В назначенное время продавец и заемщик приходят в банк для составления и подписания следующих документов:
- кредитный договор;
- соглашение о предоставлении залога;
- договор купли-продажи на квартиру;
- акт приема-передачи (если это необходимо банку);
- соглашение о страховании.
Дальше продавцу выдаются деньги посредством их размещения в депозитарной ячейке банка. На этом отношения с ним считаются завершенными. Покупателю остается зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Однако полноправным владельцем недвижимости он становится только после выплаты кредита и снятия обременения с имущества. Это предоставит возможность продать, обменять, подарить и сдавать квартиру без согласия кредитора. Нюансы сделки Составляя ипотечный договор, необходимо внимательно читать все прописанные условия владения.
Что это значит? Если вы уже примерно знаете какая сумма вам будет нужна, зайдите в ипотечный калькулятор и проанализируйте на какой срок вам лучше взять кредит 10, 15, 20 или 30 лет. В первую очередь определите, какой ежемесячный платеж вам под силу.
Пример. Вам нужен кредит 2 000 000 рублей под 12% рублей. Вот как выглядит ваш ежемесячный платеж при различных сроках кредитования.
Требования к заемщику Для получения ипотечного кредита заемщик обязан отвечать характеристикам определенным законодательством и требованиями банковской системы, как с юридической, так и с гражданской точки зрения. В соответствии с законом Российской Федерации заемщиком может стать любой гражданин страны.
Банки, основываясь на правовых нормах и руководствуясь экономической целесообразностью предоставления займов, выдвигают заемщикам ряд требований, которые практически идентичны для разных организаций. Возраст Для заемщиков действуют возрастные ограничения:
- кредит может быть оформлен на гражданина достигшего 18 лет;
- лицам старшего возраста могут отказать в предоставлении заемных средств, если их возраст превышает 65 лет.
В некоторых банках эта планка снижена до 60 лет для мужчин и 55 для женщин, то и есть до момента достижения пенсионного возраста.
Ваша цель максимально оптимизировать срок кредита, чтобы не платить лишние деньги в течении дополнительных лет из-за небольшой разницы ежемесячных платежей. Совет 8. Быть в курсе цен на жилье Перед тем как заключать сделку, нужно ориентироваться в ценах на недвижимость, чтобы не купить квартиру по завышенной цене, запрашиваемой продавцом.
Лучше просмотреть несколько заинтересовавших вас квартир и узнать что входит в цену квартиры: нужен ли ремонт, удобство и близость к магазинам, дорогам, школам, детским садам, год постройки, этажность, вид из окна. И только после этого, когда у вас сложится примерная ситуация на рынке недвижимости — ищем квартиру по оптимальной цене. Совет 9. Покупай ликвидное Покупая квартиру, старайтесь избегать объектов, которые в дальнейшем будет трудно продать. Даже если вы и не планируете этого в данный момент.
Финансовые учреждения на первый взгляд предлагают идентичные условия. Но при детальном рассмотрении выявляются качественные отличия, которые повлияют:
- на сумму кредита;
- на величину процентов по займу.
Как это выгодно сделать? При рассмотрении предложений различных банков любой потенциальный клиент ищет выгоду, именно поэтому существует конкуренция на финансовом рынке. Анализ существующих ипотечных портфелей свидетельствует о том, что:
- банки выдают кредиты под различные проценты, которые незначительно отличаются;
- удерживают различные комиссии, как при выдаче, так и в процессе обслуживания;
- используют различные схемы погашения.
Совокупность этих факторов отличает предложения банков, но основным и решающим является минимальный первоначальный взнос, который финансовые учреждения требуют в качестве старта при покупке жилья.
