Вторичка или новостройка плюсы и минусы ипотеки

Когда вы решаетесь купить собственное жильё в ипотеку, возникает закономерный вопрос: выгоднее взять квартиру в новостройке или на вторичном рынке? Какие плюсы и минусы есть у каждого из вариантов, выяснил журналист N1.RU.

Главный недостаток квартир в новостройках — длительное ожидание вручения ключей, которое может затянуться на несколько лет. В это время покупателям нужно где-то жить, а арендовать жильё и одновременно платить за кредит мало кому под силу. Однако сейчас банки предлагают своим клиентам ипотечные каникулы — отсрочку платежа или снижение суммы выплат до сдачи дома в эксплуатацию.

Экономия на коммуналке и комфорте

Главный плюс новостройки — вместе с новым домом покупатель получает современные коммуникации и инженерные решения, которые значительно улучшают качество жизни: скоростные лифты, свежая электрика, окна, шумоизоляция, утепление фасадов. В современных домах применяются эффективные энергосберегающие технологии, есть счётчики отопления, поэтому расходы на коммуналку могут быть существенно ниже среднего уровня.

Юридическая чистота и оформление сделки

Ещё покупатель квартиры в новостройке может сэкономить время, нервы и деньги при оформлении недвижимости, ведь взаимодействие с банком берёт на себя застройщик. Клиенту лишь нужно один раз прийти в финансовую организацию, чтобы подписать кредитный договор.

Первичное жилье – это квартира, которая ранее не была ни на кого оформлена. Фактически в качестве первичного жилья часто пытаются продавать квартиры, которые даже не построены.

Отметим, что продажа квартир в домах, которые только строятся или планируются к застройке, регулируется законом №214-ФЗ. Этот закон обязывает застройщика построить дом и ввести его в эксплуатацию, передав участникам программы (покупателям) зафиксированные в договоре квартиры (объекты строительства).

После введения дома в эксплуатацию под актом приема-передачи объекта ставится подпись. Покупатели при этом должны будут зарегистрировать право собственности на квартиру в новострое. После того как будет получено свидетельство о государственной регистрации, статус жилья автоматически сменится с первичного на вторичное.

Что касается муниципальных квартир, то там могут проживать люди посредством договора социального найма. Они не имеют свидетельства о государственной регистрации, но жилье, где они проживают, все равно считается вторичным, так как у них собственник все равно есть – муниципалитет.

Однако на рынке вторичного жилья тоже имеют место риски. Они связаны с оформлением договора купли-продажи. Этот договор может быть расторгнут в судебном порядке после того, как покупатель заплатил все деньги. Также бывают случаи, когда появляются третьи лица с законным правом собственности на недвижимость. В таком случае договор купли-продажи вновь может быть расторгнут, а сделка будет признана недействительной. В таком случае вы потеряете свои деньги и останетесь без квартиры. К счастью, все эти риски можно нивелировать с помощью грамотного юриста, но его услуги могут быть недешевыми.

Квартиры в новостройках обладают такими достоинствами:

1. Они выполнены из современных материалов. Это косвенно означает, что они более долговечны и надежны.
2. Они хорошо спроектированы и почти всегда просторные.
3. Планировка удобная и выполненная в соответствии с современными нормами.
4. Лестничные площадки чистые и большие. То же самое касается подъездов.
5. Во всех квартирах установлены стеклопакеты.
6. Счетчики на воду и газ есть везде.
7. Есть рабочие лифты, в некоторых домах предусмотрены даже грузовые лифты.
8. Есть парковка под землей и во дворе.

Также при покупке квартиры в новостройке есть шанс попасть в часть города с плохо развитой инфраструктурой. Обычно застройщик сдает в эксплуатацию изначально жилой дом, и только спустя годы вокруг него появляются магазины, школы, детские сады и другие объекты. Поэтому, покупая такое жилье, необходимо понимать, что первое время придется ездить за продуктами. Хотя если новострой возводится в центре города, то там стоимость квартиры будет очень высокой.

Еще один минус – отсутствие благоустройства. Квартира в новом доме – это бетонная коробка даже без инженерных коммуникаций. Здесь нет ничего, поэтому придется вкладывать деньги и силы в благоустройство.

1. Возможность сразу въехать в квартиру, которую только что купили.
2. В такой квартире будут инженерные коммуникации и какой-нибудь ремонт, что уже позволяет здесь жить.
3. Большой ассортимент. Рынок вторичного жилья огромен, и часто можно выбирать между разными вариантами. Причем можно подыскать квартиру, которая располагается близко к метро и имеет отличный вид из окна.

Последний критерий, который поможет выбрать вторичку или новостройку, – отзывы жильцов и покупателей! Например, если строительство нового дома производит какой-нибудь застройщик, обязательно прочитайте о нем отзывы. Покупатели могут негативно о нем отзываться, так как в прошлом он сильно затягивал процесс строительства. Если же застройщик новый, то доверять ему особо тоже не стоит, но в случае его безупречной репутации и хороших отзывов ему можно доверять.

