Количество сделок на рынке ипотечного кредитования растет с каждым годом, при этом значительная часть соглашений заключается между физическими лицами и кредитными организациями. Часто оформление займа выливается в сложности получения одобрения от банка или гражданин понимает нецелесообразность ипотеки на предлагаемых условиях. В такой ситуации на помощь желающим приобрести собственное жилое имущество приходит вариант оформления ипотеки между физическими лицами. Что это такое, есть ли у подобной сделки сложности? Обо всем и поговорим в сегодняшней статье.
Законодательство рассматривает возможность заключения ипотечного договора между двумя физическими лицами как частный случай. Никаких ограничений на подписание подобного договора между гражданами на текущий момент не существует. Регулирование основных вопросов сделки осуществляется следующими нормативно-законодательными актами:
Для того чтобы договор ипотеки между физическими лицами приобрел действие, должно быть выполнено несколько обязательных условий:
- соглашение оформлено в письменном виде с соблюдением всех имеющихся законодательных требований к документу;
- имеется нотариальное заверение сделки;
- ипотека прошла процедуру государственной регистрации.
На практике процесс заключения договора выглядит в виде достижения договоренности между двумя физическими лицами о том, что один из них предоставляет определенную денежную сумму другому с оформлением достигнутых условий соглашения договором займа. По сути заключается два документа:
- соглашение о займе денежных средств;
- договор залога, с обязательной государственной регистрацией.
На время действия соглашения заемщик средств передает недвижимое имущество кредитору. В течение этого времени на жилую недвижимость накладываются ограничения, что для владельца означает невозможность продать, подарить и провести отчуждение залогового имущества любым из способов (так же, как и при передачи недвижимости в залог банку). При невыполнении условий ипотечного договора последний вправе обратить взыскание на объект залога, что обеспечивается путем его продажи для возврата суммы задолженности.
Несмотря на возможность заключения договора между двумя физическими лицами в российской практике подобные соглашения редки. Связана такая ситуация с большим объемом кредитных средств, которые необходимы для приобретения жилья. Не каждый российский гражданин имеет в своем распоряжении несколько миллионов рублей, которые он смог бы с легкостью предоставить другому физическому лицу.
В случае невозврата средств разбирательства должны происходить в судебном порядке, что для кредитора всегда связано с дополнительными затратами времени, сил и денег. Подобные дела всегда затянуты во времени, поэтому мало кто из физических лиц готов рискнуть своими сбережениями и выступить в качестве кредитора.
Чаще всего ипотека между физическими лицами заключается родственниками или хорошими знакомыми.
Предмет залога позволяет кредитору вернуть долг при невозможности возврата займа должником, включая суммы пеней, штрафов и судебных издержек, а также расходов на реализацию залогового имущества. Если в договоре участвует несколько кредиторов, то преимущественным правом возврата является физическое лицо, в пользу которого оформлен залог.
Залоговое имущество может быть представлено не только непосредственным заемщиком, но и третьим лицом, которое намерено гарантировать исполнение заемщиком кредитных обязательств.
В качестве залогового объекта могут выступать следующие виды имущества:
- земельный участок, принадлежащий заемщику на праве собственности;
- здания, строения, используемые в целях предпринимательства;
- жилые помещения в виде квартиры, дома или их доли;
- гаражи, дачные помещения;
- корабли и воздушные суда.
Если в залог передается жилое помещение, располагающееся на земельном участке, то в этом случае в залог передается и сам надел. Участник договора долевого строительства может передать в качестве залога права требования, выдвигаемые в отношении застройщика.
Помимо обязательности письменной формы договора закон обязует соблюдать определенную форму соглашения, в котором должны быть четко прописаны все существенные моменты. В обязательном порядке должны быть зафиксированы следующе обстоятельства:
- подробное описание предмета залога, в том числе суммовая оценка имущества;
- основные условия достигнутого соглашения;
- срок длительности договорных отношений;
- вопрос нахождения залогового имущества (у какой из сторон сделки будет находиться предмет залога).
В документе в обязательном порядке прописываются права и обязанности каждой из сторон сделки, вопросы страхования, гарантии и форс-мажорных обстоятельств. Вопросы страхования предмета залога в большинстве случаев лежат в зоне ответственности залогодателя, который осуществляет поиск страховой организации и отвечает за уплату страховых взносов.
