Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, в следующем вопросе. Можно ли продать квартиру, имея задолженность по кредиту? В 2017 году был суд и есть решение суда о взыскании задолженности. Приставам уже оплатили их процент от этой задолженности. Больше никаких исполнительных действий не поступало от них. Собственником квартиры является отец, у меня есть 1/4 доля квартиры. Жилье единственное. Родители хотят переехать в другой город. Может ли мой долг им помешать при продаже?
Ответы юристов (3)
А сумма долга у Вас большая?
Если более 500 тыс. руб., то да может. Есть риски, что такую продажу в будущем могут оспорить в рамках банкротства. К тому же приставы могут наложить арест на долю, и Росреестр просто развернет сделку.
Кроме того, вырученные от продажи Вашей доли деньги, вы должны направить на погашение долга.
Также сделка должна быть совершена нотариально, так как у Вас долевая собственность, нотариус также будет проверять есть ли ограничения и аресты на всех долях.
Сумма долга 650 тысяч рублей. На банкротство подавать не буду. От долга не отказываюсь, просто на данный момент нахожусь в декрете.
Наталья, добрый день.
Из Вашего вопроса видно, что долг по кредиту не связан с квартирой, которую родители хотят продать. Если Ваш кредит не связан с квартирой, то он никак не может помешать ее продаже. Если у Вас есть какой-то долг, а Вы при этом являетесь собственником части квартиры, это ещё не означает, что Вы не можете распоряжаться своим имуществом. Если квартира не находится по арестом и нет запрета на регистрационные действия, то квартира может продаваться.
Был взят потребительский кредит. Без залога и поручительства.
Сумма долга 650 тысяч рублей. На банкротство подавать не буду. От долга не отказываюсь, просто на данный момент нахожусь в декрете.
Ну подать на банкротство может и ваш кредитор.
К тому же у Вас уже есть обязанность самой обратиться с таким заявлением
Статья 213.4. Заявление гражданина о признании его банкротом
[Глава X] [Статья 213.4] 1. Гражданин обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании его банкротом в случае, если удовлетворение требований одного кредитора или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения гражданином денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей в полном объеме перед другими кредиторами и размер таких обязательств и обязанности в совокупности составляет не менее чем пятьсот тысяч рублей, не позднее тридцати рабочих дней со дня, когда он узнал или должен был узнать об этом.
Многие заемщики ипотеки беспокоятся об одном и том же вопросе: существует ли риск потери жилья из-за того, что кредит погашен несвоевременно? И что делать, это жилье является единственным у должника? Как показывает статистика Центрального банка Российской Федерации, просроченных потребительских кредитов в нашей стране все больше и больше — например, в мае 2013-го года доля составляла 4,4%. О том, стоит ли досрочно погашать ипотеку мы писали ранее.
При этом специалистами бюро кредитных историй БКИ был отмечен факт наблюдения существенного роста числа заемщиков с кредитами в нескольких банковских учреждениях одновременно. Происходит увеличение доли заемщиков.
По мнению Гендиректора бюро, О. Лагуткина, подобное поведение клиентов — это «кредитная неразборчивость». Он уверен, что такая практика приводит к ухудшению кредитных историй российских граждан. Так как большая часть заемщиков потребительских кредитов или не может справиться с огромной долговой нагрузкой, или же просто забывает об обозначенных сроках и необходимых суммах выплат.
Между тем, как показал проведенный исследовательским центром Работа@mail.ru опрос, приблизительно 40% работающих российских граждан живут от зарплаты до зарплаты. Иными словами, фактически с большей части заемщиков кредиторам и забирать нечего. Единственный вопрос — их жилплощадь. Естественно, злостные неплательщики, сильно беспокоятся о том, смогут ли кредиторы выселить их из жилья в судебном порядке.
Если же дело касается ипотечного кредита, однозначный ответ — да. Опытным юристом «ФИНЭКСПЕРТЪ24», Сергеем Олегом Суховым, было сказано, что действующее законодательство не предусматривает исключений, разрешающих банкам изъятие жилья у должника по ипотечному кредиту.
