Со временем я осознала, что в этом вопросе я была неправа. А когда то же самое ошибочное мнение неоднократно озвучили многие мои клиенты, я поняла, что в вопросах собственности ипотеки царит полный сумбур.
Кто является собственников ипотечной квартиры: банк или заемщик?
С юридической точки зрения ответ однозначен – собственником квартиры, приобретаемой в ипотеку, в любом случае является только ПОКУПАТЕЛЬ-ЗАЕМЩИК.
Ведь договор купли-продажи и в случае покупки за собственные средства и в случае рассрочки или ипотеки один и тот же. Заметьте, что банк в этом договоре даже не упоминается!
Такое обременение ни в коем случае не делает собственником квартиры кредитующий орган! Оно просто определенным образом ограничивает настоящего владельца-заемщика в его действиях. Например, без согласия банка заемщик не может продать ипотечную квартиру или прописать в ней двоюродную сестру.
А вот конкретные ограничения четко указываются в ипотечном договоре – и у каждого банка они свои.
Кого можно прописать в ипотечной квартире?
Непосредственно российское законодательство никаких четких запретов или разрешений на регистрацию в залоговой квартире родственников не дает.
Такой неопределенностью пользуются банки и выставляют ограничения подобного рода самостоятельно. Как правило, регистрация ЛЮБОГО (кроме созаемщиков) лица в ипотечной квартире требует обязательного согласования с банком.
Но помните, что напрямую банк не имеет права заставить заемщика неукоснительно выполнять данное требование! В случае разногласий по этому поводу суд в любом случае встанет на сторону заемщика. Однако в любом случае прописать в ипотечной квартире без разрешения кредитора можно только ближайших родственников (родителей, детей, жену или мужа).
Что происходит в случае болезни заемщика или потери им трудоспособности?
Если данный печальный факт подтвержден официальной справкой – убытки банку обязана компенсировать страховая компания. Тем более что практически вся ипотека на сегодняшний день подразумевает обязательное страхование заемщика именно от таких событий.
Можно ли заемщику продать ипотечную квартиру?
Некоторые банки относятся к такой инициативе заемщика крайне негативно – ведь в случае продажи ипотечной квартиры и досрочного погашения кредита банк потеряет весь свой запланированный доход от долгосрочных выплат.
Однако большая часть кредитно-финансовых учреждений вполне адекватно реагируют на желание заемщика продать залоговое жилье. Как правило, такие сделки используют те заемщики, которые хотят избавиться от старой квартиры, чтобы поменять ее на более комфортную.
В этом случае средствами, вырученными от продажи, гасится остаток долга по старому кредиту и тут же оформляется новая ипотека. И для банка, и для заемщика такая схема однозначно выгодна.
Можно ли сдавать в аренду ипотечное жилье?
Наверняка Вы знаете о том, что сдавать в аренду ипотечную квартиру можно только с согласия банка-кредитора. А Вы никогда не задумывались, почему?
Ведь если рассуждать логически, банк должен только порадоваться тому, что у заемщика теперь есть постоянный источник дохода, который, по сути, не зависит ни от его трудоспособности, ни от уровня заработной платы.
Однако любой банк с самого начала просто обязан предусмотреть все риски. И он прекрасно понимает, что ситуация с арендой залогового жилья вполне может сложиться следующим образом.
Заемщик вдруг резко перестает платить по ипотеке. Банк, естественно, пройдет все этапы уговоров и угроз и, в конечном итоге, доберется до конечного шага – принудительной продажи залоговой квартиры.
Так вот, в случае, если в это время там проживают квартиросъемщики, с которыми подписан вполне официальный договор аренды на длительный срок – с этой продажей вполне могут возникнуть проблемы и немалые.
Российское законодательство, как ни странно, охраняет права арендаторов и в некоторых случаях банку придется подождать пару лет, чтобы получить возможность продать злополучную недвижимость.
Короче говоря, многие заемщики пользуются именно последним вариантом – сдают свою недвижимость без юридического оформления и не ставят свой банк в известность.
Когда банк имеет право продать ипотечную квартиру?
Банк может продать залоговую квартиру, если ипотечный договор по какой-то причине будет расторгнут. Условия наступления такого события четко прописаны в ипотечном договоре (например, допущение заемщиком трех просрочек по кредиту в течение одного года).
Однако в последнее время все чаще квартиры должников реализуются быстро и без особых сложностей, так как права банков в России уже закреплены соответствующими законами.
Кстати, совсем недавно в новостях промелькнула интересная история как раз на эту тему. Жительница России выкупила свою квартиру обратно в последний день проведения аукциона по ее реализации!
Вместо вывода.
