Часто случается: человек приобретает недвижимость в кредит, а потом женится или выходит замуж – в зависимости от пола. Сможет ли второй супруг претендовать на жилье? Какие нюансы имеет ситуация?
Решение вопроса о том, кому и в каких долях будет принадлежать, например, квартира, если оформлена ипотека до брака, зависит от обстоятельств конкретного случая.
Квартира зарегистрирована на одного из супругов до брака. Кредит погашен полностью до похода мужчины и женщины в ЗАГС. В такой ситуации, никаких споров возникнуть не должно. Очевидно, что супруг, который брал недвижимость в ипотеку, полностью исполнил обязательство за счет личных средств. Совместных денег у мужчины и женщины тогда просто-напросто не было.
Договор купли-продажи на недвижимое имущество был подписан до брака. Право собственности – тоже зарегистрировано до похода в орган ЗАГС, но кредитное обязательство исполнялось супругами из нажитых совместно средств.
Совсем иная ситуация. Гражданский кодекс РФ говорит о том, что право собственности возникает с момента его государственной регистрации (или регистрации перехода прав). Таким образом, можно на абсолютно законных основаниях утверждать, что жилье нужно считать личным имуществом супруга, который фигурирует в договоре купли-продажи и в кредитном договоре.
С другой стороны, нельзя не учитывать тот факт, что долг гасился, когда люди уже находились в браке, то есть, использовались общие деньги. Что из этого следует?
Совместным имуществом квартира не станет, в силу норм ст. 34 Семейного кодекса РФ. Но, если для погашения ипотечного кредита использовались общие деньги, а недвижимость остается в собственности только мужа или только жены, то второй супруг имеет права потребовать возврата ему половины внесенных денег.
Произвести справедливый расчет, если квартира приобретена в ипотеку до брака, но обременение снято уже после свадьбы, можно:
Профессиональному юристу будет достаточно легко реализовать один из указанных порядков. Достаточно будет доказать, что взять-то квартиру, скажем, муж смог, но с делом погашения долга, без помощи жены, не справился.
Внимание: суды, как правило, не принимают во внимание аргумент о том, что до развода и раздела имущества один из супругов работал, а другой – сидел дома. Если, например, не работает, а занимается хозяйством, то зарплата или доход от бизнеса мужа будет делиться поровну.
Исключение: человек не работает и не приносит никакой пользы семье. Например, ведет асоциальный образ жизни, страдает алкогольной или наркотической зависимостью.
Когда квартира куплена в ипотеку до брака, то, очевидно, что объект недвижимости существует в природе. Как быть, если один из супругов заключил ДДУ с использованием кредитных средств?
- Самого объекта в еще не существует. Дом еще не построен. Вариант: не введен в эксплуатацию.
- Право собственности на недвижимость, соответственно, не зарегистрировано.
- Имеется кредитный договор, заключенный на мужа или на жену.
- Люди состоят в браке, кредит выплачивается за счет их общих денег.
В 2019 года, как и было ранее, действует правило о том, что право собственности возникает с момента его регистрации в органах Росреестра. Если соответствующая запись в ЕГРН будет внесена во время существования брака, то такая недвижимость будет считаться совместной.
Другое дело, что делить её, скорее всего муж и жена будут не в равных долях. Суд должен будет получить ответы на следующие вопросы:
- Ипотека взята задолго до брака, или непосредственно перед оформлением союза?
- Сколько выплатил супруг из личных средств, в каком размере был погашен кредит из общих финансов?
В итоге, будут определены доли мужа и жены в объекте недвижимости.
Если опираться на то, что кредит гасился из общих средств, то можно вернуть часть денег, но нельзя получить в собственность долю недвижимости. Ипотека оформлена до брака, тогда же зарегистрировано право собственности, в браке лишь снято обременение.
В Семейном кодексе РФ есть статья 37, которая говорит о следующем:
личное имущество может быть признано совместной собственностью, если второй супруг вложил в него значительное количество средств, своих или общих, что привело к серьезному увеличению стоимости объекта.
Ипотечный дом оформлен на мужа. Жене родственники дарят серьезную сумму денег. Соответствующий договор оформляется у нотариуса. Женщина решает, что указанные личные средства нужно потратить на капитальный ремонт домика: замену материалов крыши, организацию централизованного водоснабжения, установку солнечных батарей. В результате, из-за произведенных улучшений, цена дома серьезно вырастает.
Если встанет вопрос о разделе имущества, то суд, учитывая вышеуказанные обстоятельства, может признать жилье совместной собственностью мужа и жены.
Определимся, что речь идет о случае, когда кредит гасился в браке. Есть несколько вариантов отстоять жилье:
- Настоять на заключении брачного договора. В нем должно быть прописано, что, скажем, квартира, которая числится на муже, останется в его собственности, несмотря на то, что для погашения кредита использовались совместные средства.
- Доказать, что второй супруг долгое время не работал по неуважительным причинам, соответственно, он не имеет право требовать раздела имущества, приобретенного в браке.
Первый вариант вполне реально воплотить в жизнь. Второй – посложнее. Как минимум, нужно будет представить заключение нарколога, справки из органов внутренних дел, привести в суд свидетелей.
Внимание: перед нотариусом или судом можно ставить вопрос о выделе права собственности в общем имуществе наследника и наследодателя. Правда, предсказать успех такой затеи сложно. Все зависит от обстоятельств конкретного случая.
Таким образом, в зависимости от ситуации, ипотечная квартира может остаться личным имуществом мужа или жены, либо стать совместно нажитой вещью
Вопрос: Ситуация такая — муж оформил на себя ипотеку до того, как мы вступили в брак. Далее в этой квартире жили вместе, платежи вносились из общего бюджета. Скажите, при разводе могу ли я претендовать на эту квартиру?