Теперь о потребительском займе. Здесь возможны варианты. И не столь важно, потратят ли эту кредитную сумму на приобретение жилья или нет. Только не совсем верно, что квартира изымается судом. Судебный процесс должен помочь выяснению вопроса о сумме кредитной задолженности. И если ответчик не погашает долг по займу, составляют перечень определенного недвижимого имущества, которое реально может быть взыскано. Такой тип «исполнительного листа» передается кредитору. После этого список с имуществом получает федеральная служба судебных приставов. Имущество, которое изъяли судебные приставы, выставляют на торги, а чуть позже и продают. Всю информацию о нем размещают на странице сайта службы судебных приставов РФ.
Если квартира не является залогом по кредиту, и если она выступает в качестве единственного жилья, она не может быть изъята.
Как гласит статья 446-ая Гражданского процессуального кодекса, взыскиваемая задолженность не может быть обращена на жилую площадь, если для заемщика она — единственное пригодное место для регулярного проживания. Также есть ФЗ «О банкротстве физических лиц». Он говорит о том, что кредиторы не имеют права на изъятие единственного жилья, если он — банкрот. Для того, чтобы считаться банкротом, гражданин должен задолжать свыше 100 тысяч рублей, а также доказать, что в его первоначальных планах было возвращение этих денег банку. Если заемщик является собственником еще одной жилплощади, такой субъект и станет имуществом, за счет которого исполнят судебное решение.
Необходим также учет и того факта, что во многих случаях, выдавая беззалоговые кредиты, отечественные банки требуют от заемщика предоставить поручителя. Другими словами, если заемщик не выплатит свой долг, под угрозу продажи попадет имущество поручителя. Также такое жилье может быть залогом при ипотечном кредитовании. Есть и иные банковские операции, позволяющие использовать квартиру в качестве залога.
Один из филиалов Росбанка предусматривает программу, именуемую «Кредитом под залог недвижимости». Благодаря ей возможно получение крупной денежной суммы, при этом подтверждение целевого использования не требуется.
Сбербанком довольно недавно также начали выдаваться виды нецелевых кредитов под залог жилплощади. Важное условие – кредитная сумма не должна быть свыше 10 млн рублей, максимальный срок – 7 лет.
Тем не менее, у банковских работников есть уверенность, что подобные кредиты не превысят 2% от общих показателей, поскольку для российских граждан гораздо выгоднее ипотека, нежели программы потребительского кредитования. Причина заключается в том, что процентные ставки жилищного кредитования снижены.
Некоторые российские кредитные организации делают недвижимость залогом не только при ипотеке, но и если это кредитование малого бизнеса. Такие операции в структуре ипотечных кредитов составляют около 3%.
Кстати, предпринимательская недвижимость гораздо чаще становится просроченной, нежели ипотечная. Кроме того, предприниматели, уже взявшие займ для каких-то личных целей, и не погашающие его, частенько стараются сделать кредит ипотечным. Подобные махинации направлены на то, что суд к ипотечному должнику будет относиться более лояльно. Так порой и выходит.
Очень часто судьи опираются на то, что заемщик с юридической точки зрения гораздо слабее банка, в котором работают специализирующиеся на различных кредитах юристах. Таким образом, государство очень часто бывает на стороне заемщика.
В заключение стоит отметить, что если долг небольшой, никто не отнимет у заемщика недвижимое имущество. Даже в той ситуации, если это ипотечная квартира.
Как гласит закон об ипотечном кредитовании, нельзя взыскивать имущество в том случае, если допущенное должником нарушение является незначительным, а кредитор при этом явно завышает свои требования. Иначе говоря, при соблюдении этих двух условий. Например, сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от оценочной стоимости предмета залога при максимальной просрочке – 3 месяца.
Если говорить о беззалоговом кредитовании, то в данном случае речь идет о более высоком пороге безопасности. Очень часто суды готовы взыскать жилплощадь заемщика в том случае, если она неединственная и если размер долга около 70% и свыше стоимости этого объекта. Само собой, стороны ведут длительные и выматывающие судебные разборки, деля этот объект.
Если посетить официальную страницу службы судебных приставов, а именно раздел «Арестованное имущество», которое было передано на продажу, то можно заметить, что арестованные даже не квартиры, а недвижимое имущество в целом: нежилые и жилые помещения, земельные участки, квартиры в общей сумме всего 28 единиц. Это касается только одного города! Если бы изъятие квартиры или другой любой недвижимости было бы столь простой задачей, то и количество было бы иным. Другими словами, российские граждане неплохо владеют юридическими тонкостями и легко решают многие вопросы – и даже нанимаемые кредиторами квалифицированные специалисты бывают бессильны.