Залоговый договор вступает в действие с момента регистрации его в государственном органе. При этом документ получает реквизиты в виде даты и номера присвоения уникального номера. При заключении договора ипотеки, который считается дополнением к соглашению залога, рекомендуется особое внимание обратить на порядок и процедуру снятия обременения по завершению выплат по кредитным обязательствам. Важным моментом является фиксация порядка и графика погашения кредитной задолженности.
В случае затруднений в составлении договора, наличии сомнений или непонимания отдельных пунктов не следует пренебрегать помощью юристов. Грамотно составленный договор и учет всех нюансов сделки является гарантом чистоты ее проведения и отсутствия проблем и недоразумений в будущем.
Основанием для наложения взыскания могут выступать различные обстоятельства, при этом физическое лицо, являющееся кредитором, вправе определять судебный или внесудебный порядок разбирательства. Основными причинами инициирования процесса является:
- невыполнение заемщиком взятых на себя обязательств;
- выяснение обстоятельств в виде отсутствия со стороны заемщика предупреждения залогодателя о наличии обременения на предмет залога третьих лиц в виде ранее оформленного залога, пожизненного пользования, аренды или сервитута;
- нарушение залогодателем правил пользования имуществом, отсутствие мер по обеспечению сохранности имущества, появлении угрозы риска утраты предмета залога.
При невозможности урегулирования недоразумений во внесудебном порядке у кредитора остается единственный вариант действий в виде обращения в суд. При ипотеке между физическими лицами заявление с иском подается в районный судебный орган по месту нахождения объекта залога. После рассмотрения всех обстоятельств дела суд выносит окончательное решение в отношении предмета залога. Документ отражает следующие существенные моменты:
- сумму, причитающуюся залогодержателю;
- данные предмета залога, на который наложено взыскание;
- цель и порядок реализации залогового имущества;
- перечень мер, необходимых для сохранения имущества и особые нюансы организации торгов.
Судебные органы могут отказать в обращении взыскания на имущество в залоге в следующих обстоятельствах:
- объем просроченных обязательств равен менее 5% от общей стоимости залогового имущества;
- срок просроченных обязательств менее 3-х месяцев.
Принятие отрицательного решения по иску не означает для заемщика отсутствия обязанности в уплате долга и возможности в дальнейшем не платить по кредиту. При отсутствии принятых мер кредитор вправе повторно обратиться с иском в судебный орган с просьбой пересмотра новых обстоятельств дела.
С точки зрения законодательства разницы между договором ипотеки, заключенным между двумя физическими лицами или гражданином и кредитной организацией, не существует. В качестве обеспечения займа в любом случае выступает имущество, а в случае невыплаты долговых обязательств по займу кредитор вправе обратить на него взыскание.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри покупке жилья в ипотеку кредитором в подавляющем большинстве случаев выступает банк. Но банковский кредит недоступен для многих заемщиков по причине высокой ставки либо испорченной в прошлом кредитной истории. В этом и некоторых других случаях интересным выходом является заключение договора ипотеки между физическими лицами (примерный образец договора, актуальный для 2019 года). Такие соглашения позволяют приобрести заветные метры заметно проще и дешевле, но имеют и ряд опасных моментов.
Ипотека между физлицами – соглашение о приобретении недвижимого имущества, в котором покупателем (кредитополучателем) и продавцом (кредитодателем) выступают физические лица. Собственник соглашается продать его в рассрочку с уплатой процентов, а заемщик обязуется погасить заявленную стоимость согласно приведенному графику платежей. Обеспечением займа является приобретаемая недвижимость, при этом залог находится на ответственном хранении у действующего хозяина на протяжении всего периода сделки.
Третьей стороной соглашения о купле-продаже становится аттестованный специалист (юрист) либо финансово-кредитное учреждение, если покупатель привлекает заемные средства для частичной оплаты. Основная функция данных участников заключается в проверке предоставленных документов на достоверность, правильность и соответствие законодательству, а также в подтверждении исполнения условий сделки, оформления перехода права собственности.
Теоретически предметом договора выступает любая недвижимость, которой владеет физическое лицо. На практике, ипотечное соглашение заключают на отдельную квартиру, комнату или жилой дом. Требования к собственности аналогичны иным сделкам по ипотеке:
- находится на территории РФ;
- обособленное помещение;
- оснащение коммуникациями;
- степень износа не более 50%.
