Значит, оставалось только одно – доказывать, что основной договор не был заключен не по вине покупателя. Внешне кажется, что это и вправду так. Действительно – разве мы можем отвечать за действия банка, предвидеть наперед – даст он нам кредит или нет? Тем более, что, как правило, они делают это без объяснения причин – в лучшем случае дадут письмо с отказом. С другой стороны, в ситуации с этой женщиной и предпосылок для отказа не было – исполнительных производств нет, кредитная история просроченными займами не испорчена. Но, тем не менее, отказал. Да и письмо об отказе выдал не сразу, а после настойчивой просьбы.
Но именно при тех обстоятельствах, которые были описаны выше, при той правовой ситуации, в которой оказалась давшая задаток покупательница, вывод судебной практики однозначен – сделка не состоялась ПО ЕЕ ВИНЕ , ЗНАЧИТ , ЗАДАТОК ВОЗВРАТУ НЕ ПОДЛЕЖИТ . Почему? Первое – в договоре (предварительном) нет никаких намеков на то, что недвижимость подлежит приобретению (пусть хоть и частично) за счет кредитных денежных средств. Наоборот, на всем протяжении договорного текста речь велась лишь о наличном расчете – в момент подписания основного договора, который, увы, не наступил. Отсюда, вывод – нет причинно-следственной связи между отказом банка в выдаче кредита и последующим незаключением основного договора. Поэтому ответственность за то, что основной договор не был заключен, и сделка купли-продажи не состоялась, несет покупатель, просто не пришедший на заключение сделки и не обеспечивший наличие при нем и передачу продавцу денежных средств.
Пожалуй, это первый совет, который позволяет обезопасить покупателя. Совет, сформированный судебной практикой. Повторюсь еще раз – если есть намерение приобрести имущество (квартиру, машину, участок) за счет средств банковского кредита, то к моменту подписания предварительного, основного договора, и уж тем более – к моменту передачи денег в качестве задатка, – удостоверьтесь, что кредит вам выдадут. Если уж пренебрегли этим советом и намерены заключить договор и дать задаток до банка, учитывайте следующее. При оформлении договора (основного или предварительного) обязательно укажите, что имущество (полностью или частично) приобретается за счет кредитных средств. И ОБЯЗАТЕЛЬНО ПОДСТРАХУЙТЕСЬ В ДОГОВОРЕ – предусмотрите, что в случае отказа банка в выдаче кредита сделка не считается не состоявшейся по вине покупателя (заемщика) и задаток подлежит возврату. Закону такое условие не противоречит, принцип свободы договора действует в полной мере.
Вернуться в раздел Советы юриста
Адрес: 420133, гор. Казань,
ул. Адоратского, д. 12 (вход через почту)
Банк одобрил ипотеку, сказали искать квартиру, Мы живем в Сургуте, а квартиру хотим купить в Тюмени.
Мы несколько раз ездили в Тюмень, нашли квартиру, отдали задаток, о чем была составлена «расписка в получении задатка за квартиру».
Продавцы собрали все документы, отдали в банк, было назначено время сделки, но за пару часов до сделки позвонили из банка и сказали что банк отказывает в ипотеке.
Подскажите должен ли продавец вернуть нам задаток?
Добрый вечер, Юлия!
При передаче задатка нужно помимо расписки заключать договор о задатке, который будет регламентировать правила возврата\не возврата, если сделка не состоялась.
Но если договора нет, теоретически вы можете обратиться в продавцу с просьбой вернуть задаток, как суммы неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), на основании п. 4 ст. 329 ГК РФ, т.к. основное обязательство прекратилось не по вашей вине и оно прекратилось.
Надо расписку смотреть, скорее всего должен, так как маловероятно, чтобы Вы друг друга о сделке уведомляли, о ее времени, срок сделки не указан, наверное.
А потому не будет доказательств того, кто не приехал на сделку.
Если доказательств нет, то это аванс, а он подлежит возврату.
У нас заключен предварительный договор, в котором есть пункт форс-мажор.
Написано так: стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).
При наступлении указанных обстоятельств, задаток, возвращается продавцом покупателю в полном объеме в трехдневный срок с момента получения от стороны, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему договору, извещения о наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Вопрос: Является ли отказ в выдаче ипотеки. После ее одобрения банком форс-мажором?
Задаток — форма предварительного платежа, применяемая в ситуациях, когда заключение основной сделки пока что невозможно по тем или иным причинам. Заключенное сторонами соглашение обязывает впоследствии исполнить основной договор, касающийся продажи имущества или оказания услуг.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-51-29 Москва; +7 (812) 467-30-52 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-83-47 Бесплатный звонок для всей России.
