Ипотека — мероприятие финансово-затратное, особенно когда дело касается первоначального взноса. Впрочем, можно обойтись и без него, но так ли это выгодно, или есть смысл поднакопить на разовую выплату? Разбирались с экспертами
Какой процент выбрать
Величина первоначального взноса по ипотеке может составлять от 0 до 80%. Стоит понимать, что чем меньше взнос, тем выше процентная ставка. Лучше поставить себе цель сразу покрыть половину стоимости жилья. Так вы сможете рассчитывать на более выгодные условия ипотеки.
Генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев отмечает, что банки охотно кредитуют заемщиков, вносящих 50–60% от стоимости квартиры. Если человек располагает суммой первоначального взноса от 5 до 10% или не имеет накоплений, он является рискованным, поэтому ставка повышается. Если покрывается все 80%, наиболее подходящим решением станет покупка квадратных метров в рассрочку от застройщика.
Низкий первоначальный взнос, по словам Анфисы Егоровой, повлечет за собой не только более высокий процент, но и ряд дополнительных расходов, например, дополнительное страхование.
Ипотека без первого взноса
При беглом рассмотрении такой вариант кажется привлекательным, однако у этого продукта может быть достаточно ограничений. Ипотека без внесения предварительного взноса оформляется на жилье вторичного рынка, при покупке квартиры только в определенной новостройке (что предлагают девелоперы совместно с банками) либо при предоставлении дополнительного залога в виде недвижимости. Ставки по таким займам составляют от 15 до 28% годовых, поэтому к желающим оформить подобный кредит предъявляются более высокие требования по доходу.
Сергей Ильясаев приводит в качестве примера расчет.
Предположим, что клиент хочет приобрести квартиру площадью 37,2 кв. м, стоимость которой 2 889 000 руб.
По данным Национального бюро кредитных историй, в среднем заемщики выплачивают ипотеку за 14 лет и 9 месяцев. Округлим этот срок до 15 лет. При этом будем учитывать, что размер ставки не изменится в течение всего периода кредитования, и досрочных погашений не будет.
Если покупатель вносит 15% от стоимости квартиры (433 350 руб.), он должен ежемесячно выплачивать 27 756,84 руб. В конце срока кредитования размер итоговой переплаты составит 2 540 579,63 руб. (87,9% стоимости квартиры).
По сравнению с условиями Сбербанка сумма переплаты больше на 1 113 026,89 руб. Следовательно, клиенту выгоднее накопить на первоначальный взнос.
Как накопить на первый взнос
Есть несколько способов получить средства на первый взнос, чтобы кредит на жилье обошелся дешевле.
1. Использовать материнский капитал, что подходит, если сумма первоначального взноса равна или больше размера пособия. Подобный заем доступен только молодым семьям с двумя и более детьми. Если часть маткапитала уже израсходована, остаток средств нельзя использовать как первый взнос — принимается исключительно полная сумма. Непотраченную часть денег можно перевести в счет погашения ипотеки.
3. Заложить имеющуюся недвижимость. Впрочем, сколько бы она не стоила, ни один банк не выделит кредит на 100%-ную сумму закладываемого имущества. Часто она составляет не более 70–80%. Залог обязательно должен находиться по месту подачи заявки. Исключение — это залог в виде квартир в Москве и Подмосковье, которые являются самыми ликвидными, и принимаются банками по всей стране.
Чтобы платить за ипотечный кредит меньше, стоит накопить на первоначальный взнос. Чем большую сумму удастся собрать, тем больше финансовой свободы вы получите в долгосрочной перспективе.
В последние годы востребованной стала ипотека без первоначального взноса. Чтобы грамотно воспользоваться услугой, нужно знать её положительные и отрицательные стороны. Ипотека без первоначального взноса в 2018 сохранила требования к заемщикам, актуальные в 2017 году. Однако были введены новые программы, а также снижена процентная ставка. В качестве альтернативы первоначальному взносу, заемщики используют материнский капитал, потребительский кредит, а также залог недвижимости.
