ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКредит под залог незавершенного строительства на потребительские цели дает возможность заемщику взять деньги в долг, не имея в собственности уже готовой и сданной в эксплуатацию недвижимости. Но этот тип обеспечения не очень интересен для банков. Хотя на окончательное решение еще оказывает влияние уровень готовности объекта, его местоположение, качество строительства и наличие всех разрешений на ведение строительных работ.
Взять деньги в долг под залог незавершенного строительства сложнее, чем когда обеспечением выступает уже готовый объект недвижимости. Это связано с плохой ликвидностью подобного имущества, сложностью его госрегистрации и оформления права собственности.
Отношение финансовых учреждений к недостроенному дому или квартире, разное. К примеру, если взять деньги на потребительские цели под залог недостроенного дома еще возможно, то недостроенная квартира мало кого интересует. Исключением являются целевые кредиты на покупку квартир в новостройках. Такие кредитные программы активно предлагаются многими банками и пользуются большой популярностью среди физлиц.
Перед началом процедуры оформления договора на потребительский кредит под залог недостроенного дома потенциальному заемщику необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Земельный участок, на котором ведется строительство, также переходит в залог. По отдельности «незавершенка» и земля в обеспечение не принимаются.
- Владельцем земельного участка и недостроенного дома должен быть один человек.
- Банк может взять в залог недостроенную недвижимость только при наличии документов, подтверждающих право собственности. А это значит, что она должна быть внесена в Росреестр.
- Учитывая, что в обеспечение принимаются два объекта недвижимости, расходы по оформлению кредита возрастают. Ведь страховать придется земельный участок и незавершенное строительство, тоже самое касается и экспертной оценки, оплаты услуг нотариуса и госпошлин.
- Банки рассматривают в качестве обеспечения объекты незавершенного строительства с высоким уровнем готовности, желательно более 50%. Некоторые финансовые учреждения принимают заявки, только если готовность объекта больше 70%.
- Максимальный размер кредита, на который может рассчитывать клиент, меньше, чем по программам со стандартными условиями. Обычно банки под залог «незавершенки» выдают не более 50% от ее рыночной стоимости.
Большинство банков даже не рассматривает этот тип недвижимости в качестве обеспечения. На текущий момент взять потребительский кредит под залог недостроя можно в «ББР Банке».
Если в ипотеке земельный участок, значит, в залоге и все постройки, которые залогодатель на нем возведет. Но если он не закончил здание и тянет с регистрацией прав на него, кредитору может быть сложно признать ипотеку и получить статус залогового в банкротстве. Нет регистрации – нет залога, считают некоторые суды. Такой отказ получил один из банков в банкротстве должника. Он обжаловал его в экономколлегию ВС, которая посмотрела на обстоятельства совсем под другим углом.
При ипотеке участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю, гласит п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не возникло, поскольку объект еще не зарегистрировали в реестре прав на недвижимость? В этом вопросе суды разбирались в деле банкрота ООО «Автогарант» и его кредитора «Райффайзенбанка» (А12-12549/2015).
В залоге у банка было право аренды земельного участка «Автогаранта» в Волгограде величиной 4260 кв. м, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница площадью 540 кв. м. (гостиницу начали строить после того, как был заключен договор ипотеки). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг на 55,6 млн руб. как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд Волгоградской области и 12-й Арбитражный апелляционный суд согласились с требованиями «Райффайзенбанка». Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.
На их решения пожаловался другой кредитор «Автогаранта», который, в частности, указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд Поволжского округа. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст. 131 Гражданского кодекса). «Лишь тогда имущество становится объектом гражданских прав и поступает в конкурсную массу», – рассудила кассационная коллегия. А гостиница не то что не введена в эксплуатацию – она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. С такими выводами АС ПО отменил решения нижестоящих судов в соответствующей части.
«Райффайзенбанк» пожаловался в Верховный суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее само по себе это не препятствие для залогового кредитора.
Суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.) – определение № 306-ЭС17-3016(2).
Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия ВС предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 одноименного закона. Согласно ей, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. А если он от этого уклоняется – внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. С такими выводами «тройка» ВС под председательством Дениса Капкаева отменила постановление АС ПО и оставила в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.
Такое решение одобряет Дмитрий Королев из «Линии права». По его мнению, подход ВС согласуется с позицией ВАС и поможет кредиторам (чаще всего банкам) бороться с недобросовестными банкротами, которые уклоняются от регистрации «незавершенки». В то же время определение ВС может создать проблемы другим кредиторам: ведь они не знают о возникновении залога до тех пор, пока банк не заявил о том, что хочет обратить на него взыскание. Кое-где за рубежом уже нашли, как решить эту проблему, говорит юрист. Например, в Германии можно внести так называемую предварительную запись в реестр прав на недвижимость. «Она предупреждает о предстоящей регистрации права в пользу определенных лиц», – объясняет Королев.
Уважаемые коллеги!
Подскажите, пожалуйста, подводные течения и скрытые камни при кредитовании под залог недостроя.
Особенность такова, что строительство все же будет продолжено (для того и кредит).
Главное: РВПС должен быть отнесен на себестоимость.
- Регистрация: 21.11.2000
- Сообщений: 6860
- Регистрация: 03.05.2000
- Сообщений: 11
- Регистрация: 06.04.2001
- Сообщений: 137
- Регистрация: 20.08.2001
- Сообщений: 767
- Регистрация: 08.05.2001
- Сообщений: 1458
ПРИ ЗАЛОГЕ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА ПРЕДСТАВЛЯЮТСЯ:
1.Проектно-сметная документация.
2.Разрешение на право производства строительно-монтажных работ.
3.Документы на земельный участок с геокодами (землеотвод) с планом земельного участка.
4.Перечень предлагаемого в залог имущества (строений, оборудования и материалов).
5.Документы, подтверждающие выполненные объемы работ по каждому строению.
6.Свидетельство о регистрации вещного права на объект незавершенного строительства.
7.Документ, подтверждающий консервацию строительных работ.
Консервация обязательна. Все это в случае, когда права на незавершенное строительство зарегистрированы, т.е. «незавершенка» уже не просто стройка, а объект недвижимости.