В современном мире финансовое состояние населения не всегда стабильно. Судьба может преподнести ряд неожиданных изменений. И так часто случается, что эти перемены не являются позитивными.
Экономический кризис, массовое сокращение штата на предприятиях, безработица и другие ситуации могут повлиять на снижение доходов. Вследствие этого человек может потерять свой постоянный заработок. Затем он постепенно лишается всех своих накоплений. Ипотечные платежи становятся непомерной ношей и есть все шансы, что дом перейдет в собственность банка…
Банки охотно кредитуют недвижимость. Ведь это надежный, долгосрочный и прогнозируемый актив.
На сегодняшний день большая часть граждан приобретает жилье в ипотеку. Это определенный риск, так как дом находится в залоге у банка в течение длительного срока. Если своевременно не погашать задолженность, это грозит штрафом и начислением пени.
Если оплата по кредиту прекращается вовсе, то, согласно договору, дом переходит в собственность банка. Владелец не сможет сделать возврат вступительного взноса и ранее уплаченных платежей. Поэтому к покупке имущества в кредит необходимо подходить очень ответственно.
Схема отчуждения и реализации недвижимого имущества банком выглядит обычно следующим образом:
Для того, чтобы обезопасить себя от такой ситуации, кредиторам следует внимательно изучить все варианты ипотечных программ и рассчитать сумму ежемесячного платежа. Ведь, в случае неспособности заемщика выплатить кредит, его признают банкротом.
После этого объект кредитования переходит к банку. В дальнейшем имущество будет реализовано на торгах. И скорее всего залоговый дом будет выставлен на продажу ближе к минимальной цене на рынке в период проведения аукциона, так как для банка это непрофильный актив, под который резервируются (замораживаются) его другие активы.
В тех случаях, когда дом не получается продать, финансовая организация для возврата своих вложений принимает решение об уменьшении цены на 30 или даже 50 процентов. При выкупе залогового имущества можно столкнуться с некоторыми неприятностями:
Перед сделкой нужно выяснить, выдвигает ли прежний плательщик иск или нет. Также стоит уточнить у банка, ведет ли он с первоначальным хозяином судебные тяжбы.
Если это так, то, скорее всего, на данное жилье будет наложен судебный арест, и он будет действителен до завершения разбирательства. Скорее всего, купить этот дом с залога будет уже невозможно.
Важно также изучить историю заложенной недвижимости, и почему она выставлена на торги.
Следует учесть, что если сделка была проведена между сторонами, а банк не сообщил о наличии претензионных разбирательств, то операция не считается юридически грамотной и не имеет никакой силы. Денежные средства, перечисленные за долгожданные квадратные метры, не будут возвращены.
Если даже в период покупки дома судебных тяжб нет, это не гарантирует возникновения такой ситуации в дальнейшем.
Погасив долги, предыдущий заемщик может выдвинуть запрос на возвращение ему жилплощади через суд. Это обстоятельство затруднит процедуру покупки объекта недвижимости.
Факт прописки чужих людей в залоговом имуществе может выясниться уже после его приобретения. Бывший обладатель мог зарегистрировать родственников или других людей, не поставив об этом в известность банк. Ситуация осложнится, если выяснится факт регистрации несовершеннолетних детей. Чтобы выписать ребенка, необходимо будет предоставить другую площадь, которая будет равнозначна предыдущей.
Таким образом, приобретая залоговое жилье, можно прилично сэкономить, но вдобавок к этому приобрести немало проблем и сложностей. Для безопасности сделки важно тщательно разузнать все особенности потенциальной покупки, а также привлечь профессионального юриста по профилю таких операций.
Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.
