Как инфляция и ключевая ставка влияют на стоимость ипотечных кредитов? Разбираемся вместе с заместителем руководителя комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов Михаилом Хорьковым.
Ключевая ставка — это один из инструментов денежно-кредитной политики Центрального банка (ЦБ). С помощью ключевой ставки ЦБ влияет на уровень процентных ставок, то есть фактически на стоимость денег.
Если говорить проще, то ключевая ставка — это минимальная процентная ставка, по которой ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам. Следовательно, стоимость банковских кредитов не может быть ниже, чем размер ключевой ставки. Исключение — государственные программы по ипотеке с субсидированной (пониженной) ставкой.
Динамика ключевой ставки, а также официальные комментарии, которые дает Центробанк при ее повышении или снижении — то, за чем нужно следить, если вы подумываете о покупке жилья и планируете брать для этого ипотечный кредит.
В 2019 году этот показатель уменьшился уже в третий раз — в совокупности на 0,75 процентных пунктов. Очередное снижение — очевидный сигнал к тому, что ставки по ипотечным кредитам тоже будут уменьшаться.
Вслед за ее повышением можно ожидать будущее удорожание ипотеки. И наоборот: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты. В последнее время ЦБ последовательно снижает ключевую ставку. Согласно законам рынка, ставки по кредитам также должны корректироваться в меньшую сторону. Причем в первую очередь начнут дешеветь ипотечные кредиты.
Центробанк, принимая решение о размере ключевой ставки, опирается на большое число рыночных индикаторов. Один из основных — это инфляция. Если инфляция снижается, то повышается вероятность снижения ключевой ставки. Поэтому, чтобы понимать, как будут меняться ипотечные ставки, надо также обращать внимание на уровень инфляции.
6 сентября Центробанк принял решение о снижении ключевой ставки до 7%. При этом в официальном комментарии отмечается, что до конца 2019 года риски ускорения и замедления инфляции сбалансированы, а годовая инфляция прогнозируется на уровне 4%. Все это создает предпосылки для снижения ипотечных ставок.
С одной стороны, эти изменения можно оценить позитивно, поддержит рынок. И привлечет на него новых покупателей. Не исключено, что предложения банков вернутся к минимальным значениям 2018 года уже в 2019 году — и многие покупатели вновь будут рассматривать вопрос о покупке жилья с помощью ипотеки.
С другой стороны, в том же решении Центробанка о снижении ключевой ставки сказано, что темпы роста российской экономики по-прежнему ниже ожиданий. Это значит, что эффект от снижения ставок по ипотеке может оказаться не столь заметным, как хотелось бы.
В 2019 году Сбербанк предлагает несколько ипотечных программ. Ставки по ипотеке зависят от типа приобретаемой недвижимости, срока кредитования, суммы первоначального взноса и других факторов.
Чтобы узнать условия ипотечного кредита, который подходит вам, воспользуйтесь персональным подбором ипотечной программы.
В пятницу, 11 сентября, Центральный банк впервые в этом году принял решение не понижать ключевую ставку. Совет директоров ЦБ сохранил ее на текущем уровне — 11% годовых. Такое решение вызвано новым ослаблением рубля в августе и ростом инфляции (до 15,8% в годовом выражении) и инфляционных ожиданий, объяснил регулятор.
До этого регулятор пять раз понижал ставку. В итоге ее значение уменьшилось с 17% в начале января до 11% в августе. В результате максимальная ставка по рублевым вкладам (ЦБ рассчитывает ее на основе данных десяти банков, привлекающих наибольший объем депозитов физлиц) снизилась почти на 5 п.п. — с 15,325% в начале января до 10,462% в конце августа.
Как банки отреагируют на действия регулятора в этот раз?
Ашот Симонян, вице-президент ВТБ24:
«Пока мы не планируем изменения ставок ни по рублевым, ни по валютным депозитам. В первом случае мы действительно ориентируемся на ключевую ставку ЦБ, которая определяет стоимость денег на рынке. Поскольку она осталась прежней, об изменении ставок по вкладам речи также не идет. Если ЦБ пойдет на повышение ставки, банковский сектор также может повысить ставки по рублевым депозитам, но незначительно.
С валютными депозитами история другая: основной фактор, влияющий на ставки по ним, — необходимость привлечения валютной ликвидности. В данном случае нас все устраивает. Кроме того, из-за колебаний курса россияне стремятся хранить деньги в валюте, и спрос на эти продукты высок.
Алексей Елагин, заместитель председателя правления Абсолют Банка:
«Банковская система в целом отреагирует на сохранение ключевой ставки спокойно. Скорее всего, ставки по валютным депозитам не изменятся, а по рублевым — просто замедлят темпы снижения. Повышать ставки по депозитам в российской валюте, пока на повышение ставки не пошел ЦБ, банки, скорее всего, не будут. Если станет понятно, что в дальнейшем ЦБ может пойти на повышение ставок, это может еще сильнее замедлить темпы падения доходности по рублевым вкладам.
