Когда человек решает взять квартиру, дом в ипотеку на длительный срок – 10, 15, 20 лет, то он должен понимать возможные риски, связанные с выплатой кредита.
Так, если вдруг он потеряет работу, у него заболеет близкий человек и все деньги нужно будет отдавать на его лечение, то для таких непростых ситуаций предусмотрена реструктуризация ипотеки.
Под этим определением понимается внесение изменений в ипотечный договор касательно сроков и оплаты задолженности по кредиту.
Реструктуризация – это своего рода добрый жест от банка, означающий, что банк проникся проблемой заемщика и готов пересмотреть условия ипотечного кредитования, чтобы клиент не лишился предмета сделки.
Реструктуризация долга по ипотеке возможна только при серьезной задолженности заемщика – более 6 месяцев.
Решение касательно реструктуризации принимается заемщиком совместно с банком, где оформлялся ипотечный договор.
В погашении задолженности по ипотеке заинтересован как заемщик, так и для заимодатель. Поэтому инициатором реструктуризации может быть как банк, так и клиент.
Если банк хочет провести эту процедуру, тогда он отправляет физическому лицу сообщения на телефон или звонит с просьбой прийти в отделение и подписать новый договор.
Если инициатором изменения условий договора является заемщик, тогда он должен обратиться с письменным заявлением в банк.
В заявлении он должен указать, по какой причине у него возникают просрочки, каким образом банк может помочь ему погасить задолженность. В конце документа заявитель должен попросить у банка отсрочку платежа.
Банк может реструктуризировать задолженность с помощью различных программ реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.
В 2019 году предусмотрены такие программы:
- по увеличению срока ипотечного кредитования. Этот шаг приведет к уменьшению размера ежемесячного платежа;
- отсрочка погашения тела ипотеки;
- программа по изменению валюты кредитования;
- кредитные каникулы – заемщик временно оплачивает только проценты.
На меньший процент по ипотеке (снижение процентной ставки) банки идут редко. И даже если они принимают решение снизить процент по ипотеке, то только на какой–то конкретный временной промежуток, после чего ставка вновь становится прежней или, что еще хуже, поднимается.
К такому жесту помощи от банка заемщик может прибегнуть только в том случае, если он столкнулся с временными финансовыми трудностями. При этом человек уже знает, как будет выходить из этого черной жизненной полосы, у него есть перспективы улучшить свое финансовое положение.
К примеру, человек был уволен и несколько месяцев не мог устроиться на работу. Он может подать заявление на реструктуризацию, указав, что в ближайшее время намерен устроиться на работу в конкретную компанию.
Еще один пример: близкий человек заемщика попал в больницу и на его лечение требуются деньги. При этом заемщик уверяет банк в том, что после проведения операции родному человеку и после его выписки он сможет возобновить свою платежеспособность.
Банки всегда прислушиваются к клиентам, идут им на уступки, поскольку понимают, что реструктуризировать долг им выгодней, чем потом реализовывать недвижимость заемщика, которая, кстати, может сильно упасть в цене.
Чтобы изменить условия ипотечного кредитования должник должен подать письменное заявление в банк, который выдал ему ипотеку.
К заявлению он должен приложить такие документы:
К этим документам также нужно приложить письменные доказательства того, по какой причине заемщик перестал выполнять свои обязательства перед банком:
- если его уволили с работы, тогда он должен предоставить справку о постановке на учет в службу занятости;
- если он проходил лечение в больнице либо кто-то из его родных попал в больницу или тяжело заболел, тогда ему нужно взять справку из лечебного учреждения;
- если на работе заемщика понизили в должности и, соответственно, уменьшилась его заработная плата, тогда он должен взять справку с места работы, где должна быть указана прежняя и нынешняя его зарплата.
Обычно банки рассматривают такие заявления в течение нескольких дней. Однако этот процесс может растянуться и на месяц. Дело в том, что в законодательстве нет закона, регламентирующего сроки рассмотрения заявлений должников по ипотеке.
