Легка беда начало
Кредит Сидоровы получили, и квартиру благополучно приобрели летом прошлого года, когда курс доллара держался на уровне 23–24 рубля. Ежемесячный платеж тогда казался новоселам вполне приемлемым – $750. По курсу 23 выходило, что каждый месяц из семейного бюджета банку придется отдавать 17250 рублей. Причем, решение о кредитовании в валюте Сидоровы принимали, внимательно изучив кредитный договор. А в нем черным по белому значилось: вне зависимости от изменения курса доллара в ту или иную сторону банк не имеет права повышать процент по кредиту.
Приходят даже невеселые мысли о продаже жилья. Но за полгода цены на недвижимость упали, да и покупателя сейчас не найдешь… Изучив проблему, семья поняла, в какую неприятную историю она попала: продав по договоренности с банком ипотечную квартиру, рассчитавшись с долгом, въехать сегодня они смогут, несмотря на снизившиеся цены, лишь в комнату в коммуналке. Причем, меньшего метража, чем та, в которой жили раньше…
Чем хорош рубль
Услышав о том, что самый крупный банк решил пойти навстречу своим заемщикам и по упрощенной процедуре пересчитать долги по валютным кредитам в рубли по текущему курсу, Сидоровы обратились в свой банк с просьбой о перекредитовании. К сожалению, оказалось, что процедура эта непростая, а если кому и выгодная, то, прежде всего, банку. Вот, что заемщикам предложили для того, чтобы перекредитовать их в рубли:
* заново пройти андеррайтинг. Выяснилось, что при нынешнем подходе к оценке платежеспособности заемщика рассчитывать они могут на рублевый кредит по сумме, значительно меньше валютной;
* провести новую оценку рыночной стоимости квартиры;
* за выдачу рублевого кредита требуется заплатить комиссию – 24000 рублей (хотя рассмотреть заявку обещали бесплатно);
* поскольку за время кризиса банк поднял процент по кредитам, перекредитовываться придется под новый процент;
* ну, и самое главное: решившему рефинансировать ипотеку в рубли необходимо фактически еще раз оплатить расходы по оформлению кредита.
Иными словами, учитывая более высокий процент, допустим, при курсе доллара 30 руб., ежемесячно семье пришлось бы платить 27000 рублей. (Напомним, что при таком курсе доллара платеж по валютному кредиту в пересчете на рубли составил у Сидоровых лишь 22500). Впрочем, сейчас курс доллара еще подрос.
Вникнув во всю эту муку-мороку, семья раздумывает о том, как же им погашать кредит дальше?
Эксперт Татьяна Микеева считает, что впадать в панику Сидоровым, как и другим заемщикам, взявшим ипотечные кредиты в долларах или евро, преждевременно. Правительство уверяет, что девальвации и дефолта не будет, а значит, курс доллара и евро в два-три раза все-таки не поднимется.
Что же касается перекредитования, то оно дает возможность людям, взявшим кредиты в валюте, все-таки чувствовать себя более защищенными. Хотя рублевый кредит позволяет человеку прогнозировать свои финансовые возможности. Если он получает зарплату в рублях, ему более понятно, что и в этом месяце, и в следующем, и через год он должен будет отдать банку, например, 30000 рублей в месяц.
Без резких движений
Еще один нюанс. Перекредитование возможно с момента, когда перестает действовать мораторий на досрочное погашение. Правда, после моратория в некоторых банках еще некоторое время может действовать период, когда погашать кредит можно, но за это взимается комиссия.
Т. Микеева считает такой выход не лучшим. Ведь цены на квартиры падают, поэтому для продаж сейчас не самое удачное время. По мнению эксперта, если перекредитоваться не получится, а доллар и евро все-таки резко вырастут, лучший выход – найти дополнительную работу, другие источники доходов и… продолжать погашать кредит, надеясь, что ситуация, в конце концов, стабилизируется. Ну, а в период поиска работы и иных источников для погашения кредита заемщикам должна помочь программа, разработанная правительством.
Помогут отсрочки
Недавно Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) определило правила и стандарты реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков. Программа вступила в силу с 1 января 2009 года.
Помощь заключается в том, что заемщику будут на год уменьшены размеры ежемесячного платежа по кредиту. В каждом случае размер платежа рассчитывается индивидуально, при этом он должен составлять не менее 500 рублей и не более половины платежа до реструктуризации.
1) по истечении льготного периода будет восстановлен первоначальный размер платежа, но увеличен срок погашения кредита;
2) ежемесячный платеж увеличится в такой мере, чтобы общий срок погашения остался прежним;
3) платеж увеличится постепенно с необходимым продлением срока погашения кредита.
Кто получит помощь
Итак, критерии
Во-первых, право на господдержку возникает, если сумма месячного дохода заемщика и членов его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту оказывается меньше суммарного (рассчитанного на всю семью) прожиточного минимума в том или ином регионе. При этом совокупный доход должен упасть более чем на 50 процентов из-за изменения условий труда заемщика (например, введения на его предприятии неполного рабочего времени, оформления отпуска без сохранения зарплаты).
Во-вторых, квартира, купленная в кредит до 1 декабря 2008 года, должна быть единственным жильем и для заемщика, и для всех проживающих вместе с ним (зарегистрированных на этой жилплощади) членов семьи.
В-третьих, у семьи не должно быть другого налогооблагаемого имущества (дачи, машины, гаража) или сбережений (акций, паев, ценных бумаг, банковских вкладов), которые можно использовать для возвращения кредита.
