На сегодняшний день одним из самых распространённых видов сделок купли-продажи недвижимости является покупка квартир у собственников, по тем или иным причинам не обладающим возможностью погашения ипотечного кредита. Виной всему, как Вы уже.
На сегодняшний день одним из самых распространённых видов сделок купли-продажи недвижимости является покупка квартир у собственников, по тем или иным причинам не обладающим возможностью погашения ипотечного кредита. Виной всему, как Вы уже догадались, мировой экономический кризис.
Так как же купить недвижимость, фактически являющуюся собственностью банка? Существует два самых распространённых варианта решения этой проблемы.
Вариант первый. Он отличается достаточной простотой понимания, но в то же время он сопряжён со многими рисками. Всё это выглядит так: Вы просто доплачиваете из своего кармана сумму, необходимую для окончательного погашения ипотечного кредита. После этого банк выдаёт Вам на руки соответствующие бумаги, подтверждающие отсутствие задолженности вкупе с договором купли-продажи квартиры. Всё это потом передаётся в соответствующие государственные органы, в данном случае это Росреестр. Как только бумаги будут переданы начинается отсчёт срока, в течение которого имущество, находившееся в залоге, освобождается от своего «бремени», ну и оформляется Ваше право собственности. То, сколько будет длиться этот срок зависит от того, какой тип оформления документов Вы выберете: обычный, который длится 14 дней, или ускоренный, за 5 суток.
Вроде бы всё предельно просто. «А где же обещанные риски?» — спросите Вы. Дело в том, что пока будет происходить процесс погашения кредита и оформление права собственности (а это минимум 5 дней, как уже говорилось), гражданин, продающий квартиру, может выкинуть фокус в виде отказа от сделки как таковой. И в результате оставит право собственности себе! В таком случае Вам придётся обращаться в суд и требовать затраченных на погашение кредита денег обратно. Будет потеряно драгоценное время, а может быть, и деньги — не факт, что Ваш иск будет удовлетворён!
Вариант второй. Если Вы выбираете такой, то он отнимет у Вас больше средств, зато в конечном положительном результате сделки можно не сомневаться. То есть Вы отдаёте в органы регистрации все документы, подтверждающие купли-продажи недвижимости. В результате право Вашей собственности будет подтверждаться договором, и Вы можете без проблем гасить задолженность и получать закладную.
Иными словами можно сказать, что осуществляется передача обременённой квартиры от предыдущего собственника к Вам. Только после этого происходит ликвидация обременения. Деньги, задействованные в операции, отправляются в банк; теперь доступ к ним можно получить только в определённом порядке с обязательным надсмотром служащего банка. В той же ячейке банка будут храниться деньги, с помощью которых погашен кредит.
Всё остальное просто: банк забирает из ячейки средства, необходимые для ликвидации залога, а всё остальное отправляется продавцу.
Говорят, если покупать квартиру у неудачливого ипотечного заемщика или у самого банка, который квартиру уже конфисковал у должника, то можно серьезно выиграть в цене. С другой стороны, покупка залоговой квартиры пугает: а вдруг какие-то невыполненные обязательства прежним хозяином квартиры падут на голову покупателя?
Но у компании также есть клиенты, которые вынуждены продавать квартиру, так как не могут выплачивать ипотеку. В основном такие клиенты, не дожидаясь обращений банков в коллекторские агентства и суды, идут к риелторам.
Стоимость залоговой квартиры зависит от того, насколько критична у заемщика ситуация с банком-кредитором. Чем критичнее – тем дешевле. Учитывается сумма общей задолженности с процентами и штрафными санкциями, длительность периода, в течение которого заемщик не платит по кредиту, и др.
Эксперт привела и другой пример сделки. В ней риелтор выступал продавцом залоговой квартиры в Домодедово и был заинтересован продать ее дороже. Сделка прошла удачно, а клиент получил деньги в размере ее рыночной стоимости.
Другие факторы, влияющие на цену, — потребительские характеристики, в частности — расположение квартиры и качество ее ремонта.
Как мы уже отмечали, принудительная продажа возможна только после получения соответствующего решения суда через аукционы. Покупателю необходимо убедиться, что такое решение у банка есть и оно не обжаловано собственником в законном порядке. При несоблюдении этих условий предыдущий собственник вправе отстаивать свои права в суде, говорит Алена Сапрыкина, заместитель руководителя департамента элитной жилой недвижимости Delta estate.
Сделки проходят по разным схемам взаиморасчета. Как рассказала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), по одной из них покупатель вносит денежную сумму продавцу-залогодателю в качестве аванса/задатка в размере задолженности (по соответствующему соглашению или предварительному договору). Продавец из этих денег погашает задолженность; получает уведомление банка о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и банк-залогодержатель не возражает против отчуждения объекта недвижимости. Затем продавец-залогодатель и покупатель подписывают договор купли-продажи, после чего в Росреестре регистрируется договор, переход права собственности, предоставляется выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры.
По другой схеме покупатель закладывает в одну банковскую ячейку денежную сумму за продаваемый объект недвижимости для продавца-залогодателя, в другую банковскую ячейку — деньги в размере задолженности для банка – залогодержателя. Затем продавец получает от банка уведомление о том, что обязательства по кредитному договору выполнены и банк согласен на отчуждение имущества. Дальше продавец и покупатель совершают сделку купли-продажи; в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности. В конце всех манипуляций продавец и банк получают доступ к банковским ячейкам.
Расчет между всеми участниками сделки может произойти и так: покупатель подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору, на основании которого он становится поручителем продавца. Так как покупатель является поручителем, он погашает задолженность продавца. Банк выдает уведомление о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и он не возражает против отчуждения объекта недвижимости. После этого в Росреестре одновременно регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности, и происходит снятие обременения. Все нюансы относительно того, что покупатель выступит поручителем продавца, а также схема оплаты (частью денег погашается задолженность, оставшаяся часть передается продавцу) должны быть четко прописаны в предварительном договоре.
По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.
Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.
Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !
Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.
Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.
Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?
Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.
Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.
В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.
Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.
Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.
Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга
После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.
Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.
Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.
Приобрести залоговую недвижимость в кредит
Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.
Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.
Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.
Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.
В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.
Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.
Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.
Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.
Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.
Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.
Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.
В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.
Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.
Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.
Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.
Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.
Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.
Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.
Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.
Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.
В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.
Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.
Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.
Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?
Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.
Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
Это быстро и бесплатно !