Эти сроки могут быть прописаны в ипотечном договоре между банком и заемщиком. При необходимости заемщик может попросить в заявлении ускорить процесс его рассмотрения. Однако банк сам вправе решать, когда давать ответ заемщику.
Банк может зафиксировать процесс реструктуризации такими способами:
- Заключить с клиентом дополнительное соглашение к действующему ипотечному договору.
- Заключить новый договор с новыми условиями – сроком погашения, суммой, графиком погашения. В этом случае прежний договор будет считаться погашенным.
С 2009 года в РФ начало функционировать Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АИЖК).
Задачей этой организации является оказание помощи тем заемщикам, которые попали в тяжелую жизненную ситуацию, из-за которой временно не могут погасить задолженность по взятой ипотеке.
До создания АИЖК банки не давали никаких шансов заемщикам на восстановление. Они сразу взыскивали с них предмет ипотеки, после чего продавали его.
Сегодня должник может принять участие в социальной программе АИЖК по изменениям условий ипотеки.
Для этого он должен соответствовать таким критериям:
- жилье, которое заемщик взял в ипотеку, должно быть единственным местом проживания его семьи. Никаких других объектов недвижимости у человека быть не должно;
- жилье, взятое человеком в ипотеку, не должно относится к категории элитного;
- у должника нет денег на оплату ипотеки и он может это доказать;
- у заемщика произошло снижение дохода либо увеличение расходов (например, связанных с лечением).
АИЖК дает клиентам возможность решения проблем, связанных с погашением долга, таким образом:
- предоставляет клиенту деньги, а тот закладывает свое жилье. После его смерти недвижимость переходит агентству;
- выкупает заем для последующей реструктуризации. В итоге клиент будет платить не банку, а агентству.
АИЖК помогает тем заемщикам, в семье которых есть несовершеннолетние дети, студенты-очники до 24 лет, инвалиды, а также ветераны боевых действий.
Для того чтобы получить помощь от АИЖК, клиенту нужно обратиться в банк-кредитор, который является партнером АИЖК и приложить нужный пакет документов.
Если банк согласен с условиями заявителя, тогда он передает заявку агенту АИЖК. Тот рассматривает заявление и принимает решение касательно реструктуризации ипотеки, после чего приглашает клиента заключить договор.
Сегодня большинство российских банков могут предложить своим клиентам реструктуризацию ипотеки (если на то будут основания).
Прежде чем думать, как сделать свою платежеспособность выше и стоит ли прибегать к процедуре реструктуризации, следует взвесить все за и против.
Неоспоримыми преимуществами реструктуризации ипотеки являются следующие пункты:
- кредитная история клиента не ухудшается;
- появляется возможность мирного урегулирования проблемы;
- обязательства перед банком заемщик рано или поздно выполняет;
- имущество остается во владении заемщика.
Но есть и негативные моменты, связанные с реструктуризацией ипотеки:
- банк может отказать заемщику в реструктуризации его долга, если клиент не укажет причину своей временной неплатежеспособности;
- заемщик не сможет взять другой кредит, пока не погасит свои обязательства перед банком, заключившим с ним ипотечный договор.
Чтобы получить право на реструктуризацию ипотеки, заемщик должен обратиться в банк с письменным заявлением, где следует четко указать, по какой причине он не может вовремя погашать задолженность.
Далеко не каждый россиянин располагает достаточными средствами для покупки жилья, поэтому многие берут ипотеку.
В современных условиях кризиса выплачивать банковские займы тяжело. Кроме того, в жизни могут возникнуть неожиданные финансовые трудности — потеря работы, внезапная болезнь, и т.д. Как быть, если вы не можете больше платить ипотеку на прежних условиях? Как не потерять деньги и крышу над головой? Читайте далее.
По сути, это изменение условий кредитного соглашения. Реструктуризация направлена на то, чтобы заемщику было проще отдавать долг. Она может выражаться в снижении процентной ставки по кредиту или увеличению периода его погашения. Чаще всего реструктуризация проводится в банке, который одобрил ипотеку, но может осуществляться и в другом кредитном учреждении.
