Квартиру в новых домах на этапе котлована возможно купить по самой минимальной цене. В то же время, если недвижимость приобретается, чтобы сдавать ее в аренду, то оценивать необходимо сразу ее стоимость и возможную упущенную выгоду. Сегодня средняя цена на аренду квартиры с одной комнатой площадью 40 кв. м., например, в Москве равняется 35 тысяч руб. в месяц. В случае, когда новостройка в начале строительства, до ее введения в строй придется подождать 2-2,5 года. За это время вы могли бы получить порядка 1 млн. руб. платежей за аренду. При выборе жилого комплекса на этапе строительства необходимо учитывать этот нюанс. Сможет ли рост цен проекта покрыть в период строительства возможный доход от сдачи в найм за тот же срок? В наши дни, когда темпы роста стоимости недвижимости, которая есть на первичном рынке, низки, покупка квартиры, чтобы сдавать ее в аренду, в готовом, близком к этому состоянию доме оказаться может более выгодной.
Сегодня расположение жилья – один из важнейших критериев, что влияет на величину ставок аренды и на скорость сдачи недвижимости в найм. Подавляющее большинство арендаторов объекты выбирают, исходя из их близости к станции метро, наземному транспорту. Потому, выбирая новостройку для приобретения жилья, чтобы потом его сдавать в аренду, стоит учесть транспортную доступность. Когда она хорошая, вероятно, дороже можно будет сдать квартиру.
Стартовые цены на жилье в Москве находятся сегодня на очень низком уровне. Вы можете приобрести апартаменты по-прежнему на выгодных условиях. Порог входа низкий, а арендная стоимость апартаментов будет такой же, как квартир. Соответственно, вы сможете вернуть вложения быстрее.
Ремонт жилья в новостройке, пусть минимальный, отнимает деньги, время. Простой жилья — упущенная выгода. За каждый месяц проводимого ремонта будет недополучен предполагаемый доход. Потому сначала нужно обратить свое внимание на новостройки с отделкой, что позволит сразу начать сдавать жилье после получения ключей, оформления права собственности. Там же, где ремонт проводится застройщиком, вероятность ведения шумных отделочных работ в соседних квартирах сведена к минимуму.
Не нужно обставлять квартиру старой мебелью, что хранится за ненадобностью на даче. Важное преимущество квартир для аренды в новых домах – новизна. Потому стоит приобрести недорогую, но новую, качественную мебель. Идеально здесь подойдет продукция известного шведского производителя. Чтобы лишнего случайно не купить, есть смысл выставить квартиру с уведомлением, что все самое необходимое будет куплено под нанимателя. Есть вероятность, что на подобное объявление внимание обратит арендатор, уже имеющий свою мебель, и как раз ищущий пустую квартиру.
У арендаторов, арендодателей расходятся и существенно представления о справедливой арендной ставке. Потому определить степень такой адекватности довольно сложно. Чтобы узнать стоимость аренды адекватную рынку, что позволит не продешевить и не затянуть время экспозиции до настоящей бесконечности, начать нужно с выяснения существующей усредненной ставки в районе. Это вам позволит приблизительно сориентироваться в существующей на рынке ситуации. Затем посмотрите, есть ли на территории новые жилые комплексы аналогичного класса, какой стоимости предлагаются в них объекты. Это дает возможность вам понять, насколько выше средних рыночных показателей будут сдаваться квартиры в новостройках. Знание этой разницы существенно упростит задачу. Однако самый лучший вариант – пригласить на осмотр профессионального оценщика. Будет это не очень дорого, но позволит определить в арендной ставке положительные, отрицательные параметры квартиры.
Сроки могут существенно различаться, завися от класса вашей новостройки. Например, в элитном сегменте арендовать квартиру с одной комнатой можно за 130 тыс. руб. в месяц, усредненная же стоимость такой квартиры в новостройке составляет 30,73 млн. руб. Значит, она окупится в срок до 20 лет (не учитывая индексацию).
Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.
Т.к. тема является архивной.
Ответ Спектру-
Моя близкая родственница — её доча в г.Арзамасе окончила гимназию- 25 чел в классе несколько иностран языков углубленн финансовые .
Таки всему классу родители уже в 10 классе купили квартиры и не однухи — а двухи трехи в верхней части города в районе универа .
А родственниц только 40 метров на Белинке она по этому поводу комплексует , чей то хуже всех.
Нету нищебродов из глубинки , кто выезжает тот на Белинку. ¶
Эксперты в сфере недвижимости рассказали, в каких случаях выгодно оплачивать ипотеку за счет аренды и какие условия выдвигаются к приобретаемому жилью.
Ипотечный кредит представляет собой значительную нагрузку на семейный бюджет. Если приобретенное в ипотеку жилье для вас не единственное, то существует возможность перекрывать ипотечные выплаты за счет арендных платежей от сдачи квартиры внаем.
Проведенные расчеты убедительно доказывают, что это — вполне реальная возможность. Чтобы ее успешно реализовать, необходимо заранее все предусмотреть. Риелторы из разных компаний делятся советами, на что обращать внимание и каким условиям должно соответствовать покупаемое жилье.
Такой способ оплачивать ипотеку не отличается новизной. Им достаточно активно пользуются люди, которым не нужно улучшать свои жилищные условия (т.е. они располагают минимум одним своим жильем и у них нет взрослых детей, которых скоро потребуется отселять).
Оксана Вражнова приводит характерный пример из собственной практики. Семейная пара купила на столичном вторичном рынке в ипотеку однокомнатную квартиру стоимостью 5,9 млн рублей. Первый взнос составил 50%, размер ставки — 10,7%, а срок погашения — 30 лет. Размер ежемесячных платежей поначалу составлял около 28 тысяч рублей.