Строгой формы договора ипотеки между физическими лицами не существует. Статья 432 ГК РФ требует, чтобы в подписанном документе были указаны все существенные условия, определенные законом для договоров данного вида. Ключевым нормативным документом, регулирующим отношения в сфере ипотечного кредитования, служит Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.98, в редакции от 21.07.2014 г. (образец договора ипотеки между физическими лицами).
Реквизиты не являются отдельным пунктом договора, они предшествуют основному телу документа. Вначале прописью указывается дата и место заключения соглашения, далее следуют данные физических лиц. Они указывают полное имя, данные паспорта, сведения о постоянной регистрации.
Предмет залога — любой объект недвижимости, владельцем которого числится физическое лицо. В разделе приводятся его исчерпывающие характеристики:
- местоположение — указывается полный адрес;
- правоустанавливающие сведения — приводится детальное описание прав продавца на недвижимость: вид собственности (долевая, единоличная, совместная), номер, дата и орган выдачи свидетельства о регистрации права, основание получения документа (наследование, договор купли-продажи, дарения);
- размер или метраж, этажность — отображается общая и жилая площадь объекта, этаж расположения, общая этажность дома, его характеристики (блочный, кирпичный);
- стоимость – указывается в российских рублях цифрами и в скобках прописными буквами;
- гарантии продавца — настоящий владелец подтверждает отсутствие у объекта недвижимости иных неучтенных собственников, обременений и ограничений: квартира или дом не могут быть ранее заложены, подарены, проданы, находиться под арестом и т.п.
К договору прилагаются копии плана земельного участка или объекта недвижимости с экспликацией, сведения о дате постройки жилого дома, материале конструкций, наличии и характеристике коммуникаций.
В раздел вносятся все нюансы, касающиеся оплаты ипотеки со стороны покупателя и обеспечения сохранности залога со стороны продавца. Кредитополучатель в деталях информирует настоящего хозяина недвижимости о конкретных источниках финансирования покупки. При использовании целевого жилищного займа указывается номер и дата договора, сумма начисленных средств, данные о перечисляющем федеральном органе. Если средства направленно выдаются на первоначальный взнос, это отображается в соглашении. Для заемных средств указываются сведения о банке, заключенном договоре и размере выданной ссуды, периоде кредитования.
В договоре прописывается судьба залога. Закладная оформляется на займодателя (займодавца). Лицо или организация, в пользу которой заключено соглашение о залоге, принимает объект на ответственное хранение. Это означает, что до момента перехода права собственности (исполнения покупателем своих обязательств) займодатель обязан принимать все меры для обеспечения сохранности недвижимости. По желанию сторон в договор вносятся сведения о независимой оценке имущества: полное имя эксперта, номер и дата акта, сумма оценки.
Сделка по покупке недвижимости связана с крупными суммами, поэтому физические лица часто используют несколько способов оплаты. В разделе указываются сведения о банковских учреждениях сторон и их расчетные счета для безналичной оплаты. При использовании наличных средств обязательно указание на то, что стороны принимают в качестве подтверждения платежа (например, расписку).
Далее указываются сроки и этапы перечисления целевых и кредитных средств. Как правило, первый транш происходит в период подписания договора, окончательный расчет – только после регистрации перехода права собственности (передача договора в Росреестр, получение свидетельства).
Продавец обязуется не ухудшать правовое положение объекта недвижимости, передать его в собственность при исполнении всех условий ипотеки, представить необходимые документы. При этом от владельца не могут требовать досрочной передачи имущества. Он уполномочен расторгнуть сделку, если в оговоренный срок не получит денежные средства.
Со стороны покупателя все гораздо проще – он обязуется выплатить полную стоимость недвижимого имущества и принять его во владение после исполнения ипотечного договора. Он также имеет право расторгнуть соглашение, если продавец не обеспечит должное хранение залога. Например, даст разрешение на регистрацию члена семьи или стороннего лица в квартире, оформит последующую закладную.
В раздел вносятся иные пункты, которые стороны пожелали видеть в договоре ипотеки. Здесь указывается:
- начало и окончание срока действия соглашения и обязательств сторон;
- кто конкретно и на каком этапе несет ответственность за имущество;
- какой участник оплачивает регистрацию сделки и ее страховку.
