После того, как количество доступного жилья на рынке увеличилось, а ставки по ипотечным кредитам понизились, многие задались вопросом: а выгодно ли будет купить квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду? Как это лучше делать: на длительный срок или посуточно? Может ли арендная плата полностью покрыть ежемесячные платежи по ипотеке? В нашем материале подробно расскажем об этом.
Нестабильная финансовая ситуация в стране и скачки цен на недвижимость заставляют задумываться о покупке дополнительных квадратных метров с разными целями:
- Желание обеспечить себе прибавку к пенсии в старости,
- Отправить детей в самостоятельное плаванье, когда подрастут,
- Сохранить финансы в современном темпе инфляции,
- Не класть деньги в банк, опасаясь очередного обвала.
Как бы то ни было, прежде, чем оформить кредитный договор, нужно тщательно взвесить все за и против покупки квартиры под сдачу в аренду. Для начала необходимо оценить несколько факторов:
- Количество лет до выхода на пенсию,
- Стабильность трудоустройства,
- Имеющийся первоначальный взнос;
- Размер дохода (оплата кредита в период простоя).
Важно! Специалисты подсчитали, что первоначальный взнос по ипотеке должен быть не менее 20%, а в идеале и всех 50%, т.к. с меньшим арендная плата не покроет ежемесячный платёж (исключение, если квартира в суперпрестижном районе и со сверхдорогой отделкой, на которую опять же придется немало потратить).
Кроме того, огромное значение имеют характеристики недвижимости, а именно:
- Место расположения,
- Удаленность от метро,
- Инфраструктура района,
- Ремонт и наличие мебели,
- Количество комнат,
- Наличие парковочных мест,
- Контингент в доме.
Для примера возьмем студию в Девяткино площадью 25 кв.м. с ремонтом от застройщика, купленную за 2150 тыс. руб. Есть два варианта: сдавать её как есть без мебели за 13 тыс.руб. или вложить ещё 30 тыс. на минимальный набор удобств и сдать за 16. Считаем:
1 вариант: 13 тыс. * 12 мес. = 156 тыс.; 156 тыс. / 2150 тыс. = 7.2% годовых. Даже при самой низкой ипотечной ставке явно маловато.
2 вариант: 16 тыс. * 12 мес. = 192 тыс. — 10 тыс. (30 тыс./3 года) = 182 тыс.; 182 тыс. / 2150 тыс. = 8.5%. Уже лучше, но ставку тоже не перекрывает.
Важно! Эксперты сходятся во мнении, что как источник именно дохода ипотечную квартиру рассматривать нельзя. Это не более, чем инвестиция в будущую жилищную обеспеченность.
Кроме того, чтобы арендная плата перекрывала ежемесячный платеж, срок кредита нужно максимально растянуть, до 30 лет. Но это чревато существенной переплатой и долгой окупаемостью недвижимости в итоге. И ещё не факт, что цены на квартиры именно в этом районе вырастут со временем. Таких длительных прогнозов на несколько десятков лет вперед не сможет сделать даже самый дальновидный риелтор.
Единственный вариант получать реальный доход от сдачи недвижимости в аренду — если на руках есть вся сумма для её покупки, ремонта и меблировки. Кроме того, часть средств (до 260 тыс.руб.) можно вернуть налоговым вычетом, если это право ещё не использовано.
Прежде, чем решиться на покупку недвижимости под сдачу нужно четко представлять, какие существуют плюсы, минусы и подводные камни. К положительным сторонам можно отнести:
- Дополнительный доход, который будет уходить на оплату ипотечного кредита;
- Погашение жилищного займа без ущерба для семейного бюджета, если сумма за аренду и за кредит будет совпадать;
- Если жильцы нанесут ущерб квартире, то обязательная страховка залогового имущества покроет его.
Все плюсы проявляются лишь в том случае, если расчет идёт не на извлечение прибыли со сдачи, а на удешевление приобретаемой квартиры. Как говорилось выше, заработать на ипотечной недвижимости навряд ли получится. К минусам такого решения относятся:
- Надобность уже иметь в собственности какое-то жильё;
- Необходимость косметического или даже капитального ремонта после арендодателей, которые, как правило, небрежно относятся к чужой собственности;
- Риск просрочить ежемесячный платёж в случае внезапного отъезда квартирантов или задержки арендной платы;
- При заключении ДДУ выплаты по ипотеке до ввода дома в эксплуатацию придётся платить самостоятельно;
- Возможная конфискация банком залоговой недвижимости за её порчу или серьёзные нарушения графика выплат.
