Гарантией возврата заемной суммы при ипотеке является залог покупаемой недвижимости. Но для максимального снижения рисков невозврата, требуется гарантия по сохранности залога. И это обеспечивается страхованием залоговой недвижимости, независимо от того, что предъявляется в качестве таковой (пр. квартира, комната, дача, гараж, дом или земля под его строительство и т.п.).
Нормативные гарантии такому виду страхования отражены в таких законодательных актах:
- 102-ом ФЗ (статья 31). О залоге и ипотеке.
- 4015-ом ФЗ. Об организации страхового дела.
- 343-ей статье ГК. Об обязательной сохранности залогового имущества.
- 344-ей статье ГК. О повреждении либо утрате залоговой недвижимости.
Страхование залога является обязательным при заключении ипотечного договора. Крупная сумма займа наряду с длительным сроком действия договора обязывает поддерживать сохранность имущества в изначальном состоянии.
Страховые случаи могут быть:
- Стихийные бедствия.
- Пожар.
- Затопление.
- Техногенные аварии.
- Аварии инженерно-технических систем.
- Взрыв бытового газа.
- Повреждение конструкций.
- Противоправные действия.
- Иные варианты рисков.
Необходимость и условия страхования должны отражаться в ипотечном договоре. Особенности страховки залоговой недвижимости:
- Страховать за свой счет должен владелец имущества (залогодатель), если только иной вариант не предусмотрен договором.
- А выгодоприобретателем является не он, а его кредитор (залогодержатель). Что должно быть отражено в тексте страхового договора.
Одобрение банком заявки на ипотеку будет стартом для начала действий по страхованию залога.
Потребуются такие документы:
- Заявку в виде анкеты. В ней должно присутствовать подробное описание страхуемого объекта и параметры ипотечного договора.
- Копию паспорта заемщика.
- Ипотечный договор.
- Закладную на имущество.
- Договор на покупку.
- Оценочные документы.
- Технический паспорт от БТИ.
- Выписка о состоянии недвижимости от ЕГРН.
Бланк договора имущественного страхования можно скачать здесь.
Образец договора имущественного страхования залога
Имущество страхуется следующим образом:
- Выбор страховщика. Предпочтительно это должна быть партнерская компания кредитующего банка.
- Подготовка документов. К их списку, представленному выше, возможно добавятся еще позиции под конкретного страховщика.
- Оформление заявки в выбранной компании, и подача ее вместе с подготовленными документами.
- Одобрение заявки (занимает несколько дней).
- Оформление договора, ознакомление с ним и подписание.
- Оплата взноса.
- После всего этого можно переходить к подписанию ипотеки.
Если заемщик не выполнил требование по страховке залога, то кредитор имеет право застраховать его на всю стоимость имущества, но не более величины ипотеки. А затем потребовать возмещение своих расходов.
Залогодержатель имеет преимущественное перед другими право на возмещение потери из страховых выплат, безразлично от того в чью пользу имущество застраховано. Если утеря или повреждение залогового имущества случилось по вине кредитора, то он лишается права на любое страховое возмещение.
Все штрафы, пени и неустойки связанные с неисполнением заемщиком своих обязательств из страховых выплат не оплачиваются.
При возникновении страхового случая необходимо:
- Известить об этом страховщиков в прописанный в договоре срок.
- То же самое сообщить кредитору.
- Сделать это надо в письменном виде.
- Дождаться приезда представителей страховой компании.
- Присутствовать при их осмотре недвижимости.
- Подготовить документацию для возмещения убытков. Это может быть полицейский протокол или заключение МЧС.
- Передать их на рассмотрение в страховую компанию.
Размеры страховки установлены законодательно. Они такие:
- Приравнены к стоимости недвижимости.
- Или к величине ипотечного кредита.
- Величина страховки может быть в пределах 10 – 50% от суммы.
- Сумма устанавливается на весь период действия договора.
- Взносы ежегодные.
Где дешевле cтраховать ипотеку: советы и секреты представлены в видео ниже:
Получить в банке небольшую сумму достаточно просто – обычно для этого не требуется никаких особенных «телодвижений». А вот с крупными суммами ситуация гораздо сложнее – просто так кредитные организации их никому давать не собираются. Потому необходимо каким-то образом гарантировать, что сумма может быть тем или иным образом возвращена.
Один из методов обеспечения подобной возвратности – это предоставление залога, который может быть различным: недвижимость (коммерческая и жилая), транспорт, оборудование, участки и многое другое. Но каким бы ни было залоговое имущество, обычно заемщику приходится уплачивать дополнительные суммы за страхование своего же залога. Действительно ли это необходимо, и если «да», то какая в этом выгода? Давайте попробуем разобраться.
Страхование залога – это взаимовыгодный процесс как для заемщика, так и для кредитной организации. Благодаря подобному страхованию снижаются риски невозврата заемных средств, если предоставленный предмет залога, будет утрачен. Для банка подобное страхование обеспечивает понижение кредитного риска, а заемщику предоставляет возможность без каких-либо проблем погасить свой долг, даже если предмет залога будет утерян или повреждён.
