Вторичный рынок ипотечного кредитования что это

  • Недвижимость
  • Рынок недвижимости
  • Участники рынка недвижимости
  • Жизненный цикл объекта недвижимости
  • Сделки с недвижимостью
  • Риски на рынке недвижимости
  • Инвестирование в недвижимость
  • Оценка стоимости недвижимости

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов рынка:

  • рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка);
  • рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный);
  • рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращаемая на рынке.

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг — это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги.

Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:

  • между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;
  • заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особые требования: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещается вести рисковые операции.

В странах с развитой рыночной экономикой с помощью ипотечного кредитования совершается свыше 90% операций с недвижимостью. Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращение недвижимости в работающий капитал, помогающий заемщикам получать недвижимость, а кредиторам — гарантированный доход. Она могла бы стать важным фактором в выведении российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране.

Однако, для этого необходимо:

  • обуздание инфляции;
  • обеспечение стабильного экономического роста;
  • повышение жизненного уровня населения и платежеспособности предприятий;
  • формирование рынка капиталов;
  • развитая нормативно-правовая и судебная система;
  • активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в ЦБ и др.

В общем виде вторичный ипотечный рынок, включающий в себя, во-первых, обращение закладных, обеспечивающих замену кредитора в первоначальном обязательстве, во-вторых, обращение ипотечных ценных бумаг (долговых и долевых), является результатом развития ипотечного кредитования. Можно утверждать, что именно достигнутые объемы ипотечного кредитования, разработанные в процессе кредитования стандарты, а также условия, обеспечивающие доступность этой услуги для значительной части населения, являются той основой, на которой стала возможной секьюритизация ипотечных активов.

Статистика по кредитам, выданным гражданам на приобретение жилья, ведется ЦБ РФ только с 2004 года, при этом Центральный банк выделяет кредиты, выданные под залог жилья, и кредиты, обеспеченные иными способами, предусмотренными российским законодательством. Анализ статистики показывает, что общий объем кредитов населения на покупку жилья увеличивается достаточно быстро: на 01.10.2004 г. их величина составляла 40,1 млрд. рублей, а на 01.04.2007 — 411,7 млрд. рублей, иными словами за 2,5 года объем кредитной задолженности данного вида увеличился в 10 раз, хотя к объему ВВП за 2006 год эти кредиты составляют всего 0,15%, в то время как все кредиты физическим лицам по состоянию на 01.01.2007 года составляют 7,7% от ВВП. При наличии положительной динамики увеличения объемов кредитования физических лиц на покупку жилья первичный рынок вряд ли можно считать сформировавшимся.

Анализ официальной банковской статистики позволяет выявить и некоторые другие тенденции в развитии указанного рынка. К ним относятся:

  • — увеличение в составе кредитов на покупку жилья доли кредитов, обеспеченных залогом приобретаемой недвижимости: на 01.10.2004 года их доля составляла всего 34,6%, на 01.04.2007 года — 70,3%. В большинстве случаев залог недвижимости оформляется закладной;
  • — уменьшение доли кредитов, выданных в иностранной валюте. Это не в последнюю очередь объясняется тем, что стандарты АИЖК предусматривают выдачу кредитов только в рублях;

даже в процессе становления первичного ипотечного рынка заметно присутствие на нем государства: по состоянию на 01.04.2007 года 12,93% выданных банками ипотечных кредитов было рефинансировано АИЖК путем эмиссии облигаций, гарантированных государством. Перемещение акцента в деятельности АИЖК с рефинансирования ипотеки за счет государственных средств на создание вторичного рынка ипотеки может существенно изменить ситуацию, особенно для тех банков, которые в силу различных причин не могут быть эмитентами ипотечных долговых бумаг;

  • — выдача ипотечных кредитов по разработанным АИЖК стандартам, по оценке экспертов, составляет не более 20%, в связи с чем перспективы объединения кредитов в пулы однородных прав требований не очевидны;
  • — рынок ипотечного кредитования развивается крайне неравномерно — главным образом в Москве и Санкт-Петербурге. Этот процесс идет в русле общей тенденции сосредоточения финансовых потоков российской экономики именно в этих центрах.
  • — Скорость становления и качество вторичного ипотечного рынка во многом будет зависеть от выбранной рынком модели формирования пулов для секьюритизации, от оборотоспособности закладных, от тщательности разработанных оригинаторами финансовых стратегий, частью которых является секьюритизация.
  • — Развитие рынка первичного ипотечного кредитования (а значит и становление вторичного рынка ипотеки) ограничивается факторами, не зависящими от него. Важнейшим из них является отсутствие у коммерческих банков достаточно дешевой и долгосрочной ресурсной базы. Именно она в конечном счете может определять масштабы будущих потерь при неблагоприятном изменении процентных ставок в течение действия кредитного договора.

Отсутствие единообразных, разработанных и используемых всеми банками форм документов, требований, предъявляемых к участникам ипотечного жилищного кредитования, содержанию, построению и оформлению документации ипотечных договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования, порождает множество рисков и ведет к неоправданному удорожанию ипотечного кредита — до 7,5% от стоимости приобретаемого жилья.

Объективными границами вторичного ипотечного рынка являются, во — первых, постоянное и резкое превышение спроса на жилье над его предложением, во — вторых, крайне низкий уровень платежеспособности населения. Преодолеть эти границы техника рефинансирования не в состоянии.

