Инвестирование в недвижимость — прекрасный способ сохранения и приумножения капитала. Вот только далеко не у всех есть такие средства для вложения. В этом случае можно приобрести квартиру в ипотеку. В дальнейшем ее можно сдавать в аренду, так как на московском рынке недвижимости стабильно держится спрос на жилье. Давайте проанализируем, выгодна ли такая покупка квартиры.
- Фиксирование цены и ежемесячных платежей. По мнению экспертов, стоимость жилой недвижимости и ее аренда на столичном рынке будет продолжать расти. Возможно, через 10 лет ежемесячный платеж по кредиту будет равен арендной плате.
- Высокая прибыль. Опережающий рост цен позволит с арендных платежей покрывать и коммунальные отчисления, и износ.
- Уплата подоходного налога. В соответствии с Налоговым законодательством страны арендные платежи относятся к группе доходов, с которых необходимо 135 уплачивать государству.
- Прогнозируемое повышение налога на недвижимость. Особенно коснется владельцев, которые имеют несколько объектов.
- Согласование с банком. Для сдачи в аренду необходимо разрешение банковских органов.
Рассмотрим 2 варианта приобретения жилья для сдачи в аренду.
Предположим, что у потенциального инвестора есть денежные ресурсы для внесения первоначального взноса по ипотеке в размере 1 миллион рублей.
Статистика стоимости жилья в Московской области выглядит следующим образом:
Целесообразнее приобретать однокомнатную квартиру, так как именно такое жилье пользуется повышенным спросом на рынке недвижимости. Более детально ознакомиться с потребительским спросом на арендованное имущество можно на рисунке 2.
Итак, допустим, для сдачи в аренду инвестор приобретает однокомнатную квартиру стоимостью 5 млн. рублей.
Средняя ставка по ипотечным кредитам установлена на уровне 13%, именно ее и будем брать в расчет. Сумма необходимого кредита — 4 миллиона рублей, ежемесячный платеж — 45113 рублей. Соответственно, за год заемщик должен быть готов распрощаться 541342 рублями. В среднем аренда жилья составляет 30 тысяч рублей в месяц.
- Где лучше взять ипотеку | Что нужно знать, чтобы спать спокойно
Расходы инвестора за 1 год:
- 541342 рублей — ежемесячный платеж за год;
- 3 тысячи рублей — страховка;
- 46800 рублей — сумма налога с дохода (360000* 0,13);
- Итого годовые расходы: = 591142 рубл.
- Расходы за 25 лет = 591142*25 = 14778550 рублей.
- Доходы инвестора — плата арендаторов от сдачи квартиры.
- Доход за 1 год = 30000*12 = 360000 рублей. За 25 лет = 360000* 25 = 9 миллионов рублей.
Чистая прибыль за весь срок = 9 000000 — 14778550 = — 5778550 рублей, то есть покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду в этом случае нецелесообразна.
В расчет не включена сумма коммунальных платежей и сумма минимального обустройства, так как они являются переменной величиной. Естественно, при их включении в статью расходов вкладчика убыток от этого варианта инвестирования только увеличится.
Ежегодные расходы инвестора в этом случае будут равны, так как отсутствует сумма первоначального взноса. Итак, структура расходов будет выглядеть следующим образом:
Как получить ипотеку без первоначального взноса
- ежемесячный платеж по кредиту — 56392 рубля;
- страховка — 3 тысячи рублей в год;
- налог с дохода — 46800 рублей в год;
- Итого общие годовые расходы = ( 56392*12)+3000+46800 = 726504 рублей
- Расходы за 25 лет = 726504*25 = 18162600 рублей.
- Доходы инвестора от сдачи жилья в аренду = 30000* 12*25 = 9000000 рублей.
Прибыль инвестора = 9000000 — 18162600 = — 9162 600 рублей, то есть при этом варианте вложения средств инвестор тоже терпит убыток.
- Сумма первоначального взноса по кредиту = 3 миллиона рублей (5 миллионов* 0,6);
- Ежемесячные платежи = 22556 рублей;
- Страховка — 3 тысячи в год.
- Расходы за 1 год = (22556*12)+ 46800+3000 = 320472 руб.
