До кризиса такой вопрос даже не стоял. Когда цены на жилье росли по 50% в год, любые ставки по ипотеке окупали инвестиции в недвижимость. Сейчас все не так. Цены на столичные квартиры падают. Аренда дешевеет. Мы решили выяснить, стоит ли влезать в жилищные долги. Если да, когда это лучше делать: сейчас или позже? Или лучше накопить всю сумму самому, а потом купить квартиру на свои?
СТАВКИ ОПУСТЯТСЯ НИЖЕ 10%
Но тенденция очевидна. Ставки по ипотеке снижаются. Сбербанк предлагает от 10,7% годовых. За ним потянутся другие банки.
— В 2018 году сможем увидеть ставки на уровне 10% и ниже, — полагает глава аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Михаил Гольдберг . Если хотите взять ипотеку, есть смысл подождать. Даже 1% экономии на длинных сроках превращается в десятки и сотни тысяч рублей. Хотя в условиях, когда цены почти не растут, выгоднее другая стратегия — снимать и копить. Мы сделали подробный расчет и расклад по плюсам и минусам.
КРЕДИТНЫЕ НЮАНСЫ
Плюсы ипотеки
— Не приходится ютиться на 33 квадратах с родителями.
— Не нужно отдавать деньги чужому дяде. Платите за свое.
— Ставки выгоднее, чем пару лет назад (тогда было 13 — 16% годовых).
— Цены на недвижимость снизились, предложение превышает спрос. Можно требовать большие скидки.
— Большая переплата по кредиту. Часто она составляет десятки и сотни процентов от стоимости квартиры.
— Плата по ипотеке обычно выше стоимости аренды. Есть опасность загнать себя в финансовый угол, когда денег вам будет хватать только на еду и взнос по кредиту. Тогда это кабала.
— Дополнительные платежи. Например, страховку нужно оплачивать каждый год.
ОСОБЕННОСТИ СЪЕМА
Плюсы аренды
— Вы выбираете, где хотите жить. Можно переезжать с места на место. Например, поближе к работе, если ее поменяли. В другой город или страну.
— Платить нужно в большинстве случаев меньше, чем по кредиту на точно такую же квартиру.
— Сейчас рынок аренды — это рынок покупателя. Можно смело торговаться и выбивать скидки у хозяев.
Минусы аренды — Рынок теневой. Права квартиросъемщика никак не защищены. В любой момент вас могут выгнать.
— Вы отдаете деньги постороннему человеку. И они никак не работают на ваш собственный кошелек. В молодости аренда представляется более выгодной альтернативой. Но чем старше человек, тем все уже не так очевидно. Никакой пенсии не хватит на съем жилья в Москве.
— Ставки по аренде могут повышаться (на величину инфляции, например). В отличие от фиксированного платежа по ипотеке.
— Нет стимула откладывать деньги дополнительно (для покупки квартиры в будущем). Велик шанс, что вы потратите их на другие цели: машина, шуба, отпуск и пр. Точнее, в большинстве случаев именно так и происходит.
Покупать квартиру в кредит или лучше самостоятельно на нее накопить? Фото: Алексей СТЕФАНОВ
Как не влезть в долговую яму
— Не берите ипотеку, не учитывая свой реальный заработок. Размер кредита должен быть таким, чтобы потом платежи банку не превышали 30% вашего дохода.
— Потренируйтесь, сможете ли вы платить банку, получив кредит. Сделать это просто. Откройте вклад и каждый месяц вносите туда сумму, равную размеру будущих ипотечных платежей. Кстати, так можно и на первоначальный взнос накопить.
— Основательно проверяйте застройщика, если покупаете новостройку. Чтобы потом не остаться без ипотеки и без квартиры.
— Не менее тщательно выбирайте банк. Сравните условия по кредитам. В интернете есть специальные сайты-агрегаторы, которые позволяют это сделать. Но не забывайте, что банки часто заявляют одну ставку (минимальную), по которой получить кредит невозможно. Поэтому, найдя лучшие предложения, сходите в эти банки. Ипотека — не тот случай, когда надо экономить время.
— Не допускайте просрочки. Вносите деньги в полном объеме и вовремя.
— Не покупайте в кредит роскошные апартаменты. Сумма кредита не должна быть запредельной. Лучше потом шаг за шагом улучшать жилищные условия.
— Старайтесь гасить кредит досрочно. Выгоднее всего это делать в первые пару лет, когда вы платите в основном проценты. Лучше поднапрячься вначале, чтобы спокойно платить по долгам потом.
ВМЕСТО ВЫВОДА
Вопрос, что лучше — ипотека или аренда, почти философский. Нюансов много. Все предусмотреть не получится. Вот неизвестные, которые от вас не зависят.
— Цены на квартиры могут как расти, так и падать.
— Ставки по вкладам как увеличиваются, так и снижаются.
— Проценты по ипотеке меняются.
Как именно вы хотите решать жилищный вопрос, зависит от вас. Главное — так или иначе его решать. Самая неправильная стратегия — арендовать квартиру, а все оставшиеся деньги тратить на еду и развлечения. Если ничего не откладывать (эксперты советуют сберегать хотя бы 10 — 20% дохода), рано или поздно вы окажетесь банкротом.
И наконец, кажущаяся сейчас выгодной стратегия (аренда + вклад) работает лишь в том случае, если вы как часы откладываете нужную сумму на депозит в банке. Именно как часы. На самом деле для подавляющего большинства людей это утопия. Кредит часто дисциплинирует и помогает достигнуть цели. Но лишь тогда, когда его берут расчетливо (накопив хотя бы 30 — 50% от нужной суммы).