Задаток всегда выражен в денежной форме, а его передача является способом гарантии, предохраняющей участников от неисполнения своих обязательств контр-агентом.
Юридическое понятие, данного вида передачи денег, формулируется в Гражданском кодексе РФ. Статьей 380 уточняется, что задаток — денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты.
Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.
Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы. Нотариального оформления документа не требуется, однако в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, в ином случае будет считаться, что стороны заключили договор аванса, который влечет иные обязательства.
Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.
Альтернативой письменному договору является расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. В расписке обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.
Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.
Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:
Также деньги должны быть возвращены лицу, совершившему выплату, в ситуациях, когда противоположная сторона добровольно отказывается от своих обязательств, прописанных в тексте, либо меняет условия соглашения. Например, подняв цену квартиры, продавец нарушает условия договора, что позволяет покупателю расторгнуть предварительный договор. Так как в этой ситуации отказ был произведен по вине исполнителя или продавца, то он обязан вернуть финансовое обеспечение в двойном размере.
Задаточный платеж не возвращается покупателю/заказчику в ситуациях, когда он отказывается от своих обязанностей, указанных в тексте соглашения. При таких обстоятельствах виновником срыва сделки/договора является покупатель/заказчик. Так как задаточная выплата является формой обеспечения обязательств по письменному договору, то все переданные деньги остаются у контр-агента (продавца/исполнителя).
Расписка в получении денежных средств — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:
- паспортные данные обеих сторон;
- адрес регистрации;
- предмет, за который передаются деньги (автомобиль, объект недвижимости и т. д.);
- точную стоимость предмета;
- точный размер передаваемых средств (в числовом и буквенном выражениях);
- сроки заключения и исполнения намерений;
- подписи контр-агентов.
Внимание
При подписании сторонами договора задатка он имеет форму предварительной договоренности, которая гарантирует заключение основного соглашения (отчуждения недвижимости, купли-продажи транспортного средства и т. п.). Чтобы в полной мере обезопасить себя, стороны должны верно составить текст и указать:
- наименование документа (договор задатка);
- точные паспортные данные контр-агентов;
- предмет договора;
- юридическое действие с предметом (купля-продажа, аренда, исполнение услуги и т. д.);
- ответственность сторон;
- условия возвращения задатка;
- подписи с расшифровкой.
Дополнительная информация
Так как письменный контракт является развернутой формой, то стороны могут указать особые условия для возвращения задатка либо указать, что деньги должны быть возвращены на основаниях, предусмотренных законодательством. Заключение соглашения не препятствует сторонам в указании особых условий: штрафов за неисполнение или неустоек.
В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке. Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции. Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.
После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение. Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.
Возврат удвоенной суммы предусматривается в тех случаях, когда виновником срыва сделки является сторона, получившая взнос в качестве финансового обеспечения. В такой ситуации участник, внесший задаточную выплату, вправе требовать возвращения всей суммы задатка в двойном размере. Такая мера применяется по причине того, что при подписании соглашения обе стороны должны рисковать потерей денежных средств в равной степени.
Задаток, переданный в качестве предварительной выплаты при проведении сделки отчуждения недвижимости, не отличается от взносов, обеспечивающих другие контракты. Если стороны заключают договор задатка или деньги передаются по расписке с указанием формы платежа, то в случае отказа покупателя деньги остается у продавца.
Отказ продавца от выполнения договора обязывает его вернуть деньги в двойном размере. Если сделка сорвалась по форс-мажорным обстоятельствам (например, продавец умер), то возвращается лишь переданная сумма.
Проведение аукционных и конкурсных торгов часто сопровождается предварительным внесением средств в качестве обеспечения намерений участника аукциона. Согласно ст. 448 ГК РФ задаточный платеж возвращается участнику:
- в случае участия, но поражения в торгах;
- в случае отмены аукциона.
К сведению
Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона.
Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.
Стороны могут отказаться от выполнения условия договора о задатке, если контр-агент изменил критерии проведения купли-продажи. Если нарушаются сроки совершения сделки, обстоятельства (повышена цена), предмет соглашения был изменен (например, продаваемый автомобиль попал в аварию), то любая из сторон может потребовать расторжения договоренности и оплаты своих обязательств контр-агентом.
Что бы гарантировать возврат денег, необходимо доказать виновность противоположной стороны в срыве сделки. Например если продавец повысил стоимость недвижимости или не явился на подписание документов, то желательно позаботиться о доказательствах вины продавца — взять справку в отделе регистрации о не заключении сделки, привлечь свидетелей и т. д.