Получая материнский капитал, семьи вкладывают деньги в улучшение условий жилья.
Поэтому необходимо заранее узнать обо всех юридических аспектах оформления, чтобы не переживать о будущей сделке.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !
- Для недвижимости, купленной на материнский капитал, применяют те же условия, что и при продаже имущества, доли в котором принадлежат детям.
- Все процедуры проходят после согласия попечительских органов. Заявление родители обязаны подавать лично, без посредников.
- За период до 30 дней комиссия принимает решение.
- По закону не допускается ухудшение условий жизни в новой квартире.
- Играет роль расположение нового дома. Например, если квартиру меняют на дом в деревне, комиссия имеет право на запрет продажи. Исключение составляет вынужденная смена места жительства из-за здоровья ребенка.
- При отказе органов опеки возможно обратиться в суд.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Если маткапитал используют для покупки дома или квартиры, то в новом жилье ребенок вправе претендовать на личную долю. При продаже недвижимости, доля наследника в другом месте должна быть не меньше. А можно ли реализовать квадратные метры, чтобы купить взамен другое жилье?
Нельзя продать жилье с маткапиталом и не купить ничего взамен. Часть ребенка остается за ним, иначе иначе договор о покупке и продаже станет незаконным. Для продажи квартиры с маткапиталом требуется разрешение попечительских органов.
Обязательство о выделении долей – это нотариально заверенный акт о правах на жилище членов семьи владельца материнского капитала. Обязательство оформляется в том случае, когда оформить недвижимость на всех невозможно. Имущественная доля делится на членов семьи, в том числе и несовершеннолетних.
Акт об обязательстве предоставляют в орган Пенсионного Фонда России. Информационно в нем обозначается, что владелец материнского капитала обяжет себя оформить жилплощадь в общую долю всех членов семьи.
Обязательство выделения долей возможно реализовать только после погашения кредитного долга.
Оформление обязательства требуется двух случаях:
- Квартира оформлена не в общую собственность (владелец – один родитель).
- На момент осуществления сделки купли-продажи не было возможным совершить регистрацию прав собственности на дом.
Документы, необходимые для составления обязательства:
- паспорт владельца материнского сертификата;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- свидетельства об усыновлении детей;
- документ, подтверждающий регистрацию брака;
- сертификат о маткапитале;
- документы на дом или квартиру;
- свидетельство о госрегистрации;
- договор о кредите на жилье.
Законодательство не принуждает родителей соблюдать строгие рамки в выделении детских долей. Минимальный размер устанавливает СанПин. Однако площадь произвольна.
Нормой площади на одного жильца является цифра в 12 квадратных метров. Но на каждом субъекте РФ собственные нормативы. Размер доли ребенка обязан соответствовать целевому использованию материнского сертификата.
Следствие выделения доли несовершеннолетним – трудности при продаже жилья из-за органов опеки. Однако разрешение органов попечительского совета не требуется при достижении детям совершеннолетнего возраста. После 18 лет они становятся дееспособными полноправными гражданами, и распоряжаются личным имуществом на свое усмотрение.
Согласие попечительских органов на продажу жилища без выделения долей несовершеннолетним возможно получить только при условии выделения такой же части в другом доме. В момент продажи жилье по документам может принадлежать только одному супругу. При покупке другого имущества, от второго супруга, требуется согласие, оформленное у нотариуса, на продажу и на выделение долей несовершеннолетним детям в новом месте.
Это подтверждает статья 36 Гражданского Кодекса РФ. Без соответствующего документа Росреестр прекратит регистрацию сделки.
Если сделка все-таки реализовалась, в будущем покупатель может потерять жилье во время проверки комиссий.
Запретов на продажу жилья, купленного на материнский капитал, в законодательстве не прописано. Но существуют федеральные законы, в которых содержится требование об обязательном согласии попечительских органов.
Сроки, в течение которых действует согласие, не регулируются:
- Период действия согласия на продажу жилья несовершеннолетних обыкновенно равен 3 месяцам.
- Однако согласно письму Министерства образования РФ №09-М сделки о купле-продаже должны осуществиться в течение 30 суток после получения соответствующего согласия от органов опеки. Если за месяц продажу не осуществили, необходим новый документ о согласии.
