Как легко догадаться из названия данного документа, основная его задача – установить, выражаясь языком юристов, правовые основы ипотеки. С обывательской позиции это означает, что именно в этом законодательном акте прописаны основные положения об ипотеке, указаны основаниях для ее возникновения, а также описываются основные правила взаимодействия заемщика с лицом, выступающем в качестве залогодержателя.
Что же вы, как заемщик, должны знать про Федеральный закон об ипотеке?
Во-первых, нужно понимать, что он является своеобразной конституцией для ипотечного кредитования. Основываясь на его положениях, банки составляют условия кредитного договора, а также выдвигают к заемщикам требования по страхованию недвижимости и своевременности внесения ежемесячных платежей. Руководствуясь его положениями, кредиторы определяют случаи, когда они вправе требовать от вас досрочного возврата кредита или приступить к реализации своих прав на заложенное имущество.
Во вторых – он представляет собой своеобразный справочник по всему ипотечному кредитованию. В законе вы легко сможете найти информацию об общих правилах заключения договора ипотеки, ее государственной регистрации, о правилах пользования имуществом, переданным в залог, и о том, как происходит его реализация в случае, когда заемщик не может должным образом исполнять взятые на себя обязательства.
В третьих – это ваша защита от недобросовестных кредиторов. Как мы отмечали ранее, правила, указанные в законе об ипотеке, обязательны для исполнения обоими сторонами ипотечной сделки. Соответственно банк не вправе ограничивать те права, которые предоставлены вам в его рамках. Например, закон позволяет сдавать заложенное жилье в аренду, а в ряде случаев, осуществлять его ремонт и перепланировку. Другими словами, если вы не уверены в правоте банка, изучайте соответствующие положения закона.
Конечно, прочитать данный документ полностью, а тем более внимательно изучить каждый его пункт под силу далеко не каждому. Однако знание минимального набора положений позволит вам более легко ориентироваться в отношениях с кредитором. Перефразируя пункты закона в доступную для понимания форму, можно выделить 10 главных норм:
- В случае невозврата кредита, денежные средства, полученные после реализации залога, будут направлены на компенсацию банку вашего долга, процентов, а также на возмещение судебных издержек и расходов, связанных с продажей жилья;
- В ряде случаев до передачи недвижимости в залог может потребоваться согласие других его собственников или государственных органов. Например, ипотека и несовершеннолетние дети вполне могут быть совместимы, но без взаимодействия с органами опеки не обойтись;
- Государственная регистрация ипотеки должна осуществляться по месту нахождения имущества, выступающего в качестве залога – не забывайте про это, если вы планируете покупку жилья в другом городе;
- Ипотека в силу закона осуществляется без оплаты государственной пошлины;
- Заемщик, передавший в залог недвижимость, обязан произвести страхование такого имущества от утраты и повреждения;
- Страхование риска невозврата кредита – ваше право, но не обязанность, однако воспользовавшись им, вы сможете не только защитить себя, но и получить более выгодную процентную ставку;
- Банк вправе проверять состояние и условия содержания переданного в залог недвижимого имущества. Конечно, подобная практика встречается крайне редко, но от визита кредитора никто не застрахован.;
- Банк вправе потребовать досрочного возврата займа при грубом нарушении вами условий пользования и ремонта имущества, при нарушении обязанностей по страхованию, а также в случае нарушения сроков осуществления ежемесячных платежей более, чем 3 раз в течение 12 месяцев;
- Если ваши отношения с банком дошли до судебных разбирательств и у вас существуют уважительные причины, по которым вы не могли оплачивать кредит, вы вправе попросить суд об отсрочке продажи жилья на один год;
- Банк не сможет обратить взыскание на преданное вами в залог имущество, если остаток вашей задолженности составляет менее 5% от общей суммы ранее предоставленного займа.
Итак, Федеральный закон об ипотеке представляет собой своеобразный фундамент, на котором строятся взаимоотношения между кредитором, выступающем в качестве залогодержателя, и заемщиком, передающим в ипотеку недвижимость. Конечно, приниматься за его всестороннее изучение не стоит, но принимать основные принципы его построения необходимо.