Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.
Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.
В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.
Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.
Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?
Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.
В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.
Не учли ещё несколько факторов: изменение стоимости жилья на рынке в долгосрочной перспективе, изменение рынка арендуемого жилья (соотношения спроса и предложения, а следовательно и стоимости аренды в долгосрочной перспективе), инфляцию и динамику уровня жизни населения. И вот как это сделать в условиях нестабильной экономики мне не понятно.
Накопить конечно хорошо сказано. Но цены на квадратные метры с каждым днем всё выше и выше. Я взяла ипотеку 3 года назад и купила квартиру за 3,2 млн., спустя два года моя квартира стоит уже 6млн.
мы тоже. Брали в банке Санкт-Петербург. Безусловно, переплата внушительная, но ели иного варианта нет, то мы готовы были заплатить
бытует мнение, что ипотека не выгодна, но тем не менее 30% населения приобретают жилье именно так, мы не исключение
Как-то фатально вы мыслите. Уж лучше я буду надеяться на квартиру, которая будет приносить чистый доход мне, хоть и через 20 — 15 лет, чем на какую-то тетю, который нет и не было.
Согласна и с Алисой и с Дмитрием. Заниматься недвижимостью выгодно, но с одним условием: иметь светлую голову и здоровье, ведь если не вы, то кто тогда закончит начатое вами ОЧЕНЬ СЛОЖНОЕ дело. Я человек верующий и точно знаю, что с Кесарем (это банки, налоговая, ЖКХ и т.д.) имей ухо в остро. Ничего не будь должен ему … Вовремя оплачивай все налоги, сборы и т.д., и ни когда не переплачивай ни копейки — это не благотворительность. И думаю верно, что инфляция сделает свое дело, которое в данном случае вам будет на руку. И цена квартир уже через пять-шесть лет другая, и аренда тоже поднимется. А ваш кредитный договор остается фиксированным на 10-20 лет. Ну, и конечно, Бог вам в помощь.
Ох уж эта ипотека…Наверное,есть предприимчивые люди, которые могут даже из ипотеки извлечь для себя выгоду. Как-то быстро выплатить— сдавать потом жильё, с пользой для себя. Но думаю,для большинства ,ипотека не лучшее под чем подписываются люди. Поэтому ,чаще всего, влезают в ипотеку,из-за безвыходности. Когда ипотека- это единственный способ приобрести жильё.
Недавно обсуждали тему ипотеки с мамашками на одном из форумов.А точнее одна из мамочек не знала на что потратить свой материнский капитал.Ей предложили его как начальный взнос за ипотеку на квартиру для ребенка.А в последующем предложили сдавать эту квартиру и этим оплачивать ту же самую ипотеку.Мне показалась эта идея довольно разумной.Возможно в будущем так и поступлю)
Пока не продастся дороже можно и сдавать, многие держат n-е кол-во квартир как раз под сдачу. Много пенсионеров перед пенсией покупают квартиры, чтоб на пенсии сдавать и иметь доп. заработок. Если знаете иные варианты получить прибыль — поделитесь, может и вправду мы тут не тем занимаемся:)
Купить квартиру чтобы её сдавать это просто реально мышление дол…….ба….
Ипотека.. Я вообще опасаюсь влезать во всякие долги и кредиты, так что ипотека для меня — страшная вещь и однозначно денежное рабство. Соглашусь с мнением, что брать квартиру в ипотеку чтобы сдавать возможно в случае уже имеющего жилья. Да и в городе с населением в 250 000 чел. где квартиры сдаются в три раза меньше месячной уплаты за ипотечный кредит, это однозначно невыгодно.
Ипотека — это заработок банков . Сегодня купить квартиру самим довольно трудно, особенно если это молодая семья, и жить засыпая с мыслью о том что ты должен банку выплачивать n-ую сумму денег не радует. Правильно написали, что если кто и берет в ипотеку, а потом сдает в аренду, значит тому человеку действительно есть где жить. Это уже другой разговор, сдавать конечно можно, вы будете получать хоть какой-то доход и платить в банк соответсвенно нужно будет меньше. Но думаю что ипотека это уже крайний случай!
Однозначно не выгодна. Ипотеку стоит взять только если не хватает чуть-чуть и прибыль от аренды будет покрывать и страховку, и взносы по кредиту. А ждать около 20 лет пока выплатите ипотеку глупо, при отсутствии значительного первоначального взноса ипотека точно не вариант. Остается надеяться на богатую тетю, о существовании которой вы не знаете
Ипотека, конечно, не выгодна,но к примеру в нашем регионе цены на квадратный метр жилья в среднем составляют 60-70 тыс.. и как раз ипотека является едва ли не единственным способом приобретения своей жилплощади…накопить зачастую просто нереально..