Кроме попечительских органов при продаже ипотечной квартиры, требуется получить письменное разрешение банка, который выдавал займ. Возможность получить согласие финансовой организации увеличиваются, если последующее жилье будут покупать в кредит в том же банке. Далее подробно расскажем, как реализовать ипотечное жилье с мат. капиталом.
Для изменения договора ипотеки в банке следует пойти на условия организации. При отсутствии разрешения сделка о покупке и продаже невозможна.
Перед разрешением на продажу жилья, сотрудники опеки проверяют:
- объем будущей доли в новой квартире;
- соответствие жилищных условий и санитарных норм (согласно законодательству РФ условия должны быть не хуже предыдущих: наличие коммунальных удобств, соответствие площади квадратных метров на одного человека).
Органы опеки откажут, если новые условия не соответствуют требованиям.
Пакет документов, необходимых для получения согласия попечительских органов:
- документы, удостоверяющие личности отца и матери;
- свидетельство о рождении, или удостоверение (для детей от 14 до 18 лет);
- документ с оценкой стоимости жилья;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Для разрешения попечительских органов на продажу кредитной квартиры, необходимо предоставить госслужащим доступ для осмотра нового жилища. Соответствующая комиссия проведет анализ, чтобы удостовериться в соблюдении норм.
Существуют три схемы продажи квартиры с кредитом и маткапиталом: 
- С покупателем заключают договор, обязующий его внести предоплату равную сумме оставшегося долга. Так заемщик снимает обременения банковской организации. Затем покупатель выплачивает оставшуюся часть денег. Продавец регистрирует сделку в обыкновенному порядке и передает жилье.
- Сделку согласовывают с банком. Финансовая организация занимается сопровождением процедуры, снабжает ячейкой для расчетных операций. За услуги банк может взять маленький процент (комиссию). Преимущество – точное согласие на продажу. Покупатель будет уверен, что продавец не обманет.
- Жилье продают в ипотеку. Банк дает одобрение на нового клиента, который выплачивает кредит. По факту – подписывают договор о переводе ипотеки на другое физическое лицо. Для банка этот вариант является выигрышным, так как жилье оставляют в его залоге. Финансовая организация не потеряет средства из-за долгосрочной выплаты ипотеки.
Для оформления сделки в Росреестре необходимы следующие документы:
- паспорта родителей;
- паспорт ребенка (от 14 лет);
- свидетельство о рождении ребенка;
- документ о собственности;
- документ с согласием органов опеки;
- сделка о купле-продаже;
- акт о приеме и передаче.
Продажа ипотечной недвижимости, купленной на денежные средства маткапитала возможна при соблюдении формальностей законодательства. Среди них – выделение доли ребенку не меньше предыдущей. Юридические условия защищают права и интересы несовершеннолетних.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Мы купили 2-х комнатную квартиру в ипотеку. Сейчас ждем второго малыша и хотим часть кредита погасить материнским капиталом. В дальнейшем хотим купить 3-х комнатную (когда погасим этот кредит).
И нам сказали, что при погашении части долга материнским капиталом, часть квартиры оформляется на ребенка. И оформив часть квартиры на ребенка в дальнейшем обмен такой квартиры на большую с помощью нового кредита будет весьма проблематичным, так как банк не согласится взять квартиру в залог, где хоть одна часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку. И вот какой вопрос, так ли это? Действительно мы не сможем продать эту квартиру, чтобы купить с большей площадью. А если мы напишем и заверим у юриста какое-нибудь письмо или определенную форму, что обязуемся предоставить ребенку равную долю в новой квартире. Или может как-то иначе возможно.
Оплачивая кредит на кватиру средствами материнского капитала, Вы должны принять на себя обязательство оформить данную квартиру в долевую собственность всех членов Вашей семьи по соглашению сторон после погашения кредита и снятия обремения.
То есть как только погасите кредит Вы должны выделить доли в данной двухкомнатной квартире своим детям и супругу/е, если он/она не явлются собственниками согласно свидетельству о праве собственности. Выделяемые доли могут быть любого размера (по 1/4 доли каждому и меньше), но в любом случае не меньше доли в праве собственности на квартиру, оплаченной за счет средств материнского капитала.
