Возможно ли взять вторую ипотеку не погасив первую

Оформить в банке кредит также можно, имея государственную поддержку в виде помощи при рождении второго ребенка. При этом требования кредитора к клиенту останутся неизменными: он должен подтвердить наличие дохода, которого хватит для погашения двух ипотечных займов.

В Пенсионный фонд для одобрения решения идти не нужно, просто сразу же подавайте заявку в банк. Главное — наличие неизрасходованного материнского капитала, который тут же будет использован для погашения ссуды (например, для выплаты первоначального взноса).

Что касается жилищной ипотеки для военных, то здесь дела обстоят сложнее. Закон не позволяет воспользоваться возможностью оформления второго займа — сначала придется полностью рассчитать по первому кредиту, оформленному по государственной программе, и только после этого оформлять новый заем.

Как это можно сделать? Есть два способа:

  • Продать квартиру, либо погасить долг за счет собственных средств.
  • Оформить кредит на потребительские нужды.

Только так военнослужащие смогут оформить новую ипотечную ссуду.к содержанию ↑

Если на покупку жилья требуются дополнительные средства, в первую очередь обращайтесь в банк, чтобы получить окончательное решение по заявке. Для того, чтобы убедить кредитора в своей надежности и финансовой состоятельности, предоставьте ему как можно больше документов, подтверждающих вашу платежеспособность.

Заявку подавайте в банк, в котором вы уже брали кредит, таким образом процедура оформления последующей ссуды будет упрощена. Дело в том, что кредитор уже владеет всей необходимой информацией о вас, как о заемщике, и быстро примет решение по заявке.

В последнем случае вам не нужно подавать заявку в другой офис и по новому собирать все необходимые документы. Если же банк все же откажет вам в оформлении второй ипотеки, тогда обращайтесь в другое финучреждение, которое вполне может одобрить заявку.

Если вас интересует, в каком банке предложена самая выгодная ипотека на 2019 год, стоит изучить данный материал.

В законодательстве и в банковской практике нет запретов на оформление второй ипотеки при наличии текущего ипотечного кредита. Но нужно учитывать, что любое кредитное обязательство сказывается на оценке финансового положения заемщика, а ипотека сказывается особенно серьезно. Это долгосрочный и крупный кредит. Здесь неважно, хотите ли вы оформить вторую ипотеку, если первая взята с созаемщиком, без него или вы выступаете по ней поручителем. В любом случае для банка это дополнительный риск, а значит, к предоставлению второго аналогичного кредита он отнесется предельно строго и внимательно.

Что такое ипотека? Юридически это одна из форм залога (обеспечения), где в таком качестве выступает объект недвижимости. В обиходе ипотекой называют ипотечный кредит, хотя это и не совсем верно. Недвижимость может быть залогом и в других сделках – это тоже будет ипотекой, но вовсе не кредитом.

Исходя из смысла ипотеки и ипотечного кредитования, вторая ипотека может быть оформлена:

  • для покупки еще одного жилья или другой недвижимости;
  • для строительства дома или коммерческой недвижимости;
  • для иных личных целей, которые могут быть и не связаны с приобретением недвижимости;
  • для кредитования бизнеса.

При оформлении второй ипотеки залогом может быть:

  1. приобретаемая или строящаяся недвижимость;
  2. недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика;
  3. недвижимость, являющаяся залогом по первому ипотечному кредиту, но только при условии, что в договоре нет запрета на перезалог или банк-залогодержатель дал согласие на перезалог, а новый кредитор согласен с таким залогом.

Условия оформления зависят:

  • От политики конкретного банка.
  • От целей кредитования.
  • От статуса заемщика – физическое лицо, ИП или организация.
  • От выбранного продукта.

Выбор определенного продукта для повторного ипотечного кредитования не зависит от факта наличия непогашенного текущего ипотечного кредита. Все предложения определенного банка в этой сфере объединены в одно направление – ипотечное кредитование. Они очень разнообразны но, преимущественно, носят конкретный целевой характер – на покупку дома, квартиры, строящегося жилья, машиноместа, гаража, загородной недвижимости и т.д. Правда, сегодня, пусть и в ограниченном количестве, банки отдельно предлагают нецелевое кредитование под залог недвижимости. Такое решение есть как для граждан, так и для бизнеса, причем для бизнеса вариативность решений больше – в зависимости от статуса (ИП, юрлицо, малый бизнес, средний, крупный и т.п.).