Банки больше не вправе требовать деньги с заемщика, который в счет долга по ипотеке вынужден был отдать квартиру. Даже в случае, если стоимость квартиры-залога меньше оставшейся суммы долга. Банкиры неоднозначно относятся к нововведениям и считают, что установление максимального лимита долга снизит доступность ипотечных кредитов.
Госдума приняла законопроект «О залоге», который кардинальным образом меняет подход к погашению долга перед банком. Теперь ипотечные риски несет не заемщик, а кредитная организация. Это означает, что банк не может требовать доплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент.
Стоит отметить, что главным инициатором нововведения стало федеральное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Его специалисты пришли к выводу, что довольно часто даже после продажи ипотечной квартиры, считающейся залогом, заемщики продолжают оставаться должниками. В частности, из-за штрафов, пеней, маленького первоначального взноса. В АИЖК считают, что благодаря нововведениям долги заемщиков, вынужденных продавать купленные по ипотеке квартиры, могут существенно уменьшиться, что сократит количество самих должников, а значит, улучшится и сам банковский рынок.
По словам руководителя центра повышения финансовой грамотности населения «Знак» Дилюса Шавалиева, наконец-то международные правила ипотечного кредитования приходят и на российский рынок. «Во всем мире ипотечные ссуды считаются погашенными, если банк взыскал недвижимость. В нашей же стране до последнего времени заемщик по ипотеке оставался должен банку, если рыночная стоимость взятых им в кредит квадратных метров снизилась к моменту дефолта. Особенно остро эта проблема встала в кризис, когда лопнул пузырь на жилищном рынке и цены на квартиры рухнули на 20-30%».
Аналитик «Инвесткафе» Никита Игнатенко тоже поддерживает новшества, но отмечает, что правки в закон «О залоге» на сегодняшний день оказались несколько запоздавшими. «Текущая специфика рынка недвижимости такова, что рыночная стоимость квартир растет на те же 15-20% ежегодно. Данный закон позволит оградить заемщиков от рисков банков, связанных с изменением стоимости залогового имущества. Тем временем для банков возникает необходимость усовершенствования принципов риск-менеджмента, а также механизмов рефинансирования возможных убытков за счет кредитных программ. Другими словами, скорее всего, принятие данного закона спровоцирует рост ставок по кредитам, а также ужесточение требований к заемщику».
Этого не скрывают и сами банкиры. После введения подобных ограничений по размеру долга кредитным организациям придется пересмотреть институт залога, а доступность ипотечных кредитов снизится.
Вице-президент банка «Стройкредит» Сергей Шлейко считает, что в целом поправки повышают риски банков в области ипотечного кредитования. «В первую очередь это затрагивает программы с низким первоначальным взносом. Банки, предлагающие такие программы, могут пересмотреть условия. Если же первоначальный взнос находится на уровне 30% от стоимости жилья и выше, то средств от реализации недвижимости, скорее всего, будет достаточно для погашения задолженности».
Начальник отдела юридического департамента банка «Открытие» Анна Овчинникова также полагает, что банкам придется увеличить объемы страхования рисков, что может повлечь удорожание выдаваемых кредитов, а также привести к сокращению ипотечных программ с низким первоначальным взносом.
Но, по мнению управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Казани Рината Юсупова, предложенная инициатива позволит снять системные риски в целом и повысить качество обслуживания долга заемщиками в случае кризиса. «Ситуация на ипотечном рынке США явно свидетельствует о значимости данной проблемы в масштабах национальной экономики. Естественно, за хеджирование данного кризиса кто-то должен будет платить, и с наибольшей вероятностью это будут конечные потребители, так как в федеральном бюджете средства на это не выделены».
Между тем г-н Юсупов не согласен с теми экспертами, которые считают, что принятые поправки могут подтолкнуть банки к страхованию своих финансовых рисков, чтобы избежать убытков при реализации недвижимости, изъятой у заемщиков и упавшей в цене. «Я считаю, что институт страхования, а тем более финансовых обязательств и рисков, в России еще слишком молод и несовершенен, для того чтобы становиться буфером ипотечного рынка. Но действительно, вероятнее всего, банки будут отказываться от ипотечных программ с низким первоначальным взносом либо существенно повышать процентную ставку по ним, вводя так называемые заградительные тарифы».