- Такое имущество является предметом ипотеки (залога) и выступает обеспечением по обязательствам гражданина Украины по потребительским кредиту, выданному в иностранной валюте;
- Такое имущество используется как место постоянного жительства заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого имущества, при условии, если у заемщика/имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество;
- Общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома;
Мораторий заключался в запрете принудительного обращения взыскания на объекты жилого недвижимого имущества. Была запрещена продажа квартир и жилых домов в рамках исполнительного производства, а также любые несогласованные с ипотекодателем внесудебные средства удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных ипотекой жилого недвижимого имущества, которое отвечало указанным выше критериям.
Согласно Закону о моратории, такие ограничения носили срочный характер, но продолжались более 4 лет. 18 октября 2018 года в этом вопросе поставлена точка через принятие Кодекса Украины по процедурам банкротства, который вступит в силу через полгода с момента его официального обнародования.
Что фактически означает отмена моратория, и какие инструменты защиты заемщиков и их кредиторов фактически введены?
Во-первых, должникам, являющимся владельцами ипотечного недвижимого имущества, являющегося обеспечением по потребительскому кредиту, предлагают обратиться в хозяйственный суд с заявлением об открытии производства по делу о неплатежеспособности физического лица. Так, впервые в украинской истории право объявить себя банкротом предоставляется физическому лицу, которое не является субъектом предпринимательской деятельности.
Следствием открытия такой процедуры для физического лица, в частности, будет:
- прекращение начисления штрафов и других финансовых санкций, а также процентов по обязательствам должника;
- отчуждение и распоряжение имуществом должника производится исключительно в рамках процедуры неплатежеспособности;
- хозяйственный суд по ходатайству арбитражного управляющего или по собственной инициативе может принять решение о временном запрете должнику без разрешения суда выезжать за границу на период осуществления производства по делу о неплатежеспособности, если должник каким-то образом препятствует проведению в отношении него процедур, предусмотренных этим Кодексом;
- введение моратория на удовлетворение требований кредиторов сроком на 120 дней.
В рамках моратория:
- остановится исполнение всех денежных обязательств, срок которых наступил до открытия производства по делу о неплатежеспособности, в том числе по налогам; остановится взыскание по всем исполнительным производствам в отношении должника (исключением являются исполнительные производства по алиментам, возмещение ущерба здоровью, исполнительные производства на стадии распределения денежных средств от реализации имущества или на стадии продажи арестованного имущества после объявления о продаже);
- не начисляется неустойка, иные финансовые санкции, не индексируется задолженность на индекс инфляции;
- приостанавливается течение сроков исковой давности.
В рамках процедуры неплатежеспособности требования кредитора по кредиту в иностранной валюте, защищенные ипотекой, подлежат реструктуризации по следующим правилам.
Реструктуризация долга заключается в конвертации остатка долга в национальную валюту по официальному курсу на день открытия процедуры неплатежеспособности.
Указанный долг погашается в размере 100% рыночной стоимости такого объекта, определенной оценщиком, который выбирается кредитором. Эта сумма подлежит уменьшению пропорционально той части тела валютного кредита, которая была погашена.
То есть, если на момент введения процедуры неплатежеспособности должник оплатил 50% от тела кредита, сумма, которую должник обязан погасить, уменьшается вдвое.
Далее погашение долга, который определен указанным выше способом, происходит по плану реструктуризации, условия которого зависят от типа недвижимого имущества, являющегося обеспечением по кредиту.
Наиболее выгодные условия предусмотрены для владельцев социального жилья: квартир общей площадью до 60 м кв., или квартир, где на каждого члена семьи приходится до 13,65 кв. м жилой площади, или домов площадью не больше 120 м кв.
Для таких заемщиков/имущественных поручителей долг может быть рассрочен на 15 лет с процентной ставкой, которая не будет превышать украинский индекс ставок по двенадцатимесячным депозитам физических лиц, увеличенный на 1 процент. Например, сегодня этот показатель составляет 15,39%.
То есть на сегодня заемщик платил бы процентную ставку по долгу в сумме 16,39% годовых.
Для владельцев другого жилого недвижимого имущества предлагается рассрочка не более 10 лет и процентная ставка на 3% больше украинского индекса ставок по двенадцатимесячным депозитам физических лиц. При этом следует учитывать, что в размер требований обеспеченного кредитора не включаются штрафные санкции и пеня.
Закон предоставляет сторонам право по договоренности между ними отступить от указанных выше условий, но в пользу заемщика, то есть либо уменьшить процентную ставку по реструктуризированному кредиту, либо уменьшить процент рыночной стоимости, который берется для расчета суммы к погашению.
