ЗАЛОГ ЗДАНИЯ БЕЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Можно ли заложить здание без земельного участка? В банке сказали, что в ФРС откажут в регистрации такого договора.
Если вы не являетесь собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание, возможно заключение договора ипотеки здания без земельного участка.
В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Однако в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Верховный суд решал, можно ли признать недействительным договор ипотеки недвижимости, если вместе с ней не было заложено право на находящиеся под зданиями земельные участки.
В рамках банкротного дела «Автосервисной компании «Статус Авто» конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных с ООО «Торговый комплекс «Южный». По условиям этих договоров в залог комплексу переданы принадлежащие должнику объекты недвижимости. При этом право на земельные участки, на которых располагались здания, заложено не было.
Суды признали договор недействительным (дело № А63-1120/2015). Они исходили из того, что в нарушение действовавшего на момент заключения сделок законодательства заложены только здания и строения, а земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды на него, комплексу в залог не переданы.
«ТК «Южный» обжаловал эту позицию в Верховном суде. Заявитель сослался на положения п. 45 постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым правило об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним применяется только в случае, если залогодатель является собственником либо арендатором земельного участка. С этим согласилась экономколлегия, возглавляемая Олегом Свириденко: она отменила судебные акты нижестоящих инстанций и отказала управляющему в заявленных требованиях.
Купить квартиру или частный дом могут позволить себе немногие, поэтому ипотека становится единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Если оформление ипотеки на квартиру представляет собой достаточно понятный и отрегулированный процесс, то приобретение частного дома с землей часто вызывает много вопросов, один из которых – возможна ли ипотеказдания без земельного участка. В этой статье мы попробуем разобраться, как с точки зрения закона и по требованиям банков должна выглядеть ипотека частного домовладения.
Практика показывает, что получить ипотеку на готовое загородное частное жилье, и уж тем более, строящееся, намного сложнее, чем на квартиру. Целевой кредит на строительство дома предлагают сегодня немногие банки, мы подробно писали про этот вид кредитования. Обусловлено это тем, что риски банка, выдающего кредит на покупку частного дома намного выше, чем на недвижимость в многоквартирных домах.
Поскольку приобретаемое в ипотеку жилье передается в залог, для банка имеет существенное значение ликвидность приобретаемой недвижимости. То есть, где расположено домовладение, что представляет собой частный дом – материал постройки, качество отделки, наличие инженерных коммуникаций и т.п. С позиций законодательства продажа частного дома возможна только с земельным участком, на котором находится дом. Именно поэтому купить в ипотеку здание без участка не получится.
В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится:
Во всех прочих случаях, когда заемщик не владеет земельным участком на праве собственности, то договор ипотеки без участка будет признан не соответствующим законодательству (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Банков, предлагающих ипотеку частных домов на рынке сегодня не много, цены на эту услугу значительно выше, чем ипотека на квартиры. Мы отобрали несколько предложений по ипотеке частных домов:
Эксперты рекомендуют тем, кто желает приобрести частный дом, воспользоваться потребительскими кредитами, получение которых не представляет особой сложности, а несколько большие проценты компенсируются отсутствием необходимости делать первоначальный взнос, передавать банку в залог недвижимость и тратить деньги на страхование. Предлагаем таблицу, где для примера представлены предложения нецелевых кредитов от известных банков:
В сравнении с целевыми займами потребительские кредиты находятся в явном выигрыше. Принимая решение о постройке или приобретении дома в кредит, необходимо заранее просчитать, во что обойдется ипотечный заем с учетом всех возможных издержек, а также изучить иные варианты кредита, только в этом случае выбор будет действительно объективным.
Автор Аргунов Дмитрий Борисович