Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные, чем квартиры большой площади.
Затраты времени – всего три дня. День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.
При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:
- лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
- нужно тщательно проверять застройщиков;
- продать новостройку на вторичном рынке – сложно.
Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия — купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.
Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) — это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.
С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше — 50-60%.
Представьте себе, что:
Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 — 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.
Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:
(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )
С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.
Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:
- Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
- Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
- Построили первые этажи – еще плюс 10%.
- Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
- Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
- Выдали ключи – еще плюс 10%.
Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.
Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:
- Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
- Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
- По каким показателям определяется ликвидность объекта?
(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )
2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:
- тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
- изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.
И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!
Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:
(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )
Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!