Остальная сумма долга подлежит прощению. Стоит отметить, что сумма долга списывается только после полного выполнения обязательств по уже реструктурованому обязательству.
Собственно, положения Кодекса Украины по процедурам банкротства предлагают заемщикам очень выгодные условия реструктуризации их долгов по валютным кредитам и рекомендуют не медлить с подачей заявления об открытии процедуры неплатежеспособности, что заставит банк в любом случае реструктурировать кредитные обязательства. Сроки, в пределах которых возможно инициировать льготную реструктуризацию, не будут превышать 5 лет.
Депутаты ввели механизм, который предоставит всем ипотекодателям по валютным кредитам достаточно времени, для обращения в суд с заявлениями о признании неплатежеспособными.
По информации, которая появилась в прессе, мораторий утратит силу через год после публикации закона. Однако не стоит откладывать урегулирование ситуации с валютной ипотекой.
Закон не предусматривает никаких исключений, следовательно, на квартиру будет обращено взыскание и принудительно реализовано, если должник не реализует свое право на реструктуризацию долга своевременно.
Юлия Курило, адвокат, партнер АО “СК Групп”
Президент Украины уже раскритиковал документ, одобренный депутатами в четверг. Что или кто может стоять за принятием резонансного закона? Не исключено, что премьер-министр Арсений Яценюк, хотя он сам публично выступил против этой инициативы
Здание Верховной Рады Украины. Фото: Алексей Иванов/ТАСС —>
Украинский президент Петр Порошенко раскритиковал закон о валютных кредитах населения. Депутаты Рады одобрили документ в четверг. Он разрешает гражданам списывать долги по валютным займам и пересчитывать задолженность по докризисному курсу. Этот закон, как заявили в украинском Центробанке, может разрушить банковскую систему страны. Политологи же связывают инициативу Рады с возможной сменой премьер-министра Украины.
Документ подразумевает, что украинец, имеющий валютный кредит, может его пересчитать по курсу на момент выдачи займа. Их очень много брали перед финансовым кризисом, когда курс был 5 гривен за доллар. Сейчас американская валюта подорожала в 4 раза. Более того, тем гражданам, которые уже погасили 15% своего долга, остальное можно не отдавать — разрешили украинские депутаты. В Нацбанке уже сообщили, что закон разрушит финансовую систему страны, банки потеряют 100 миллиардов гривен. Украинские экономисты заявили, что с рынка уйдут от 20 до 50 кредитных организаций. Наконец, самое важное: закон прямо противоречит условиям МВФ. Если он вступит в силу, то Украина не сможет получить очередной пакет финансовой помощи. Довольными остались только валютные заемщики, да и то не все.
Теперь вспомним: недавно Порошенко говорил, что осенью может смениться правительство страны. А СМИ сообщали, что новый кабинет может возглавить бывший грузинский президент, а ныне губернатор Одесской области Михаил Саакашвили. И есть версия, что за принятием закона о валютных кредитах стоит действующий премьер-министр Украины Арсений Яценюк.
О том, что девелоперы стали обращаться в банки за реструктуризацией валютных кредитов, «Ъ» рассказали участники банковского рынка. «К нам обращаются десятки таких заемщиков, кто-то просит реструктурировать заем в рубли, кто-то — пролонгировать срок,— признает зампред МДМ-банка Алексей Чаленко.— В каждом случае мы принимаем индивидуальное решение в зависимости от адекватности финансовой модели бизнеса и степени ответственности владельца». В Сбербанке, лидирующем по абсолютному объему валютных кредитов в корпоративном портфеле (4,5 трлн руб.), уже разработали типовую программу по реструктуризации валютных кредитов в рубли по направлению «финансирование недвижимости». По оценкам банка, в совокупности испытывают потребность в реструктуризации валютных кредитов девелоперы, на которых приходится до 10% его валютного корпоративного кредитного портфеля. Тренд подтвердили и в Абсолют-банке. «К нам тоже обращаются заемщики такого профиля за конвертацией валютных кредитов в рублевые, и мы идем им навстречу»,— сообщил председатель правления Абсолют-банка Андрей Дегтярев.
Увеличение активности валютных заемщиков из числа девелоперов в реструктуризации своих ссуд наблюдают и в банке «Уралсиб». В Райффайзенбанке признали, что фиксируют единичные случаи обращения владельцев коммерческой недвижимости за реструктуризацией. «Правда, они не готовы переводить кредит в рубли, так как ставки очень высоки, но просят о рассрочке платежей, и мы идем навстречу тем заемщикам, чья финансовая модель не выдерживает повышенной нагрузки»,— указывает зампред Райффайзенбанка Оксана Панченко.