Читайте также:  Ипотека молодым специалистам ржд какие документы

Какие требования обычно предъявляют банки к заемщикам-гражданам:

  1. Гражданство РФ.
  2. Наличие постоянного места жительства в России.
  3. Возраст – от 21 года до 65 лет (при определенных условиях от 18 до 75 лет).
  4. Наличие постоянного официального источника дохода.
  5. Трудоустройство, определенный стаж на текущем месте работы и определенный общий стаж.
  6. Положительная кредитная история.
  7. Платежеспособность – определяется согласно параметрам конкретного банка, требует документального подтверждения.

Есть еще один принципиально важный, но скрытый фактор одобрения второй ипотеки. Соответствие расходов на покрытие нового и всех текущих кредитов (кредитных карт, займов) определенному допустимому уровню – определенной доле (проценту) в совокупном доходе заемщика. Маловероятно одобрение второй ипотеки, если первая еще не погашена, когда расходы на эти два кредита составят более 60% от доходов заемщика. При этом для целей расчета из дохода предварительно вычтут еще и расходы на иждивенцев (прожиточный минимум на каждого). В этом отношении у каждого банка своя политика и свои критерии – они не афишируются, поэтому крайне сложно самостоятельно заранее просчитать одобрение второй ипотеки. Повлиять на ситуацию может только высокая стоимость залога, которая с лихвой покроет запрошенную сумму кредита.

Дополнительные требования, как правило, всегда предъявляются к текущим кредитам заемщика, но проблема в том, что они тоже официально не заявлены банками на своих сайтах или в других общедоступных источниках. Банки никогда не называют все критерии, считая, что это приведет к раскрытию системы оценки заёмщиков, которая составляет коммерческую тайну.

Могут существовать ограничения:

  • по количеству текущих кредитов, включая займы МФО и кредитные карты;
  • по совокупному объему (сумма) текущих кредитных обязательств;
  • по степени (доля в процентах) погашения текущего ипотечного кредита;
  • по сроку давности (в годах или месяцах) первого ипотечного кредита;
  • запрет на текущие обременения объекта залога.

Наличие первоначального взноса и его размер зависят от выбранного продукта. Также варьируются и другие условия: минимальная и максимальная сумма кредита, срок, процентная ставка, возможные объекты залога, соотношение (процент) суммы кредита к оценочной стоимости залога, условия страхования.

Для примера – нецелевой ипотечный кредит Сбербанка (актуально на август 2019 года):

  1. Цель любая, подтверждать не нужно.
  2. Сумма кредита – 500 тыс. — 10 млн рублей.
  3. Ставка – от 11,9%
  4. Срок – 1-20 лет.
  5. Первоначальный взнос – не предусмотрен.
  6. Доступные варианты залога – квартира, дом, жилое помещение, земельный участок, гараж. Соотношение суммы кредита к оценочной стоимости залога – до 60%.
  7. Заемщик не может быть ИП, членом фермерского хозяйства, занимать руководящую должность, быть главбухом, учредителем или участником малого предприятия.
  8. Необходимые документы: для заявки – паспорт, подтверждение финансового положения и трудоустройства, после одобрения – документы по залогу.
  9. При наличии супруга он автоматически признается созаемщиком и должен соответствовать тем же требованиям, что и заемщик, кроме случаев наличия брачного договора.
  10. Страхование жизни – не обязательное условие, но его соблюдение уменьшает процентную ставку на 1%. Дополнительная скидка предоставляется, если заемщик имеет в Сбербанке зарплатный проект.

Поскольку речь идет о второй ипотеке, придется сообщить банку о наличии текущего ипотечного кредита. Банк все равно об этом узнает в ходе проверки, а если не сообщить самостоятельно – скорее всего, в кредите откажут.