Если заемщик не осуществляет никаких по платежей по кредиту на протяжении полугода, не реагируя на просьбы, уговоры и даже угрозы кредитора, то банк подает на такого должника в суд. Если суд поймет, что заемщик не хочет или не может самостоятельно решить возникший между двумя сторонами конфликт, то он примет сторону банка и обяжет должника вернуть кредит имуществом. Если кредит был залоговым, то банк реализует залоговое имущество и за счет вырученных от продажи средств вернет свои деньги с процентами. Если кредит был оформлен без обеспечения, то судебные приставы придут к заемщику домой и заберут все, что посчитают нужным, а если сумма долга будет слишком большой, то этим имуществом может оказаться дом или квартира, находящаяся в собственности заемщика. Стоит отметить, что банк интересует именно ликвидное имущество, которое можно легко и быстро продать. Согласие заемщика на отчуждение того или иного имущества никто спрашивать уже не будет.
Чтобы выставить залоговое имущество на продажу банку не всегда требуется постановление суда, в некоторых случаях ему будет достаточно лишь исполнительной подписи нотариуса. На основании данного документа банк обращается в государственную исполнительную службу и продает залоговое имущество через специальные торговые организации.
Для того чтобы иметь возможность принять участие в аукционных торгах, на которых будет продаваться имущество, находящее у банка в залоге, покупатель должен внести регистрационный взнос — от 3% до 15% от стоимости реализуемого имущества. Если по итогам первого аукциона залоговое имущество не было продано, то уже на следующих торгах его цена упадет на 15-20% от начальной стоимости. Результат торгов считается действительным только в том случае, если в них участвует не менее 3-х покупателей.
Несомненным преимуществом покупки залогового имущества банков является его низкая стоимость, но это, пожалуй, единственный ее плюс. Такая низкая стоимость обусловлена рядом проблем, которые могут возникнуть у покупателя в будущем.
При реализации жилой недвижимости по такой схеме владелец жилья может и не знать о ее продаже, а покупатель рискует получить в дополнение озлобленных жителей, выселять которых из приобретенного жилья придется самостоятельно. Точно такие же проблемы могут возникнуть и при покупке автомобиля, ранее находившегося у банка в залоге.
При приобретении автомобиля на аукционе есть риск получить некачественный товар. Чтобы иметь возможность продать авто на аукционе, банк объявляет его в розыск, ГАИ его находят, конфискуют и ставят на стоянку, откуда транспортное средство продается в том виде, в каком оно есть – без ключей, документов и возможно в плохом техническом состоянии.
Приобретая залоговое имущество банков, стоит быть готовым к тому, что вы вообще можете остаться без покупки. Так, заемщик может вернуть залоговое имущество обратно, если посчитает, что оно было реализовано по слишком заниженной цене. Или, к примеру, оспорить продажу имущества может супруга заемщика, потребовав часть суммы как алименты и т.д. Если покупатель теряет приобретенное на аукционе имущество, то потраченные на его покупку деньги возвращать придется через суд.
- — паспорт;
- — пакет документов для получения кредита;
- — правоустанавливающие документы на имущество, оформляемое в залог;
- — нотариальное разрешение от второго супруга и всех сособственников.
- купить квартиру под залогом
- договор купли-продажи, деньги
- Как купить заложенную недвижимость?
Популярные виды кредитования в последние годы претерпели ряд изменений. Кризис в экономике заставляет банки с большой осторожностью относиться к выдаче денежных средств. По этой причине требования, по которым можно получить заем, сильно ужесточились.
Чтобы получить кредит на существенную сумму, клиент банка должен доказать кредитному учреждению свою платежеспособность и гарантировать возврат взятой суммы. Одной из самых популярных гарантий является залог недвижимости.
В самом общем смысле залогом называют имеющее ценность имущество, которое при невыполнении заемщиком обязательств может быть реализовано в целях оплаты долга. Стоимость залогового имущества, как правило, превышает взятую в долг сумму. Если заемщик вовремя погасил кредит, залог остается в его собственности.
Кредитные учреждения обычно рассматривают несколько видов недвижимого имущества, которые могут выполнять функцию залога. Наиболее распространенным залогом являются квартира, дом, земельный участок и коммерческая недвижимость.
К недвижимому имуществу, которое может выступать в качестве обеспечения, предъявляется ряд жестких требований. Во-первых, оно должно находиться в собственности человека, являющегося заемщиком. Чужая квартира даже при согласии ее хозяина не может считаться залогом.
