По оценке экспертов, 2–4% от общего количества заключаемых сделок купли-продажи недвижимости признают недействительными. Еще меньше этот процент, если квартиру приобретали с помощью ипотеки, а значит, она проходила многоступенчатую проверку. Тем не менее неприятные ситуации случаются.
За два года до смерти пенсионерки злосчастную квартиру успели перепродать четыре раза. Чалаевы были пятыми покупателями. Тем не менее ни у банка, ни у страховой компании не возникло никаких подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры они объяснили растущим рынком. Как оказалось, страховщик и кредитор просто не проверили всю историю перехода права собственности, удовлетворившись лишь законностью последней сделки. Логика была проста: раз объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит, все чисто. Однако позже выяснилось, что махинацию с квартирой провели в 2006 г., а не в момент последней сделки.
Суд обязал последних продавцов, от которых квартира перешла Чалаевым, вернуть им деньги, но те категорически отказались это делать. Приставы были вынуждены арестовать квартиру горе-продавцов, которая оказалась их единственным жильем, а это значит, что по закону ее не отнимешь. Круг замкнулся.
Характер рисков при приобретении квартиры по ипотеке тот же, что и при обычной покупке недвижимости на вторичном рынке. Но, пожалуй, самая распространенная проблема — это оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Она может возникнуть при спорах между наследниками или разделе имущества между супругами, при признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку.
Все участники рынка понимают, что при существующей системе хранения и получения информации никто не может на 100% проверить историю объекта. И главное заблуждение покупателей в том, что они искренне убеждены: раз сделка ипотечная, то риэлторы и юристы не нужны, — все проверяет банк. Вероятность возникновения проблем со стороны продавцов всегда остается в силу неоднозначности нашего законодательства и непрозрачности истории квартир. А потому спасение утопающего — дело рук самого утопающего.
СПРАВКА
Как заранее избежать возможных проблем?
Предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, если это не предусмотрено договором; — Давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора, и нести ответственность за непредоставление таких консультаций. 2.11. Риэлторская фирма не несет ответственности в случае признания судом недействительной сделки, проведенной с участием риэлтора, если основания для признания сделки недействительной связаны не с действиями риэлтора, а с действиями сторон по сделке, либо связаны с предыдущими сделками и действиями сторон и иных лиц в отношении данного объекта недвижимости, что обусловлено невозможностью легально и доступными способами произвести полное исследование истории прав собственности и до приватизационного найма объекта недвижимости силами риэлтора.
Как можно гарантировать чистоту сделки. 3. Проверка документов Проверяем их наличие по перечню документов к сделке, правильность, грамотность их заполнения, соответствие фактическим адресам. Подробно по этой теме изложен материал на моем сайте в рубриках Технологии работы риэлтора и Юридические основы работы риэлтора. Особенно хочется обратить ваше внимание на то, чтобы быть уверенным в документах, надо лично их собрать по доверенности.
Только лично, пройдя все инстанции, вы убедитесь в отсутствии сомнительных моментов в истории объекта недвижимости. ВАЖНО! ДОВЕРЕННОСТИ. Нередко квартира или дом продается по доверенности. Как проверить доверенность можно прочитать в статье Проверка документов.
Отказ от преимущественного права покупки. Доверенность. Технологии работы риэлтора.
Подскажите, пожалуйста, я собрался покупать квартиру в Подмосковье в г.Ивантеевка. У меня одобренная ипотека от Сбербанка.
Вопрос заключается в том, что требуется ли дополнительная проверка юридической частоты при ипотечной сделки и встречаются ли в практике случаи обмана Покупателей при проверке квартиры юристами банка. Если да, то как часто? Обман, имею ввиду юридический: появление дополнительных наследников, прописанных несовершеннолетних, ничтожность договоров передачи прав и остальное.
Если требуется, то что ещё проверить в моём случае:
Квартира приватизирована пожилым человеком в 1993году, проживал он один, без детей, без жены. В 2008 году оформил договор дарения на своего племянника, совершеннолетнего мужчину. Дарение оформлял у нотариуса. Свидетельство на собственность у него уже более 3 лет (как я понимаю, общий срок исковой давности по таким делам). На данный момент прямая продажа (фактически и юридически прописанных нет). У юриста продавца ну руках оригиналы документов дарения, права собственности, кадастровый и тех.паспорт. Выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета.
Дополнительно я посмотрю «расширенную» выписку из домовой книги, где вся история (паспортистка знакомая). Схожу к нотариусу поинтересуюсь был ли договор дарения в это время и вменяем ли был пожилой человек. Закажу выписку из ЕГРП.
Нужно ли брать справки ему из ПНД и НД? И где смотреть не под залогом ли она и нет ли на неё других правообладателей.
Что ещё нужно проверить и правильна ли логика моих рассуждений? Заранее Спасибо, С Уважением, Алексей.