Таким образом, Ваши дети (оба) получат доли в квартире (они могут быть совсем маленькими, но они будут). Квартиры, в которых собственниками являются дети, конечно же продаются — с согласия органа опеки и попечительства — при условии, что родители тут же приобретают новую квартиру, в которой дети становятся сособственниками.
Другой вопрос, что банк может отказаться брать в залог квартиру, в которой собственниками будут являться дети. Вот этот вопрос Вам и надо выяснять. Даст ли Вам банк кредит для покупки трехкомнатной квартиры под ее залог, при условии, что ее сособственниками (даже с мизерными долями) будут Ваши дети.
Жилплощадь, приобретенная за счет средств маткапитала, принадлежит всем членам семьи, включая детей, поэтому продажа такой жилплощади осложнена необходимостью разрешения службы опеки. Для получения данного разрешения нужно соблюсти ряд важных условий.
Возможность продажи жилплощади, купленной с использованием семейного капитала, зависит от цели такой продажи, а также от возраста детей, владеющих долей жилплощади.
Жилье отчуждается по соглашению владельцев всех долей в общем порядке, когда несовершеннолетние собственники достигают 18-ти лет. При наличии несовершеннолетних обладателей долей отчуждение жилплощади допускается только с учетом интересов детей.
За защитой детских интересов при продаже их имущества следят сотрудники службы опеки и попечительства, которые выдают разрешение на подобные сделки.
Без согласия опекунской службы продать жилье, купленное на семейный капитал с прописанными детьми нельзя.
Если семейный капитал использовался как первый взнос по ипотечному кредиту, то продажа жилья допускается в следующих случаях:
◯ при полном погашении кредита обладателями сертификата;
◯ при погашении кредита за счет дополнительных субсидий, выделяемых из местного бюджета;
◯ при переоформлении кредита на покупателя жилплощади.
Переоформление происходит после оценки сотрудниками банка платежеспособности приобретателя ипотечной квартиры.
Обмен жилплощади, приобретенной за счет маткапитала, возможен только после полного погашения ипотечного кредита, а если жилье было приобретено без участия банка – то после достижения несовершеннолетними совладельцами 18-ти лет.
При намерении обменять жилье, в котором прописаны и имеют долю дети, не достигшие 18-ти лет, нужно получить разрешение службы опеки, предоставив сотрудникам данной службы сведения о квартирах, подлежащих обмену.
Сотрудники опекунской службы одобряют обмен в следующих случаях:
◯ если условия проживания детей не ухудшатся при переезде;
◯ если дети получат на новой жилплощади доли, эквивалентные долям в старой квартире;
◯ если переезд целесообразен и не повредит текущему воспитанию и образованию детей.
Целесообразность обмена оценивается с учетом расположения новой квартиры относительно городской инфраструктуры, образовательных и лечебных учреждений.
Например, обмен жилья, купленного на маткапитал, на большую по площади квартиру, но находящуюся на окраине города, не будет одобрен сотрудниками опеки. Повысить вероятность одобрения можно за счет поиска наиболее приемлемого варианта для обмена.
Базовыми условиями для возможности продать жилплощадь, приобретенную с использованием маткапитала, являются:
◯ наличие согласия службы опеки, если среди сособственников жилья есть несовершеннолетние;
◯ наличия согласия несовершеннолетних сособственников, достигших 14-ти лет и получивших паспорт РФ;
◯ отсутствие просрочек и задолженностей по ипотечному кредиту; согласие всех сособственников на продажу квартиры;
◯ отсутствие обременений в виде залога или судебного ареста на отчуждение жилья.
Судебный арест налагается в случае, если правоохранительные органы предполагают совершение в прошлом мнимой сделки с целью обналичивания семейного капитала обладателем сертификата.
При намерении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге, сотрудники кредитной организации могут выдвинуть дополнительное условие – наличие постоянного дохода и положительной кредитной истории у покупателя, на которого будет переоформлен кредит.
Согласие сособственников, достигших 14-летнего возраста, оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.