Собственником ипотечной квартиры в любом случае является сам заемщик. Однако до момента полного погашения кредита, он находится как бы в подвешенном состоянии. Например, не может совершать с недвижимостью многих действий без согласия банка, зато вполне может лишиться ее в любой момент.
Чем-то такое положение заемщика напоминает классическую ситуацию из английских детективов, когда на одного из героев оформлен приличный банковский вклад до момента достижения им совершеннолетия.
Получается, что деньги у героя вроде бы и есть, но вот неограниченный доступ к ним он получит лишь через несколько лет…
Наталья Фортмайер,
специально для NeBankir.Ru
Добрый вечер! Подскажите пожалуйста, ситуация следующая: подобрали квартиру для покупки, но хозяева до конца не выплатили ипотеку, осталось погасить где-то около 500 тысяч. Мы собираемся тоже частично использовать для покупки ипотеку, каким образом оформить сделку?
Добрый вечер, Оксана. Всё зависит от того, в каком банке берёте ипотеку Вы и в в залоге какого банка находится покупаемая квартира. Если в разных, то такая сделка маловероятна. Если в одном, то с переводом долга на Вас. Либо сначала гасится ипотека, потом выходите на сделку. Нужно знать все нюансы по сделке. Но Вы зря рассчитываете, что найдёте инструкцию в интернете. Советую обратиться к специалистам в своём регионе. Здесь не хватит места, расписать всё в подробностях.
Сделка возможная, не менее 1,5-2х месяцев ,сумма не большая, много нюансов, советую взять специалиста
1. Продавец гасит ипотеку потреб кредитом, снимает обременение, регистрирует снятие в росреестре, вы подаете подготовленные документы на квартиру в банк на одобрение, проводите сделку, закладку денег, регистрацию , оформляете акт приема- передач и Аллилуйя -история завершилась
2. Если у продавца нет денег, выплачиваете его ипотеку, получаете расписку и нотариальное заявление об условиях продажи квартиры, продавец снимает обременение, регистрирует снятие в росреестре, вы подаете подготовленные документы на квартиру в банк на одобрение, проводите сделку, закладку денег, регистрацию , оформляете акт приема- передач и Аллилуйя -история завершилась Рисков достаточно
Спасибо большое за ответ! А если по второму варианту и оформить эти 500 тыс. авансом в счет оплаты за квартиру?
Можно, только осторожно, подстрахуйтесь нотариальным заявлением обязательно, проговорите сроки снятия обременения, это важно, а лучше обратиться к человеку знающему — у вас трудная сделка, может на пути обнаружиться множество нюансов
Проверьте ещё, не гасилась ли их ипотека маткапиталом
1 — Если есть желание дать «авансом» денюжку в размере 500 тысяч, то лучше оформить задаток. В случае если они вас подведут, то должны будут по суду вернуть в два раза больше. Авансы на такие крупные суммы редко даются. (может я не видел)
2 — действительно, как написала Надежда — проверьте на маткапитал. Тут может быть подстава с тем, что родители ребенка потом вернутся и будут выциганивать долю.
3 — Поговорить с менеджерами банка, как у них в практике происходят такие вопросы (они 100% с этим уже сталкивались и не раз) Там уже есть своя система урегулирования этого вопроса, более простая и безопасная, чем если давать 500 тысяч на руки продавцам. Велосипед уже изобретен.
4 — Тем более, раз квартира уже в залоге у другого банка, то значит по документам то уж точно там всё в порядке. Банк редко относится безответственно к своим деньгам, которыми рискует.
Добрый вечер. Если проводить эту сделку без прекращения текущего обременения, то она возможна только в рамках одной кредитной организации и, скорее всего, через регистрацию двойного обременения банка, т.е. до полного исполнения кредитных обязательств продавца на квартире будет «висеть» два залога. Такая сделка проводится в несколько этапов и с несколькими регистрационными действиями. Ключевое тут, подстраховать свои риски, чтобы текущий правообладатель должным образом исполнил свои обязательства.
Второй вариант – гасить чужую ипотеку и надеется на порядочность второй стороны. Тоже довольно растянутое во времени мероприятие и несущее в себе значительно больше рисков, чем первый вариант. Довольно приличная сумма обменивается на мифическую добросовестность продавца. А что, если он просо скажет Вам спасибо… суды и разбирательства.
Еще вариант – продавец сам решает свои проблемы, изыскивает необходимую сумму, гасит кредит, снимает обременение и только потом Вы выходите на сделку. Тоже не быстрый вариант, примерно 1-1,5 месяца. При грамотной организации для покупателя в плане финансовых рисков это самый безопасный вариант.