Суть процедуры — не допустить просрочку по платежам. Следовательно, подавать заявление в банк нужно до момента образования долга. Если вы все сделаете вовремя, это позволит вам не испортить кредитную историю и не лишиться жилья, которое является предметом залога.
Отметим один нюанс.
Если вы оформили договор на реструктуризацию ипотеки до 31 мая 2017 г., то можете рассчитывать на финансовую помощь от государства. Такое правило прописано в Постановлении Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г.
Своевременная реструктуризация позволит избежать штрафных санкций и потери жилплощади.
Прежде всего, вам нужно написать соответствующее заявление в банк и приложить ряд документов. Кредитное учреждение рассмотрит представленные бумаги и примет решение.
Если банк одобрил вашу просьбу, процедура осуществляется одним из двух способов:
- между сторонами заключается новое кредитное соглашение;
- в существующий договор вносятся изменения, которые оформляются дополнительным соглашением.
Обычно новый договор не заключается, а подписывается дополнительное соглашение. Это удобно, поскольку не требуется заново проводить оценку жилья.
Реструктуризация ипотеки оформляется допсоглашением.
Если банк посчитает вас неплатежеспособным, то откажет в реструктуризации ипотеки. В такой ситуации стоит ждать обращения кредитного учреждения в суд и принудительного взыскания задолженности. Единственная возможность избавиться от финансовых притязаний — банкротство.
После проведения реструктуризации вам установят новый график платежей. Если еще удалось добиться компенсации от государства, сумма долга уменьшится на сумму этого возмещения.
Каждое финансовое учреждение устанавливает свои требования к ипотечному жилью. Обычно это определенные ограничения по площади (федеральный стандарт —18 кв.м. на человека).
Если вы хотите получить компенсацию от государства, необходимо придерживаться двух условий:
- общая площадь жилища — 45 кв.м. для однокомнатной квартиры, 65 кв.м. для двухкомнатной, 85 кв.м. для трехкомнатной;
- разница стоимости одного квадратного метра ипотечного жилья и типового жилья в регионе составляет не более 60%.
Бумаги, которые потребуются банку для проведения реструктуризации, можно разделить на три основные группы:
- личные документы заемщика — копия паспорта, справка о составе семьи и о доходах;
- касающиеся ипотечного кредита — копия соглашения, реквизиты счета клиента, график платежей;
- на ипотечную квартиру — технический паспорт жилого помещения, выписка из ЕГРН (с 2017 г. используется вместо свидетельства о праве собственности).
Банк может потребовать и другие документы, поэтому лучше предварительно уточнить список в отделении.
Процедура имеет несколько разновидностей в зависимости от нужд заемщика и требований кредитора. В заявлении вы можете указать наиболее предпочтительный способ, но последнее слово остается за банком.
По сути, это увеличение срока выплаты кредита с одновременным снижением размера ежемесячных платежей. При временном снижении дохода такая опция выгодна. Но следует иметь в виду, что итоговая сумма задолженности возрастет, ведь чем больше срок ипотеки, тем больше ежемесячных платежей потребуется внести. Поэтому рекомендуем предварительно посчитать, в какую сумму обойдется подобный вариант.
Пролонгация кредита увеличит общую сумму задолженности.
Некоторые банки дают клиентам возможность объединить кредиты, оформленные в других финансовых учреждениях (потребительские, автокредиты и др.), с ипотечным займом. В этом случае клиент будет платить деньги в одно учреждение, что очень удобно.
Любой гражданин, взявший в банке ипотечный заем, вправе вернуть его раньше срока. Если банк не соглашается принять остаток долга, вы вправе обратиться в суд.
Вернуть деньги можно двумя способами:
- погасить остаток долга полностью;
- выплатить лишь часть займа.
Многие кредитные организации применяют штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки. Поэтому следует внимательно читать кредитный договор, иначе выгода от рефинансирования может оказаться минимальной.