Я считаю стоит, т.к. изначально вы уже примерно половину стоимости ипотеки будете платить не из собственного кармана (если квартира почти полностью куплена за счет средств банка, а ваш взнос всего 20 или 30% стоимости квартиры), а в последствии эта квартира уже будет работать на вас, принося доход. Одна моя знакомая таким образом покупает уже вторую квартиру в ипотеку и сдает ее, частично гася ипотеку. Ипотеку за первую квартиру, по ее словам, она выплатила за 8 лет, хотя изначально кредит был рассчитан на 15 лет, она платила ежемесячный платеж из собственных средств, а сверху отдавала на погашение ипотеки деньги полученные от сдачи квартиры. В итоге квартира в ее полном распоряжении примерно в 2 раза быстрее.
В общем согласна со статьей! Возможно если бы был первоначальный капитал приличный, то приобрела бы квартиру, ибо жилье дорожает, инфляция растет и довольно крупную сумму држать где нибудь на вкладе довольно глупо! Переплата конечно будет, но но через 15-20 лет, цена этой квартыры будет уже значительно больше этих расходов!
Ипотека вообще невыгодна, если уж рассматривать этот вопрос. Во-первых, вы будете выплачивать ее лет 20, а во-вторых, сумма переплаты составляет порядка 40%. Тут палка о двух концах. Аренда отобьет часть вложенных средств, но лишит вас морального удовлетворения от новой квартиры — ведь в ней будет жить неизвестный человек. С другой стороны, поселившись в ней лично, всю сумму вам придется выплачивать самостоятельно. На мой взгляд, лучше подождать и постараться накопить всю сумму на покупку квартиры сразу.
Во-первых, в договоре ипотеки может быть строгий запрет на сдачу в аренду ипотечной квартиры.
Во-вторых, параметры ипотеки и стоимость сдачи в аренду очень сильно отличаются от города к городу. В Сочи, например, в сезон сдача квартиры приносит гораздо больше, чем ипотечные платежи, но в несезон ситуация кардинально меняется.
В третьих, надо ли учитывать расходы на ремонт, налоги на квартиру (ведь не банк будет их оплачивать), а также расходы на страхование (что в случае ипотеки — обязательно, хотя бы титульное и от риска полной потери квартиры)?
Отвечаем на потребительские вопросы о финансах
Покроет ли аренда ипотеку? Ответ действительно зависит от многих факторов. Давайте посчитаем на примере однокомнатной квартиры в Тюмени. Стоит она около 2,3 миллиона ₽, средний срок кредита — около 15 лет, ставка — 9,5%. Сдать такую квартиру в аренду можно будет примерно за 14,3 тысячи.
Если у заёмщика первоначальный взнос — 20% (сумма кредита — 1 840 000 ₽), то ежемесячный платёж будет 19,2 тысячи ₽. Аренда его не покроет.
Если размер собственных накоплений — 35% (сумма кредита — 1 495 000), то платёж равен 15,6 тысячи. Здесь арендной платы тоже не хватит.
А если размер взноса — 50% (ипотека в размере 1 150 000), то платёж будет около 12 тысяч. При большом взносе аренда покроет ипотечные платежи.
Опять же, нужно учитывать нюансы:
- Заёмщик может получить налоговый вычет за покупку квартиры (до 260 тысяч на руки) и с процентов по ипотеке (до 390 тысяч). Эти средства можно направлять на досрочное погашение ипотеки, что приведёт к снижению платежа.
- Доплачивая несколько тысяч в месяц сверх арендной платы, заёмщик в конечном счёте становится владельцем недвижимости.
Эксперты в сфере недвижимости рассказали, в каких случаях выгодно оплачивать ипотеку за счет аренды и какие условия выдвигаются к приобретаемому жилью.
Ипотечный кредит представляет собой значительную нагрузку на семейный бюджет. Если приобретенное в ипотеку жилье для вас не единственное, то существует возможность перекрывать ипотечные выплаты за счет арендных платежей от сдачи квартиры внаем.
Проведенные расчеты убедительно доказывают, что это — вполне реальная возможность. Чтобы ее успешно реализовать, необходимо заранее все предусмотреть. Риелторы из разных компаний делятся советами, на что обращать внимание и каким условиям должно соответствовать покупаемое жилье.
Такой способ оплачивать ипотеку не отличается новизной. Им достаточно активно пользуются люди, которым не нужно улучшать свои жилищные условия (т.е. они располагают минимум одним своим жильем и у них нет взрослых детей, которых скоро потребуется отселять).
Оксана Вражнова приводит характерный пример из собственной практики. Семейная пара купила на столичном вторичном рынке в ипотеку однокомнатную квартиру стоимостью 5,9 млн рублей. Первый взнос составил 50%, размер ставки — 10,7%, а срок погашения — 30 лет. Размер ежемесячных платежей поначалу составлял около 28 тысяч рублей.
Пара сделала в квартире небольшой косметический ремонт, после чего начала сдавать ее за 30 тыс. рублей в месяц. При этом они регулярно вносили досрочные платежи, что сокращало величину ежемесячного платежа. Арендная ставка при этом оставалась на прежнем уровне. Через шесть лет удалось снизить размер минимального платежа до 5 тысяч рублей. Размер арендной ставки за эти годы не изменился.
