Ипотечное кредитование часто становится единственным выходом для решения жилищного вопроса. Однако как быть, если у потенциального заемщика уже есть кредиты? В большинстве случаев для банков такая сделка является достаточно рискованной, но есть варианты, когда это возможно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Ипотека выдается на длительный срок, за который многое может измениться. У семьи может возникнуть потребность в улучшении жилищных условий, к примеру, при появлении детей. Отсюда и необходимость приобрести новое жилье, снова на условиях ипотечного кредитования.
Дадут ли два ипотечных кредита? На такие сделки ипотечные банки идут неохотно. Наверняка они откажут, если заемщику нечего предоставить в качестве залога, он не может подтвердить свою платежеспособность, имеет просрочки по кредитам, взятым ранее, а общей суммы ежемесячного дохода семьи недостаточно для внесения платежей по всем кредитам. Также вряд ли учреждение пойдет навстречу, если первая ипотека была взята недавно.
Все причины, по которым банки могут отказывать в предоставлении ипотечного кредита, и что делать в таких ситуациях, мы рассматривали в этом материале.
Для крупных банков, таких как ВТБ, Сбербанк и остальные крупные финансовые учреждения, ситуации, когда заемщику позволяется приобрести за счет ипотечного кредитования два недвижимых объекта, являются нечастыми. Хотя работа с этим видом кредитования налажена, сделки подобного рода считаются сложными, и доверяются лишь опытным сотрудникам.
Однако финансовое учреждение всегда оценивает свою потенциальную выгоду, и если заемщик соответствует ряду требований и готов предоставить дополнительные гарантии, то практически любая организация может выдать ипотечный займ.
Если у заемщика уже есть непогашенная ипотека, требования к нему со стороны финансовой организации будут более строгими. Чаще всего к ним относятся следующие:
- Возможность внести первоначальный взнос.
- Высокий доход, который позволит справиться с выплатами по нескольким кредитам.
- Отсутствие просрочек по первому займу.
- Погашение первой ипотеки хотя бы на 70% значительно повышает шансы.
- Наличие предмета залогового обеспечения, который подходит под условия выдачи кредита и является застрахованным. Стоимость его должна быть достаточной, чтобы гарантировано покрыть сумму долга.
Потребительские займы во многом отличаются от ипотеки. Это касается как выдаваемых сумм, так и сроков кредитования. Нельзя дать однозначный ответ на вопрос о том, выдаст ли банк ипотеку при наличии других кредитов, так как многое зависит от соответствия заемщиком установленных требований.
Одним из ключевых требований для банков является хорошая кредитная история. Если по текущим потребительским или иным кредитам есть просрочки, шансы получить отказ очень велики. Кроме того важно, чтобы доходов заемщика хватало на своевременное погашение всех кредитов. При отсутствии возможности это подтвердить финансовое учреждение также вряд ли согласится на сделку.
Ипотечное кредитование при наличии других незакрытых кредитов доступно практически в любом банке. Это не является официальной причиной для отказа. Но важно, чтобы заемщик мог подтвердить свою платежеспособность. Кроме того, каждое финансовое учреждение имеет свой список требований, поэтому вопрос этот решается индивидуально.
Основные требования к уже имеющему кредиты заемщику следующие:
- Наличие хорошей кредитной истории (лучше в том же банке, где оформляется ипотека).
- Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 50% дохода.
- Наличие имущества, которое может выступать в роли залогового обеспечения.
- Постоянное место работы.
- Хорошая кредитная история.
При наличии других кредитов особенно важно соответствовать всем требованиям банков. Для повышения шансов на получение ипотеки рекомендуется принять во внимание следующее:
- Важно предоставить все имеющиеся данные относительно своей платежеспособности.
- Стоит учесть, что сведения в БКИ не всегда обновляются вовремя, поэтому рекомендуется подготовить справки от текущих кредиторов, что к заемщику нет претензий, и он вносит платежи вовремя.
- Ни в коем случае не стоит пытаться обмануть банк и скрыть имеющиеся кредиты. Все это быстро откроется и скажется на дальнейшей репутации заемщика.
- Если банк отказывает в выдаче ипотечного кредита, есть смысл задуматься о привлечении поручителя или созаемщика. При этом важно, чтобы это лицо было платежеспособным. Также все лица, задействованные при кредитовании, должны быть моложе пенсионного возраста, иначе шансы на одобрение могут только снизиться.
- При наличии дополнительного дохода нужно подтвердить его документально.
- Шансы повышаются, если заемщик является зарплатным клиентом того банка, где он хочет взять кредит.
- Рекомендуется оформление страхования объекта недвижимости и жизни самого заемщика (подробнее о страховании при взятии ипотеки читайте тут).
- Владельцы сертификата на материнский капитал могут использовать положенные по нему средства для увеличения размера первоначального взноса.