По мере уменьшения ссудной задолженности уменьшается и размер страховой премии. Если заемщик отказывается от дополнительного страхования, то тарифная ставка повышается на 1-2%, и уменьшаются шансы на одобрение заявки. Выбрать страховую компанию клиент банка может самостоятельно, но чаще такая возможность не предоставляется, поскольку банки сотрудничают с конкретными компаниями, получая определенный доход от привлечения новых клиентов. Оформление ипотеки – это длительный и трудоемкий процесс, требующий грамотного подхода. Если знать нюансы и правила подхода к сделке, то можно ощутить выгоду от оформления кредита.
В моей жизни было 2 ипотечных кредита и в обоих случаях я прекрасно обходился без риэлтора. Почему? Да потому что, все что делает риэлтор, в данном случае можно сделать самому. Допустим подбор жилья. В каждом городе есть сайты по продаже недвижимости. Вы сами вполне прекрасно можете найти и посмотреть все интересующие варианты. Причем все варианты, а не те, что может предложить вам ваш риэлтор. Подготовка документов. Взять справки из БТИ, заказать оценку квартиры и прочие — также можно самому. Все остальное делает ваш банк, у которого вы берете кредит: договор купли-продажи. Проверка юридической чистоты и сопровождение сделки. Здесь также все проверяется банком. И причем довольно досконально. Ведь банк, как кредитор, в первую очередь заинтересован в том, чтобы в дальнейшем не было никаких проблем с квартирой, т.к. она остается в у него в залоге до полной выплаты кредита.
И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей. Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком вашей заявки, вам понадобятся всего несколько документов:
После одобрения можно приступать к поиску жилья. На это вам дается обычно 3 — 4 месяца. Если не уложитесь в этот срок, то нужно пройти процедуру одобрения кредита заново.
В некоторых организациях есть программы для разных слоёв населения. Например, во многих банках предусмотрена льготная программа для своих сотрудников.
Второе, чему дают оценку банковские сотрудники при принятии решения об одобрении кредитования – кредитная история. Если человек брал кредиты и платил не вовремя, имеет неоплаченные штрафы, в ипотеке может быть отказано.
Также отрицательное решение банки могут принять и при отсутствии кредитной истории. В этой ситуации клиент – темная лошадка. Рекомендуется взять в кредит недорогую вещь и выплатить заём раньше срока окончания.
Некоторые коммерческие банки требуют наличие благоустроенной квартиры, которая будет служить залогом. При этом нужна оценка данного предмета недвижимости с указанием и кадастровой, и рыночной цены.
Согласитесь, что юристы у банка поопытнее, чем обычные риэлторы и проверяют все досконально по поводу избегания возможных проблем в будущем. Да и не факт, что риэлтор проверяет все документы по квартире. Для них самое главное — это быстрее получить комиссионные. И последний факт, не в пользу риэлторов — они не несут никакой ответственности в случае, если в дальнейшем у вас квартира будет отсужена обратно старым владельцем или его приемниками, даже если риэлтор и проверил ее на юридическую частоту. В лучшем случае, если такое произойдет — риэлтор вернет вам деньги, которые он получил от вас в виде комиссионных. И все. А раз так, зачем тратить лишние деньги. В заключении В моей жизни уже 2 погашенных ипотеки и все вышеперечисленные советы помогли мне избежать дополнительных расходов на многие сотни тысяч.
- более высокие процентные ставки;
- наличие автомобиля или недвижимости, которые можно заложить;
- больший пакет документов, чем при ипотеке с первоначальным взносом,
- поручители, к которым также предъявляются определенные требования банка.
Минусы такого кредитования очевидны: большие переплаты по процентам, долгая проверка бумаг. А закладывая недвижимость, есть риск остаться и без новой, и без уже имеющейся квартиры, при отсутствии средств на ежемесячные выплаты.
В некоторых организациях есть программы для разных слоёв населения. Например, во многих банках предусмотрена льготная программа для своих сотрудников. Второе, чему дают оценку банковские сотрудники при принятии решения об одобрении кредитования – кредитная история. Если человек брал кредиты и платил не вовремя, имеет неоплаченные штрафы, в ипотеке может быть отказано.
