Одним заемщикам выдавали кредит по prime rate — первоклассной ставке, тем же заемщикам, которые не входили в категорию prime, кредиты выдавались по subprime rate, значительно более высокой. Но как связаны заемщики категории subprime с кризисом ипотеки?
Мысли об ипотеке
и недвижимости:
Ну что ж, давайте вместе разберемся: что же такое prime и subprime, а также почему на рынке ипотеки возник кризис.
Не секрет, что Америка давно живет в кредит. Хочет человек купить дом — идет в банк, и …
Дальше начинается самое интересное. Кредит, как известно, нужно возвращать. Поэтому банк проверяет платежеспособность заемщика, его кредитную историю, дом, под залог которого берется кредит (или квартиру).
Если банк все устраивает, банк выдает заемщику кредит, если не устраивает — в кредите может отказать.
Банк требовал, чтобы не только на кредитные средства был бы куплен дом, а чтобы заемщик обязательно поучаствовал в покупке дома своими деньгами, внеся какой-то первый взнос. Так, во всяком случае, было до середины 90-х годов прошлого века.
В середине 90-х, банки решили расширить свою клиентскую базу за счет тех, кому прежде кредитов не давали.
Prime и subprime
Одним заемщикам выдавали кредит в США по prime rate — первоклассной ставке, тем же заемщикам, которые не входили в категорию prime, кредиты выдавались по subprime rate, значительно более высокой. Так, если prime rate была на уровне то subprime rate — на уровне то есть почти в два раза выше.
Как же определялось, к какой категории: prime или subprime относится заемщик?
Для этого использовался, в частности, FICO Credit Score — рассчитанный по методике FICO (Fair Isaac Corporation), индивидуальный кредитный рейтинг.
Рейтинг учитывал множество моментов, таких как: размер доходов, возраст, текущую задолженность по кредитам, кредитную историю и другие. В результате такой скоринговой оценки, кредитоспособность оценивалась по шкале до 850 баллов. Рейтинг выше 620 баллов позволял заемщику получить кредит по первоклассной ставке (prime rate), тогда как с рейтингом ниже 620 баллов, ставка была иной: subprime rate. (Ну а значения ставок я приводил выше).
Но заемщики думали иначе.
А дальше прошу внимательно следить за цифрами. Начинается самое интересное.
Итак, напомню условие: дом стоит — 200 000 долларов;
Первый взнос заемщика — 30 000 долларов;
Таким образом, кредит равен 170 000 долларов.
Наш заемщик — Майкл аж целых два года платит по кредиту. За это время дом подорожал, и стал стоить 260 000 долларов, да и Майкл заплатил банку 170 000 х 2% х 2 года = примерно 6 800 долларов в виде процентов и 200 000 / 30 лет х 2 = 13 334 доллара в счет погашения долга банку.
Таким образом, остаток ссудной задолженности Майкла стал составлять 170 000 — 13 334 = 156 666 долларов.
Позволю себе немного отвлечься и посчитать те личные деньги Майкла, заработанные его собственным трудом, которые им были затрачены:
30 000 — первый взнос;
6 800 — проценты по кредиту за два года;
13 334 — внесено в счет погашения долга в банк.
Итого: 50 134 доллара.
Чуть позже Вы поймете, для чего мы посчитали личные затраты Майкла.
В банке 2 подумали, и решили: стоимость дома — 260 000, таким образом, 210 000 — это 80,77%. Почему б не дать такой кредит? Причем Майкл может считаться заемщиком категории prime!
Но Майкл говорит: не нужен мне кредит по первоклассной ставке (prime rate), лучше дайте мне кредит по схеме
Ну что ж, настало время подвести маленькие промежуточные итоги:
- Майкл живет в собственном доме;
- Майкл вернул себе все деньги, заработанные собственным трудом;
- Майкл еще два года может платить по кредиту по ставке 1 — 2% годовых.
Посмотрим что происходит дальше:
За два года стоимость дома опять выросла: он стал стоить 320 000.
Майкл заплатил процентов по кредиту:
210 000 х 2% х 2 = 8 400
Заплатил в счет погашения долга:
210 000 / 30 лет х 2 года = 14 000, таким образом, остаток ссудной задолженности Майкла составил 210 000 — 14 000 = 196 000 долларов.
Итого, затраты Майкла за 2 года составили 8 400 + 14 000 = 22 400 долларов.
Майкл идет в новый банк (банк 3), и берет кредит там.
Не верите?
Тогда следите за цифрами:
Дом Майкла, как мы говорили выше, стоит 320 000 долларов.
Майкл берет кредит в размере 320 000 х 80% = 256 000.
Остаток ссудной задолженности банку 2 составляет 196 000. То есть, после возврата кредита банку 2, у Майкла остается 256 000 — 196 000 = 60 000.
Чтобы компенсировать то, что было Майклом заплачено Банку 2 за два года (в виде процентов и возврата ссудной задолженности) — нужно 22 400.
Таким образом, у Майкла остается 60 000 — 22 400 = 37 600.
Понятно, что через 2 года наш заемщик Майкл опять придет в банк, только уже в банк 4 (или в банк 1, или в банк 2: словом, в любой, отличный от банка 3).
Он опять рефинансирует кредит, чтобы платить по самой низкой ставке, он опять получит денег, чтобы с банком 4 расплачиваться деньгами банка, и опять получит некую сумму наличными).
- Долг Майкла растет. Но кого это волнует, если все законно?
- Он — исправно платит по кредиту, считаясь добросовестным заемщиком.
- У него — отличная кредитная история, хотя на платежи по ипотеке не тратятся собственные заработки.
