В июле Банк России снизил ключевую ставку второй раз за 2019 года, и вслед за регулятором кредитные организации понизили процент по ипотеке. Однако, по мнению игроков рынка, это не последнее снижение.
Мы решили рассказать, как избежать штрафа, если вы берете ипотеку за рубежом, получаете арендные платежи или деньги за продажу зарубежной недвижимости.
Аннуитетный платеж по кредиту – это вариант ежемесячного платежа по ипотеке, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на протяжении всего периода кредитования.
Ежемесячный аннуитетный платёж, при такой схеме погашения ипотеки состоит из двух частей. Первая часть аннуитетного платежа идёт на погашение процентов за пользование кредитом. Вторая часть аннуитетного платежа идёт на погашение основного долга. Аннуитетная схема погашения отличается от дифференцированной тем, что в начале кредитного периода проценты составляют большую часть платежа. Тем самым сумма основного долга при аннуитетном платеже уменьшается медленно, соответственно переплата процентов при такой схеме погашения кредита получается больше.
При аннуитетной схеме выплат по кредиту, ежемесячный платёж рассчитывается как сумма процентов, начисленных на текущий период и суммы идущей на погашение ипотеки.
Россияне активно пользуются кредитами, но не все разбираются в тонкостях кредитования. В результате чего они могут согласиться на невыгодную сделку. При выборе программы важно обращать внимание не только на размер процентной ставки, наличие комиссий, но и по какой схеме осуществляется погашение задолженности. Большинство заемщиков предпочитают аннуитетные платежи по кредиту, но этот вариант является более дорогим.
Погашение полученного займа осуществляется по определенному графику. В банковской практике используют две схемы погашения: аннуитетную и дифференцированную (стандартную). Еще лет 10 назад чаще всего использовали второй вариант. Сейчас большинство учреждений не оставляют клиенту права выбора и предлагают только выплату по аннуитету. Дифференцированный график сейчас предлагают только три финансовые организации: Нордеа, Россельхозбанк и Газпромбанк.
По стандартному графику размер ежемесячного платежа постоянно меняется. Тело кредита выплачивается фиксированными частями. Сумма полученного займа делится на количество месяцев, на которые заключен договор. Полученный результат – фиксированная часть обязательного платежа. К этой величине добавляются проценты за прошедший месяц.
В первый год размер дифференцированного платежа будет максимальным. По мере уменьшения начисляемых процентов, падает и сумма обязательного взноса.
Если сравнивать два вида графиков, то с точки зрения общей переплаты, стандартный является более выгодным. По нему выплата тела кредита происходит большими платежами. Так как сумма задолженности быстрее уменьшается, быстрее и снижается величина начисляемых процентов. 
вычисление выгоды для заемщика
Обе схемы погашения имеют свои плюсы и минусы.
Но есть у аннуитета и существенные недостатки. Во-первых, большая переплата, особенно по потребительским займам, оформленным на длительный срок. Во-вторых, по аннуитету затягивается выплата основного долга.
Эта схема абсолютно невыгодна заемщикам, которые не стеснены в доходах, и планируют досрочно вернуть долг.
Рассматривая дифференцированную схему, можно отметить ее главное преимущество – выплата долга осуществляется большими платежами. Сумма начисленных процентов быстрее снижается по сравнению с аннуитетом.
Но размер ежемесячных взносов в первое время будет довольно большим. Банки предъявляют более жесткие требования к доходу клиента. Также повышается вероятность отказа по заявке. 
особенности аннуитетных платежей
Если заемщик получает высокий доход и хочет выплатить кредит как можно быстрее, то ему будет выгоднее выбрать дифференцированный график. Для клиентов, которые имеют средний заработок, воспитывают несовершеннолетних детей, выплачивают другие кредиты, лучше остановиться на аннуитете. к содержанию ↑
Чтобы окончательно определиться со схемой погашения, необходимо выполнить расчеты. В результате клиент будет иметь четкое представление о сумме переплаты по каждому из графиков.
Для расчета аннуитета используется довольно сложная формула:
Х- сумма ежемесячного взноса;
Р- ставка в расчете на один месяц (годовую ставку нужно разделить на 12);
N – количество месяцев выплаты задолженности согласно графику.
Чтобы определить процентную часть платежа, необходимо остаток долга на конкретную дату умножить на годовую ставку и разделить на 12. Полученный результат – сумма процентов за прошедший месяц:
Рn – проценты за один месяц;
Sn – размер остатка по займу;
Р – процентная ставка, годовых. 
вычисление ежемесячных выплат
х- размер обязательного взноса;
рn – проценты на определенную дату;
s – сумма средств, направляемая на погашение тела кредита. к содержанию ↑
В данном случае определить сумму ежемесячного взноса намного проще.
Сначала нужно узнать часть, которая идет на погашение основного долга. Для этого сумму выданного кредита делят на количество месяцев погашения согласно графику.
Далее определяют проценты за прошлый период по формуле:
НП- проценты за прошлый месяц;
ОК – остаток кредита ;
ПС – процентная ставка в годовых. 