Но страхованию подлежит не всё залоговое имущество, какое только может быть предоставлено. Ценные бумаги, доли в уставном капитале, драгоценные камни, имущественные права и приобретаемое имущество, на которое пока что не имеется права собственности – эти объекты заемщик страховать не обязан. В иных же ситуациях банк потребует, чтобы страхование было осуществлено в необходимом объёме.
Важно заметить, что страхование осуществляется по полному пакету рисков, так что сэкономить на нём не удастся при всём желании. Учитываются все возможные риски, какие могут послужить причиной гибели, утраты, хищения или повреждения имущества, которое было предоставлено в залог. Уточнить точный перечень условий страхования можно у страховой компании, которую вам предложил банк, либо которую выбрали вы (подобная возможность также имеется).
Также стоит учесть, что обычно сроки страхования совпадают со сроками предоставления кредита, но иногда бывает, что страхование заканчивается несколько раньше. В таком случае на банке лежит ответственность за своевременное продление вашего страхового полиса.
Что касается суммы страховых выплат, то тут имеется только лишь одно требование – эта сумма не может быть меньше, чем обязательства заемщика по займу, что обеспечивается страхуемым имуществом. Если переформулировать проще, то страховая сумма должна быть по размеру хотя бы равной залоговой стоимости предмета обеспечения. В этой сумме должна также учитываться безусловная франшиза, если таковая имеется.
Предположим, что страховой случай наступил. Тогда со стороны страховой компании выплачивается возмещение, которое в первую очередь ориентировано на погашение той части кредитного долга, которая как раз была обеспечена по той или иной причине утраченным имуществом. Страховое возмещение не может превысить остаток задолженности заемщика. Если же выплата всё-таки превысила кредитный долг заемщика, то разница, что осталась после непосредственного погашения займа, переходит в распоряжение собственника имущества.
Хотя многие считают, что страхование залога – это не более чем завуалированная попытка банка приобрести дополнительную прибыль с и без того выгодного кредита, это мнение можно смело назвать ошибочным. Тем не менее, люди иногда даже намеренно берут более высокие кредитные ставки просто потому, что элемент страхования залогового имущества в них отсутствует.
Но на деле подобное страхование является выгодным не только для банка, это выгодная вещь для обеих сторон, а потому не стоит пренебрегать ей. Возможность расплатиться с долгами даже при утере залогового имущества куда ценнее, чем заемщик может предположить. К несчастью, многие таким образом не считают, отчего и возникают всевозможные проблемы при наступлении экстренных ситуаций.
Основное средство, переданное организацией заимодавцу в качестве залога, остается в собственности организации, и продолжает учитываться на счете 01 «Основные средства» в соответствии с абз. 2 п. 29 ПБУ 6/01 и Инструкцией по применению Плана счетов. Согласно п. 17 ПБУ 6/01 стоимость оборудования погашается посредством начисления амортизации, также и при предоставлении его в залог дебету счета 20 «Основное производство» и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» в соответствии с п. 23, 25 ПБУ 6/01, п. 5, 16 ПБУ 10/99.
Указанная в договоре о залоге сумма предоставленного заимодавцу обеспечения отражается на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные». По прекращении залога эта сумма списывается со счета 009.
Поскольку расходы по страхованию имущества (предмета залога) в рассматриваемой ситуации связаны с привлечением заемных средств, то данные расходы по п. 3 ПБУ 15/2008 признаются дополнительными расходами по займу. Расходы по страхованию предмета залога относятся ко всему сроку страхования, сумма страховой премии предварительно отражается по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».
Согласно п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утв. Приказом Минфина РФ от 29.07.98 №34н затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов. Списание их производится в порядке, установленном учетной политикой организации (равномерно, пропорционально объему продукции и др.) в течение периода, к которому они относятся.
Ежемесячно в течение срока действия договора страхования организация признает в составе прочих расходов соответствующую часть страховой премии, равномерно распределяя в течение всего срока действия договора расходы по выплате страховой премии. Доля расходов отражается по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», и кредиту счета 97.
Для исчисления налога на прибыль расходы на оплату страховой премии относятся к расходам на добровольное страхование имущества и признаются в составе прочих расходов на основании подп. 3 п. 1, п. 3 ст. 263 Налогового кодекса РФ. Согласно п. 6 ст. 272 НК РФ затраты по добровольному страхованию признаются в качестве расхода в том отчетном (налоговом) периоде, в котором в соответствии с условиями договора налогоплательщиком были перечислены денежные средства на оплату страховых взносов. Если по условиям договора страхования предусмотрена уплата страхового взноса разовым платежом, то по договорам, заключенным на срок более одного отчетного периода, расходы признаются равномерно в течение срока действия договора пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде.
Например, страховая премия по договору, заключенному 10 августа 2009 года сроком на один год, составила 80 000 руб. В конце месяца бухгалтер составляет справку-расчет по списанию части страховой премии в расходы пропорционально количеству календарных дней действия договора в августе (это 21 день): 80 000 : 365 х 21 = 4602,74 руб. И так в каждом отчетном периоде, до окончания договора залога.
В соответствии с п. 3 ст. 256 НК РФ основные средства, предоставленные в качестве залога, но по-прежнему используемых организацией в процессе производства, не исключаются из состава амортизируемого имущества организации, начисление амортизации по ним на период действия договора о залоге не приостанавливается.