- Банки выдают ипотеку охотнее при наличии в собственности иного имущества, которое может использоваться как залог. В качестве залога также можно использовать имущество, обремененное при оформлении первой ипотеки, но для этого нужно согласие первоначального кредитора.
- Существует вариант продажи недвижимости, купленной по первому кредиту. Он используется, если вторая ипотека берется для оформления первой. Вырученные от сделки средства используются для погашения задолженности по первому займу, а остаток применяется как первый взнос для покупки нового жилья (об особенностях совершения сделки купли-продажи с квартирой, купленной в ипотеку, мы рассказывали здесь).
- Процесс одобрения заявления упрощается, если оба кредита оформлены в одном и том же учреждении.
Решение взять ипотеку, если уже есть займы, особенно крупные, досаточно рискованное, и оправдано оно не всегда.
Такой вариант имеет явные преимущества, если семье нужно срочно расширить жилплощадь. Он также может быть удобным, если семья может одновременно оплачивать несколько кредитов, и это подтверждено.
Главное для заемщика — оценить, справится ли он с возложенной нагрузкой. При наличии сомнений лучше повременить с кредитом. Также нужно учесть, что в таких случаях риск отказов достаточно высокий.
Таким образом, в некоторых случаях взять ипотеку, если другие кредиты уже есть, возможно. Но требования к потенциальному заемщику в этом случае будут строже. Также стоит адекватно оценить свои возможности и определиться, не станет ли выплата нескольких кредитов одновременно неподъемным бременем.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Нередко ипотечным заемщикам в купленной квартире становится тесно. Решить вопроса можно, взяв новый жилищный кредит, но дают ли банки вторую ипотеку, если в наличии одна уже есть?
Основные заемщики по ипотечным кредитам – молодые семьи. Средний срок кредитования – 15 лет. За этот срок жизненные обстоятельства меняются – к примеру, рождаются дети. Новое просторное жилье может понадобиться до того, как уже взятый квартирный кредит будет погашен.
Целевых программ по второй ипотеке нет, но формально второй заем доступен.
Документы для оформления второй ипотеки:
- заявление;
- паспорт гражданина РФ;
- справки, подтверждающие размеры ежемесячных доходов;
- военный билет;
- свидетельства о браке и рождении детей;
- трудовая книжка;
- страховой полис;
- документ об окончании учебных заведений (все что есть).
Если семья за прошедшие годы собрала сумму на еще один первичный ипотечный взнос – в данном случае ставка может быть 50% и выше, – а также, согласно данным БКИ, не имела просрочек по выплатам, то банк будет оценивать ее кредитоспособность. Это значит, что сумма платежей по первой и новой ипотеке не должна быть больше 50% от общего подтвержденного дохода. В него входит не только зарплата на основном месте работы, но также:
- плата за работу по совместительству;
- дивиденды по вкладам и ценным бумагам;
- средства, полученные за сдачу имущества в аренду;
- другие законно задокументированные поступления.
Кроме этого, банк будет оценивать все другие аспекты – каждый из них будет повышать либо понижать ваши шансы на одобрение второй ипотеки:
- Кредитная история – у добросовестных заемщиков шансы выше.
- Количество иждивенцев, в том числе несовершеннолетних детей, – влияет на прожиточный минимум семьи и его долю в общем доходе. Чем меньше семья при прочих равных, тем выше шанс получить ссуду.
- Долговой остаток оплаты по первой ипотеке – если первый жилищный кредит погашен на 65-75%, ваши шансы получить второй увеличиваются.
- Возраст – до 35, максимум 40 лет – когда уже есть стабильный доход, при этом вы еще достаточно активны и здоровы.
Другие положительные факторы для одобрения заявки – стабильно высокий доход, возраст всех участников сделки моложе пенсионного, длительный непрерывный трудовой стаж у одного работодателя, постоянная прописка в одном городе.
Если клиент может внести первоначальный залог личными средствами, банки охотнее одобряют ипотечные заявки. На практике у большинства семей первоначального взноса нет. Теоретически банк может взять вместо него в залог первую кредитную квартиру, застрахованную по всем правилам ипотеки. При этом предпочтение отдают ликвидной элитной недвижимости, по которой уже выплачено около 90% займа.
Также учитывайте, что ставка по второму жилищному кредиту будет на 3‒5% выше стандартной, потому что банковские риски выше. Клиентам с хорошей кредитной историей могут предложить более лояльные условия: снизить сумму первичного взноса и/или процентную ставку, разработать более посильную схему ежемесячных платежей.
Как показывает практика, большинство банков не выдают кредиты под залог не только ипотечной, но даже необремененной залогом недвижимости. В сложившейся ситуации единственный реальный вариант улучшить жилищные условия – продать первую квартиру, погасить долг и оформить ипотеку на вторую. Банки нередко просят за свое согласие на такую сделку 1% от невыплаченного остатка либо отказывают.
Специалисты рекомендуют искать покупателя, который согласится погасить остаток по первому кредиту за определенную скидку. Скупка находящихся в залоге квартир – отдельный бизнес; операторы, специализирующиеся на таких сделках, выкупают ликвидную недвижимость со скидкой 10% от рыночной цены.
