, после чего выплачивать рублевый кредит на обычных условиях (учитывая нестабильную ситуацию с валютным курсом, такое решение может стать достаточно выгодным).
В любом случае, подходить к проблеме следует индивидуально, в полной мере оценивая свои возможности, существующие риски и расставив правильно приоритеты. Чтобы сравнить варианты при частичном досрочном погашении валютной ипотеки, можно воспользоваться ипотечным калькулятором.
Центробанк рекомендует заемщикам решить проблему валютного кредитования жилья путем рефинансирования ипотечного кредита, сменив валюту на рубли. Конкретные условия могут быть разные, в зависимости от банка, предоставляющего программу рефинансирования.
Понять, выгодно ли предложение регулятора для заемщика, лучше всего на примере:
- например, вы брали ипотечный кредит в размере 100 000 долларов на 15 лет под 8% годовых (курс доллара тогда составлял 36 руб.);
- ежемесячный взнос равнялся примерно 960 долл. (34 560 руб.);
- учитывая средний курс за март 2015 года (60 руб. за 1 долл.), ежемесячный взнос в рублях составит 57 600 руб.;
- ставки по ипотеке в рублях сейчас значительно выросли, и составляют, в среднем, 20%. Получается, что рефинансирование валютной ипотеки в рублевую приведет к существенному увеличению месячного платежа (не менее чем в 2 раза), т.е. до 115 000 руб.
- если ипотека будет рефинансироваться по рекомендованному Центробанком курсу (39 руб. за 1 долл. и процентной ставке в 21%), то месячный платеж будет составлять 72 000 руб. Т.е. размер всё равно будет больше, но только на 14 400 руб.
Разница между платежом в валюте (по старой ставке и текущему курсу) и платежом после рефинансирования в рубли (по новой ставке и льготному, 39 руб. за долл., курсу) уменьшится почти до нуля, если у вас был краткосрочный валютный кредит с высокой процентной ставкой.
К примеру, если валютная ипотека бралась под 11% на 15 лет, то рефинансирование по льготным условиям Центробанка при ставке 21% может уменьшить сумму нынешнего ежемесячного платежа. Из приведенной ниже таблицы видно, что равноценность будет достигнута при ставке 21,8% по рублевому кредиту.
Чтобы узнать, уменьшится ваш платеж, или, наоборот, вырастет после рефинансирования валютной ипотеки в рубли, воспользуйтесь такими данными:
На пересечении ставки по валютному кредиту и его срока вы получите минимальную рублевую ставку, которая вас устроит при условии рефинансирования по рекомендациям Центробанка. Любая ставка меньше этой величины, предложенная банком, будет выгодна при льготных условиях рефинансирования (39 руб. за 1 долл. и 21% годовых). Останется только найти банк, который прислушался к рекомендациям Центробанка России.
Конечно же, можно не предпринимать никаких действий и продолжать оплату текущего займа, надеясь на изменение ситуации в ближайшем будущем. Однако следует понимать, что величина долга из-за роста доллара будет увеличиваться, при этом фактический доход заемщика – падать по вине инфляции.
- наличие долга в сумме не меньше 500 000 руб.;
- просрочка выплат по кредиту на три месяца.
Подобные дела будут рассматриваться судами общей юрисдикции, расположенными по месту проживания должника. Если суд признает заемщика по ипотечному кредиту банкротом, все действующие процедуры по взысканию его имущества приостанавливаются. Главное преимущество в этом для заемщика то, что все неустойки (пеня, штрафы), кроме основного платежа, перестают начисляться.
После этого разрабатывается план реструктуризации долга сроком на три года, учитывающий стоимость залогового имущества и доходы заемщика. Составляться план может совместно кредитором и должником. Здесь тоже присутствует определенная выгода для заемщиков. Те условия реструктуризации, что сегодня предлагаются банками, не всегда подходят должникам. А согласно закону о банкротстве физ.лиц, суд имеет право одобрить план должника без согласования с кредитором.
Вступление в силу нового закона даст шанс должникам погасить долги в полной мере. Сейчас долги, признанные судом, даже при невозможности взыскания остаются за должником навсегда, а иногда и переходят по наследству.
Для заемщиков, которые на государственном уровне ожидают помощи, валютная ипотека может быть субсидирована. Однако участниками программы гос.поддержки смогут стать не все. Она будет предоставляться тем, кто действительно в ней нуждается (по предварительной оценке, это не более 2 тыс. чел.). Для этого в отборе будет принимать участие финансовый омбудсмен. На реализацию этой программы Национальный банк решил выделить 4,5 млрд. руб.
Кроме этого, на законодательном уровне для решения проблемы валютной ипотеки предлагается множество способов, основными из которых являются следующие:
Введение в действие предложенных законопроектов позволит избежать массовых дефолтов среди добросовестных заемщиков, а также обеспечит дальнейшую защиту потребительских прав.