Пара сделала в квартире небольшой косметический ремонт, после чего начала сдавать ее за 30 тыс. рублей в месяц. При этом они регулярно вносили досрочные платежи, что сокращало величину ежемесячного платежа. Арендная ставка при этом оставалась на прежнем уровне. Через шесть лет удалось снизить размер минимального платежа до 5 тысяч рублей. Размер арендной ставки за эти годы не изменился.
Даже если вы получите ключи уже через месяц после сделки, еще примерно полгода уйдет на ремонт. Если же новостройка находится на этапе возведения первых этажей, срок ожидания значительно увеличивается. Плюс, какое-то время уйдет на поиск арендатора. И все это время вы будете вынуждены оплачивать ипотеку из собственных средств.
Среди плюсов первичного рынка можно упомянуть более низкую ставку, в среднем она на 1—1,5 п.п. ниже в сравнении со вторичкой. Зато на вторичном рынке вы сразу же сможете сдавать жилье в аренду. К тому же часто квартиры продаются уже с арендаторами.
Сначала рассчитаем ситуацию для квартиры со вторичного рынка. Подходящий для коливинга вариант — двухкомнатная квартира с раздельным санузлом и изолированными комнатами, желательно внутри МЦК, на расстоянии до 500 м от входа в метро. Такую квартиру сейчас можно найти за 8 млн рублей. А сдать ее можно за 50 тысяч рублей.
Получается по 25 тысяч для двух студентов из одного вуза, коллег по работе либо просто знакомых. Вполне приемлемая цена для хорошей локации. Существуют и другие возможности — сдать двум ранее незнакомым арендаторам либо найти одного, который потом уже сам в субаренду будет сдавать вторую комнату. Но эти варианты менее удобны.
Размер среднего первоначального взноса — около 25%. На вторичку вполне возможно получить ипотеку со ставкой 9% годовых. Итого получается величина первого взноса 2 млн рублей, размер кредита — 6 млн рублей, ставка — 9%. При пределе ежемесячного платежа в 50 тысяч можно найти программу на 25 лет. Остаются вопросы страхования и налогов (поскольку период все-таки немалый).
Средняя арендная ставка по однокомнатным квартира в районе — примерно 32 тыс. рублей. На снижение стоимости тут играет фактор высокой конкуренции (поскольку в спальном районе с плотной застройкой сдается множество жилья). Зато хорошо повышает привлекательность квартиры именно для арендаторов скорый ввод в эксплуатацию новой станции метро, которая должна заработать в течение трех лет на расстоянии 300 м от новостройки.
Итого получается: стоимость жилья 3,6 млн рублей, первый взнос — 0,9 млн рублей, размер ставки — 9%. При предельном платеже в 32 тысячи получаем срок погашения в 11 лет, — резюмирует Оксана Иванова.
По мнению эксперта из CENTURY 21 Vesta Сергея Тихонова, желательно выбирать для сдачи в аренду квартиру с мебелью и ремонтом на вторичном рынке. Впрочем, подойдет и сданная новостройка, при условии готовой отделки. Оптимальный же вариант — апартаменты. Они стоят дешевле квартир в среднем на 15—20%, продаются от застройщика уже отделанные и обставленные. При этом вопросами аренды по договору занимается управляющая компания.
По словам Марии Литинецкой, стоит обратить внимание и на студии. Ставки аренды здесь вполне сравнимы с однокомнатными квартирами. А вот стоимость таких объектов минимальна. За счет этого им присущи максимальные показатели доходности.
Все опрошенные эксперты подчеркивают, что важнейший критерий выбора покупаемой для сдачи в аренду квартиры — ее ликвидность. Она должна быть востребованной именно со стороны арендаторов. Здесь важно наличие пешей доступности от станции метро или расположение поблизости крупного делового узла. Это может быть бизнес- либо технопарк, аэропорт и пр.
Прежде всего нужно максимально объективно оценить собственные финансовые возможности. Сопоставьте размер среднего ипотечного платежа со средней арендной ставкой аналогичных квартир в районе. Это можно сделать при помощи ипотечных калькуляторов на сайтах различных банков. Хотя эти расчеты являются приблизительными, однако они покажут примерный размер платежей, — поясняет Ирина Доброхотова.
По словам гендиректора Level Group Кирилла Игнахина, следует предусмотреть формирование резервного фонда для покрытия ипотеки. Размер этого фонда должен составлять хотя бы три-четыре ежемесячных ипотечных платежа. Эти средства позволят своевременно погашать ипотеку, если у вас не будет арендатора в случае внезапного выселения жильца.
Жилье же, покупаемое для сдачи, изначально требует существенных вложений, включая финансовые, временные и эмоциональные. Стоит упомянуть подготовку перед арендой, квартплату, оплату ЖКХ, поиски квартирантов, риски простоя, уплату налогов, возможные сложности взаимодействия с жильцами, выплату ипотечного кредита.
Поэтому, если необходимости решать жилищный вопрос у вас нет, но имеется значительная денежная сумма (недостаточная для покупки квартиры), ее лучше просто положить на банковский вклад под проценты. Это окажется выгоднее приобретения жилья в ипотеку с последующей его сдачей.
Оксана Полякова приводит показательный пример. Если у вас на счету лежат 8 млн рублей под 8% годовых, то на процентах вы получаете в год 640 тысяч рублей прибыли. При этом вы не прикладываете вообще никаких усилий. А купленную за те же 8 млн квартиру вы сможете сдать внаем максимум за 35 тыс. рублей в месяц. Итого прибыль за год составит 420 тысяч рублей.