Илья, не согласен со словами «банк редко относится безответственно к своим деньгам, которыми рискует.». Чем банк рискует? Ответственность заемщика застрахована. Рискует при ипотеке только заемщик. Я недавно приводил пример по своей сделке со Сбербанком, где за 2 месяца прошло несколько регистраций права: сначала брачный договор, потом дарение и через месяц продажа по ипотеке Сбербанка. Никто даже слова не сказал.
Среди обычных людей бытует мнение, что квартира, купленная в ипотеку, переходит в абсолютную собственность покупателя только после того, как данный заем будем погашен в полном объеме. Однако с юридической точки зрения подобная трактовка существующего банковского законодательства считается в корне неправильной. Дело в том, что приобретенная в ипотеку недвижимость считается принадлежащей покупателю, начиная с момента подписания договора купли-продажи. Просто она будет находиться под залогом.
Несмотря на то что на данное имущество с момента его покупки наложены определенные обременения, банк не является его абсолютным владельцем. Например, реализовать данную жилплощадь будет не слишком легко, особенно если собственник не уведомит сотрудников банка о своем намерении. Кроме того, не получится прописать в квартире третьих лиц, кроме владельца. В любом случае хозяином жилья, приобретенного по программе ипотечного кредитования, будет лишь человек, который оформил на себя данный продукт, внес первоначальный взнос и поставил свою подпись во всех необходимых бумагах.
Получение ипотеки зачастую вызывает у людей вопросы, когда же именно квартира становится их владением и как именно производится определение права собственности на данную недвижимость. Профессиональные юристы, занимающиеся вопросами недвижимости, отвечают здесь однозначно — сразу после оформления всех необходимых документов жилплощадь становится полной собственностью покупателя. Все требуемые бумаги, отвечающие за данный момент, оформляются в процессе заключения этой сделки и прохождения регистрационной процедуры.
Однако из данного правила имеются определенные исключения: в частности, даже крупные банки ограничивают такое право потенциального владельца в случае, если недвижимость приобретается в строящемся доме. В таком случае новый хозяин становится собственником жилья сразу после того, как строение сдается в эксплуатацию. При этом квартира не будет находиться в залоге, хотя кредитор и обязуется внести первоначальный взнос и начинает погашать заем в порядке ежемесячных платежей.
У многих граждан возникает вопрос, касающийся того, дадут ли им ипотеку, если у них уже есть квартира в собственности. Здесь ответ однозначный — да, в случае когда люди имеют необходимые для первоначального взноса средства, а их ежемесячные доходы позволяют вносить платежи в полном объеме. Как уже говорилось, на недвижимость налагается ряд ограничений:
- никто, помимо покупателя и единственного собственника (или собственников, если ипотека берется на нескольких человек), не имеет права прописываться на данной жилплощади;
- нельзя продавать имущество без разрешения банка;
- то же самое касается обмена и сдачи в аренду;
- перепланировать квартиру вплоть до завершения срока ипотечного кредитования также не удастся.
Вне зависимости от типа ипотеки — военная, социальная, для молодой семьи, обыкновенная — после ее погашения кредитующая организация или, если проще выражаться, банк, должна в обязательном порядке произвести расторжение соответствующего договора и снять все имеющиеся ограничения. Это можно сделать и самостоятельно: для этого придется обратиться в органы Росреестра по месту нахождения жилплощади. Однако можно поступить и значительно проще: отправиться в многофункциональный центр и подать все необходимые документы:
- соответствующую справку о том, что ипотека была ранее погашена;
- выписку из Росреестра о праве владения данной жилплощадью;
- оригинал и копию паспорта.
В случае когда человек, решивший воспользоваться программой ипотечного кредитования, прекращает выполнять взятые на себя обязательности перед банком, то эта организация имеет полное право на расторжение соглашения в одностороннем порядке. В большинстве случаев квартиру, взятую в ипотеку, забирают в пользу банка за серьезные просрочки и задолженности. Это достаточно серьезная ситуация, которой следует остерегаться, так как по действующему российскому законодательству согласия заемщика вообще не требуется.
Однако на второй день после просрочки платежа квартиру точно никто забирать не будет. К тому же банки зачастую идут навстречу своим заемщикам, предоставляя им льготные периоды, выставляя незначительные пени или же небольшие штрафы. Если все эти платежи будут своевременно погашены, то дебитор в дальнейшем будет и дальше погашать свой кредит в прежнем режиме.
В принципе, квартиру, взятую в ипотеку, можно и сдавать, но необходимо своевременно предупредить об этом арендаторов и уведомить банковскую организацию. Есть некоторая особенность — обязательно нужно будет заключать договор о сдаче имущества, причем его продолжительность должна составлять максимум 11 месяцев, чтобы его не пришлось оформлять в соответствующих государственных органах типа регистрационной палаты.