Читайте также:  Как купить квартиру под ипотеку россельхозбанк

По первой ипотеке в банк, если будет запрошено, потребуется представить копию кредитного договора и справку банка о ситуации с погашением кредита.

Как оформить вторую ипотеку:

Таким образом, все стандартно. Как правило, заемщики, уже являющиеся клиентом банка, получают привилегии при оформлении нового кредита. К ним меньше требований, а многие документы уже есть в базе данных. Таким заемщикам могут предложить еще одну ипотеку на персональных (льготных) условиях.


Взяв крупную сумму на ипотечное жилье, заемщики в течение 10-20 лет ежемесячно обязаны вносить платежи в размере до половины от получаемого дохода. По прошествии нескольких лет становится очевидно, что купленная квартира мала, либо семья и вовсе сменила место жительства и потребовалось новое жилье. Возникает вполне резонный вопрос, можно ли взять вторую ипотеку не погасив первую, и как действовать в случае, когда досрочное погашение по первому займу невозможно.

Выдавая средства, банк ожидает, что ипотека будет погашена в течение конкретного периода, установленного по графику платежей с выплатой всех начисленных процентов. Банк – коммерческая организация, заинтересованная в получении процентной прибыли – в срок и в полном объеме. Когда заемщик обращается за вторым кредитом, шансы на одобрение заявки не так высоки, как были при получении первого ипотечного жилья. Дело даже не в доверии банка, а в сомнениях, что клиент сможет вовремя гасить две ипотеки сразу вместе.

Несмотря на отсутствие прямого запрета в законодательстве, в жизни получить параллельно получить две ипотеки очень сложно. Основная проблема – в доходах, которые получает заемщик. Если первая ипотека бралась из расчета в 50-60% от реального заработка в семье, то надеяться на получение нового кредита можно только, если доход с момента первого обращения серьезно подрос и подтвержден официальными справками.

Рассчитывая получить второй займ в одном банке, что и первую ипотеку, следует помнить, что кредитора в первую очередь интересует финансовое положение человека, а наличие длительного сотрудничества без просрочек играет второстепенную роль. Кандидатура постоянного клиента будет проверяться не менее тщательно, ведь его финансовое положение могло ухудшиться с момента оформления первого кредита.

Если расчеты покажут, что платежи по обеим ипотекам не превысят установленного порога в 40% от заработка, при отличной репутации плательщика можно рассчитывать на согласование заявки. Если же дохода окажется недостаточно, придется искать иные пути удостоверить в благополучном возврате одолженных на покупку квартиры миллионов.

Кредитное учреждение не обязано согласовывать займы или отказывать в повторной выдаче. Задача заемщика – предоставить достаточно доказательств, что при повторном ипотечном кредитовании ничто не помешает выплатить оба займа. Если текущие платежи не превышают 10-15% от дохода по справке от работодателя, банк не откажется оформить заем, который сулит гарантированную процентную прибыль.

Чтобы избежать отказа, для начала стоит тщательно проанализировать собственные финансовые возможности и риски, возникающие при потере или снижении заработка.

Тот факт, что жилье оформляется в залоговое обеспечение, мало помогает в принятии положительного решения по заявке. Возмещение долга через принудительную продажу кредитной квартиры длится долго, и нет гарантий, что вырученных средств хватит, чтобы покрыть остаток долга вместе с процентами.

Приоритеты кредитора нацелены на работу с гражданами с высоким доходом и возможностью закрыть кредит даже в условиях безработицы или болезни. Собираясь сдавать ипотечное жилье в аренду, не стоит об этом говорить кредитору в момент подачи заявки. Даже если кредитным договором разрешено использование ипотечного жилья для дохода от найма, то сообщать банку, что заемщик изначально рассчитывает обслуживать долг исключительно за счет арендаторов.

Читайте также:  Какой должна быть зарплата для получения ипотеки на квартиру в сбербанке

Процесс оформления повторной ипотеки ничем не отличается от первой сделки:

  1. Получение предварительного согласования.
  2. Подбор недвижимости согласно параметрам банка.
  3. Согласование условий сделки с продавцом и кредитором.
  4. Подготовка бумаг, проведение оценочной экспертизы и подача документов на подтверждение в банк.
  5. В согласованный заранее день оформляется купля-продажа и подписывается ипотечный договор.
  6. Продавец получает средства после подтверждения сделки регистрацией в Росреестре и выдачи покупателю новой выписки.