«Очевидно, что решение ЦБ оставить ключевую ставку без изменений не приведет к радикальным изменениям на рынке. По сути, это условный сигнал рынку, что необходимо взять тайм-аут в вопросах коррекции ставок. Но ключевая ставка — это не единственный показатель, на который банки обращают внимание.
Осенью традиционно начинается высокий сезон для привлечения депозитов. Некоторые кредитные организации уже повысили ставки по вкладам (в районе 0,5%). Массово банки начинают выводить сезонные предложения с октября-ноября. Это касается вкладов как в рублях, так и в валюте. В этом году сезонные предложения, скорее всего, будут распространяться на вклады до года, а повышение ставок составит 0,5–1%.
Иван Матвеев, глава розничного блока ЮниКредит Банка:
Банки, скорее всего, оставят ставки по кредитам и депозитам на текущем уровне. Мы точно не будем снижать ставки по кредитам, иначе это будет нецелесообразно с экономической точки зрения. Ставки по кредитам у нас и так ниже предельной стоимости кредита, которую определяет ЦБ.
В ближайшее время не стоит ждать роста ставок по вкладам. Сейчас банки ищут новые способы привлечения средств физических лиц. Один из таких вариантов — инвестиционное страхование жизни, которое позволяет сохранить капитал в валюте в долгосрочной перспективе. И именно этот продукт станет заменой традиционных депозитов.
Дмитрий Завьялов, начальник управления активами и пассивами Уральского банка реконструкции и развития:
В среду, 13 сентября ставка рефинансирования снизится в седьмой раз за год — с 12% до 11,5%, и пойдут вниз ставки по вкладам и кредитам. Для тех, кто деньги сберегает, это плохие новости, а для желающих их взять у банка — хорошие, переплачивать по процентам придется меньше.
Что предлагают банки: от 9,99% до 28,9% годовых
Сейчас большинство банков привязывают ставки по кредитам к ставке рефинансирования. Самый распространенный вариант: ставка рефинансирования плюс 3 — 4%. То есть со среды такие кредиты будут стоить 14,5 — 15,5% годовых.
Но разброс ставок велик . Самую низкую сейчас предлагает Банк Решение — 9,99% годовых. Правда, только первые два месяца, потом увеличится до 19%. Варианты со ставкой, равной ставке рефинансирования, есть у Беларусбанка и Альфа-Банка. С 13 сентября взять такой кредит можно будет под 11,5% годовых.
Самую высокую ставку мы обнаружили тоже у Альфа-Банка — 28,9% годовых. Под такой процент можно взять от 100 до 1000 рублей.
— Разбежка возникает из-за разных условий по кредитам. Самыми дорогими будут те, которые можно получить без справки о зарплате, поручителей и залога. Для потребителей это привлекательно и комфортно, но для банка это риск, который он заложит в ставку, — объясняет старший аналитик Альпари Вадим Иосуб. — Кроме того, ставки могут отличаться в зависимости от суммы, срока, целей, кредитной истории заемщика. Большой разброс ставок на рынке — это нормальная ситуация.
Что говорят эксперты: из-за низких ставок может расти курс валют и цены
Еще год назад кредит был в среднем под 30%, а пару лет назад — и вовсе под 50 — 60% годовых. Ждать ли, что ставки будут идти вниз?
— Сейчас большинство ставок плавающие и считаются в привязке к ставке рефинансирования или ставке овернайт (ставка, под которую Нацбанк готов предоставить деньги банкам на короткий срок. — Ред.). Когда снижаются эти показатели, кредиты снижаются автоматически. И новые, и выданные ранее по плавающей ставке, — говорит Вадим Иосуб. — Чтобы понимать будущий уровень процентных ставок по кредитам, надо понимать, что произойдет со ставкой рефинансирования и другими. В течение этого года ставка рефинансирования снижалась. В первой его половине снижение проходило достаточно безболезненно для экономики, но можно предположить, что оно достигло логического конца. В июле впервые за долгое время произошел отток рублевых депозитов. Кроме того, в последние недели белорусский рубль снижался по отношению к валютной корзине, и дело не в росте и падении отдельных валют, а именно в рубле. Чрезмерное снижение уровня процентных ставок в экономике могло стать одной из причин как падения рубля, так и оттока рублевых депозитов. С одной стороны, низкие ставки по кредитам — это хорошо. Их охотнее берут люди и предприятия, в результате должна расти экономика в целом. С другой стороны, из-за низких ставок снижается привлекательность депозитов и появляется негативное влияние на курс валют. Более того, чем активнее выдаются кредиты, тем больше становится давление на цены, что может привести к всплеску инфляции. Пока таких последствий не было, но все говорит о том, что Нацбанк может взять паузу и снижения ставок по кредитам в ближайшее время ждать не стоит.