Как же тогда можно добиться внесения изменений в ипотечный договор? Существует несколько вариантов. Итак, прекращение ипотеки возможно в том случае, если вы выполните все обязательства. Но при этом крайне важно учесть то, что в процессе перекредитования вам никак не обойтись без получения согласия соответствующего согласия финансового учреждения, которое выдавало первый кредит. Иными словами, обязательства будут прекращены в случае их выполнения. Иными словами ипотека прекратиться после погашения кредита (поскольку ипотека является производным от основного долга). Таким образом, одним из возможных вариантов прекращения или погашения ипотеки является перекредитование. Если говорить более подробно, то данная процедура представляет собой получение второго кредита для того, чтоб погасить первый кредит.
Вряд ли у заемщика хватит денежных средств, что бы он мог одним платежом срочно рассчитаться по кредиту. Иначе, он бы просто его не брал. Хотя, даже если вы погасили полную сумму кредита и закрыли договор с банком, следует удостовериться, что банк нотариально вывел имущество из залога, что бы в будущем, в случае продажи не было никаких проблем. Если у вас есть равноценное по стоимости имущество, вы можете предложить его банку в качестве залога, взамен того, которое хотите вывести.
Правда, в этом случае обязательно согласие банка, и нет никаких гарантий, что он его даст. Вы можете также начать судебную тяжбу с банком о признании оформления залога, либо кредитного договора в целом, не действительным. Но на этот шаг стоит идти только в том случае, если у вас есть весомые доказательства своей правоты и хороший юрист.
Во избежание каких-либо казусов лучше всего взять в банке справку о полном погашении кредита и выписку о состоянии ссудного счета (в случае, если на нем останется хотя бы несколько копеек, в операционной системе банка будет значиться информация о необслуживаемой задолженности, а кредитный договор де-юре будет продолжать действовать). А так вам будет гораздо спокойнее, а у банка уже не будет права что-то еще от вас требовать. В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Основной принцип, заложенный в законодательстве о залоге, — надлежащее исполнение своих обязанностей должником и обеспечение возможности удовлетворения требований кредитора в случае их неисполнения. Целевой кредит под залог приобретаемой недвижимости — единственный способ решения жилищной проблемы для многих граждан. Между банком и лицом, получившим такой кредит, возникают две группы обязательственных правоотношений — кредитные и залоговые.
Основанием для возникновения кредитных правоотношений является подписанный с кредитной организацией кредитный договор, а залоговые правоотношения вытекают из договора залога приобретенной недвижимости (закладной). Банк, предоставивший денежные средства, выступает залогодержателем, а должник по кредитному договору — залогодателем.
Оценочная стоимость дома равнялась примерно $600 тыс. Сумма кредита составила $400 тыс. Через некоторое время гражданин снова обратился в банк с просьбой выдать ему кредит размером $150 тыс. Так как общая сумма кредитов не превышала оценочную стоимость имущества, банк принял решение выдать второй кредит, оформив последующий залог на имущество.
- 1 Общий порядок снятия обременения
- 2 Как снять обременение путем перекредитования
- 3 Возврат ПТС при автокредите
- 4 Спорные ситуации
Погашение ипотечного займа – большое событие в жизни заемщика. Однако с внесением последнего взноса и получением от банка справки об отсутствии претензий ипотечная жизнь не оканчивается. Требуется произвести такое мероприятие, как снятие обременения с квартиры при полном погашении кредита.
Нахождение квартиры в залоге у банковской организации на период выплаты ипотечного займа регулируется федеральными законами «Об ипотеке» и «О регистрации». При заключении ипотечного договора на покупаемое жилье накладывается обременение через Регистрационную палату, которое ограничивается права собственника на операции с данным имуществом. После погашения долга данное ограничение можно и нужно снять.
Если в договоре нет конкретики по этому поводу, позвоните в банк и уточните, каков порядок закрытия кредита для целей снятия обременения с залогового имущества. В принципе, это не столь важно, поскольку в банк все равно придется идти лично, но поможет ускорить процедуру, заранее взяв в собой все необходимые документы. Решение вопросов в банке Независимо от того, какое именно имущество состоит в залоге, главным документом, позволяющим снять обременение, является официальная справка банка о том, что обязательства по кредиту погашены полностью и претензий кредитное учреждение к заемщику не имеет.
Для урегулирования вопроса необходимо обратиться в ваш банк и попросить предоставления соответствующего документа. Обычно для этого требуется написать заявление, но при личном визите с паспортом бывает достаточно и устной просьбы.
- Получение документов из банка для выведения жилья из залога затягивается из-за отсутствия на рабочем месте сотрудников банка, которые имеют право подписи подобных документов. В этом случае рекомендуется настоятельно требовать передачи документов, что должно состояться в 5-дневный срок.
- Если после выплаты займа обременение не было снято, то сделать это позднее может быть весьма проблематично. К примеру, из-за ликвидации банка. Искать ответственных лиц и закладную потребуется самостоятельно или решать дело через суд.