Несмотря на ряд серьезных, сдерживающих развитие ипотечного кредитования факторов, можно считать, что начало его становлению положено. Косвенно об этом может свидетельствовать деятельность банков по секьюритизации ипотечных активов.

Первичный рынок ипотечного кредитования (первичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для собственного проживания или использования в коммерческой деятельности. Эти участники — основные субъекты первичного ипотечного рынка.

Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является закладная, оформляемая при подписании кредитного договора. По российскому законодательству закладная — это именная неэмиссионная ценная бумага, подлежащая государственной регистрации. В закладной необходимо указывать тот кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому она выдана. Для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема (рис. 1.4).

Рис. 1.4. Оформление закладной

Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Таким образом, принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, предполагающая анализ:

  • • имеющихся доходов;
  • • наличия иных кредитных обязательств и обязательных платежей;
  • • кредитной истории, т.е. оценка дисциплинированности по выполнению кредитных обязательств в прошлом.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита

и стоимостью недвижимости колеблется в пределах 70—80% от стоимости объекта приобретаемой недвижимости. Более высокое соотношение оценивается как высокорискованное и требует от банка формирования дополнительных резервов на возможные потери по ссудам.

Для банка-кредитора выдача ипотечных кредитов заемщикам и формирование портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотечного кредитования. Другая сторона — пополнение кредитных ресурсов, которые он смог бы предложить клиентам в виде кредитов.

Вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором формируется совокупный портфель ипотечной задолженности за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди инвесторов.

В самом широком смысле вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) охватывает процесс купли- продажи закладных, выпущенных на первичном рынке, т.е. при выдаче ипотечных кредитов. Главная экономическая задача вторичного рынка — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала от одних кредиторов к другим, из более богатых регионов в регионы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

  • • ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;
  • • компании-эмитенты (вторичные кредиторы), осуществляющие скупку первичных закладных у банков и эмиссию обеспеченных ими ценных бумаг,
  • • инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных и паевых инвестиционных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающих у компаний-эмитентов ипотечные ценные бумаги за реальные деньги.

В общем виде вторичный рынок (в совокупности с первичным) рассмотрен на рис. 1.5.

Рис. 1.5. Организация ипотечного кредитования

Эмитент ипотечных ценных бумаг обеспечивает свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной банком-кредитором маржи, с одной стороны и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам эмитента, — с другой. В то же время, несмотря на наличие между заемщиком уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается относительно высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ценные ипотечные бумаги, является их высокая надежность, ведь обеспечение по таким ценным бумагам двойное: как ипотечные кредиты, входящие в пул, так и объекты залога по ним.

Таким образом, главная цель эмиссии ипотечных ценных бумаг — качественное преобразование множества уникальных закладных (удостоверяющих факт залога конкретного объекта по конкретному кредитному договору) в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотечного кредитования от первичного.

Вторичный рынок позволяет кредитору-залогодержателю продать закладные вторичному кредитору, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо на стрипы. Остановимся на каждом инструменте.

Программы по продаже закладных предоставляют кредитору возможность быстро и выгодно продать новые или частично амортизированные закладные. Сделки в наличных деньгах обеспечивают высокую ликвидность. Оплата производится в течение двух-трех рабочих дней после заключения сделки на покупку закладной и ее перехода в собственность эмитента. Быстрота такой операции защищает банк-кредитор от нестабильности рынка и дает ему возможность увеличить доходы от закладной.

Вместо продажи закладных банки могут объединить однотипные закладные в пул и обменять на ипотечные ценные бумаги, выпускаемые эмитентом. Полученные путем обмена пула закладных ипотечные ценные бумаги банки могут сохранить в собственном инвестиционном портфеле либо продать или заложить другому инвестору. Ипотечная ценная бумага является инвестиционным инструментом, который представляет процент в пуле закладных. Ежемесячные платежи по основной части долга, приходящие от заемщиков, передаются инвестору ипотечных ценных бумаг с определенным процентом. С помощью таких ценных бумаг банки могут получать комиссионные по обслуживанию независимо от того, держат ли они ее в своем портфеле или продают.

Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть долга и проценты по кредиту разделяются и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки.

Компании-эмитенты выпускают ипотечные ценные бумаги в обмен на пул закладных на основании заключенного соглашения, которое предполагает либо добровольную, либо принудительную поставку закладных.

При принудительной поставке кредиты покупаются с учетом объявленного дохода, комиссионные по таким обязательствам обычно не платятся. По обязательству с принудительной поставкой необходимо передать ипотечные кредиты в определенный период времени. Обычно предлагаются 30-, 60-, 90-дневные обязательства с принудительной поставкой.

По обязательству с добровольной поставкой предоставляется обычно 180 дней для того, чтобы передать ипотечные кредиты, хотя этот срок в определенных случаях может быть продлен еще на 180 дней. Обязательства с добровольной поставкой (опционные обязательства) обязывают компанию-эмитента приобрести ипотечные кредиты на определенную сумму, но не обязывают ипотечные банки или компании продавать их. Доход объявляется тогда, когда опционное обязательство конвертируется в обязательство с принудительной поставкой. Объединенный срок обоих обязательств может доходить до 14 месяцев.

Читайте также:  Будет ли несовершеннолетний иметь долю в ипотеку
Adblock
detector