- Расходы за 25 лет = 320475*25 =8011800 рублей.
- Доходы = 30000*12*25 = 9000000 рублей.
- Прибыль инвестора = 9000000- 8011800 = 988200 рублей.
Таким образом, покупка квартиры за счет кредитных средств для сдачи в аренду экономически обоснована только при первоначальном взносе от 60% и выше.
Выбор этой схемы инвестирования уместен только при больших суммах первоначальных инвестиций. Если же инвестор не обладает таким капиталом, то лучше предпочесть вариант вложения их в строящееся жилье. Особенно эффективно инвестирование на ранних этапах строительных работ, так как к заключительным циклам стоимость объекта недвижимости может увеличиться в несколько раз.
На практике встречается и такой вариант обогащения, как продажа прав собственности на строящийся объект в самый разгар работ. Таким образом частный инвестор может за 1 год получить до 800 тысяч рублей дохода, который зависит от месторасположения строящегося жилья. Естественно, у ветки метрополитена доходность от инвестирования в строящийся объект и продажа прав на жилье до его сдачи в эксплуатацию принесет большую прибыль.
- Инвестиции в строительство жилой недвижимости
Что касается варианта инвестирования в покупку квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то в 90% случаев он является убыточным. Это связано с высокими банковскими процентами. Стоит отметить, что на Западе такое вложение окупается достаточно быстро, так как ипотечные ставки составляют от 2 до 6%. Автор Стадник Татьяна Викторовна.
Планирую купить в ипотеку 1 комнатную квартиру в Москве для сдачи в аренду. Потенциал около 5 млн р. Основной вопрос — оптимальное соотношение цены квартиры к возможной арендной плате. Где этот дом? Какого года постройка? Этажность? Этаж? Площадь? Состояние? Интерьер? Экология? Транспорт? Школа? Садик? И т.д. Благодарю за внимание.
Александр, за пять миллионов преимущественно окраина (север и юг). Скажу про юг, т.к. здесь хорошо ориентируюсь. В шаговой доступности до метро (до 10 мин.) можно найти без ремонта 9-этажки, без балкона за 4 300. Знакомая нашла на Кировоградской 19к2 (серия дома П-44), с хорошими документами, без ремонта за 5 200. Если брать Пражскую, то здесь 5 ТЦ, множество магазинов особенно на первых этажах около метро. В общем здесь нет проблем с инфраструктурой никаких. Рядом лес и много парков-скверов. В Южном Бутово инфраструктура скромнее, но район приятнее и тише. Здесь более современные дома, 1-комнатные 36-40 кв.м. и ближе к метро, без ремонта от 4 400. Но есть загвоздка. Я например противник того, чтобы покупать квартиру для НАЙМА по ипотеке. Квартиры дешевеют. При этом Вы будете просто отдавать полученные деньги от наёма за ипотеку. Вопрос: В чём суть? Чтобы были стены? Лучше тогда копить деньги. Конечно остаётся вопрос в надёжности банков и экономики — не превратятся ли деньги в бумажки.
а вы твердо решили покупать квартиру? аренда сейчас окупается плоховато, и даже несмотря на то что ипотечная ставка снижается — все равно депозит выгоднее. можно понять, если вы не хотите рисковать и класть деньги в банк в нашей стране, в таком случае можно вложить в бетон (хотя и он дешевеет). но брать ради этого ипотеку? возьмите калькуллятор и посчитайте, сколько вы будете отбивать ипотеку, допустим, 2 млн при арендной ставке 28 тысяч (а с квартиры, которая стоит 5 млн, вы на руки от сдачи очень вряд ли получите больше). да еще и прибавьте ремонт — за пятерку в хорошем состоянии найти сложновато. на мой взгляд, это довольно нелепая затея. ну а если вы все-таки настроены твердо (хотя, повторюсь, идея крайне сомнительная) — за пятерку я бы рекомендовал измайлово. да, это будет старый фонд, но в целом это неплохой район (хоть и не престижный) — достаточно спокойный, и уж всяко лучше выхино-перово. хотя в вышеупомянутых выхино-перово вы сможете купить квартиру в более новом (или лучшем) доме, но поскольку вы приобретаете не для себя а в аренду, то я бы рекомендовал именно измайлово. на что обращать внимание при такой покупке? ну, в первую очередь на транспортную доступность. за эти деньги вы купите только однушку (если не смотреть совсем уж убитый хлам), а значит снимать ее будут 1-2 человека, работающие, таким важно в первую очередь именно удобство добираться до работы/учебы. на садик и школу внимания можно обращать гораздо меньше: поскольку, опять же, речь идет об однушке, то вероятность что в ней поселится семья с детьми достаточно невелика
Инвестпривет, друзья! Можно ли сдавать ипотечную квартиру и зарабатывать на этом? Теоретически – да, а практически? Думаю, что в каждом конкретном случае нужно самим подсчитать все выгоды предприятия и решить, подходит ли это вам. Далее я дам алгоритм, как можно всё рассчитать. Но – сначала немного теории.