- Он — живет в своем доме, можно сказать бесплатно!
Как видите, только лишь отличная кредитная история — не показатель платежеспособности заемщика!
Чем рискует банк?
Пока цены растут — ничем: если заемщик перестает платить — его дом переходит банку, причем, в США банк может забрать дом недобросовестного заемщика во внесудебном порядке.
Банк продает дом, получает деньги: компенсирует свои убытки.
Гуманная по сути депутатская инициатива наводит на грустные размышления. Выходит, американская зараза под названием subprime (ипотечные кредиты, выданные неплатежеспособным заемщикам) добралась и до нас? Усугубляет эти опасения и то, что статистика об ипотечных квартирах, изъятых у неплатежеспособных должников, в России напрочь отсутствует — просто потому, что количество таких случаев измеряется единицами. Но проблема неплатежей не только существует, она неуклонно нарастает.
Мальчиши-плохиши
Subprime — так американцы называют рискованные кредиты. Точнее, рисковыми являются заемщики, которые с большой долей вероятности не смогут вернуть деньги банку, ибо не имеют достаточного источника дохода или его потеряют. В Штатах накануне кризиса кредиты таким сомнительным клиентам, тем не менее, выдавались чохом, хотя и по повышенной ставке. Банки надеялись на производные инструменты — пирамиду перепродажи и страхования ипотечных долгов. Однако когда масса первичных заемщиков достигла критического уровня, пирамида рухнула, спровоцировав мировой финансовый кризис.
Пока цифра не шокирует, но это только потому, что массовых неплатежей государство осознанно постаралось не допустить. В кризисный 2009 год на реструктуризацию 100 тысяч кредитов Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выделялись десятки миллиардов рублей. Суды не дают банкам изымать находящуюся в залоге недвижимость, дабы не провоцировать протестные настроения. Да и сами банки старались тянуть кота за хвост: во-первых, терять проценты никому не хочется, а во-вторых, при одновременном падении цен на недвижимость (в разгар кризиса на некоторых объектах оно составило около 30 процентов) и отказе платить со стороны заемщиков дефолт наступает уже у банков. А следом и у всей финансовой системы.
Откуда вообще в России взялся 100-миллиардный subprime? Сейчас весьма модным является объяснение, что во всем виноват доллар. И правда, пока американская валюта падала, брать кредиты в баксах было выгоднее. Но в кризис многим заемщикам пришлось переплачивать. По данным АИЖК на 1 июня 2011 года, просроченных ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, было 11 процентов в общем объеме задолженности по ипотеке, а в рублях — всего лишь 2,3 процента.
Но есть и другие, системные причины. Например, льготные условия ипотеки, не соответствующие реалиям российской экономики. Скажем, до кризиса многие банки, одурманенные рекордным ростом цен на недвижимость, выдавали кредиты с минимальным первоначальным взносом, обходились без справки НДФЛ о белой зарплате и штамповали ипотеку за пару часов. До 2008 года на таких условиях выдавался каждый 15-й ипотечный кредит, а в погоню за клиентами включились более ста банков. Кстати, пионером в области ипотеки вовсе без первоначального взноса был Банк Москвы. Сегодня его спасает от банкротства все то же государство.
В 2008-м ипотечного кризиса в России не случилось лишь благодаря малому размеру рынка. По данным ЦБ, на сегодняшний день россияне задолжали банкам по ипотеке 1,219 триллиона рублей. Американцы, для сравнения, — 12 триллионов долларов, где около 800 миллиардов долларов приходилось на subprime. Однако если власти действительно решат обеспечить 60 процентов россиян ипотекой к 2030 году, не снизив при этом ни инфляцию, ни ставку рефинансирования, ипотечный кризис грянет обязательно.
Социализм или смерть
И надеяться на порядочность и долготерпение российских должников банкам не стоит. Если на Западе доля выплат по кредитам в ежемесячных доходах заемщика по закону должна быть не выше 30—35 процентов, то в России таких ограничений нет. Некоторые банки предоставляют займы даже тем, кто тратит до 75 процентов своих доходов на их выплату. Такая долговая кабала, по мнению экспертов, до добра не доведет.
Субстандартная ипотека — это тип ипотеки, который обычно выдается кредитной организацией заемщикам с низкими кредитными рейтингами. В результате более низкого кредитного рейтинга заемщика обычная ипотека не предлагается, поскольку кредитор рассматривает заемщика как имеющий более высокий средний риск дефолта по кредиту. Кредитные учреждения часто взимают проценты по ипотечным кредитам по ипотечным кредитам со ставкой выше обычной ипотеки, чтобы компенсировать себе повышенный риск.
Таким образом, заемщики с кредитными рейтингами ниже 600, например, часто будут зависеть от субстандартных ипотечных кредитов и более высоких процентных ставок, чтобы идти вместе с этими ипотечными кредитами. Кроме того, внесение платежей по поздним счетам или объявление личного банкротства могут очень хорошо приземляться заемщиками в ситуации, когда они могут претендовать только на субстандартную ипотеку. Таким образом, для людей с низким кредитным рейтингом часто полезно ждать определенного периода времени и накапливать свои баллы перед подачей заявки на ипотечные кредиты, чтобы гарантировать, что они имеют право на обычную ипотеку.
Пример повышения субстандартных ипотечных кредитов
Однако потенциальные субстандартные ипотечные кредиты снова растут.По состоянию на июнь 2015 года Wells Fargo, Bank of America и другие финансовые учреждения сообщили, что они начнут предлагать ипотечные кредиты лицам, имеющим кредитные рейтинги в условиях низких 600-х лет.