– Банковские аналитики в своих прогнозах по-разному оценивают время, которое потребуется для возврата в исходную точку – 2008 год, когда ставки на ипотечные кредиты были самыми низкими. Большая часть экспертов сходится во мнении, что уровня 2008 года мы достигнем в 2012-м. Хочется понять, как рынок поведет себя в следующем году, будет ли это динамичное развитие или нет. Интересен и другой аспект – министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил, что ставка рефинансирования Банка России должна увеличиться. Не помешает ли такой шаг со стороны властей возродиться рынку ипотеки?
— По прогнозам аналитиков нашего банка, в этом году объем рынка ипотечного кредитования в России составит в денежном выражении 1,2 трлн руб. В 2011 году он вырастет на 20–25% и будет равен 1,4 трлн руб. (в целом по портфелю). Если говорить об объемах выдаваемых кредитов, то, по нашим оценкам, они вырастут на 40–45% и составят до 1 млн руб. По итогам этого года банки выдадут где-то 350 млн руб. Таким образом, объем выдачи в 2011 году будет сопоставим с объемами 2007-го. Если это так, то к 2012 году мы должны достичь показателей рынка 2008-го.
Что касается ставки рефинансирования, то сегодня она составляет 7,75%, и это минимальные показатели. Я знаю немного банков, у которых ставка ЦБ когда-либо влияла на стоимость денег, выдаваемых под залог недвижимости. Большинство банков проводят заимствования на внешних рынках и привлекают средства из-за рубежа. Поэтому ставка рефинансирования ЦБ влияет на ставку ипотечного кредита очень опосредованно.
— Хочу напомнить, что уровень ставки рефинансирования перед кризисом был 11%, а ипотека выдавалась под 12,5%.
– Основными источниками для выдачи банками ипотечных кредитов являются государственные средства – в виде госпрограмм и западные деньги. Если с государственными средствами все понятно, то на Западе привлечь дешевые деньги не так легко. Западные финансисты, предоставляя нашим банкам заемные средства, закладывают в них не только общеэкономические риски, но и те, что свойственны российскому рынку. Поэтому я убежден, что дешевых денег для кредитования населения под 5% мы не получим. Сегодня существуют разные мнения о том, какова справедливая цена ипотечных кредитов. Одни говорят – 4%, другие – 6%. Для некоторых нормально – 9%. Кто-то считает приемлемой ставку 12%. Для банков последняя наиболее адекватна, так как это деньги уже не дешевые, но и не дорогие для населения. К тому же это соотносится с прогнозом роста цен на недвижимость. Хотя сами банки постоянно находятся в поиске усовершенствования своих ипотечных продуктов. Сейчас самая популярная идея среди банков – сделать комбинированную программу кредитования. Как пример, от года до пяти кредитовать по фиксированной ставке, а все остальное – Libor от 2% до 5% с поправкой на риск. Если уточнять, почему пять лет, – именно на такой срок банки готовы делать некое подобие прогнозов о ситуации на рынке недвижимости, дальше – темный лес.
– Почему банки не могут развивать ипотеку за счет привлеченных депозитов?
– Ставки по депозитам еще выше, а это означает удорожание ипотечных кредитов. За счет депозитов можно выдавать потребительские кредиты, в крайнем случае, развивать автокредитование. Пока для большинства банков остается только вариант поиска денег за рубежом. Вот когда мы увидим, что ставки ипотечного кредитования складываются из ставки рефинансирования ЦБ 3% операционных расходов самого банка, можно будет говорить, что банки ищут деньги в стране и ставка рефинансирования повлияет на ситуацию с ипотечным кредитованием.
— Упоминая о возрождении рынка ипотеки, можно ли говорить о восстановлении потребительского спроса?
– Я бы, прежде всего, разделила первичный и вторичный рынки недвижимости. Рост покупательской способности нужно отслеживать именно на вторичке. В крайнем случае, на первичном рынке, но на объектах, имеющих высокую степень готовности. Если говорить о первичном рынке, то тут спрос формируется, скорее, за счет самих банков, готовых финансировать как строительную компанию, так и покупателя через ипотеку. Отсюда и спрос на эти объекты. Обратите внимание: во время кризиса люди не хотели рисковать и брали ипотечные кредиты в лучшем случае для доплаты разницы между имеющимся и будущим жильем.
– До кризиса 30% ипотечных кредитов в нашем банке были выданы на первичном рынке. С начала кризиса никто не хотел покупать жилье на первичном рынке. Сейчас спрос восстанавливается, но люди берут ипотеку в домах с высокой степенью готовности.
– Напомню: в начале весны мы также собирались на круглом столе и говорили, что платежеспособность восстанавливается. Участники того круглого стола называли сумму 1,5 млн руб. в качестве среднего размера кредита. Сегодня мы говорим уже о 2,5 млн руб. Выводы очевидны.
– Однако нельзя забывать, что с того момента банки существенно снизили первоначальный взнос. Сейчас можно найти банк, который согласится выдать кредит с первоначальным взносом всего в 10 % при соблюдении определенных условий. Хотя самое популярное сегодня на рынке предложение – 20%. Еще недавно банки начинали разговаривать с клиентом лишь при первоначальном взносе в размере 30%.