Для сельских домов метраж больше: максимум 70 кв. метров на одного; по 50 кв. метров для двоих (на каждого); по 40 метров – на каждого для семьи из трех человек и более. Лимитирован и размер ипотечного кредита. Для Москвы и области действует верхний порог в размере 5,7 млн рублей.
Кроме того, долг откажутся реструктурировать, если еще до ухудшения материального положения заемщик погашал кредит небрежно, допускал просрочки в платежах более 90 дней. Отсрочки не получат и те, кто брал кредит на строительство новой квартиры под залог уже имеющейся. Если дом не достроен, а кредит брался под залог новостройки, придется ждать окончания строительства. Заявление на реструктуризацию подается в банк, выдавший кредит, а если он откажет, следует обратиться прямиком в АИЖК. Такое заявление можно подать в течение всего 2009 года и, соответственно, платить по новому графику последующие 12 месяцев.
Но основной совет, который дают банкиры валютным заемщикам, это мобилизовать все ресурсы на погашение кредита. И, если есть хотя бы малейшая возможность, стараться погашать кредит досрочно. Ведь досрочное погашение в любом случае выгодно, так как сокращается итоговая сумма выплаченных процентов.
Дата публикации: 14:05 06 февраля 2009
Обладатели ипотечных кредитов в швейцарских франках в панике — с момента появления этих кредитов в России самая стабильная в мире валюта укрепилась к рублю на 67%. Банкиры говорят, что выход есть: лишать заемщиков жилья невыгодно прежде всего им самим.
Ипотека в швейцарских франках появилась в России весной 2007 года, а в январе 2008-го Банк Москвы также предложил кредиты в японских иенах. Большим преимуществом этих кредитов в то время были низкие, вдвое ниже рублевых, ставки — от 6,5% годовых по займам в иенах и 7% — во франках. Это позволяло заемщикам получить достаточную для покупки жилья сумму.
Неудивительно, что франковые кредиты при всех их рисках, быстро набрали популярность. На январь 2008 года треть ипотечного портфеля Банка Москвы (общий объем 14 млрд руб.) приходилась на швейцарские франки. А к апрелю 2008 года банк выдал кредитов в японских иенах на сумму, эквивалентную 776 млн руб. Сколько таких кредитов в банке осталось сейчас, представители Банка Москвы сообщить отказались. Но поскольку уже с конца 2008 года франк начал дорожать к слабеющему рублю, досрочно гасить кредит в этой валюте заемщикам стало невыгодно. В ОТП-банке сейчас в швейцарских франках оформлено 263 кредита на 1,5 млрд руб. (примерно 40 млн франков), рассказала начальник отдела кредитных продуктов ОТП-банка Юлия Аникина.
Действительно, в разгар российского финансового кризиса 2008 года многим владельцам крупных валютных кредитов пришлось прибегнуть к их реструктуризации. Заемщиков в швейцарских франках прошедший кризис затронул не так сильно, как владельцев кредитов в долларах и иенах, курс которых к рублю вырос значительнее. С конца ноября 2008 года курс швейцарского франка к рублю начал расти. К марту 2009 года он прибавил 36%. В этих пределах курс держался два года, а с текущего апреля к сегодняшнему дню франк подорожал еще на 31%, до 40,3 руб. В итоге за четыре года ипотечные платежи заемщиков в швейцарских франках выросли почти на 67%. Для сравнения: евро за этот же срок укрепился по отношению к рублю на 21,5%, доллар — на 18% (обе валюты волатильны, в течение указанного периода были дни, когда доллар укреплялся на 37%, а евро — на 33%).
ОТП-банк предлагает такие решения: дополнительную кредитную линию сроком до пяти лет с льготным периодом платежей до 12 месяцев либо продление срока действующего ипотечного кредита до максимального — 30 лет. По словам Аникиной, это возможно даже если возраст заемщика будет пенсионным, он может достигать 70 лет к моменту полного погашения кредита. Для большинства заемщиков, которые платят по кредитам уже три-четыре года, увеличение срока кредита на это же количество лет снизит ежемесячный платеж на 20–30%, добавляет Дмитрий Сапронов.
Граждане, которые получают з/плату в рублях, а платят кредиты в долларах или евро, оказались заложниками такой ситуации. Согласитесь, платить 1000 долларов в месяц по курсу (32 руб.) и по курсу (90 руб. *примерный курс доллара в обменниках на момент написания статьи) за доллар это две разные суммы: 32000 руб. и 90000 руб. соответственно.
Как быть с валютным кредитом и кто виноват в сложившейся ситуации?
Как быть человеку с аналогичной ситуацией (описанной выше)? На наш взгляд варианта три:
Первый вариант. Постараться рефинансировать кредит на более приемлемых для себя условиях. Программы рефинансирования кредитов других банков, позволят изменить валюту кредита, срок кредита и размер ежемесячного платежа. Данный вариант в текущей ситуации имеет два существенных недостатка:
- во-первых. Скорее всего придется согласиться на более высокую % ставку по кредиту в рублях, чем % ставка по рефинансируемому валютному кредиту;
- во-вторых. Рефинансирование задолженности по валютному кредиту будет осуществляться по текущему курсу, т.е. по официальному курсу ин.валюты на дату заключения нового кредитного договора.
Третий вариант. Перестать платить валютный кредит, попытаться отстоять свою позицию в суде.
Кто виноват? В трудностях с выплатой валютных кредитов виноваты как минимум 4-е стороны:
- банк – выдавший валютный кредит;
- клиент – взявший валютный кредит;
- ЦБРФ – выступающий грантом стабильности валютного курса;
- внешняя конъюнктура – санкции и цены на нефть.