Тот, кто хотя бы раз уже оформлял ипотечную сделку, вряд ли испытает сложности при повторном согласовании.

Самое сложное в двойном жилищном кредитовании – убедить кредитное учреждение, что заемщик справится с обязательствами по ежемесячным платежам по ипотеке. Перед обращением следует убедиться, что доходы семьи достаточны, чтобы справиться с повышенными финансовыми обязательствами.

Для клиента с высокой зарплатой особых сложностей с получением одобрения не будет. Но проблема в том, что большинство заемщиков уже использовало максимум от текущих доходов и новые обязательства выплатить будет сложно.

И все же, для клиентов со средним доходом также возможно взять две ипотеки одновременно, если:

  1. Запрашивается небольшая сумма и заемщик готов внести большой первый взнос за ипотеку.
  2. Предполагается более длительный период погашения, что позволяет снизить ежемесячный платеж.
  3. Появился дополнительных источников дохода, который может быть подтвержден.
  4. Заем оформляется с привлечением 2-3 созаемщиков.

Получить согласие могут лишь те, кто соответствует основным требованиям банка для взятия ипотеки:

  • российское гражданство;
  • наличие прописки на территории РФ;
  • стабильная работа и высокий доход (оба платежа не должны суммарно превышать 60% дохода);
  • безупречная репутация, подтверждаемая выпиской БКИ.

На решение повлияет:

  • число нетрудоспособных членов семьи, с определением среднедушевого дохода;
  • размер текущих обязательств (первый долг выплачен на 2/3 и более);
  • готовность внести более 20-30% из личных сбережений;
  • намерение предоставить дополнительный залог.

На первой стадии ипотечной сделки важно предоставление:

  1. Паспорта с пропиской.
  2. Справки 2-НДФЛ.
  3. Документов о дополнительном доходе.
  4. СНИЛС.

После одобрения кандидатуры необходимости предоставлять полный пакет бумаг на заемщика и объект недвижимости:

  1. Личные документы клиента (паспорт, СНИЛС, военный билет для мужчин, дипломы).
  2. Документы на детей и супруга, либо свидетельство о разводе.
  3. Справки с работы (копия трудовой, 2-НДФЛ, справка об иных заработках).
  4. Аналогичные бумаги на поручителя, созаемщика.
  5. Справки от первого кредитора (о размере задолженности и отсутствии просрочек) плюс кредитный договор.
  6. Документы на недвижимость.

Каждое кредитное учреждение сохраняет за собой право запрашивать любые документы, необходимые для удостоверения в безопасности предстоящей сделке.

Несмотря на сложности, получить вторую ипотеку можно. Повысить шансы на параллельную выдачу второго жилищного займа могут следующие обстоятельства:

  • относительно молодой возраст до 35 лет, но не меньше 25 лет, когда заемщик еще недостаточно ответственно относится к обязательствам;
  • стабильная работа в надежной компании;
  • оформление поручителей, созаемщиков, которые разделят ответственность за ипотечный долг;
  • помимо 2-НДФЛ представить доказательства дополнительного дохода;
  • предложить дополнительное обеспечение — недвижимость или иные ценности;
  • приобретение личной страховки.

Допускается взять 2 ипотеки в том же кредитном учреждении (например, в Сбербанке), либо рассмотреть варианты кредитования в разных банках. Проще всего брать ипотеку повторно в зарплатном банке, поскольку потребуется минимальный набор бумаг для оформления сделки. Однако не стоит забывать и про другие финансовые программы, если они сулят меньшую переплату по процентам.

Если банк не позволяет взять ипотеку второй раз, рекомендуется рассмотреть вариант рефинансирования ипотеки с получением суммы большей, чем остаток долга. Первая ипотека оказывается выплачена, а заемщик погашает долг под меньший процент, направив остаток заемных средств на новое жилье.

Adblock
detector