Под вторичным ипотечным рынком понимают сегмент фондового рынка, предусматривающий торговлю закладными по ранее оформленной ипотеке.
Он предполагает оборот бумаг, выпущенных кредитной организацией под залог недвижимого имущества, приобретенного на заемные средства. В связи с этим его принято называть рынком ипотечных ценных бумаг.
Вторичный ипотечный рынок включен в общую структуру рынка ипотечного кредитования, в который также входят:
- первичный ипотечный рынок;
- рынок недвижимости.
Таким образом деятельность первичного ипотечного рынка во многом зависит от рынка ценных ипотечных бумаг. Обращение закладных по ипотеке обеспечивает приток финансовых ресурсов для последующей выдачи очередных кредитов потребителям в целях покупки недвижимости и под ее залог. При этом стоимость денег, направляемых на ипотечное кредитование, не увеличивается.
Рынок ценных ипотечных бумаг может быть:
- первичным — предполагает первичное размещение кредиторами бумаг;
- вторичным — предусматривает свободное обращение бумаг на рынке и обеспечивает им спрос и ликвидность.
Ипотечное кредитование осуществляется следующим образом. Гражданин, планирующий покупку недвижимости, подает заявку в банк на получение ипотечного займа. Кредитная организация проверяет платежеспособность клиента и принимает решение о возможности выдачи займа. Гражданину сообщается о максимальной сумме займа, сумме ежемесячного платежа по ипотеке. После этого заемщик может приступить к подбору недвижимого объекта. В финальной стадии подписывается договор между физическим лицом и кредитной организации. Все это касается первичного ипотечного рынка.
После этого кредитная организация из закладных формирует портфель ипотечных ценных бумаг. Эти документы о праве на заложенное имущество кредитор может хранить у себя, тогда речь будет идти о собственном долгосрочном инвестировании. Или же может передать инвесторам в обмен на деньги, которые будут переданы другим клиентам в соответствии с новыми ипотечными договорами. В таком случае реализуется механизм вторичного рынка ипотеки.