Совершенно естественно, если у вас возник вопрос, касательно того, а что такое эти самые «существенные условия»? итак, к таким условиям относятся в первую очередь, данные, которые указывают на лица (то есть стороны), которые заключали данный договор. Иными словами, это и анкетные данные физический лиц, и наименование и местонахождение юридических лиц, то есть личные данные, которые помогают идентифицировать стороны договора. Помимо этого, в ипотечном договоре в обязательном порядке должна быть указана информация касательно самого предмета ипотеки. Опять-таки, это должна быть полная информация и описание данного предмета ипотеки, которые дают возможность идентифицировать его (также это могут быть и соответствующие регистрационные данные данного предмета ипотеки).
В этом случае заемщику понадобится самостоятельно обращаться к нотариусу с выпиской о состоянии кредитного договора, в которой будет указано, что долг погашен , и банк больше не имеет финансовых отношений с клиентом. Но даже если банк сообщил, что самостоятельно выведет имущество из залога, все равно необходимо лично в этом убеждаться. Далеко не редкость случаи не вывода залога из реестров отягощения даже после погашения кредита. Обычно, клиенты об этом узнают лишь тогда, когда решают продать имущество. Бывают и случаи, когда кредит досрочно погашен уже как несколько лет, но имущество все так же находилось в залоге. Уже при оформлении сделки по продаже квартиры, можно неожиданно узнать о том, что завершить ее не получится. Но не стоит паниковать.
Уже давно известно, что при приобретении в кредит автомобиля или жилья, новое имущество автоматически становится обеспечением по кредиту, и попадает в залог банка. Именно поэтому все банки выдвигают требования по страхованию этого имущества. Об этом мы уже неоднократно упоминали.
На практике, если автомобиль или жилье являются залогом, заемщик является фактическим владельцем имущества, но в случае невыполнения кредитных обязательств перед банком, сам банк может потребовать от клиента воспользоваться залогом для реализации долга. Правда, возможно это только по решению суда.
Залоговое имущество само по себе никак не мешает заемщику до тех пор, пока не наступают неблагоприятные события по кредитному договору в виде просрочки по кредиту. Но тем не менее важно помнить о том, что не смотря на то, что по всем документам владельцем являетесь вы, с залоговым имуществом вы можете выполнять далеко не все операции.
Во-первых, вы не сможете продать автомобиль или квартиру без предварительного разрешения банка. При действующем кредите это ограничение является логичным, так как если вы лишаетесь объекта кредитования, предполагается, что кредит тоже должен быть закрыт.
Во-вторых, при наличии залогового автомобиля, вы не сможете пересечь границу страны на этом транспортном средстве. Для этого понадобится специальное разрешение банка на пересечение границы (так называемая «зеленая карта»).
Ну и последнее – если в залоге у банка находится ваше жилье, вы не имеете права выполнять его перепланировку без согласия банка.
Те же правила действуют и для имущества, которое вы передали банку в залог при оформлении крупных потребительских кредитов. И если покажется, что эти ограничения легко обойти, то это будет ошибкой. Все залоговое имущество регистрируется нотариусами, и вносится в реестр отягощения движимого имущества или в реестр прав на недвижимое имущество. При продаже жилья или квартиры, первое, что выполнит государственный нотариус – это проверит отсутствие имущества в реестре.
Залоговое имущество перестает быть залоговым после полного погашения кредита. В разных банках существуют разночтения в том, как выводить залоговое имущество из залога. Одни банки самостоятельно занимаются этим вопросом, и передают все необходимые документы и информацию нотариусу, другие же банки могут переложить эти заботы на плечи своих заемщиков.
В этом случае заемщику понадобится самостоятельно обращаться к нотариусу с выпиской о состоянии кредитного договора, в которой будет указано, что долг погашен , и банк больше не имеет финансовых отношений с клиентом.
Но даже если банк сообщил, что самостоятельно выведет имущество из залога, все равно необходимо лично в этом убеждаться. Далеко не редкость случаи не вывода залога из реестров отягощения даже после погашения кредита. Обычно, клиенты об этом узнают лишь тогда, когда решают продать имущество. Бывают и случаи, когда кредит досрочно погашен уже как несколько лет, но имущество все так же находилось в залоге. Уже при оформлении сделки по продаже квартиры, можно неожиданно узнать о том, что завершить ее не получится.
Но не стоит паниковать. Если ваш банк должен был сам озаботиться этим вопросом, все, что нужно сделать – это спокойно связаться со своим менеджером или отделением, и изложить суть своей проблемы. Банки быстро осознают свою ошибку, и содействуют выведению имущества из залога в считанные часы. Если же вы самостоятельно не озаботились об этом вовремя, переживать тоже не нужно – обращайтесь в банк, получайте справку, подтверждающую закрытие кредита, и отправляйтесь к нотариусу.