Причина роста обращений девелоперов за реструктуризацией валютных кредитов в том, что в ноябре—январе на фоне резкого роста валютного курса многие арендодатели, чтобы не потерять арендаторов, не справляющихся с увеличением арендных выплат (ставки по которым изначально фиксировались в валюте), были вынуждены перевести арендные платежи, а значит, и свои доходы в рубли (см. «Ъ» от 19 ноября 2014 года). В результате у девелоперов возникла разница в валюте дохода и валюте кредита, что в ситуации нестабильности увеличивает их валютные риски.
На текущий момент почти все арендодатели перешли на заключение договоров в рублях, констатирует директор департамента оценки компании Sminex Александр Лагутов. «А значит, сейчас практически все они получают доходы в национальной валюте, и поэтому большинство из них обращается за рефинансированием своих валютных кредитов в рубли»,— добавляет управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Colliers International Николай Казанский. «Фактически они оказались между молотом и наковальней, и равно как им приходится идти на компромисс со своими клиентами, которые не в состоянии платить аренду вдвое больше, чем несколько месяцев назад, так же они рассчитывают и на компромисс со стороны банков»,— указывает он.
Сами девелоперы, признавая «проблемы на рынке», по понятным соображениям не желают официально признавать обращения за реструктуризацией. «Сейчас каждая компания оценивает структуру своих доходов и, если есть возможность и необходимость, обращается за реструктуризацией,— сообщил представитель KR Properties Андрей Патрушев.— Мы в предыдущий кризис исполняли все свои обязательства, исполняем их и сейчас». «Тему рефинансирования банковских валютных ссуд никто не хочет афишировать, так как по возможности пытаются удержать тех арендаторов, кого можно, в валюте, а иначе получат неконтролируемый поток желающих перейти в рубли,— рассуждает источник «Ъ» в одной из крупных девелоперских компаний.— То же самое с банками: все обсуждается индивидуально». Кроме того, по словам девелоперов, реструктуризация выгодна не всегда: все зависит от условий, сроков такого кредита, величины непогашенной части, указывают девелоперы.
«В ряде случаев, когда остаток долга небольшой, выгоднее не менять условий кредита,— говорит господин Лагутов.— Например, у нашей компании кредитный портфель за прошлый год снизился на 25%, заемные средства теперь составляют порядка 20-25% от собственного капитала, поэтому мы за реструктуризацией не обращались».
Впрочем, банкам, особенно тем, у кого таких заемщиков много, деваться некуда. «Мы ожидаем, что эта отрасль в среднесрочной перспективе будет одной из самых уязвимых, и потому банкам выгоднее реструктуризация кредитов девелоперам, в том числе перевод ссуд в рубли, чем дефолт по валютным займам»,— указывает заместитель директора группы «Рейтинги финансовых институтов» агентства S&P Сергей Вороненко. По его оценкам, в целом по банковскому сектору доля коммерческой недвижимости в корпоративном портфеле банков не превышает 4-5%, однако сложно оценить валютную часть, так как эти данные банки в своих отчетах не раскрывают. Если исходить из 4-5% корпоративного портфеля, то в абсолютном выражении — это сумма в пределах 1 трлн руб., рассуждает господин Вороненко. «Однако есть немалое число банков, у которых доля таких кредитов в портфеле 15-20%, а иногда и больше — и для них вопрос обслуживания этих кредитов очень критичен»,— отмечает он.
Ситуация усугубляется тем, что цены на рынке аренды коммерческой недвижимости снижаются и в рублях, а арендодатели предпочитают помещения меньше и ниже классом, чем раньше, что приводит к общему падению доходов девелоперов и снижению их возможностей по обслуживанию взятых в банках кредитов. С точно такими же проблемами и банки, и девелоперы столкнулись в прошлый кризис 2008-2009 годов, но, видимо, окончательных выводов для себя так и не сделали. «Не исключено, что теперь — на фоне общей фобии валютных кредитов — вся отрасль раз и навсегда перейдет на рублевые расчеты с клиентами и кредиторами»,— предполагает Николай Казанский. Что касается банков, то это только начало, прогнозируют эксперты. «В целом по сектору процесс реструктуризации девелоперских ссуд будет длительным и болезненным, но не смертельным,— считает Сергей Вороненко.— Можно прогнозировать, что эта ситуация будет одним из факторов роста резервов банков на возможные потери по ссудам в этом году, но не ключевым». Однако, оговаривается он, для тех, у кого доля таких кредитов в портфеле 15-20% и выше, конечно, это будет серьезной нагрузкой на капитал.