Погашать новую ипотеку вы можете деньгами, полученными от государства в качестве финансовой помощи при рождении второго ребенка. При этом банк будет считать, хватит ли вашей семье денег, чтобы выплачивать два кредита одновременно. Материнский капитал вы можете использовать качестве первичного взноса.
Условия армейской ипотеки не позволяют использовать эту программу, чтобы получить второй жилищный кредит. Сначала вам нужно снять все запреты с первой квартиры и только после этого брать второй займ. Если у вас нет на это собственных средств, можете оформить потребительский кредит.
С 1 января 2014 года плательщики НДФЛ при покупке второго жилья могут подавать заявление на получение повторного налогового вычета. При этом первая квартира должна быть куплена после 1 января 2014 года (это дата регистрации, указанная в свидетельстве о праве собственности), а право на максимальный имущественный вычет должно быть реализовано в полном объеме. Общий размер налогового вычета по всем сделкам не может превышать 13% либо 2 миллионов рублей.
Возврат НДФЛ по процентам возможен только по одному объекту недвижимости. Если первую квартиру вы купили до 01.01.2014, второй налоговый вычет законодательством не предусмотрен.
Так можно ли получить вторую ипотеку? Обязательно стоит попытаться. На практике же примерно в 80% случаев для этого приходится продавать первое ипотечное жилье.
Как увеличить шансы на одобрение второй ипотеки:
- Внести первоначальный взнос в сумме 10-15% от стоимости жилья собственными средствами или материнским капиталом.
- Собрать все возможные документальные подтверждения дополнительных источников дохода, помимо зарплаты.
- Подать заявку на получение ипотеки в банк, в котором вы ‒ зарплатный клиент.
- Предоставить в залог дополнительное имущество – автомобиль, дачу, земельный участок, коммерческую недвижимость. Его стоимость должна быть достаточной, чтобы в случае неплатежеспособности перекрыть долг. По согласию первого кредитора в качестве залога можно использовать первую ипотечную квартиру, если все суммы сопоставимы.
- Предложить банку платежеспособного поручителя не пенсионного возраста. В этом случае вы сможете показать высокий суммарный доход.
- Застраховать залоговое имущество и собственную жизнь.
Если банк не одобрил вашу заявку на выдачу 2-й ипотеки, есть несколько вариантов последующих шагов:
- Подать повторную заявку – технически это можно сделать не раньше, чем через 2 месяца.
- Обратиться в другой банк.
- Продать первую ипотечную квартиру. Так как она находится в залоге, потребуется разрешение первого кредитора. Другой вариант продажи – под соответствующий договор взять у покупателя задаток в размере долга перед банком, погасить кредит и получить остаток средств по купчей.
- Оформить потребительский кредит и погасить первую ипотеку.
По мнению экспертов, вторая ипотека объективно обоснована, если ваши жилищные условия безотлагательно нуждаются в улучшении и/или ваш семейный бюджет позволяет безболезненно платить два крупных кредита.
Мы помогаем на всех этапах оформления ипотеки: от выбора банка и подготовки документов до получения ключей.
-
Без первоначального взноса Без подтверждения заработка Для граждан РФ и СНГ
Скрывать информацию о том, что вы уже платите по одной ипотеке, не стоит. Банк в любом случае узнает о ней. Если вы будете пытаться делать обратное, то получите отказ. И в этом банке вы не сможете взять ни одного кредита. Поэтому лучше сразу сказать, что уже выплачиваете одну ипотеку и есть необходимость в еще одной ипотеке. Желательно оформлять её на второго из супругов.
Банк может согласиться только в том случае, если это позволяет ваши текущие доходы. У вас должны быть средства для оплаты как первого, так и второго долга, и вы должны иметь средства для полноценного существования. Что бы подтвердить доходы, достаточно предоставить справку 2-НДФЛ. Если есть дополнительные доходы, об этом нужно сообщить, поскольку данная информация значительно повышает вероятность получения второй ипотеки.
Иногда заемщики предлагают залог в виде уже имеющегося жилья, но если оно единственное, то банк, скорее всего, откажет. Некоторые предлагают в качестве залога квартиру, за которую они еще не успели расплатиться. С таким залогом банки обычно не связываться, но если большая часть долга уже выплачена, то могут согласиться.
Можно не влезать в еще одну ипотеку, а продать текущую квартиру, которая все еще находится в ипотеке, и уже после добавить необходимую сумму и приобрести квартиру большей площади также в ипотеку. Сделать это не всегда просто, банк может не разрешить продавать квартиру.
Взять вторую ипотеку сложно и не всегда возможно. Но только пока вы не выплатите долги по первой. Если Вы погасили всю сумму и у вас есть средства для первого взноса, можете смело отправляться в тот банк, с которым уже работали, и подавать документы на ипотеку.