Даже если вы получите ключи уже через месяц после сделки, еще примерно полгода уйдет на ремонт. Если же новостройка находится на этапе возведения первых этажей, срок ожидания значительно увеличивается. Плюс, какое-то время уйдет на поиск арендатора. И все это время вы будете вынуждены оплачивать ипотеку из собственных средств.
Среди плюсов первичного рынка можно упомянуть более низкую ставку, в среднем она на 1—1,5 п.п. ниже в сравнении со вторичкой. Зато на вторичном рынке вы сразу же сможете сдавать жилье в аренду. К тому же часто квартиры продаются уже с арендаторами.
Сначала рассчитаем ситуацию для квартиры со вторичного рынка. Подходящий для коливинга вариант — двухкомнатная квартира с раздельным санузлом и изолированными комнатами, желательно внутри МЦК, на расстоянии до 500 м от входа в метро. Такую квартиру сейчас можно найти за 8 млн рублей. А сдать ее можно за 50 тысяч рублей.
Получается по 25 тысяч для двух студентов из одного вуза, коллег по работе либо просто знакомых. Вполне приемлемая цена для хорошей локации. Существуют и другие возможности — сдать двум ранее незнакомым арендаторам либо найти одного, который потом уже сам в субаренду будет сдавать вторую комнату. Но эти варианты менее удобны.
Размер среднего первоначального взноса — около 25%. На вторичку вполне возможно получить ипотеку со ставкой 9% годовых. Итого получается величина первого взноса 2 млн рублей, размер кредита — 6 млн рублей, ставка — 9%. При пределе ежемесячного платежа в 50 тысяч можно найти программу на 25 лет. Остаются вопросы страхования и налогов (поскольку период все-таки немалый).
Средняя арендная ставка по однокомнатным квартира в районе — примерно 32 тыс. рублей. На снижение стоимости тут играет фактор высокой конкуренции (поскольку в спальном районе с плотной застройкой сдается множество жилья). Зато хорошо повышает привлекательность квартиры именно для арендаторов скорый ввод в эксплуатацию новой станции метро, которая должна заработать в течение трех лет на расстоянии 300 м от новостройки.
Итого получается: стоимость жилья 3,6 млн рублей, первый взнос — 0,9 млн рублей, размер ставки — 9%. При предельном платеже в 32 тысячи получаем срок погашения в 11 лет, — резюмирует Оксана Иванова.
По мнению эксперта из CENTURY 21 Vesta Сергея Тихонова, желательно выбирать для сдачи в аренду квартиру с мебелью и ремонтом на вторичном рынке. Впрочем, подойдет и сданная новостройка, при условии готовой отделки. Оптимальный же вариант — апартаменты. Они стоят дешевле квартир в среднем на 15—20%, продаются от застройщика уже отделанные и обставленные. При этом вопросами аренды по договору занимается управляющая компания.
По словам Марии Литинецкой, стоит обратить внимание и на студии. Ставки аренды здесь вполне сравнимы с однокомнатными квартирами. А вот стоимость таких объектов минимальна. За счет этого им присущи максимальные показатели доходности.
Все опрошенные эксперты подчеркивают, что важнейший критерий выбора покупаемой для сдачи в аренду квартиры — ее ликвидность. Она должна быть востребованной именно со стороны арендаторов. Здесь важно наличие пешей доступности от станции метро или расположение поблизости крупного делового узла. Это может быть бизнес- либо технопарк, аэропорт и пр.
Прежде всего нужно максимально объективно оценить собственные финансовые возможности. Сопоставьте размер среднего ипотечного платежа со средней арендной ставкой аналогичных квартир в районе. Это можно сделать при помощи ипотечных калькуляторов на сайтах различных банков. Хотя эти расчеты являются приблизительными, однако они покажут примерный размер платежей, — поясняет Ирина Доброхотова.
По словам гендиректора Level Group Кирилла Игнахина, следует предусмотреть формирование резервного фонда для покрытия ипотеки. Размер этого фонда должен составлять хотя бы три-четыре ежемесячных ипотечных платежа. Эти средства позволят своевременно погашать ипотеку, если у вас не будет арендатора в случае внезапного выселения жильца.
Жилье же, покупаемое для сдачи, изначально требует существенных вложений, включая финансовые, временные и эмоциональные. Стоит упомянуть подготовку перед арендой, квартплату, оплату ЖКХ, поиски квартирантов, риски простоя, уплату налогов, возможные сложности взаимодействия с жильцами, выплату ипотечного кредита.
Поэтому, если необходимости решать жилищный вопрос у вас нет, но имеется значительная денежная сумма (недостаточная для покупки квартиры), ее лучше просто положить на банковский вклад под проценты. Это окажется выгоднее приобретения жилья в ипотеку с последующей его сдачей.
Оксана Полякова приводит показательный пример. Если у вас на счету лежат 8 млн рублей под 8% годовых, то на процентах вы получаете в год 640 тысяч рублей прибыли. При этом вы не прикладываете вообще никаких усилий. А купленную за те же 8 млн квартиру вы сможете сдать внаем максимум за 35 тыс. рублей в месяц. Итого прибыль за год составит 420 тысяч рублей.