Если за досрочное погашение ипотеки установлен штраф, вариант вам не подойдет.
Это отсрочка по выплатам. Она позволяет пропустить несколько платежей, либо оплачивать только проценты по кредиту без погашения основного долга. Чтобы воспользоваться данной услугой, нужно иметь хорошую кредитную историю.
Кредитные каникулы — законный способ не платить ипотеку полгода.
Как уже говорилось выше, если договор с банком о реструктуризации был подписан до 31 мая 2017 г., заемщик имеет возможность рассчитывать на помощь государства в погашении долга.
Правом на оформление льготы обладают:
- граждане, имеющие детей в возрасте до 18 лет;
- инвалиды или родители (опекуны) детей-инвалидов;
- ветераны боевых действий;
- лица, имеющие иждивенцев-студентов в возрасте до 24 лет, обучающихся по очной программе.
Получить государственную поддержку можно, если:
- среднемесячный доход после уплаты взноса по ипотеке не превышает двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи;
- у заемщика нет в собственности иного жилья, кроме приобретенного в кредит.
В рамках госпрограммы по реструктуризации ипотеки можно получить определенный процент от остатка задолженности на момент заключения допсоглашения:
Это возможно, если заемщик имеет одного ребенка в возрасте до 18 лет или у него на иждивении находится студент-очник в возрасте до 24 лет. Максимум, на который вы можете рассчитывать — 600 тыс. руб.
Она предоставляется лицам, имеющих на иждивении двух или более несовершеннолетних детей, получившим инвалидность, являющихся родителем ребенка-инвалида или ветераном боевых действий. Максимальная сумма компенсации — 1,5 млн. руб.
Финансовая помощь ипотечникам от государства — от 600 тыс. руб. до 1,5 млн. руб.
Сбербанк предоставляет несколько способов реструктуризации ипотечного кредита:
- отсрочка по уплате основного долга или процентов;
- увеличение периода кредитования;
- изменение валюты кредита.
Если вы желаете начать процедуру, подайте заявление в банк. Заполнить его можно и на официальном сайте Сбербанка, не обязательно посещать офис лично. Кроме заявления, вам потребуются:
- паспорт с указанием места регистрации;
- если прописка временная, возьмите документ о регистрации по месту пребывания;
- справка о доходах (по форме 2-НДФЛ или форме банка);
- документы на залоговое жилье;
- сведения о кредитном соглашении: номер и дата заключения, период действия, сумма и валюта кредита, процентная ставка и размер ежемесячного платежа;
- банковские реквизиты.
Также возможно досрочное погашение ипотеки без каких-либо штрафных санкций. ВТБ-24 предлагает рефинансирование ипотечного кредита без предоставления справок о доходе. Ставка — 10%, размер займа — до 30 млн. руб.
Требования к заемщику аналогичны тем, что выдвигает Сбербанк. Чтобы подтвердить свои доходы, можно взять справку:
- по форме 2-НДФЛ;
- по форме банка;
- в свободном виде.
Если вы хотите оформить рефинансирование, можно сразу сделать расчет и оставить заявку на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется специалист.
Если вы не знаете, с чего начать реструктуризацию ипотеки, обратитесь за помощью к юристу. Он подскажет, можете ли вы претендовать на государственную помощь, а также подготовит все необходимые документы для подачи в банк. С поддержкой специалиста реструктуризация ипотеки пройдет быстро и безболезненно, а ваша кредитная история останется безупречной.
Ипотечный кредит во многом отличается от других видов банковских займов. К нему возможно применение иных подходов при необходимости. Это связано с его долговременностью, наличием качественного обеспечения, высокого соотношения долга и доходов. Поэтому при возникновении финансовых трудностей имеет место быть такая услуга, как реструктуризация ипотечного кредита, об особенностях которой мы здесь и поговорим.
Реструктуризация долга по ипотеке представляет собой изменение условий кредитного договора между банком и заемщиком. Цель программы – создание наиболее благоприятных для должника способов выплаты проблемного для него кредита в силу определенных обстоятельств.