Кроме того, при подборе квартиры под сдачу нужно обязательно брать в расчёт:
- Размер ежемесячного платежа по ипотеке,
- Среднюю арендную плату в этом районе,
- Спрос на сдающуюся недвижимость,
- Размер коммунальных платежей,
- Сумму ежегодных страховых взносов,
- Налог на недвижимость.
Если возможно получение налогового вычета, то специалисты рекомендуют использовать деньги для погашения тела кредита, а не уменьшение срока – это будет выгоднее при сдаче квартиры в аренду.
Лучше заранее ознакомиться со всеми документами финансовой организации, уточнить свои права и обязанности в этом плане. И если квартира приобретается конкретно под сдачу, лучше не заключать кредитный договор с чересчур дотошными и въедливыми банкирами.
Важно! Как правило, работники банка могут приехать с инспекцией только после серьёзных просрочек по выплатам. Добросовестных заёмщиков обычно никто не проверяет.
Существует вариант, когда семья переезжает в залоговое жильё, а под ренту оставляет старую квартиру. Так и условия договора с банком не нарушены, и доход от сдачи жилплощади капает. Но не надо забывать и о налоговых органах, которые могут заинтересоваться ситуацией. В любом случае, уплата налогов остаётся на совести арендодателя, как и все проблемы, связанные с сокрытием дохода.
Жильё для краткосрочной аренды:
- Занимает массу времени владельца на уборку, заселение-выселение жильцов, заключение с ними договоров, взятие и возврат залога и ключей,
- Подразумевает непрерывный мониторинг сайтов аренды недвижимости, общение с потенциальными съемщиками, ведение графиков заездов,
- Требует постоянного контроля за целостностью и комплектностью посуды, сантехники, бытовой техники и электроники.
Но в то же время:
- Жильцы оставляют меньше мусора, т.к. приходят, зачастую, только переночевать,
- Нет проблем с выселением, как при долгосрочной аренде, если вдруг захотелось продать квартиру или поселить там родственников,
- Как правило, такая аренда приносит больший доход, чем длительная,
- Есть возможность постоянного контроля за жилым помещением путем установки видеонаблюдения,
- Таких квартир выгоднее иметь несколько и заниматься только ими, не имея другой работы.
Такое жилье может находиться как ближе к центру, и тогда оно будет пользоваться популярностью у туристов, так и в спальном районе (эти места любят парочки, ищущие уединения). Чтобы получать ощутимый доход с посуточной аренды, выгоднее всего купить хорошую квартиру в центре и сделать в ней дорогой ремонт. Такая недвижимость редко простаивает и передаётся буквально из рук в руки.
Сторонники же долгосрочной аренды имеют свои аргументы:
- Не нужно тратить столько времени на поиск клиентов, они меняются раз в год-три,
- Деньги приходят стабильно каждый месяц в определенном количестве,
- Добросовестные жильцы сами могут отремонтировать кран или бытовую технику, не напрягая хозяев.
С другой стороны:
- Появление в квартире чаще, чем раз в месяц, может не понравиться арендаторам,
- Жильцы могут завести домашнее животное втайне от хозяев,
- Долгое проживание предполагает постоянное присутствие, а значит и ремонт придется делать чаще.
Для длительной сдачи лучше всего выбирать небольшие студии и бюджетные однушки, которые охотно снимают студенты, или двухкомнатные квартиры в спальных районах, куда заезжают молодые пары и семьи с детьми. Отделка может быть самой непритязательной, как от застройщика в новостройке, так и оставшаяся от прошлых хозяев во вторичке (но, конечно же, в приличном состоянии). Тогда первоначальные вложения не потребуют затрат на ремонт.
Покупка квартиры в ипотеку под сдачу это всегда риск, и это нужно четко понимать это перед заключением сделки, т.к.:
Взять ипотеку и сдавать квартиру выгодно ли на длительный срок или посуточно, плюсы и минусы, расчет доходности, способы, условия, варианты.
Давно интересующая всех тема — купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, покрывая платежи по ипотеке, а то и вовсе получать дополнительный доход. Насколько это реальная схема и есть ли другие варианты, рассмотрим в данной статье.
