Все ли дополнительные соглашения к договору ипотеки

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Обзор документа

Дополнительно полагаем возможным отметить следующее.

По вопросу 1 письма Росреестра от 17.01.2014 № 14-исх/00426-ГЕ/14.

за исключением случаев, установленных федеральным законом (например, абзац четвертый статьи 69 Закона об ипотеке), заявления о государственной регистрации ипотеки здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено, должны быть представлены на государственную регистрацию одновременно и такая регистрация также должна быть проведена одновременно. При этом непредставление заявления о государственной регистрации ипотеки земельного участка является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки расположенного на нем здания (сооружения);

если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, в отношении которых законом не установлено требование об одновременной ипотеке, заявления о государственной регистрации ипотеки таких объектов недвижимости могут быть представлены неодновременно.

По вопросу 6 письма Росреестра от 17.01.2014 № 14-исх/00426-ГЕ/14.

При государственной регистрации залога прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, а также залога права аренды, по мнению Росреестра, с целью обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота недвижимости, до приведения законодательства в соответствие с ГК (в редакции Закона № 367-ФЗ) следует руководствоваться пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке:

правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений;

Соответственно, залог права аренды и залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации.

По вопросу о необходимости государственной регистрации договоров об ипотеке, подписанных до 01.07.2014, но представленных на государственную регистрацию после 01.07.2014, а также дополнительных соглашений к договорам об ипотеке.

Согласно статье 3 Закона № 367-ФЗ:

положения ГК (в редакции Закона № 367-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Закона № 367-ФЗ;

правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе о регистрации, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Закона № 367-ФЗ.

Статьей 10 Закона об ипотеке предусмотрено:

договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации;

несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации;

сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, договоры об ипотеке, составленные (подписанные) до 01.07.2014, подлежат государственной регистрации и после 01.07.2014, так как требование об их государственной регистрации было предусмотрено соответствующими нормами ГК и Закона об ипотеке, действовавшими до 01.07.2014 (т.е. на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации, а положения ГК (в редакции Закона № 367-ФЗ) и Закона об ипотеке применяются к правоотношениям, возникшим после вступления в силу Закона № 367-ФЗ.

Читайте также:  В какой срок можно подать 3 ндфл на возврат процентов по ипотеке

Соответственно государственная регистрация таких договоров об ипотеке осуществляется в прежнем порядке (на основании одного заявления о государственной регистрации договора об ипотеке совершается одно регистрационное действие независимо от количества объектов недвижимости, являющихся предметом договора; государственная пошлина взимается в размере, предусмотренном подпунктом 28 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации).

При этом с учетом новой редакции статьи 164 ГК, вступившей в силу с 01.09.2013, дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам об ипотеке также подлежат государственной регистрации.

Дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, составленным (подписанным) после вступления в силу Закона № 367-ФЗ и соответственно не подлежащим государственной регистрации, не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений, при необходимости, могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со статьей 23 Закона об ипотеке.

Приложение: на 9 л.

Заместитель руководителя Г.Ю. Елизарова

По общему правилу заявления о госрегистрации ипотеки здания (сооружения) и участка, на котором оно расположено, подаются на регистрацию одновременно и регистрация проводится одновременно. Непредставление заявления в отношении участка является основанием для отказа в регистрации ипотеки здания (сооружения).

Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, в отношении которых требование об одновременной ипотеке законом не установлено, то заявления о регистрации ипотеки таких объектов могут быть представлены неодновременно.

Залог права аренды и залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, подлежат госрегистрации.

Договоры об ипотеке, составленные (подписанные) до 01.07.2014, подлежат госрегистрации и после этой даты. Регистрация проводится на основании одного заявления о регистрации договора, независимо от количества объектов совершается одно регистрационное действие. Дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам также подлежат регистрации.

Дополнительные соглашения к договорам, составленным (подписанным) после 01.07.2014 и соответственно не подлежащим регистрации, не регистрируются. На основании таких соглашений при необходимости могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке.

В некоторых случаях возникает необходимость составить дополнительное соглашение к ипотечному договору.

Его также важно правильно оформить, а иногда и зарегистрировать.

В статье рассмотрим тонкости регистрации доп. соглашения.

Этот документ составляется, если первоначальные условия нужно незначительно изменить. Такая потребность часто возникает, если договорные отношения длятся долго. К подобным ситуациям относится и ипотека, поскольку она может длиться до 30 лет.