Закон напрямую не запрещает сдавать ипотечную квартиру. Т.е. конкретно в законе об ипотеке нет указаний, что взятую в ипотеку квартиру сдавать нельзя. Более того, имеется даже разновидность ипотеки – коммерческая. Ее дают ИП и ООО. Купленное по коммерческой ипотеке помещение можно (и нужно) использовать для извлечения прибыли, в том числе для организации торговли, ведения бизнеса или сдачи в аренду под офис / склад / магазин.
Прямого запрета в законодательстве нет, но в договоре обычно прописывается, можно сдавать ипотечную квартиру третьим лицам или нет.
Дело в том, что при ипотеке квартира переходит под залог банку, поэтому банк (кредитор) заинтересован, чтобы помещение было в целости и сохранности. Если же собственник будет сдавать квартиру непонятно кому и непонятно на каких условиях, то сохранность помещения не гарантируется.
В договор ипотеки можно внести пункт о разрешении собственнику сдать ипотечную квартиру в аренду, но тогда банк, скорее всего, предложит вам зарегистрироваться как ИП и сдавать квартиру официально, платя налоги. А ипотеку выдаст коммерческой.
Но это как договоритесь. Можно сдавать и квартиру, взятую в обычную ипотеку – если разрешает банк.
Если же жилье куплено с помощью маткапитала, то оно должно использоваться для личного проживания. Следовательно, такую квартиру сдавать в аренду нельзя. Если направить запрос банку, он не разрешит.
У многих возникает вопрос – можно ли сдавать ипотечную квартиру неофициально? Ведь представители банка не будут ходить по всем квартирам и проверять, живут ли там собственники. Это вообще незаконно – кроме органов власти, жильцов никто не может обязать показывать документы на квартиру.
Поэтому достаточно многие сдают свои купленные в ипотеку квартиры неофициально. Многие жильцы даже не знают, что живут в заложенном помещении.
Что будет, если такая подстава выявится:
- договор аренды будет расторгнут, и жильцов, незаконно занимающих помещение, выселят, при этом собственнику придется вернуть им деньги;
- собственника заставят посчитать незаконно полученный доход, задекларировать его и уплатить налог + штраф;
- банк может истребовать досрочного погашения ипотеки из-за нарушений условий договора.
Таким образом, лучше не нарываться на неприятности, а попросить банк разрешить сдавать квартиру официально. Да, возможно, придется понести дополнительные расходы в виде оформления ИП и получения коммерческой ипотеки (ставка по ней немного выше, чем по обычной), но если собираетесь сделать сдачу квартиры своим бизнесом, лучше всё делать по закону.
А сейчас подсчитаем, насколько вообще выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и что нужно учесть.
Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Москве площадью примерно 40-45 квадратов, вторичка, от собственника. Самые дешевые варианты, по данным сайта Циан, начинаются в районе 2,75-3,5 млн рублей. Пусть будет 3 млн рублей для удобного счета.
Допустим, у некого Васи есть 750 тысяч рублей для первоначального взноса (это 25% от стоимости жилья). Вполне достаточно, чтобы оформить ипотеку в Сбербанке. В таком случае параметры ипотеки будут такие:
- сумма займа – 2 250 000 рублей;
- ставка – 9,8%;
- платеж – 23 905 рублей.