Когда клиент не может выполнить свои обязательства перед своим кредитором, банк может воспользоваться своими правами в отношении залогового имущества. Но процедура эта достаточно сложная с юридической точки зрения, и на самом деле не выгодна для банка.
Тем не менее, если просрочки по кредиту переросли уже в немыслимые суммы, а заемщик не торопится решать возникшую проблему, банк будет пытаться найти договоренности с клиентом, в частности – он может поднять вопрос о добровольной реализации залогового имущества и оплаты кредита деньгами, которые появятся в результате продажи. Если надежды на улучшение нет, то это не самый плохой вариант развития событий. В случае добровольной реализации имущества, клиент может найти покупателя, который согласится на предлагаемые условия.
Но бывают случаи, когда клиент не хочет расставаться со своим автомобилем или квартирой, но и выплачивать кредит не собирается.
Тогда банк, согласно кредитного договора, обращается в суд, и клиент уже в судебном порядке лишается своего жилья или средства передвижения. Выгодополучателем в этом случае полностью выступает банк, и дальше уже сам решает, что делать с этим имуществом.
В некоторых случаях вывести имущество из залога можно еще двумя способами.
Первый – договориться с банком о замене залога. Может быть актуальным, если вы хотите продать объект залога, но кредит при этом погашать досрочно не собираетесь. Тогда вы обращаетесь в банк с просьбой вывести из залога объект, но оформляете в залог другое имущество.
Второй способ – это признание кредитного договора недействительным. В практике такое встречается редко, потому что тут затрагиваются тонкие юридические вопросы, да и шансы на успех не так уж велики.
В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.
- банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
- продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
- покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.
Но даже если вы допускаете возможность обратиться в компанию по такому объявлению, то для начала хотя бы наведите справки о том, кто его дал, чтобы избежать рисков. «Риск может состоять в том, что клиент потратит средства, а желаемый результат не будет достигнут», — предупреждает Екатерина Гутгарц.
На практике, если автомобиль или жилье являются залогом, заемщик является фактическим владельцем имущества, но в случае невыполнения кредитных обязательств перед банком, сам банк может потребовать от клиента воспользоваться залогом для реализации долга. Правда, возможно это только по решению суда.
Прекращение залога будет возможно исполнением обеспеченнного обязательства. Если юридическое лицо само не захочет досрочно погасить данный кредит, то Вы никак надовить на него не сможете. Поэтому Вы можете рассчитывать только на добропорядочность заемщика, при этом важно помнить, что погашение долга перед банком возможно реализацией заложенного имущества. Согласно ч.5 ст. 61 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
Возникает при условии расчёта с кредитором, погашением долговых обязательств. В результате чего приобретатель собственности становится единственным и полноправным владельцем имущества, к нему возвращается право распоряжаться таковым и выставлять недвижимость на торги или иные имущественные сделки.
После рассмотрения поступившего пакета документов Росреестр внесет запись о снятии обременения, что позволит распоряжаться имуществом по своему собственному усмотрению. Вместе с тем, следует учесть, что для сделок с недвижимостью понадобятся новые правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности), поэтому лучше данный вопрос решить сразу, чтобы не обращаться повторно.
Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.
Дмитрий Анатольевич, Наверное не следует пугаться. Процедура была следующая практически по всем по Договору переуступки — Залог до двух месяцев — в это время Вывод квартиры из под залога (приобретение у собственника юрика) — после вывода Оформление основного Договора переуступки прав требования- Полное внесение денег- Регистрация договора.
Для того чтобы законным путем вывести имущество из-под залога без участия банка, нужно, чтобы договор залога признали недействительным в судебном порядке. К примеру, после оформления банкротства без потери имущества можно спокойно реализовывать квартиру или переписывать её на другое лицо.
У меня квартира в гп6. Уже больше двух месяцев ее выводят из залога. Сегодня звонил говорят сроки еще месяц. Я уже ремонт в квартире делаю, а договор переуступки до сих пор не зарегистрирован в юстиции. У кого такая же проблема поделитесь своими соображениями.
Как только нужная сумма окажется в банке, тот направляет сообщение нотариусу о выведении конкретной квартиры из-под залога. Одновременно похожие заявления направляются в соответствующие реестры. Сразу после осуществляется купля-продажа, а деньги из ячейки отправляются в банк, в счет погашения ипотечного кредита.
— заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обязательства (должна содержать слова об исполнении обязательства, дате исполнения и быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо)
Расчет между всеми участниками сделки может произойти и так: покупатель подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору, на основании которого он становится поручителем продавца. Так как покупатель является поручителем, он погашает задолженность продавца. Банк выдает уведомление о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и он не возражает против отчуждения объекта недвижимости. После этого в Росреестре одновременно регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности, и происходит снятие обременения. Все нюансы относительно того, что покупатель выступит поручителем продавца, а также схема оплаты (частью денег погашается задолженность, оставшаяся часть передается продавцу) должны быть четко прописаны в предварительном договоре.