Причины, по которым приходит идея купить квартиру под сдачу в аренду:
- подстраховаться на перспективу, когда собственник выйдет на пенсион;
- для подрастающих детей, чтобы они не мотались по съемным квартирам;
- выгодное сохранение денежных средств, учитывая размеры инфляции;
- отличная альтернатива простому накопительству под матрас.
Выгодно ли: при рекомендованном первоначальном взносе 20%, который предлагает внести банк, доход от сдачи в аренду чаще всего не покрывает расходов по платежам ипотечного кредита. А есть же еще и коммунальные платежи! Поэтому рассмотрим условия, которые влияют на наше решение.
Условия:
- чтобы подороже сдавать, надо купить не на окраине, а в центре города или как можно ближе к нему. Это значит, что уже на старте, покупка будет довольно дорогой;
- следующий пункт вытекает из другого, если вы покупаете дорогую недвижимость и хотите выгодно сдавать ее в аренду, то платежи должны быть минимальными. А это значит, что берете на самый длительный срок (30 лет) и должны иметь первоначальный взнос, как можно больше (от 1 млн рублей и выше, в зависимости от стоимости жилья в вашем городе);
- и третий нюанс, какой бы вариант сдачи в аренду вы не выбрали, будут времена, когда вы не заселите квартирантов и хотя бы 1 месяц в году взнос по ипотеке надо будет платить самостоятельно.
Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду сразу получится при нормальном ремонте жилища, поэтому либо берете на вторичке, либо в новострое, но с чистовой отделкой.
С новостроем больше всего проблем, потому что возникают форс-мажоры, например, не работает полгода лифт, а квартира на 15-м этаже, квартирантам это не объяснишь.
Примерный расчет, который покажет выгодна ли ипотека для сдачи в аренду
Параметры квартиры:
- 1-комнатная (32-42 квадратных метра)
- Тип: новостройка, вторичка
- Стоимость: 3 млн рублей
- Первоначальный взнос: 20% (600.000 рублей)
- Ставка банка: 10%
- Срок кредита: 30 лет
- Ежемесячный платеж: 21.062 рублей
- Стоимость аренды в этом районе: 25.000 рублей
Пример, на одном из ипотечных калькуляторов:
Т.е. из примера вы понимаете, что важно при расчете обратить внимание на следующие параметры, которые определяют выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду:
- Ежемесячный платеж;
- Стоимость аренды в районе, где покупаете квартиру;
- Спрос или емкость рынка аренды (например, в городе с населением меньше 150 тыс человек выгодно сдавать квартиру будет проблематично);
- Коммунальные платежи;
- Ежегодные выплаты по страховке.
Пример расчета в таблице:
| Аренда | Доход (год) | Коммуналка | Ипотека | Страховка | Ремонт | Расход | |
| 1-2 года | 25000 | 300000 | 60000 | 264000 | 10000 | нет | 34000 |
| 3-4 год | 27000 | 324000 | 70000 | 264000 | 10000 | нет | 20000 |
| 5-6 год | 30000 | 360000 | 80000 | 264000 | 10000 | 30000 | 24000 |
| 7-8 год | 32000 | 384000 | 90000 | 264000 | 10000 | нет | 20000 |
В прибыль, перекрывающую растраты по ипотеке можно включить получение налогового вычета в размере 260 тыс. рублей, при условии, что вы его не получали. Этой суммой лучше сразу погасить тело кредита и уменьшить размер платежа, но не срок ипотеки!
Мало кто при расчете учитывает ежемесячный доход заемщика, который за 30 лет может изменится как в лучшую, так и в худшую сторону.
Надо понимать, что если приобретенная в ипотеку квартира не покрывает полностью перечисленных в списке, приведенном выше, расходом, то вам придется платить их из своего кармана, а для этого, например, потерять работу вы никак не можете, иначе начнутся проблемы по выплатам.
Вы можете увеличить расходы, например, уплачивая налоги, если официально оформите договор аренды (проводя его через банк), либо уменьшить расходы, например, по коммуналке, если собственником будет ветеран труда..