расчет дифференцированного платежа
Просчитать платеж по любой из схем за несколько минут можно с помощью кредитного калькулятора. Выполним расчеты по таким исходным данным:
- сумма кредита – 500 000 рублей;
- договор заключен на 60 месяцев;
- процентная ставка – 28% годовых.
Подставив эти значения в кредитный калькулятор, получим следующие результаты:
- Сумма ежемесячного взноса по аннуитетному графику составит 92 рублей, а общая переплата — 434073.97 рублей.
- В первый месяц на погашение основного долга пойдет только 3901.25 рублей, а на проценты — 67.
- На следующий месяц это соотношение изменится несущественно: тело — 3992.28 рублей, проценты — 11575.64.
- В последний месяц пропорция будет равна: тело — 15212.98 рублей, а проценты — 354.94.
Результаты по дифференцированной схеме:
- Сумма первого платежа — 20 000 рублей, а последнего — 77 рублей.
- Общая переплата 355833.33 рублей.
- В первый месяц тело кредита уменьшится на 8333.33 рубля, а проценты составят — 11666.67.
- Во втором платеже сумма погашения основного долга остается неизменной – 8333,33 рублей, а проценты — 11472.22.
- В последний месяц заемщику начислят 194.44 рублей процентов.
подсчет выплат по дифференцированной схеме
При одинаковых исходных данных, размер переплаты по аннуитетному графику больше на 78240,64 рублей. Разница довольно существенная. Если есть возможность, то нужно всегда выбирать стандартную схему. к содержанию ↑
В любой момент выплаты кредита, клиент может обратиться в банк с заявлением о смене графика погашения. Конечно же, если это не запрещено положениями кредитного договора. 
Образец заявления на реструктуризацию долга
Также заемщику необходимо подтвердить свои доходы документально. После изменения схемы выплаты, сумма ежемесячного взноса по стандартному графику будет значительно больше, чем по аннуитету. Банк должен убедиться в том, что клиент имеет достаточный уровень платежеспособности и сможет без проблем выплачивать новые платежи.
После этого необходимо подписать дополнение к действующему кредитному договору и новый график. На такую привилегию могут рассчитывать только заемщики с положительной кредитной историей. Если же клиент ранее допускал просрочки, то банк не согласится на смену графика погашения.
Очень часто люди, прибегающие к таким банковским услугам, как кредитование, находясь в поисках наиболее выгодного предложения по кредиту, обращают пристальное внимание на процентную ставку. В еще более редких случаях изучают условия на предмет наличия каких-либо комиссий. А вот на такой момент, как система платежей по кредиту почти никто не обращает внимания.
И это очень печально, поскольку выбранная система платежей по кредиту оказывает весьма существенное влияние на итоговую стоимость кредита. Именно по этой причине стоит иметь четкое представление о предлагаемой банком системе погашения кредита, а при возможности выбора, сделать его правильно.
Итак, в кредитном предложении любого банка обычно есть информация о системе погашения кредитной задолженности: дифференцированными или аннуитетными платежами. Попробуем разобраться в чем же отличия и как погашать кредит наиболее выгодно.
Аннуитетный платеж предполагает выплаты равными суммами задолженности банку в течение всего срока погашения пользования кредитом. Это значит, что если и уплатили в первый месяц по кредиту 1 рубль, так и будете на протяжении, допустим, пяти лет платить по рублю каждый месяц.
Стабильность, конечно, дело хорошее, но не всегда это выгодно вам как плательщику. Дело в том, что при аннуитеных платежах одинаковая ежемесячная сумма, включает в себя разное процентное соотношение погашаемой суммы основного долга и процентов банку на протяжении всего срока оплаты задолженности. Так, в начальном периоде погашения кредита в оплачиваемую сумму в основной своей массе входят проценты по кредиту, и лишь совсем в незначительной части основной долг погашается на этом этапе. И так происходит фактически до середины срока пользования кредитом. Только после пересечения экватора периода пользования заемными средствами, доля погашения основного долга в ежемесячном платеже увеличивается.
Отчего же так происходит, все же должно быть одинаково, раз суммы равные и никак вне изменяются от месяца к месяцу? У банка на эту ситуацию другой взгляд. Структура аннуитетного платежа такова, что изначально банк вынуждает вас оплатить проценты за весь период, а лишь потом приступить к активному погашению задолженности по основному долгу. По сути, при аннуитетных платежах получается, что банк забирает свой заработок в виде уплаченных процентов заблаговременно, ранее чем истекает полный срок пользования этими деньгами.
Вы ощутите это в полной мере, если вдруг захотите погасить кредит раньше положенного срока. Тогда и окажется, что прошло, например 2,5 года из 5, а основной долг погашен лишь процентов на 15.
Но, ради справедливости стоит отметить не только отрицательные стороны аннуитетного платежа, есть, несомненно, и положительные.
Платить на протяжении ряда лет одну и ту же сумму достаточно удобно, отсутствует риск недоплатить задолженность и тем самым навлечь на себя уплату пеней и штрафных санкций.