Прогнозы специалистов сулят понижение процентной ставки в 2018 году. Для этого есть все предпосылки:
- Стабилизация экономики.
- Отсутствие внешних угроз для России.
- Сдерживание инфляционных процессов.
Последней громкой новостью стал приказ Путина о снижении ставки до 6% годовых. Семьи с детьми получили возможность оформить ипотеку под 6% годовых. Оставшиеся проценты государство самостоятельно выплачивает банку-кредитору. Основное условие для потенциальных участников – рождение ребенка, но обязательно второго или третьего. Льготы не распространяются на:
- Бездетные пары.
- Семьи с тремя и более детьми.
- Семьи, которые ожидают появления первого малыша.
Программы разработаны для разных категорий населения. Специальные предложения действуют для пенсионеров и студентов, для бюджетников и работников сферы науки. Изменения по ипотеке коснулись военнослужащих. В частности, произошла индексация ипотеки для военных, что должно благотворно отразиться на состоянии экономики страны. Эксперты предсказывают, что жилье будет дешеветь, подорожания можно не опасаться. Ставки по ипотеке в 2018 году останутся на том уровне, на каком они были в 2017, а в некоторых случаях существенно снизятся.
К тому же, вариантов программ по кредитованию масса. Но практически у всех перечисленных видов ипотеки обязательным требованием является внесение первоначального взноса.
Первоначальный взнос – часть от общей суммы денежного займа. Как правило, его источниками являются личные накопления, собственная недвижимость или же средства потребительского кредита. От размера первого взноса зависит алгоритм действий и окончательный выбор программы по кредитованию. Так, если у клиента личные накопления покрывают 50-70% от общей стоимости жилья, то выгодно будет взять потребительский кредит, а не ипотеку. И наоборот, если сбережений мало или они вовсе отсутствуют, лучше оформить ипотеку.
В 2018 году банки выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса. С одной стороны – это очень удобно. Но прежде необходимо ознакомиться с нюансами процедуры.
Для банка-кредитора одобрение ипотеки без первоначального взноса – рискованное решение. Следствием становится ужесточение требований к рабочему стажу и уровню доходов. Займ направлен, в первую очередь, на обеспеченных клиентов, которые без труда погасят ежемесячные платежи большого размера. Для малоимущих заемщиков ипотека без первоначального взноса будет сложным испытанием. Следует заранее изучить все условия ипотеки в 2018 году и учесть ее недостатки.
- Средняя ставка составляет 13,75% годовых.
- Крупные ежемесячные платежи.
- Высокий уровень переплаты, если брать ипотеку на срок от 10 лет.
- Обязательное страхование жизни и здоровья, что автоматически означает дополнительные расходы.
- Жесткие требования к заемщикам – такую ипотеку редко одобряют студентам и пенсионерам.
Но недостатки перекрываются главным достоинством. Заемщику не надо собирать сумму для первоначальной оплаты, иметь личные сбережения или обращаться за финансовой помощью к родственникам. Ипотека без первоначального взноса – действенный вариант для тех, кто давно мечтает о собственной недвижимости.
Существует несколько вариантов того, как обойти первоначальный взнос по кредиту. Клиенты используют в качестве альтернативы дополнительный залог, средства материнского капитала или же берут потребительский кредит. Еще можно договориться с застройщиком или воспользоваться региональной государственной субсидией. В зависимости от конкретной ситуации, обстоятельств и собственных возможностей заемщик выбирает альтернативу первоначальному взносу.
Заемщик отдает под залог собственную недвижимость. Процентные ставки различаются в зависимости от выбранного банка. Так, Газпромбанк предлагает минимальную ставку от 11,9%, Росбанк – от 9,75%, Россельхозбанк – от 8,85%. Но если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, в выдаче кредита будет отказано.