Ответ: Да, можете. Но только в той части, в которой она будет признана общим имуществом супругов, нажитым в браке.
Имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, является индивидуальной собственностью и не подлежит разделу.
Рассмотрим на примере недвижимости. Супругу до брака приобрел квартиру и внес за нее залог, но не оплатил полностью: в этом случае можно предположить, что имущество будет являться общей собственностью в части оплаты квартиры из средств бюджета семьи. Но если квартира была оплачена до брака, то жена на нее претендовать не сможет (за исключением случаев, если были осуществлены улучшения и часть квартиры по решению суда признана общим имуществом).
Законодатель допускает возможность признание индивидуального имущества супругов общим имуществом. Для этого заинтересованной стороне необходимо пойти в суд, оплатить госпошлину и представить веские доказательства того, что в данное имущество были произведены улучшения, которые тем или иным образом увеличили его стоимость.
Например, если средства супругов были потрачены на ремонт квартиры или на погашение ипотечного кредита, необходимо доказать источник этих средств и их соотносимость с семейным бюджетом. Причем улучшения имущества должны быть неотделимы, то есть их невозможно забрать и перенести в другое место.
В какой суд идти?
- в мировой по месту жительства ответчика (если сумма иска до 50 000 руб.);
- в районный по месту жительства ответчика (если сумма иска более 50 000 руб.).
Размер госпошлины зависит от суммы иска.
Какие доказательства можно использовать?
- платежные документы;
- договоры;
- свидетельские показания.
Если супруги разводятся и имеют общую ипотеку, ее можно разделить 3 способами:
- Один супруг выкупает долю второго и продолжает платить кредит.
- Супруг подает заявление в банк на замену стороны в договоре.
- Квартира продается, средства, оставшиеся после уплаты ипотеки, делятся между супругами.
Как правило, банк неохотно идет на замену должника в обязательстве, так как выдавал он кредит платежеспособному гражданину, и поэтому может сомневаться в возможности оплаты второго супруга (иного лица), особенно, если они имеют какие-либо особенности, связанные с получением дохода (например, находится в декрете, пенсионер и т.д.).
67 юристов в нашем
постоянном штате
295 консультаций оказано
за последний месяц
Квартира – это вещь, которой большинство людей дорожит больше всего. Независимо от того, как она досталась владельцу, расставаться с личной недвижимостью мало кто хочет. Кроме того этот процесс является довольно болезненным. Собственник квартиры, который приобрел ее за кредитные средства до свадьбы, тем более не захочет ее делить, если придется разводиться в случае неудачной женитьбы. Может ли второй супруг претендовать на квартиру, на которую была оформлена ипотека до брака?
В соответствии с нормами Семейного кодекса, регулирующего отношения имущественного характера между супругами в процессе семейной жизни и после развода, семейная пара имеют право сами определять, как будут строиться их имущественные отношения. Может использоваться как СК РФ, так и специально составленный договор между мужем и женой.
Если супруги не заключают договор, в этом случае на них будут распространяться нормы Семейного кодекса. В случае составления соглашения, этот документ будет основным при рассмотрении споров имущественного характера, которые могут возникнуть после развода.
Семейная пара имеет выбор – заключить между собой договорные отношения, которые будут предусматривать правила по разделу их имущества во время развода или выполнять требования, установленные государством.
Если рассматривать вопрос ипотеки, которая была оформлена до заключения брака, руководствуясь Семейным кодексом РФ, можно утверждать, что все нажитое каждым по отдельности супругом до брака остается в его собственности (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ). В связи с этим делить такое имущество после его расторжения никто не должен. Но только в том случае, если ипотека была полностью выплачена до вступления пары в брак.
Квартира, купленная заемщиком до официальной регистрации отношений, по закону принадлежит только ему, и второй супруг (супруга) не может в соответствии с законом претендовать на эту жилплощадь в целом или на какую-либо ее часть.
Нужно также учесть, что есть определенная юридическая тонкость в вопросе ипотеки, которая оформлялась до заключения брака. В соответствии с ней бывший муж или жена может требовать получения компенсации за часть кредитных взносов. Если в процессе раздела имущества будет участвовать опытный адвокат, то и на часть жилья, приобретенного в ипотеку, второй супруг также может претендовать, так как взносы по кредиту платились из общего семейного бюджета, что позволяет трактовать такую недвижимость как частично совместно нажитой в соответствии со статьей 37 СК РФ.
Семейный кодекс позволяет также предъявлять такие требования также и не работающему супругу (супруге), так как доход, который зарабатывал один из них принято по СК РФ считать общим.
Сегодня нет общего сформированного судебной практикой подхода к решению этой проблемы, поэтому решение будет приниматься индивидуально в каждом конкретном случае, если вопрос вынесут на рассмотрение суда.
Если во время брака добрачные обязательства одного из супругов выполнялись за общий семейный счет, и если при этом эти обязательства привели к получению права собственности на квартиру, это может быть основанием для признания ее совместной собственностью в определенной части.
В этом случае доли каждого супруга будут определены как неравные по статье 39 СК, если осуществлялась частичная оплата неделимого имущества супругов за совместные средства в соответствии со ст. 133 ГК РФ.
В связи с этим, чтобы не возникали ситуации, при которых заемщику придется отдать часть жилья или компенсировать его деньгами бывшей второй половине, не возлагать надежду на опыт и профессионализм адвоката, желательно составить контракт во время заключения брака. И в этом документе оговорить все вопросы материального плана, включая право владения ипотечной квартирой.