Инвестиции в строительство и непосредственно строительство коттеджных поселков известны как выгодный бизнес, приносящий серьезные прибыли. Но любой выгодный бизнес является и очень рисковым.
Сегодня мы попробуем ответить на этот вопрос.
Первое, что следует сделать, когда принято решение строить коттеджный поселок – продумать его концепцию. Специалисты считают, что формировать ее на основе имеющихся ресурсов (например, дешевого земельного участка в не самом удачном месте) – неправильно. Концепция в первую очередь должна отвечать запросам рынка. Причем не только по ситуации на сегодня, но и в прогнозе на тот момент, когда строительство будет завершено (кто знает, насколько удачно пойдут продажи на стадии застройки).
- идея, которая привлечет покупателя;
- своя целевая аудитория, которая заинтересуется данной идеей и обладает финансовой возможностью реализовать свой интерес.
Справиться с концепцией можно самостоятельно или, если опыт на рынке недостаточен, заказать ее в специальном агентстве.
Выбор участка происходит одновременно с формированием концепции. Хотя в идеале концепция первична, с целью получения наибольшей выгоды будущий застройщик вынужден подгонять идею и участок друг под друга.
Основные моменты выбора участка под коттеджный поселок:
- вид получаемого права (аренда, собственность);
- целевое назначение и разрешенное использование участка;
- состояние оформления документов;
- геологические характеристики;
- размер;
- наличие поблизости централизованных инженерных сетей с возможностью подключения;
- транспортная доступность;
- близость внешней социальной инфраструктуры и возможность частично заменить ее внутренней инфраструктурой.
Подробно о юридических особенностях участка
Говоря о виде приобретаемого права, можно заметить, что в аренду чаще всего приходится брать землю у государства; у частных собственников проще и для всех удобнее – сразу купить.
Геологические характеристики участка
Особенности грунта, расположение подземных вод крайне важны для планирования будущих жилых построек. Они внесут свою лепту при расчете стоимости предлагаемых коттеджей и таунхаусов.
Например, для некоторых типов глинистых грунтов подойдут дешевые фундаменты из буронабивных свай. Обычные для Московской области пучинистые грунты требуют либо глубокого, либо мелкозаглубленного ленточного фундамента (в зависимости от того, насколько глубоко расположены подземные воды). И если мелкозаглубленная лента – доступный большинству застройщиков и покупателей вариант, то глубокая лента с расширением в самом низу, покрытая скользящей смазкой, укрепленная арматурой способна сделать проект невыгодным для девелопера. Ведь дорогой фундамент стоит около 40 % всего здания.
В пучинистых грунтах удорожается и прокладка коммуникаций: требуется песчаная или гравийно-песчаная подушка, траншея глубже уровня промерзания.
Сильно подтопляемая или болотистая земля – прямые убытки для застройщика. Чтобы продажи пошли, землю придется осушать, подсыпать дополнительный грунт.
За исследование грунта придется заплатить специалистам. Оплата напрямую зависит от формы и размера участка, особенностей грунта, т.к. цена формируется в том числе от количества пробуренных для исследования скважин и сложности условий такого бурения. Поэтому назвать цену на геологию для строительства КП, даже приблизительную, заранее просто невозможно.
Инфраструктура (инженерная, транспортная, социальная)
Отсутствие хорошей дороги – конечно, не причина отказываться от строительства поселка. Нет, это причина построить свою отдельную дорогу, согласовать съезд на нее с ближайшей автострады в ГИБДД и т.п. Предусмотрите эти расходы в своем бизнес-плане.
Социальная инфраструктура необязательна, но желательна для коттеджного поселка. Если раньше внутренней и о-о-очень близкой внешней инфраструктурой (магазинами, детсадами, автосервисами, кабинетами семейных врачей) могли похвастаться ЖК минимум бизнес-класса, то сегодня, в условиях острой конкуренции застройщиков, к этом стремятся даже поселки сегмента эконом. Те, кто не в состоянии построить детский сад внутри поселка, ищут более дешевый путь: например, помогают расширить местный деревенский садик, чтобы он мог принять первопоселенцев нового ЖК.
Если собственных денег не хватает, есть два варианта: взять кредит или найти партнера-инвестора.
Такие банки как Сбербанк, Уралсиб, ВТБ24, Россельхозбанк предлагают специальные инвестиционные кредиты – на длительные сроки (5-7 лет), под залог основных средств компании или поручительство партнеров, в форме по выбору клиента (единовременный транш, кредитные линии различных видов).
В Сбербанке даже есть специализированная программа именно для застройщиков или инвесторов коттеджных поселков. Она предусматривает кредит до 75 % строительства при проектном финансировании и до 85 % — при наличии залогового имущества.
Для получения кредита банки требуют
- учредительные документы организации,
- внутренние решения о начале нового проекта,
- бизнес-план,
- документы на землю,
- бухгалтерскую отчетность,
- да и вообще все, что захочет кредитный инспектор, ибо предприниматель – не гражданин-потребитель, его права в отношениях с банком никто не защищает.
Что касается поиска партнера, то здесь есть предложения от компаний – профессиональных инвесторов, в том числе закрытых паевых инвестиционных фондов. Чтобы заинтересовать инвестора необходимо иметь продуманный бизнес-план, выразительно рисующий перспективы продаж, и уже какие-то наработки (например, оформленный земельный участок; партнера-строительную компанию, которая согласна работать со скидкой).
Однако проектирование и подключение инженерных сетей все равно потребует массу бумажной волокиты с ресурсоснабжающей организацией.
Сбережет деньги застройщика использование по максимуму локальных автономных сетей (собственные поселковые очистные, водозаборные сооружения, емкость с жидким газом). Однако для покупателей это обернется высокими расходами на содержание жилья (а покупатель пошел нынче опытный, мы это помним – и покупательский спрос выше явно в поселках, подключенных к централизованным сетям).
Продажа готовых коттеджей или квартир в таунхаусах требует наличия собственных строительных мощностей либо тесного партнерства с надежным подрядчиком. Первый вариант явно выгоднее: недаром многие застройщики пришли в этот бизнес из производства стройматериалов или строительства. Выбор подрядчика стоит провести на конкурсной основе, сравнив ценовое предложение для домов, подходящих застройщику по концепции, с качеством строительства и объемом предлагаемых услуг.
Возможно, по условиям договора и при наличии соответствующей службы подрядчик возьмет на себя все согласования и разрешения на строительство.
Нам кажется, что брэнд более уместен для ЖК элитного и бизнес-класса, в то время, как в классе эконом деловая и спокойная реклама выглядит надежно и экономит деньги (в конечном итоге, деньги покупателей)
Важным элементом продаж является аккредитация в банках. Ведь многие из потенциальных клиентов рассчитывают на ипотеку. Льготные условия ипотеки для аккредитованного поселка привлекают покупателей как ни что другое.
Какие поселки банки готовы аккредитовать?
Помочь в продажах могут агенты-риэлторские фирмы. Раскрученное агентство недвижимости способно распродать загородные дома, как горячие пирожки, но и прибыль застройщика оно серьезно уменьшит на сумму комиссионных.
Подводя итог, можно сказать, что успешная реализация проекта загородного жилого комплекса или коттеджного поселка требует от компании:
- собственных мощностей, хотя бы на одном из этапов проекта (в подборе и оформлении земли, финансах, строительстве, продажах);
- налаженных деловых контактов со строительными фирмами, инвесторами и банками;
- креативной концепции, пользующейся спросом.
При наличии всего вышеперечисленного успех проекта, если и не обеспечен, то весьма вероятен.