Еще одним плюсом аннуитетного платежа является то обстоятельство, что вы очень четко можете рассчитать свои силы на весь период платежей и планировать с высокой степенью точности весь свой бюджет, ведь при уплате задолженности по кредиту никаких изменений не произойдет.
Положительным аспектом при аннуитетных платежах является то обстоятельство, что нивелируется нагрузка, распределяя ее по всему периоду. Это значит, что не возникнет такой ситуации, когда платежи первого периода будут запредельны и казаться вам очень большими и не подъемными. Из этого положительного фактора планомерно вытекает еще один плюс, который особо ощутим при крупных суммах кредитования, например ипотеке или автокредите. Выбирая аннуитетную систему платежей, вы сможете рассчитывать на гораздо большую сумму по кредиту, нежели по той же программе, но с дифференцированным платежом.
Дифференцированный платеж предполагает уменьшение суммы к погашению от месяца к месяцу. Происходит это по той причине, что структура дифференцированного платежа такова: основной долг делится на равные части по всей протяженности срока кредитования, а проценты насчитываются ежемесячно на остаток основного долга. Т.е. часть платежа, состоящая из основного долга, остается неизменной на всем периоде, а процентная часть каждый месяц пересчитывается.
Прочитав описание и суть дифференцированного платежа, сразу возникает мысль, что такой расчет вполне справедлив и честен со стороны банка. Несомненно, что это так, ведь вы в таком случае планомерно погашаете задолженность, а проценты платите лишь от фактически оставшейся суммы непогашенного кредита.
Плюсом это будет и в том случае, если придет решение погасить кредит заблаговременно.
Но не все так хорошо. Очевидным минусом дифференцированного платежа служит то обстоятельство, что в начальном периоде на вас ляжет основная нагрузка платежей и придется очень туго. Более того, если речь идет об ипотеке или о существенном автокредите, то высока вероятность получить отказ в кредитовании или намного меньшую сумму, чем вы рассчитывали.
Причина в том, что оценка платежеспособности заемщика будет прогнозироваться исходя из возможностей его погашать платежи первого периода. Естественно, что банк в своих расчетах применяет и различные подстраховочные коэффициенты, что значительно снижет ваши шансы, как заемщика.
В общем-то как бы это не было прискорбно, но у вас не всегда есть возможность сделать выбор в пользу дифференцированного платежа, исходя из того, что есть необходимость претендовать на достаточно большую сумму, нежели вам предлагает банк.
Начнем с того, что обозначим формулы расчета для аннуитетного и дифференцированного платежей.
Итак, формула аннуитетного платежа выглядит следующим образом:
П(аннуитетный) = С(первоначальная) * ( ПР / 1-(1+ПРМ) –Ср )
Где, П(аннуитетный) — аннуитетный платеж; ПР — процентная ставка, установленная на период начисления; С(первоначальная) — первоначальная сумма кредита; Ср — количество периодов (в месяцах); ПМР — это ежемесячная процентная ставка или 1/12 годовой.
Вообще, расчет помесячных аннуитиетных платежей – это достаточно сложные математические подсчеты и для того, чтобы цифры было легче представить и увидеть структуру аннуитетного платежа, приведем их на конкретном примере.
Допустим, был оформлен кредит на 12 месяцев в сумме 1000000 рублей под ставку 15%.
Ежемесячная структура платежей на протяжении всего периода погашения представлена в таблице:
Наша цель узнать, какую же сумму процентов пришлось заплатить за весь период пользования кредитом. Итоговая сумма процентов за 12 месяцев составила: 83099 рубля 75 копеек.
Теперь перейдем к дифференцированным платежам по кредиту с такими же условиями.
Для начала обозначим формулу расчета дифференцированных платежей:
Где ОСД — основного долга; С(перв.) — сумма первоначальная по кредиту; КП — количество периодов.
Н(проц.) = ОСК * ( ПР / 12 )
Где, Н(проц.) — начисленные проценты; ОСК — остаток по кредиту в текущем месяце; ПР — годовая процентная ставка.
А теперь также представим таблицу с расчетами с ежемесячными дифференцированными платежами.
Всего за период будет выплачено процентов в сумме 81250 рублей.
Итак, результат на лицо при одинаковых условиях, но разных системах платежей, итог совсем не одинаковый. В данном случае обозначилась выгода дифференцированных платежей, так как при исходных данных равнозначных, сумма уплаченных процентов меньше на 1849 рублей 75 копеек.
Скажете, что и разница не существенная. Может это и так, поскольку при достаточно весомой сумме, был взят краткосрочный период. При увеличении срока кредитования и суммы разница будут достаточно существенной. Это весьма актуально при ипотечных кредитах и финансово ощутимо.
Теперь вы обладаете достоверной информацией относительно выбора той или иной системы платежей. Знаете обо всех плюсах и минусах, что дает вам определенные преимущества и выгоды при рассмотрении различных кредитных предложений.