Помимо стандартных документов (паспорта, прописки и подтверждения трудового стажа) для подачи заявки понадобятся следующие:
- Выписка из ЕГРН.
- Согласие заемщика на передачу недвижимости в залог.
- Выписка из домовой книги.
- Согласие супруга заемщика на передачу имущества в залог.
- Подтверждение регистрации права собственности на закладываемое имущество.
- Договор купли-продажи.
Также дополнительно потребуется оценка независимого эксперта. Ее заказывают у юристов или в агентствах недвижимости.
После сбора и подачи документов в банк заемщик ждет решения. При положительном исходе, клиента уведомят об этом и перечислят заемные средства на счет продавца выбранной квартиры.
Материнский капитал тоже можно использовать для погашения первоначального взноса по ипотеке. Нововведение было принято в 2009 году. Оплата осуществляется через Пенсионный фонд. Средства не обналичиваются, а сразу переводятся на счет продавца.
Чтобы воспользоваться льготой, необходимо предоставить в банк сертификат на маткапитал и выписку об остатке средств на счете. Второй документ действителен в течение 30 суток. Если за указанное время заемщик не успел подать бумаги, нужно запросить новую выписку. Весь остальной пакет документов стандартный, как для потребительского кредита.
Алгоритм действий для частичной оплаты стоимости нового жилья маткапиталом:
- Сначала найти подходящего застройщика или собственника квартиры, который согласится на оплату квартиры материнским капиталом.
- Когда жилье найдено и условия обсуждены, получить разрешение Пенсионного фонда.
- Затем будущий заемщик ищет банк-кредитор и выбирает ипотечную программу.
- Потом подает заявку на одобрение кредита.
- И, наконец, после положительного решения банка оформляется ипотечный договор и покупается жилье.
Вот рейтинг популярных банков, которые принимают оплату первого взноса материнским капиталом: Сбербанк, ВТБ-24, Юникредит банк, Альфа-банк. Рассчитывать на низкие проценты ставки не стоит – она начинается от 14%. Средний срок кредитования – 25-30 лет.
Преимущества этого варианта в том, что застройщики не будут просить заемщика оформить страховку или заложить имущество. Для оформления сделки понадобятся только паспорт и справка о доходах. Кредитная история не имеет значения.
Однако есть ряд минусов:
- Высокая процентная ставка (по сравнению с банками).
- Короткий срок кредитования – до 3 лет.
- Не исключена вероятность попасть в руки мошенников.
Выбирая этот вариант обхождения первоначального взноса, необходимо собрать как можно больше информации о застройщике. Предпочтение стоит отдавать компаниям, давно работающим на строительном рынке. Также не лишним будет проверить, не была ли организация замешана в скандалах и судебных разбирательствах.
Государство разработало льготные программы для разных слоев населения. К ним относятся: военнослужащие, пенсионеры, бюджетники, ветераны, многодетные и молодые семьи. Они могут воспользоваться специальными субсидиями, чтобы погасить какую-то часть займа. Для получения поддержки от правительства необходимо стать участником государственной программы.
Погашение первоначального взноса средствами потребительского кредита подойдет в случае, если иные варианты недоступны. Конечно, выплачивать одновременно два кредита достаточно сложно. Но, если грамотно составить график выплат и приобрести жилье по средствам, то все получится.
Потребительский кредит лучше взять уже после того, как одобрена ипотека. Иначе кредитор может отказать в выдаче займа. Другой важный довод заключается в том, что нет смысла брать потребительский кредит, пока не вынесено положительное решение об ипотеке. Ведь если ее не дадут, второй кредит не пригодится.