Так, реструктуризация выглядит, как помощь заемщику, у которого возникли временные финансовые трудности. После обращения клиента в банк, ему могут быть предложены возможные пути решения проблемы. В результате должник получает некоторые льготы в виде, например, продления срока кредитования, уменьшения процентной ставки и пр. варианты, подробнее о которых мы еще поговорим.
Отметим, что кредитор оставляет за собой право отказать должнику в реструктуризации. Именно поэтому очень важно суметь построить дипломатичные отношения с банковской организацией, не скрываться, если нет денег для оплаты кредита, идти на контакт и обсуждать возникший вопрос.
- Потеря работы, сокращение на предприятии, реорганизация, ликвидация (за исключением увольнения по собственному желанию).
- Развод заемщика с супругом/супругой. Потеря дополнительного источника дохода приводит к нестабильному финансовому состоянию. Кроме того банковский должник может стать алиментоплательщиком, что еще более отяготит его положение.
- Рождение нового члена семьи – ребенка. Ежедневные расходы, требующие полноценного содержания малыша, могут превратить заемщика в неплатежеспособного плательщика займа. Уход женщины в декрет и ее временная нетрудоспособность тоже следует учитывать.
- Изменение валюты кредита. Проблема актуальна в период резких валютных скачков и относится к должникам, оформившим ранее ипотеку в валюте отличной от рубля.
- Авария, серьезное заболевание. Проблемы со здоровьем могут настигнуть каждого, поэтому банк лояльно относится к таким заемщикам.
- Смерть должника и переход кредитного долга в наследство, например, к его супруге с более низким доходом или вообще к неработающей женщине.
Каждый случай следует рассматривать в индивидуальном порядке. Банкиры особое внимание уделяют кредитной истории должника, учитывают в его досье возможные просрочки в период выплаты ипотеки.
Основные условия реструктуризации ипотечного кредита, соблюдение которых приводит к положительному решению кредитора, представлены ниже:
- Наличие у заемщика залогового имущества, которое страхуется ежегодно.
- Отсутствие нарушений правил кредитного договора.
- Хорошая кредитная история.
- У клиента больше нет незакрытых кредитов в других банках.
- Наличие действительно уважительной причины для реструктуризации.
Но это вовсе не значит, что при несоблюдении некоторых из пунктов вам откажут в помощи. Попытаться добиться изменений в договоре нужно обязательно. Так, вы можете обсудить с банком возможные формы реструктуризации, но банк имеет право выбрать способ самостоятельно и предложить его клиенту как окончательный ответ.
Давайте рассмотрим основные формы, виды реструктуризации, используемые в российских банках. Подчеркнем, что могут применяться как одна из них или же выбирается их комплексное, смешанное использование. Итак:
Чтобы начать процедуру по реструктуризации кредита, следует выполнить ряд необходимых действий. Первым делом обратитесь в банк, написав соответствующее заявление. Образец такого заявления вы можете скачать здесь. Вместе с ним нужно приложить некоторый список документов, включая справки, доказывающие вашу неплатежеспособность. Ознакомьтесь, какие документы для реструктуризации ипотечного кредита могут быть затребованы банком с учетом причины возникновения проблемы с возвратом ипотеки:
- Паспорт – оригинал и копия.
- Трудовая книжка, где указан факт и причина лишения работы.
- Справка с центра занятости, подтверждающая статус безработного.
- Справка с медицинского учреждения, если должник находится/находился на лечении.
- Свидетельство о рождении/разводе/смерти.
- Справка, подтверждающая наличие у должника дополнительных доходов.
- Договор поручительства.
- Кредитный договор между банком и заемщиком.
Не бойтесь отказа в реструктуризации. Если правда на вашей стороне, вы можете добиться справедливости в судебном порядке. Хотя, как правило, кредиторы также заинтересованы в возврате заемных средств, поэтому относятся лояльно к ответственным гражданам с денежными проблемами временного характера.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с коллекторами, взысканием долгов и банкротства физических лиц.