Второе требование: недвижимое имущество должно быть ликвидным, чтобы его можно было в короткий срок реализовать на рынке с целью получения денежной суммы. Если продать квартиру или дом трудно, то кредитору нечем будет возместить убытки. Именно поэтому гарантией возврата займа может быть только недвижимость, которую можно быстро продать по текущим рыночным ценам.
Еще одно требование касается стоимости недвижимого имущество, предлагаемого в качестве залога. Она должна обеспечивать полное погашение долга. Если рыночная стоимость залога меняется со временем, банк может пересмотреть условия договора или потребовать от заемщика предоставления дополнительных гарантий возврата суммы.
К квартире или жилом доме, которые передаются в качестве залога, не должны быть прописаны несовершеннолетние. Если объект недвижимости принадлежит обоим супругам, то залогом он может стать только с согласия каждого из них. Недвижимость не должна находиться под другим обременением (например, быть в залоге по иному кредиту). Если имущество арестовано или является предметом судебного разбирательства, то залогом оно быть не может.
Нет шансов стать залогом у дома или квартиры, которые находятся в аварийном или даже просто в плохом техническом состоянии. Ветхий дом банк не станет принимать в качестве гарантийного обеспечения по кредиту. Наилучшие шансы стать залогом имеет недвижимость в хорошем состоянии, расположенная в центре города.
Следует помнить, что земельные участки банк берет в качестве обеспечения с неохотой, ведь оценить их ликвидность крайне проблематично. Желательно, чтобы подготовленный для залогового обеспечения участок имел достаточно большой размер. Земля также должна быть оформлена по всем правилам. Земельный участок, расположенный в пределах городской черты, гораздо предпочтительнее для залога, чем тот, что находится в сотне километров от города.
Объекты недвижимости, находящиеся в залоге, могут стать предметом весьма выгодной сделки, поскольку цены на них, как правило, на порядок ниже рыночных. Причина этого заключается в том, что собственнику объекта просто сильно нужны деньги, и поэтому он готов продать свою собственность по сравнительно низкой стоимости. Причём зачастую деньги нужны для того, чтобы погасить долг перед банком.
Для совершения выгодной сделки вы должны обладать достаточной суммой наличных денег и договором о купле-продаже недвижимости. Приобретение заложенной недвижимости являет собой простое приобретение, однако перед тем, как заключать сделку необходимо быть крайне осмотрительным. Опасность в этом деле заключается в том, что недвижимость находится в залоге, а договор заключается не только между покупателем и продавцом, но и банком – третьим лицом.
Купить заложенный объект можно несколькими методами, о которых будет рассказано далее:
- Приобрести недвижимость после погашения кредита. Однако данная разновидность сделки считается не вполне приобретением заложенной недвижимости, поскольку залог был уже погашен до момента совершения сделки. Проще говоря, заёмщик погашает залог средствами покупателя объекта. Чтобы подстраховаться, надо отдавать лишь часть суммы, которая будет считаться задатком. При этом вы должны поставить продавцу условие, что в случае срыва сделки, он заплатит крупный штраф либо вернёт двойную сумму.
- Переоформление заложенного объекта на вашу собственность. Объект остаётся в залоге у банковского учреждения. Для этого необходимо получить от банка соответствующее разрешение. Однако такая покупка усложняется тем, что банки не хотят идти на какие-либо уступки. Помимо того надо будет проверить в состоянии ли покупатель погасить задолженность перед своим кредитором. Они не заинтересованы в том, чтобы вернуть деньги путём продажи залоговой недвижимости. Покупатель может решить данный вопрос, лишь доказав банку свою платежеспособность. Если залогодержатель найдёт ваше финансовое состояние удовлетворительным, то банковское учреждение само осуществит сделку.
Сумма задатка не должна превышать суммы, необходимой для погашения задолженности перед банковским учреждением. Денежные средства следует передавать в банковскую кассу либо в присутствии сотрудника банка. Когда залог перестаёт быть залогом, требуется заключить договор купли-продажи квартиры и осуществить заключительную оплату.