Также отрицательное решение банки могут принять и при отсутствии кредитной истории. В этой ситуации клиент – темная лошадка. Рекомендуется взять в кредит недорогую вещь и выплатить заём раньше срока окончания.
Всякое в жизни случается и лучше предвидеть такую ситуацию заранее. Какие квартиры трудно продать?
И даже если вам предлагают достаточно привлекательную цену за квартиру, сто раз подумайте — а стоит ли она этого? Продавая ее в дальнейшем, вы также будете снижать цену и не факт, что найдется покупатель. Совет 10. Торгуйтесь по сезону Спрос на недвижимость (и цены) начинает расти в конце лета и до Нового года. Далее начинается спад.
После того как объект выбран, его будут тщательным образом проверять юристы банка. Это не должно быть аварийное или ветхое жилье, там не должны быть прописаны осужденные, отбывающие срок в местах лишения свободы.
Страхование В связи с тем, что до полного погашения долга по ипотеке, квартира находится в залоге у банка, требуется обязательное страхование приобретаемого объекта. В некоторых программах обязательным условием является страхование еще и собственной жизни, например, при оформлении ипотеки в Сбербанке на приобретение квартиры в новостройке.
Это все нужно учитывать перед тем как пытаться любыми способами стараться получить ипотеку с неподъемными платежами на несколько десятков лет. Совет 5. Бери больше Покупка квартиры в ипотеку будет связана с дополнительными расходами.
Нужно будет сделать ремонт, закупить мебель, бытовую технику, интерьер и многое другое. И все это способно влететь в копеечку. Поэтому, когда вы берете кредит, подавайте заявку на максимально возможную сумму.
А если у вас не будет свободных средств на ремонт, то придется брать дополнительный потребительский кредит, стоимость которого в 1,5 — 2 раза выше. Как это выглядит на практике. Пример. Допустим у вас есть свои деньги в размере 600 тысяч.
Планируемая квартира стоит 3 млн. рублей.
Полезные советы при оформлении ипотеки Выбор программ. Выбирая банк и программу, следует обратить внимание на такие нюансы:
- процентная ставка;
- размер первоначального взноса;
- параметры, снижающие процентные ставки;
- условия досрочного погашения;
- штрафные санкции при просрочке;
- максимальный размер кредита;
- сроки;
- отзывы реальных людей, которые воспользовались услугами банка.
В последнее время курс доллара постоянно растёт, поэтому если зарплату вы получаете в рублях, и ипотеку стоит брать в рублях. В противном случае для погашения кредита надо будет покупать валюту, которая дорожает с каждым месяцем.
В результате, взносы будут расти. Не переоценивайте свои возможности.
И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей. Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком вашей заявки, вам понадобятся всего несколько документов:
После одобрения можно приступать к поиску жилья.
На это вам дается обычно 3 — 4 месяца. Если не уложитесь в этот срок, то нужно пройти процедуру одобрения кредита заново.
Берем однокомнатную за 2 миллиона на 10 лет под 12% годовых. Ежемесячные платежи — 28,5 тысячи. Переплата — 1,4 миллиона.
Конечная плата по кредиту за всю квартиру — 3,4 миллиона.
Не всегда такой вид кредитования выгоден, велик риск остаться без залогового жилья при невыполнении условий кредитного договора. К минусам также можно отнести то, что банки требуют страховать не только жилье, но и собственную жизнь, а это уже гораздо большая сумма, которая увеличивается каждый год.
Срок кредитования во многих организациях достигает 30-ти лет. Требования к квартире под залог:
- должна быть проведена оценка стоимости;
- в наличии должны быть все документы: от свидетельства на право собственности до бумаг из кадастровой палаты;
- не должно быть никаких деревянных перегородок, незаконных перепланировок;
- возраст постройки – не больше 50 лет;
- квартира не относится к ветхому или аварийному жилью, не является историческим или архитектурным памятником;
- нет долгов по коммунальным платежам;
- в квартире есть водопровод, газопровод и электроснабжение;
- количество этажей – не меньше 5-ти;
- отсутствие прописанных несовершеннолетних граждан (исключение – наличие разрешения из органов опеки).