– Да, это тоже является значимым фактором для увеличения спроса на ипотечные кредиты. Однако основное – это психология заемщика. Если я уверен, что меня завтра не уволят с работы, строительная компания, у которой я купил квартиру, не развалится, почему я не могу приобрести квартиру на первичном рынке? Такой уверенности в конце 2008 и начале 2009 года у многих не было. И даже при наличии денег на первый взнос многие считали, что пускай лучше они полежат на депозите под 16%, пока все не прояснится.
– Говоря о спросе, нельзя забывать о тех, кто формирует так называемый отложенный спрос. Многие люди хотели и могли улучшить свои жилищные условия еще в 2009 году, но по разным психологическим причинам этого не сделали. Вполне очевидно, что это потенциальные потребители ипотеки, откладывающие сделку.
– Если на рынке появятся слухи, что завтра квартира будет дороже, мне думается, разговоры о 12% и 13% прекратятся. Всем будет неважно, сколько стоит ипотека, и если такой маховик запустится, как это было перед кризисом, через год мы будем говорить, как все здорово.
– Предположим, что маховик запустился. Хватит ли всем жилья?
– Ажиотажный спрос на отдельные типы квартир уже возник. В первую очередь на однокомнатные. Если смотреть на ввод жилья по России, то по показателям мы находимся на уровне 2005 года – 40 млн кв. м. По прогнозам, в следующем году будет построено меньше, чем планировалось. Само по себе это уже создаст дефицит на рынке новостроек.
– В такой ситуации можно ли ждать снижения процентной ставки?
– Тогда за счет чего банки будут привлекать клиентов?
– В 2011 году банки модернизируют технологии работы с клиентами, в том числе начнут работать через интернет, расширят программы кредитования, а некоторые из них адаптируют свои программы под госсубсидии. Вот, пожалуй, и все, чего можно ожидать в 2011 году.
2010 год был ознаменован постепенным восстановлением ипотечного рынка кредитования после времен кризиса.
И поэтому на сегодняшний день растет спрос на ипотечное кредитование. Но на данный момент этот спрос ниже в два раза спроса докризисного и в полутора раза выше, чем за предыдущий год. Одно из важных событий на рынке ипотеки в начале 2010 года есть предложение русскими банками кредитов ипотечных за программой АИЖК (ставка ниже, чем 10% годовых в рублях).
Поэтому повысился рост покупательской активности весной 2010 года, но уже в мае ставка АИЖК снова повысилась, и спрос снова на продукты ипотеки упал. Если взять за отсчетную точку 2010 года январь, то ставки ипотечные в евро и долларах в течение года почти не изменились: средние – 10% годовых, плавающие – 7-8% годовых, но сейчас мало желающих брать валютные кредиты. Большую часть выданных средств составляют кредиты в рублях.
Максимальные ставки кредита в начале года составили 16-18% годовых. На данный момент максимальные ставки удерживаются на уровне 15% годовых. Сейчас получить ипотечный кредит стало намного проще потому, что банки стали более благосклонны к заемщикам. Если говорить о спросе на ипотечные кредиты, то есть восстановление, но очень медленное. Потому, что до кризиса люди приобретали жилье не только для себя, а и для спекулятивной сделки. Сейчас же таких спекулянтов практически нет, люди боятся, что может повториться кризис.
Если говорить об ипотечных программах для покупки загородного жилья и новостроек, то на рынке они тоже на данный момент есть. Активно кредитуют поселки коттеджные. Кредитование новостроек тех, которые реализуются соответственно с Ф3 214. Прогнозирование ипотечного рынка на 2011 год Будет снижение ипотечных ставок, но очень медленное. Скоростное снижение ставок будет такое, какое было до кризиса – один пункт процентный в год. Поэтому средние ставки на ипотечные кредиты к концу следующего года могут быть на уровне 12,5% годовых. Может восстановиться спрос на ипотеку если ситуация в стране будет стабильной и банки будут снижать ставки, и смягчат условия по предоставлению кредитов. Банки вряд ли будут запускать продукты ипотечные новые: на сегодняшний день предоставлено много кредитных программ для любых задач заемщика и сделать, что-нибудь новое не очень легко. Будет просто улучшение действующих программ.
Согласно изданию, покупательская способность в будущем году снизится с 4,4% до 3,6%, а объемы роста мировой торговли будет в два раза ниже, чем в 2010 году. Таким образом, объявленное в 2010 году сокращение расходов приведет в 2011 году к повышению ВВП развитых стран всего на один процент, поэтому можно ожидать, что люди снова выйдут на улицы протестовать.
Существует также опасность более значительного сокращения расходов в короткие сроки. Восстановление экономик развитых стран идет очень неуверенными темпами, а эффект может быть опасным.
Западная Европа с виду выглядит развитой. Но страны-должники из зоны евро прошли в 2010 году через настоящий кошмар. Не улучшится ситуация и в 2011 году, когда снова возникнут антикризисные меры, а население будет постепенно осознавать, какие кредиты оно должно возвращать и какие темные перспективы его ждет, пишет издание.
Оно отмечает также, что инвесторы переориентируют свои финансы в сторону Азии, Латинской Америки и Африки. Эксперты отмечают, что значительный рост экономик будет достигнут в Китае и Индии, а Индия даже опередит Китай в своем развитии. Перспектива за странами БРИК. Именно они станут мировыми лидерами.