Таким образом, ипотека без первоначального взноса возможна. Погасить часть стоимости нового жилья можно с помощью потребительского кредита, государственных субсидий, материнского капитала. Несмотря на недостатки данного вида кредита, он обладает огромным плюсом – заемщику не обязательно располагать личными средствами и накоплениями. Ипотека – это реальная помощь тем, кто хочет обрести собственную квартиру. Тенденции рынка недвижимости благоприятствуют этому – процентная ставка по ипотеке в 2018 году рекордно низкая, а государство продолжает совершенствовать и дополнять льготные программы.
Вовсе не важно, какая именно причина побуждает вас размышлять, стоит ли брать ипотеку. Возможно, вы планируете вступить в брак, но пока еще не имеете собственного жилья. Или в семье ожидается пополнение, и будущему отпрыску необходима отдельная комната. Принимать решение о том, чтобы взять кредит, нужно взвешенно. Важно просчитать свою способность отдать долг так же точно, как это делают эксперты банка.
Формулируйте вопрос именно так, ведь стоимость кредита включает в себя не только процентную ставку, но и целый ряд обязательных платежей:
- плату за оценку недвижимости (если ее нужно проводить),
- страховые взносы,
- государственную пошлину в регистрационной палате.
Прежде чем получать ипотеку, лучше всего составить прогноз, какие затраты придется понести и за счет каких источников вы будете гасить обязательства. Это поможет принять решение, стоит ли сейчас брать ипотеку.
Банки, как правило, не дают жилищные ссуды на условиях оплаты полной цены недвижимости только кредитными средствами. Часть стоимости дома или квартиры нужно будет внести из своего кармана.
Подумайте о том, располагаете ли вы такой суммой сейчас. Быть может, стоит отложить сделку на несколько месяцев, чтобы собрать деньги? Если вы планируете занять средства, необходимые для первоначального взноса, у частных лиц, подумайте, насколько реально будет погашать одновременно два долга.
Ипотека без взноса может быть выдана в следующих случаях:
Эта статья расходов станет для семьи обязательной на весь срок кредитования, который составляет, как правило, от 15 до 30 лет. Большая часть ежемесячного платежа, что обидно, уходит не в счет уменьшения суммы основного долга, а в закрытие обязательств по процентам.
Консультируясь у кредитного менеджера, интересуйтесь больше не величиной ставки, а именно суммой ежемесячного платежа. На сайте каждого банка размещен ипотечный калькулятор. Он поможет определить приблизительную сумму, которую вы будете ежемесячно вносить в кассу кредитора. Также программа покажет примерную сумму переплаты по кредиту.
Однако не ожидайте от калькулятора точности. Во-первых, он не покажет сумму всех комиссионных платежей. Во-вторых, не отразит расходы на оценку недвижимости, пошлину в регистрационной палате, страховые платежи. В-третьих, вы самостоятельно, без консультации кредитного менеджера, не узнаете заранее точную процентную ставку.
Однако ипотечный калькулятор поможет сориентироваться, с какой примерно суммой личных средств вам придется расставаться каждые 30 дней. Эта информация позволит определиться, стоит ли брать ипотеку сейчас.
Изучая предложения банков по кредитованию, уточняйте, обязательно ли страхование при ипотеке и, если да, то какие именно полисы вы должны будете оформить.
Страхование предмета залога обязательно по закону. При несогласии оформлять полис вам откажут в предоставлении ссуды. Если своевременно не продлить страховку, пока действует договор о ссуде, банк-кредитор может выставить требование об уплате штрафа. Намного реже, но бывали случаи, когда финансовые организации в судебном порядке добивались досрочного возврата ссуды по причине неисполнения заемщиком условий договора.
Несколько по-иному обстоит дело со страхованием жизни и здоровья. Банки не требуют обязательного соблюдения этого условия. Однако процентные ставки без полиса выше, так как возрастают риски банка.
Для нашей страны характерна ситуация, когда на квартиру молодой паре с ребенком деньги копят всем миром. В складчине участвуют родители мужа и жены, бабушки, дедушки, тети, дяди. Общими усилиями часто собирается сумма, достаточная для полной оплаты стоимости дома или квартиры. Однако вы можете решить все же взять жилищный кредит, так как в ближайшем будущем потребуются деньги на ремонт, а потребительские ссуды выдаются под более высокие ставки.