Если квартира для залога не соответствует требованиям, банк вправе отказать от выдачи ипотеки.
Пример. Ипотека на 3 млн рублей, на 20 лет. Разница в 0,5% выльется вам в дополнительную переплату в 210 тысяч. Ну а если вы решите взять кредит на 30 лет, то уже дополнительно потратите 450 тысяч рублей.
Совет 2. Берите кредит в той валюте, в которой получаете доход Это правило относится не только к ипотеке, а действует для всех кредитов. Если вы получаете зарплату именно в рублях, то и ипотека должна быть именно в рублях.
Поэтому нужно ответственно подойти к выбору страховой компании. Размер страховки зависит от многих факторов, как от возраста, условий работы заемщика и отсутствия у него хронических заболеваний так и от состояния покупаемого жилья.
-
в старых домах, построенных более 25-30 лет назад.
И даже если вам предлагают достаточно привлекательную цену за квартиру, сто раз подумайте — а стоит ли она этого? Продавая ее в дальнейшем, вы также будете снижать цену и не факт, что найдется покупатель. Совет 10. Торгуйтесь по сезону Спрос на недвижимость (и цены) начинает расти в конце лета и до Нового года. Далее начинается спад.
Из статьи вы узнаете:
- с чего начать
- как выгодно взять ипотеку
- нанимать ли риэлтора
- заплатить минимум за страховку
- рекомендации и советы при покупке квартиры и выборе ипотечного кредита
Покупая квартиру в кредит лучше сразу найти возможности, как уменьшить расходы по уплате кредита. И если подойти к этому вопросу с умом и заранее, то можно достаточно легко уменьшить конечную сумму, которую вы потратите за весь период действия ипотеки. На сколько? На несколько сотен тысяч точно. В некоторых случаях экономия может достигать суммы с семью нулями. Содержание
- 1 Ипотека: с чего начать?
- 2 11 реальных советов по ипотеке
- 2.1 Совет 1. Размер имеет значение
- 2.2 Совет 2. Берите кредит в той валюте, в которой получаете доход
- 2.3 Совет 3. Фиксированные или плавающие проценты
- 2.4 Совет 4.
Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений. Но у заемщика — нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.
Навязывание страхования жизни не является законным, но в большинстве случаев при отказе возрастает процентная ставка. Кредитный договор После оплаты и оформления страховки подписывается кредитный договор.
Как правило, он стандартный, но лучше потратить время на ознакомление. Особенное внимание стоит обратить на сноски мелким шрифтом.
Не всегда юридический язык понятен простым гражданам, иногда требуются уточнения. Не нужно стесняться задавать вопросы менеджеру. Скачать образец договора об ипотеке в формате .docx (Word) Оформление сделки купли-продажи Последним шагом является оформление сделки и передача денежных средств продавцу.
Сначала банк переводит их на счет заемщика, затем они переводятся на счет продавца вместе с первоначальным взносом (собственными средствами покупателя). Подробнее о том, как происходит оформление купли-продажи квартиры – читайте тут.
Что входит в стоимость страховки?
- страхование недвижимости
- страхование жизни и здоровья заемщика
- титульное страхование на случай потери права собственности на квартиру
Как правило, банк предлагает заключить страховой договор у него напрямую или через рекомендованные им страховые компании. Здесь подкупает простота, не надо никуда ехать и вся процедура потребует от вас минимум усилий.
По моему опыту, можно найти более выгодные условия у других страховых компаний. Разница может достигать 100%. Поэтому, лучше потратьте время и узнайте сколько будет стоить услуга в нескольких страховых компаниях.
Наверняка вы найдете более выгодные условия, чем те, которые предлагает банк. Запомните, вы будете платить по кредиту длительное время и каждая год вам нужна будет страховка. Поэтому даже небольшая разница по страховке способна сэкономить вам десятки тысяч рублей.