Сотрудники службы опеки для выдачи согласия на сделку требуют соблюдения следующих условий:
◯ соответствия новой жилплощади санитарным нормам;
◯ неуменьшения жилплощади, занимаемой детьми;
◯ отсутствия в новом жилье зарегистрированных асоциальных лиц.
К асоциальным относятся лица, имеющие непогашенную судимость за тяжкие уголовные преступления или состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Алгоритм действий по продаже квартиры, приобретенной на маткапитал, включает следующие шаги:
- Выбор новой квартиры, которая будет куплена взамен проданного жилья.
- Заключение предварительного соглашения о покупке.
- Сбор документов и подача заявления в службу опеки.
- Получение разрешения опеки.
- Поиск покупателя и подписание договора продажи квартиры.
- Приобретение нового жилья на условиях предварительного договора.
При выборе новой квартиры важно соблюдать условия, выдвигаемые органами опеки, иначе разрешение не будет получено, и предварительный договор придется расторгнуть.
В предварительном соглашении указывается дата и цена будущей покупки, порядок расчета, а также обязательство собственника снять действующие обременения в виде прав третьих лиц или залога.
Для обращения в службу опеки потребуются следующие бумаги:
свидетельство о браке или расторжении брака;
свидетельства о рождении всех детей;
справка из Росреестра о правах на жилье;
кадастровый паспорт и технический план из БТИ;
справка о количестве прописанных в квартире лиц;
справка из ЗАГСа о родстве проживающих в квартире;
копия предварительного договора о покупке нового жилья;
заверенные согласия всех сособственников, достигших 14-ти лет, на продажу квартиры.
Выписки из ЕГРН и кадастровые документы получают в отделениях МФЦ. В тексте заявления излагается просьба выдать разрешение на отчуждение квартиры с прописанным ребенком при условии приобретения нового жилья в течение месяца после продажи данной квартиры. Также в заявлении приводится следующая информация:
◯ ФИО родителей, которые приобрели квартиру на сертификат маткапитала;
◯ ФИО и возраст всех детей;
◯ цель продажи квартиры;
◯ параметры новой жилплощади, планируемой к покупке после продажи текущего жилья;
◯ реквизиты документов на новую квартиру;
◯ сведения об обременениях текущей и новой квартиры.
Сделку по продаже жилья нужно заключить в течение месяца после получения согласия службы опеки.
После заключения сделки и оформления перехода прав в Росреестре на вырученные средства приобретается новое жилье. Сведения о правах на новую квартиру и справку о регистрации ребенка на новой жилплощади инициаторы сделки предоставляют в органы опеки в течение 30 дней.
В случае расторжения брака жилплощадь, приобретенная за счет маткапитала, разделяется между супругами решением суда. Небольшие квартиры суд оставляет при родителе, с которым остаются дети.
При определении долей, причитающихся супругам после развода, судебный орган рассматривает интересы и нужды детей в приоритетном порядке.
Если двое детей переходят на воспитание к каждому родителю по одному, суд постановляет разделить квартиру поровну, а при невозможности выделения долей в натуре каждому из бывших супругов (например, в однокомнатной квартире), квартира не подлежит разделению.
При использовании семейного капитала в качестве первого взноса по ипотеке возможны следующие варианты деления квартиры при разводе:
◯ квартира остается за супругом, к которому переходят дети, если такой супруг может выплачивать ипотечный кредит;
◯ квартира разделяется между двумя супругами путем преобразования в коммунальную с переоформлением ипотечного долга на обоих супругов;
◯ квартира остается за супругом, который в состоянии выплачивать ипотечный кредит.
В ряде случаев разведенному родителю также вменяется обязанность по содержанию другого нетрудоспособного родителя в течение 6-ти месяцев после развода с сохранением его права проживания в квартире, приобретенной на маткапитал.
При преобразовании жилплощади в коммуналку ипотека разделяется пропорционально занимаемым квадратным метрам.
При продаже жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, основные сложности заключаются в получении разрешения сотрудников опеки, а также в реструктуризации ипотечного долга. Чтобы получить согласие на сделку, следует максимально соблюдать требования социальных служб.