Многие считают, что в таком случае дешевле всего обойдется ипотека на год. Но это не совсем верно. Выгоднее взять ту же сумму, необходимую для ремонта квартиры, на более длительный срок – 5 или 10 лет. Величина процентной ставки при этом не изменится, а ежемесячный платеж уменьшится за счет более щадящего распределения платежей. В Сбербанке РФ, например, базовые процентные ставки одинаковые для любых сроков кредитования в пределах 10 лет. Однако, оформляя ипотеку, обязательно удостоверьтесь, что вам разрешено досрочное погашение.
Нельзя брать ипотеку впритык, чтобы на нее уходили все свободные средства. Всегда могут возникнуть непредвиденные расходы, связанные, например, с необходимостью оплатить расходы на лечение или ремонт. Подумайте о том, сможете ли вы гасить ипотеку в том случае, если кто-либо из членов семьи потеряет постоянный источник дохода.
Подумайте также о том, располагаете ли вы каким-либо имуществом, которое можно будет при необходимости быстро продать, чтобы вырученные деньги внести в счет оплаты долга по кредиту. Это может быть, например, личный автомобиль.
Бывает так, что из-за препятствий с оформлением какого-либо акта или справки банк не предоставляет жилищный кредит. Поэтому иногда весомым аргументом при решении вопроса, стоит ли брать ипотеку, становится возможность собрать необходимый пакет документов. Проверьте, все ли нужные бумаги есть у вас в наличии и насколько легко получить те, которых недостает.
Список документов для ипотеки включает:
- Паспорт.
- Справки о том, где вы работаете и какие доходы получаете ежемесячно.
- Документы о составе семьи, наличии детей.
- Паспорта, свидетельства, подтверждающие право собственности на предмет залога.
- Бумаги по недвижимости, которую собираетесь приобретать на кредитные средства. Этот пакет документов вам должен будет предоставить продавец дома или квартиры. В него входит, как правило, свидетельство на право собственности, документы-основания, выписка из реестра прав на недвижимое имущество, кадастровый паспорт или техпаспорт на помещение, выписка из домовой книги.
Лучше отложить получение жилишного кредита в тех случаях, если:
- Планируются изменения в составе семьи. Вы собираетесь жениться, планируется рождение ребенка.
- Кто-либо из членов семьи (на кого приходится значительная часть доходов) планирует сменить место работы. На новой службе предстоит испытательный срок, отношения с работодателем могут не сложиться. Заработная плата может оказаться значительно ниже заявленной, а условия труда – хуже.
Принимая решение, стоит ли брать ипотеку, рассмотрите предложения нескольких банков. Как правило, наиболее удобными и экономичными оказываются жилищные ссуды от кредитных организаций с государственным участием. Частные банки чаще готовы идти навстречу клиентам. Процентные ставки и комиссии по кредитным договорам там ненамного выше, а бывают и ниже.
Однако, обращаясь в небольшой ипотечный центр, будьте осмотрительны. В банках категории «мини» к процентным ставкам добавляется много дополнительных платежей, о которых клиентам не сообщают заранее. Это могут быть комиссии за оформление обязательных справок, аренду сейфовых ячеек.
Зато небольшие частные банки, которые держатся за клиентов, обычно оказывают за умеренную плату много услуг, значительно облегчающих совершение сделки (консультирование, составление документов по купле-продаже или юридическая экспертиза готовых, проверка контрагента на благонадежность, помощь во взаимодействии с регистрационной службой).
Если вы приняли решение брать ипотеку, в первую очередь обращайтесь в тот банк, в котором получаете зарплату. Скорее всего, именно там вы получите больше всего льгот и привилегий.