Приобретение недвижимости возможно двумя путями. Первый – за счет собственных накоплений. Второй – с помощью профильного ипотечного займа. Первый вариант для многих россиян достаточно часто является неподходящим. Ведь для сбора требуемой суммы необходимо много времени, а улучшение жилищных условий встает острым вопросом здесь и сейчас. Соответственно, приходится оформлять ипотеку. Изначальный выбор, возникающий после решения взять деньги в долг на покупку жилья – какую недвижимость приобретать? Вторичную или новостройку? Личные преимущества есть у обоих вариантов жилых помещений. Они опираются на приоритеты самого покупателя. Особняком стоит отличие выгоды долговых обязательств для покупки одной и другой недвижимости. Поэтому мы решили определить: что лучше в 2019 году – ипотека на вторичку или новостройку.

Взяты условия для одного типа клиентов – впервые обратившегося. Без использования дополнительных опций, которые будут рассмотрены отдельно. Проще говоря – рассматриваются стандартные предложения. Во внимание принимаются отличия только по первоначальному взносу. Это выполнено для охвата максимальной аудитории, так как одни граждане могут оплатить только минимальную сумму, например, в 15% цены покупаемой квартиры, а другие – 30-40.

Уровни процентных ставок на ипотеку для новостройки и вторичного жилья в 2019 году

Название банка	Процентные ставки на новостройку, в зависимости от первоначального взноса	Процентные ставки на вторичное жилье, в зависимости от первоначального взноса
Банк ДОМ.РФ	11,75% годовых – 15-20%; 10,90% годовых – 20-30%; 10,75% годовых – 30-50%; 10,50% годовых – более 50%.	11,75% годовых – 15-20%; 10,90% годовых – 20-50%; 10,50% годовых – более 50%.
Сбербанк	10,7% годовых – 15-20%; 10,5% годовых – более 20%.	10,9% годовых – 15-20%; 10,7% годовых – более 20%.
Банк ВТБ	10,6% годовых – 10-20%; 10,1% годовых – более 20%.	10,6% годовых – 10-20%; 10,1% годовых – более 20%.

Программы ипотечного кредитования новостройки и вторичной недвижимости в рассматриваемых банках схожи. В то же время есть отличия. Например, при первоначальном взносе 30-50% от цены жилья в Банке ДОМ.РФ выгоднее все же выбрать финансирование на новый объект недвижимости. В таком случае ставка будет на 0,15% годовых меньше. В случае со Сбербанком четко прослеживается более дорогостоящая услуга по предоставлению денег в долг для покупки вторичной квартиры. Она предусматривает ставку больше на 0,2% годовых.

Можно отметить, что незначительные, на первый взгляд, отличия – в итоге существенны. Чтобы продемонстрировать реальную разницу стоит применить расчет к фактическим суммам и срокам. Для этого можно взять среднестатистические параметры ипотеки в России:

• Сумма – 2,19 млн рублей;
• Срок – 196 месяцев.

При заключении договора в Сбербанке с данными параметрами и условии первоначального взноса более 20%, итоговая переплата по новостройке составит приблизительно 2 397 641 рубль. Для расчета взят аннуитетный график выплаты, который будет четко соблюдаться (без просрочки и досрочного возврата). При тех же параметрах, но по программе финансирования вторичного жилья, переплата составит около 2 452 267 рублей.

Итого разница – 54 626 рублей. Если вывести соотношение итоговой переплаты в проценты, то данный параметр составит не 0,2%, как при сопоставлении ставок, а будет в 10 раз больше – приблизительно 2,28%. Хотя, важно учитывать – такое сравнение применимо к отдельно взятому банку и его общим условиям финансирования по двум конкретно взятым программам.

Отдельно стоит учитывать расходы на оформление и обслуживание долгового обязательства. Здесь есть отличия между ипотечными программами на новостройку и вторичное жилье. Самых первых два:

1. Оценка объекта недвижимости. При покупке квартиры у собственника она может потребоваться. При заключении сделки по приобретению от застройщика не нужна (цена устанавливается в момент аккредитации объекта банком).
2. Титульное страхование. По новостройкам претензий относительно права собственности не происходи. Кредитные организации не требуют покупки данной дополнительной услуги. С вторичкой противоположная ситуация. Хотя, в обязательном порядке заключать такой договор страхования заставлять заемщика не будут, но предложенные условия без него окажутся значительно менее выгодными, чем с ним.

Отдельно можно выделить использование дополнительных льгот. Как государственных, так и непосредственно банков. Они склоняют потребителя именно к ипотеке на новостройку. Так, государственная программа субсидирования займов на покупку квартиры для семей со вторым и третьим детьми позволяет получить скидку на процентную ставку только в случае приобретения жилья от застройщика. Тот же Банк ДОМ.РФ устанавливает комиссию за пользование заемными средствами многодетным семьям на уровне 10,25% годовых, что приводит к значительной экономии.

Итог: что лучше – новостройка или вторичка в ипотеку в 2019 году

В текущем 2019 году фактически были стерты ранее четко прослеживаемые грани того, что выгоднее оформить в ипотеку – вторичку или новостройку. Да, второй вариант за счет дополнительных компенсаций остается более привлекательным, но все в итоге зависит от персональных приоритетов человека и его личных параметров. Даже при рассмотрении примененных для примера условий, можно увидеть, что некоторые банки на ту же вторичную недвижимость предлагают более выгодные процентные ставки, позволяющие покрыть сопутствующие оформлению договора затраты, чем другие на новостройку. Поэтому выбирать предложение по ипотеке стоит только тогда, когда четко определен тип приобретаемой недвижимости. Именно от этого и необходимо дальше отталкиваться – в каком банке оформлять заем, какие программы будут наиболее подходящими, есть ли возможность получить скидку или субсидирование и т.д.