Какие расходы? Ипотека – это понятно, тут платим 23,9 тысяч рублей. Другие расходы – это коммуналка + налоги (мы же честные арендодатели).
Коммунальные расходы уже включены в аренду, т.е. жилец их не оплачивает, поэтому они ложаться на плечи собственника. Пусть в московской однушке коммуналка будет 5 тысяч рублей (для ровного счета). Счетчики оплачиваются отдельно, их оплатят жильцы, поэтому их не учитываем.
Теперь налог. Прибыль со сдачи аренды – 30 тысяч. Вычитаем 5 тысяч – расходы на обслуживание квартиры. Остается чистая прибыль – 25 тысяч. Налог – 13% от это суммы, т.е. 3250 рублей.
- ипотека – 23 900 рублей;
- коммуналка – 5000 рублей;
- налоги – 3250 рублей.
Всего: 32150 рублей.
Очевидно, что сдавать такое жилье за 30 тысяч невыгодно. Нужно просить минимум 33 тысячи, а лучше – 35 тысяч, чтобы иметь возможность оплачивать незапланированные расходы (ремонт, покраску, покупку техники и т.д.).
И так показывает тот же ЦИАН, такие цены есть. И я бы не сказал, что такие квартиры блещут ремонтом или уникальным местоположением.
Вывод: сначала подсчитайте расходы, а потом уже планируйте, как и по какой цене сдавать ипотечную квартиру в аренду.
Естественно, в каждом городе и даже отдельном регионе Москвы будут свои расценки – я просто привел пример, как должен мыслить инвестор.
Дополнительно в расходы нужно заложить еще расходы на ИП, если вы берете коммерческую ипотеку. Следовательно, либо нужно поднимать аренду, либо искать вариант с более дешевой ипотекой.
Кстати, если вы не знаете, где брать первоначальный взнос для ипотеки и у вас маленькая зарплата – то читайте эту статью.
Итак, мы выяснили, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду (для тех, кто не понял или забыл: можно) и как подсчитать, выгодной ли оказывается сдача. Если выгодной – ипотеку оформлять стоит. А если не выгодно? Если расходы превышают доходы?
- квартира останется всё равно вашей, и монетизировать ее вы сможете любым другим способом, например, сделав перепланировку и продав подороже;
- платеж по ипотеке останется таким же, а вот стоимость жилья и размер арендной платы будут расти – продисконтируйте денежные потоки и найдите точку безубыточности;
- после выплаты ипотеки сдача в аренду начнет приносить стабильный доход;
- если вы покупаете квартиру для себя, но временно не можете платить ипотеку полностью, то сдача ее в аренду может стать хорошим способом, чтобы сэкономить деньги и сформировать свою подушку финансовой безопасности.
В конце концов, можно применить более агрессивный метод сдачи в аренду: сдавать жилье посуточно или помесячно в периоды сессий / для командировочных, можно разделить помещение на две части и сдавать каждую по отдельности, можно, напротив, сделать элитный ремонт и сдавать квартиру втридорога каким-нибудь мажорам.
- вам придется доплачивать за квартиру, т.е. это будет не актив, а пассив;
- нужно нести дополнительные расходы: платить квартплату и налоги;
- после некоторых жильцов придется потратиться на ремонт;
- если сдавать неофициально – это чревато неприятными последствиями;
- можно не найти арендаторов, и в результате жилплощадь будет простаивать;
- арендаторы могут неожиданно съехать, испортить имущество, особо ушлые – сдать жилье в субаренду или попытаться смошенничать другим способом (например, попытаться продать квартиру, выдав себя за собственников);
- цена недвижимости, а, значит, и аренды, может упасть.
Таким образом, сдавать ипотечную квартиру в аренду можно – как официально, так и неофициально (причем лучше официально). Но вот выгодно это или нет – нужно считать. Если выгодно и вы получаете доход или нашли точку равновесия, то можно сделать сдачу квартиры своим бизнесом. Если же нет – подумайте, в ряде случаев взять жилье в ипотеку и сдавать его всё же выгодно. Удачи, и да пребудут с вами деньги!