Перед составлением потребуется приготовить такие документы:

  • договор ипотеки, в который вносятся новые условия.
  • Паспорта сторон и их представителей.
  • Доверенность на представителя, заверенная нотариально.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
Читайте также:  Дадут ли ипотеку если есть кредит в сбербанке можно ли взять еще один


Он составляется таким образом:

Необходимо ли его регистрировать, зависит от того, был ли зарегистрирован основной договор. До 2014 года это было обязательно. С 1 июля 2014 года вступил в силу закон № 367-ФЗ от 21 декабря 2013 года.


Согласно ему, регистрация сделки не потребуется. Залог отмечается в качестве обременения недвижимости. Соответственно, не нужно регистрировать и дополнительное соглашение.

Но если по договорённости сторон меняются сведения, внесённые в запись, её также следует изменить. К таким сведениям относятся:

  • срок действия;
  • сумма;
  • описание недвижимости;
  • сведения об одной или обеих сторонах.

Для регистрации дополнения подаётся заявление в Росреестр. Можно обратиться:

  1. лично в любое территориальное отделение;
  2. через любой офис МФЦ;
  3. по почте;
  4. онлайн, через сайт Росреестра.

Если необходимо внести изменения в запись об обременении, также подаётся заявление в Росреестр. Это можно сделать теми же способами.

Изменения вступают в силу с того момента, когда они зарегистрированы. А если это не требуется – то с момента подписания.

Регистрация происходит в течение 5 рабочих дней после приёма заявления. Для земельных участков этот период увеличивается до 15 дней.


Пошлина за регистрацию соглашения составляет:

  • 200 рублей для физического лица;
  • и 600 – для юридического.

Поскольку ипотека заключается на долгие годы, может возникнуть потребность изменить одно или несколько из её условий. Для этого нет необходимости перезаключать договор. Достаточно подписать дополнительное соглашение.

Как и сам ипотечный договор, его важно правильно составить. Если первоначальный документ был зарегистрирован, это же нужно сделать и с дополнением.

Вопрос: Необходимо ли осуществлять государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору ипотеки?

Ответ: Дополнительное соглашение к договору ипотеки подлежит государственной регистрации лишь в случае, если подлежал государственной регистрации сам договор ипотеки. В остальных случаях такое дополнительное соглашение представляется на государственную регистрацию прав, если на его основании вносятся изменения в регистрационную запись об ипотеке.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. При этом с фактом такой регистрации связывается наступление соответствующих правовых последствий сделки (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора и признание его ничтожным.

Вместе с тем Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации” (п. 5 ст. 3) установил, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и в Федеральном законе N 102-ФЗ, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.07.2014), и тем самым отменил требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки.

Читайте также:  Можно ли расторгнуть договор страхования жизни и вернуть деньги при ипотеке

Таким образом, договоры ипотеки, заключаемые после 01.07.2014, не подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их подписания сторонами, в то время как в отношении договоров, заключенных до 01.07.2014 включительно, действовало правило об их обязательной государственной регистрации, с момента которой такие договоры считались заключенными.

Аналогичный принцип действует и в отношении дополнительных соглашений к договорам ипотеки: если дополнительное соглашение заключается к договору ипотеки, подписанному до 01.07.2014 включительно, оно подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в то время как дополнительное соглашение к договору ипотеки, заключенному после 01.07.2014, государственной регистрации не подлежит и вступает в силу с момента его подписания сторонами, но при этом на основании такого соглашения могут быть внесены соответствующие изменения в регистрационную запись об ипотеке, в случае если данным соглашением изменяются существенные условия договора ипотеки (например, предмет ипотеки и его оценка, размер или срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства).

Таким образом, государственная регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки является обязательной, только если сам договор ипотеки заключен до 01.07.2014 включительно. Применительно к остальным договорам ипотеки дополнительные соглашения должны представляться на государственную регистрацию лишь в случае необходимости внесения на их основании изменений в регистрационную запись об ипотеке.

Аналогичная позиция содержится в Письме Росреестра от 21.08.2014 N 14-исх/09541-ГЕ/14, где, в частности, указано, что дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам об ипотеке также подлежат государственной регистрации. Дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, составленным (подписанным) после вступления в силу Федерального закона N 367-ФЗ (то есть после 01.07.2014) и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации, не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений при необходимости могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со ст. 23 Федерального закона N 102-ФЗ.

Сообщаем также, что при государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав формируется лист записи об ипотеке, в котором указывается следующая информация (п. 96 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765):

– предмет ипотеки (данные о заложенном объекте недвижимости или его части);

– срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;

– сумма обеспеченного ипотекой обязательства;

– сведения о залогодателе и залогодержателе;

– оценка предмета ипотеки;

– сведения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество и/или о способах реализации предмета залога.

Соответственно, только при изменении вышеуказанных сведений регистрирующий орган сможет внести изменения в регистрационную запись об ипотеке на основании дополнительного соглашения к договору ипотеки.

Adblock
detector