Отдельно подтверждается, что участники дееспособны, ознакомлены с соответствующими нормативно-правовыми документами, регламентирующими ипотечные соглашения. В завершение приводятся сведения о количестве экземпляров договора и их будущем местонахождении. Удостоверяют все копии договора собственноручные подписи сторон.
Предметы ипотечного договора между физическими лицами делятся на три основные группы: жилая недвижимость (квартиры, дома и комнаты), свободные земельные участки, нежилые помещения (хозпостройки, ангары, гаражи, дачи). Для каждого типа собственности к ипотечному договору прилагаются свои сведения и документы.
договора дарения, купли – продажи, залога,
технический паспорт помещения и
план земельного участка с экспликацией
Заключить договор на жилье, находящееся в муниципальной или государственной собственности, нельзя. При реализации долей одного помещения, договор залога и ипотечное соглашение составляется с каждым из владельцев.
Ипотечные сделки между физическими лицами оперируют объектами вторичного рынка. Подобное жилье существенно дешевле новостроек, что позволяет приобрести недвижимость людям со средним и низким достатком. При отсутствии в соглашении третьей стороны (кредитора — банка) у покупателя появляется возможность договориться о более либеральных условиях оплаты. Физические лица не привязывают свои доходы к ставке рефинансирования ЦБ РФ, поэтому проценты по займу могут быть ниже рыночного уровня или вообще не начисляться.
Существенным недостатком в сделке с физическим лицом является отсутствие полноценного контроля. Когда банк выступает в роли кредитора, документы проверяются тщательно. Если присутствие заемных средств исключено, желательно воспользоваться консультацией профильного юриста, который учтет требования и интересы всех сторон.
Риски сделки возрастают по мере увеличения ее суммы. Недвижимость стоит недешево и для некоторых граждан служит капиталом всей жизни, поэтому пункты надо вычитывать внимательно. В первую очередь это касается момента перехода права собственности, сроков ответственного хранения, периодичности и порядка оплаты, процентов по займу, пене за просрочку (не может быть больше 1% от суммы займа).
Если вариант ипотечной сделки напрямую между физическими лицами не выглядит привлекательно, обратите внимание на обзор предложений банков.
Добавлено в закладки: 0
Предмет договора ипотеки меж физическими лицами – передача в залог ипотекодержателю ипотекодателем недвижимого жилого ликвидного имущества. При этом предмет залога соответственно с законодательством после заключения договора обязан находиться в пользовании у ипотекодателя и на ответственном хранении.
Договор ипотеки меж физическими лицами под собой подразумевает предмет залога в виде отдельно стоящего жилого частного домостроения или помещения жилого предназначения в многоквартирном доме. Залогодатель при этом обязан знать, что наряду с жилым помещением закладываются и права использования земельного участка и соответствующей части общего имущества.
Договор ипотеки меж физическими лицами подлежит в обязательном порядке госрегистрации, расходы по ней несет залогодатель. Ипотечный договор при этом обязывает заемщика нести самостоятельную ответственность от момента заключения и до момента окончания ипотеки за сохранность жилой залоговой недвижимости. Иначе залогодержатель может потребовать расторгнуть договор ипотеки меж физическими лицами.
До того, как потенциальный заемщик подаст заявку на ипотечное кредитование, он обязан знать, что грамотное предварительное рассмотрение кредитных условий, как и при помощи специалистов, так и самостоятельное, дает в дальнейшем возможность избежать большинства неприятных ситуаций, которые связаны с нарушением кредитных обязательств.
Договор ипотеки меж физическими лицами – это гарантия оплаты залогодержателю как процентных обложений, которые начисляются за использование займа, так и основной суммы долга. Кроме того, залогодатель должен знать, что договор ипотеки обязывает его оплачивать залогодержателю сумму, которая начисляется вследствие просрочки выполнения или невыполнения обязательств по кредиту. Залогодатель при этом должен знать, что до момента окончания кредитного договора законодательством не допускается повторного залога предмета ипотеки.
У залогодержателя имеет право по основному обязательству или по договору залога передать собственные права другому физическому лицу. При передаче прав третьему физическому лицу к нему переходят права, которые обеспечивают выполнение обязательства. После этого данное третье лицо, которое приняло права, становится на место залогодержателя по договору залога.
Договор ипотеки между физическими лицами — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении ипотеки между физическими лицами судна.
detector