Ипотека для сдачи в аренду квартиры работает только при условии:
- что у вас есть уже одна квартира в собственности;
- вы готовы выплачивать ежемесячные платежи и коммуналку, а на деньги арендаторов досрочно погашать ипотечный кредит
По поводу коммунальных платежей:
- перед покупкой квартиры под сдачу в аренду просите показать квитанции по коммуналке;
- узнавайте, перед покупкой, есть ли возможность оптимизировать платежи (установить счетчики на горячую и холодную воду, радиаторы отопления, возможно, снизить оплату путем установки бойлера, если электроэнергия по сниженному тарифу за счет электроплит в доме и т.д.).
Важно: доходность сдачи жилплощади в найм примерно 6-7%, а пока минимальная процентная ставка для большинства граждан России, не менее 9%, поэтому с доходностью идеи проблемы.
Предупреждаем проблемы, в случае запрета сдачи в аренду в кредитном договоре — переселяемся жить в купленную квартиру, а сдаем ту, в которой жили до этого.
Практикуется сдача по 2-м вариантам:
Небольшой бонус помимо сдачи в аренду. Если вы купите квартиру в хорошем районе ее стоимость может со временем повысится.
Из плюсов:
- инфляция зашкаливает и вложенные в квартиру деньги сегодня, обесценятся уже в ближайшие несколько лет;
- две квартиры лучше, чем одна;
- вашим детям будет проще на старте, а вам в старости спокойнее в своем жилье;
- либо мы сможете сдавать приобретенное по ипотеке жилище и это будет хорошая прибавка к пенсии.
Из существенных минусов:
Какую квартиру в ипотеку для сдачи в аренду подбирать:
- с недорогим ремонтом;
- хорошим местоположением, где перспективнее будет ее сдавать.
В итоге вы поняли, что купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду не для доходности, а только в целях сохранения денег и покупка чревата новой статьей расхода, которая просто удешевляет процесс приобретения нового жилья.
Если Вам есть, где жить, то почему нет? Но стоит учесть, что сумма дохода от аренды не всегда совпадет с ежемесячным платежом по ипотеке, а со временем может и меняться. Так же Ваш арендатор может съехать, а квартира будет пустовать какой-то период. Поэтому Вам придется все равно вкладывать свои доходы и сбережения в ипотеку.
Еще не мало важно то, что со временем придется делать косметический ремонт между арендаторами по необходимости (для увеличения дохода от аренды) и в конечном итоге для себя. Это тоже все дополнительные расходы.
Если Вы готовы к этим расходам в будущем, вперед!
НО же стоит учесть, что квартиру придется сдавать в аренду на весь срок ипотеки. если покупать квартиру в конечном итоге для себя, то готовы ли Вы ждать все это время? (5-25 лет?)
Такая схема хорошо сработает в отношении недорогой недвижимости, например, строящейся квартиры-студии.
Примерный расчёт для Ленинградской области.
Студия возле метро «Девяткино», с отделкой на этапе строительства 2,0 млн (ждать 1,5-2 года).
Ежемесячный платёж на 15 лет — 18 тыс. — вот расчёт на ипотечном калькуляторе
Итого до готовности квартиры Вы вложите 300 тыс. на первоначальный взнос, 300-400 тысяч банку, пока квартира строится и 200-300 тыс. на обустройство (мебель, технику) для сдачи (хотя некоторые предпочитают квартиры без мебели, только с кухней). 800 тыс.-1 млн. рублей инвестиций и 1,5-2 года потребуется, чтобы начать сдавать.
Сдать можно в среднем за 16-19 тыс. в месяц. То есть начиная с момента сдачи квартиры можно сказать, что денег хватит для платы по кредиту.
При этом если регулярно вносить досрочные погашения, например 10 тыс. сверху, то Вы выплатите квартиру за 7 лет.
К тому же к моменту сдачи квартира будет стоить дороже — в районе 2,8 млн. рублей.
То есть вкладывая в течение 1,5-2 лет 800 тыс.-1 млн. руб. Вы будете собственником обустроенной квартиры за 2,8 млн. рублей, платить банку за которую можно будет из средств от сдачи.
Как и при любом инвестировании, существуют риски:
1) Во многих ипотечных договорах прописан запрет на сдачу квартир. Однако на практике это редко проверяется.
2) Возможность нарваться на долгострой.
3) Ремонт, мебель, техника будут изнашиваться, к тому же можно столкнуться с недобросовестными квартиросъёмщиками и пр.