Залогодателем по договору об ипотеке может быть заложено

Второй и третий способ подразумевают обязательное получение согласия банка (ст. 37 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 391 ГК РФ). У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки. Таким образом, если вы решили продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, но у вас нет денег на полное погашение кредита, для реализации второго и третьего способов рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Посетите банк, выдавший кредит, и выясните условия предоставления банком согласия на продажу квартиры или на замену стороны в договоре об ипотеке.

Перед посещением банка детально изучите условия своего договора об ипотеке, чтобы в случае необходимости мотивированно ссылаться на них.

Следует помнить, что, как правило, банки неохотно дают согласие на отчуждение недвижимости, поскольку это связано с возможными рисками неплатежей и просрочек по кредиту.

Однако, если существует риск того, что вы станете неплатежеспособны, у банка может не остаться выбора и он даст свое согласие на продажу квартиры или замену стороны в обязательстве.

Выяснив все условия банка на получение согласия, подготовьте и подайте в банк соответствующее письменное заявление о предоставлении согласия на продажу квартиры или замену стороны в договоре ипотечного кредита.

Дождитесь и получите письменное согласие банка.

Шаг 2. Выполните условия, необходимые для осуществления сделки купли-продажи.

2А. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом обычно сначала заключается и нотариально удостоверяется предварительный договор купли-продажи. Затем покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (ст. ст. 867, 870 ГК РФ).

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ст. ст. 13, 17 Закона N 122-ФЗ).

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю, — свидетельства о государственной регистрации прав, выданного до 15.07.2016, либо выписки из ЕГРП, являющейся документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с 15.07.2016 (ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Эти же документы потребуются для исполнения аккредитива.

Другим вариантом реализации этого способа может быть оформление сделки при непосредственном участии банка-кредитора. Получив от покупателя деньги в счет задолженности продавца по кредиту, банк-кредитор самостоятельно сообщает в регистрирующий орган о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (п. 7 ст. 17 Закона N 102-ФЗ). Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив. Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю. Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

2Б. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)

В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и договор ипотеки с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и новый договор ипотеки (ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Дата публикации: 28.05.2017 2017-05-28

Статья просмотрена: 1595 раз

Ключевые слова: ипотека, залогодатель, залогодержатель, обязательство

Сторонами договора об ипотеке выступают залогодержатель, им является кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель — либо сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо лицо, не участвующее в этом обязательстве. В случае, если залогодателем является третье лицо, а не должник, подлежат применению нормы о поручительстве (ст. 361–367 ГК РФ) [1, с. 68]. Как к залогодателю, так и к залогодержателю для заключения договора об ипотеке предъявляются такие же требования, как и для заключения других сделок.

В качестве залогодержателя обычно выступают банки, фонды и т. д. В соответствии с законодательством залогодержателем может быть как юридическое лицо, так и физическое. Залогодержатель — это сторона договора об ипотеке, являющаяся кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, которая имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторам и залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Первые ассоциации ипотечных банков были созданы еще в 1993г., учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Залогодатель — это должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (треть е лицо), но предоставляющее в залог недвижимое имущество, за счет которого залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторам и залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В качестве залогодателя в основном участвуют физические лица.

Залогодатель может отдать имущество в залог по договору об ипотеке, только если он собственник этого имущества, либо имеет на него право хозяйственного ведения.

Права залогодержателя (банка-кредитора), а именно требование на получение денежной суммы и право залога на имущество, которым подкрепляется финансовая состоятельность заемщика, можно запустить в экономический оборот. Следовательно, банк имеет право на их продажу, он выручает денежные средства, которые снова может использовать на кредитование. У заемщика появляется новый кредитор, который обладает прежними правами залогодержателя. Такие права может удостоверить закладная. Как известно закладной является ценная бумага, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке. Закладная удостоверяет следующие права:

а. право залога на имущество, обремененное ипотекой;

б. право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

В соответствии с п. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособностью юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц. Чтобы выступать субъектом в договоре об ипотеке, юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц.

Определенные юридические лица, например, некоммерческие организации, обладают специальной правоспособность, на основании чего ипотека их имущества допускается лишь в случае наличия такого правомочия в их учредительных документах.

Что касается предмета ипотеки, то недвижимое имущество, составляющее предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица. К залогодателю предъявляется основное требование являться собственником имущества, которое он передает в ипотеку или владеть им на праве хозяйственного ведения. Такое требование считается необходимым.

По договору об ипотеке залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, даже если залогодатель передаст заложенное имущество на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

Дальнейший залог может иметь место, если предшествующий залогодержатель не возражает против этого или же совершение таких действий не запрещено законом.

Согласно ст. 37 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Нужно сказать, что залогодатель вправе завещать заложенное имущество. В результате отчуждения имущества, которое было приобретено по договору об ипотеке, перешедшее другому лицу в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, на место залогодателя становится лицо, получившее это имущество. Теперь оно возлагает на себя обязанности по договору об ипотеке, включая и те, что не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Если же залогодатель решит без согласия залогодержателя продать, поменять, подарить и т. п. имущество, состоящее в залоге, то залогодержатель вправе:

а. потребовать признания сделки недействительной;

б. потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Подводя итог, можно выделить основные моменты. Залогодатель вправе владеть и пользоваться предметом ипотеки. Страховать за свой счет предмет ипотеки в полной его стоимости. Распоряжаться как ему нужно полученными от использования предмета ипотеки доходами, продукцией (стороны могут предусмотреть иное в договоре). Передавать по завещанию предмет ипотеки без согласия залогодержателя. Требовать возвратить предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Если же произошла гибель или повреждение предмета ипотеки, требовать прекращения прав собственности по основаниям, предусмотренным в законе заменить или восстановить предмет ипотеки. Немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки [6].

Залогодержатель вправе в особом порядке удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества. Сделать проверку по документам и фактическому наличию и состоянию предмета ипотеки. Должен не мешать, залогодателю владеть предметом ипотеки и пользоваться. Запрашивать от залогодателя мер необходимых для обеспечения сохранности предмета ипотеки. Не препятствовать залогодателю самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки доходами (если иное не установлено). Требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет ипотеки. Не требовать от залогодателя замены предмета ипотеки в случае его гибели или повреждения, или прекращения прав собственности по основаниям, предусмотренным в законе. Получить преимущественное удовлетворение из суммы причитающегося залогодателю страхового возмещения, в случае изъятия (выкупа у последнего предмета ипотеки для государственных или общественных нужд), если не происходит его замена другим имуществом.