Приобрести свою собственную жилую недвижимость мечтает практически каждый человек. Но мечты чаще всего упираются в порог финансовых возможностей каждого. Потому необходимо рассматривать альтернативные варианты поиска необходимой суммы денег для завершения сделки купли-продажи. Множество действующих кредитных банковских программ дают определенную почву для раздумий, но ведь есть и такое понятие, как ипотека от застройщика. Здесь есть определенные отличия от типового банковского кредита, которые необходимо отчетливо понимать.
В обычном понимании рядового человека ипотека является кредитной программой банка, где отдельно прописываются условия залога. В этом случае соискателю новой недвижимости необходимо самостоятельно выбрать банк, ознакомиться с условиями кредитной программы и собрать пакет необходимых документов. При этом нельзя исключать вариантов, что сотрудник банка может по итогу изучения документов отказать в выдаче денежной ссуды.
Что же касается ипотеки от застройщика, то здесь речь может и не идти о визите в банк. Есть разные варианты того, как воспользоваться столь лакомым предложением. В любом случае, вероятность получения желанной недвижимости возрастает в разы. И давайте изучим такое предложение более досконально.
Если самим застройщиком предлагается такой вариант оформления в собственность новой квартиры, то на практике это может значить один из следующих вариантов:
- Заключение займового договора с застройщиком;
- Оформление ипотеки в банке-партнере компании застройщика.
Банковская ипотека подразумевает собой, что для получения денежной ссуды опять же придется обращаться в отделение банка с заявлением и пакетом документов. Все проценты необходимо будет уплачивать через банковскую кассу одним из платежей.
Тем не менее, есть и конкретные отличия если происходит оформление ипотеки через застройщика. Именно в этом случае можно говорить о более выгодных условиях при оформлении кредитного договора в банке. Во-первых, вы вправе рассчитывать на более низкий уставной процент по выплатам в банке. Во-вторых, со сбором всех необходимых документов вам поможет непосредственно сам застройщик – лично предоставит необходимый пакет документов для последующей передачи банковским менеджерам. В-третьих, процесс рассмотрения заявления происходит очевидно быстрее и процент положительных решений выходит значительно большим.
Предложение от застройщика, которое основано на заключении договора займа, является достаточно уникальным вариантом при заключении договора купли-продажи. Особенность такого договора кроется в том, что здесь вам нет необходимость обращаться в банк. К тому же застройщику не нужны ваша справка о доходах и иные документы. Все гораздо проще и выгоднее для потенциального покупателя недвижимости.
Договор займа оформляется на срок не превышающий 12 календарных месяцев. Но иногда можно встретить предложения с займовым вариантом ипотеки на 2-3 года. Обязательно застройщик потребует уплатить не менее половины стоимости приобретаемого жилого объекта. Оформление страховки здесь не потребуется, что является и плюсом, и минусом одновременно.
По варианту оплаты это типовая ипотека в рассрочку от застройщика. То есть, в договоре займа прописывается, что уплата должна выполняться равными долями на протяжении указанного срока. Здесь же указывается конечная дата внесения всей суммы займа, а также дополнительные условия регулирования сделки.
При строительстве новых жилых кварталов застройщики в последнее время нередко предлагают очень выгодные предложения для потенциальных покупателей. Одним из таких лакомых кусочков и является ипотека от застройщика без первоначального взноса. В 2019 году такие предложения можно увидеть не так часто, как годом ранее, но все-таки они есть.
В данном варианте приходится говорить об ипотечном кредитовании по отдельной программе в банке-партнере застройщика. Естественно, без первоначального взноса говорить о договоре займа не приходится, так как это высокий и неоправданный риск для застройщика.
Что же касается банков, то они готовы предоставить подобный целевой кредит лишь при оформлении залога, которым может выступать строящийся объект недвижимости или находящаяся в собственности жилая площадь. Дополнительно необходимо будет открыть страховой полис и выполнять ряд прочих условий, которые прописываются кредитной программой и оконечным договором.
Здесь все зависит от банка, ваших финансовых возможностей и иных факторов. Очевидно, что ни одна сторона в этом вопросе не будет подвергаться риску и приобрести жилой объект по данному предложению вы сможете лишь при соблюдении всех прописанных условий, которых может быть немало.
Что касается положительных моментов данного варианта ипотечного кредитования, то стоит отметить следующие наиболее очевидные достоинства:
- Ставка по выплатам выходит меньшей и более выгодной, чем в других предложениях.
- Получить деньги на приобретение недвижимости существенно проще, а процесс их рассмотрения выходит более коротким по времени.
- Выбор разных вариантов ипотечного кредита от застройщика.
При этом есть и ряд определенных недостатков, которые просматриваются в этом предложении. Во-первых, ипотека от застройщика предлагается не так и часто, так как ее себе позволить могут исключительно самые крупные игроки строительного рынка. Во-вторых, отсутствует обязательное страхование сделок и недвижимости.
Но по итогу выходит, что ипотека, предлагаемая застройщиком, существенно выгоднее обычных кредитных договоров банка. Об этом стоит задуматься.
Стать владельцем собственной недвижимости не всегда просто, ведь она стоит существенных денег, которых сейчас у вас может и не быть. Ипотека от застройщика является более выгодным кредитным предложением, чем рядовые тарифы банка. Здесь вы гарантировано получите финансовую поддержку на приобретение недвижимости при учете минимальных сроков рассмотрения вашего заявления. Согласитесь, что это очень достойное предложение.
За ипотекой на новостройку идти можно в банк или к строительной компании. Про оформление кредита в банке и так все ясно, а мы разберемся, чем привлекательна ипотека от застройщика, доступна ли она, насколько выгодна, как оформить и на чем удастся сэкономить при покупке в кредит жилья через строительную компанию.
Покупать жилье с помощью банка – привычное решение. Выбор при этом стоит обычно между жилплощадью на вторичном рынке в устоявшемся старом фонде и новостройками, в микрорайонах, которые еще полностью не готовы и не заселены.
Готовое жилье не так выгодно приобретать, как строящееся. Ипотека на новостройку выдается на более привлекательных условиях. Особенно, если вы выбрали квартиру в том доме, что возводит партнер банка – строительная компания, уже им проверенная и аккредитованная. Тогда и первоначальный взнос небольшой, и ставки низкие, и другие условия вполне лояльные.
Есть два варианта поиска подходящей квартиры:
- Прийти в подходящий банк и рассмотреть список его партнеров-застройщиков, чтобы выбирать из тех квартир, что есть.
- Сначала найти желаемое место для жизни и подыскать там квартиру, обратиться к застройщику напрямую, а он уже даст перечень банков, с которыми налажено сотрудничество.
Для каждого клиента выбор индивидуален: у вас могут быть хорошие отношения с одним кредитным учреждением, к примеру, вы зарплатный клиент Сбербанка, поэтому лучше будет искать жилье у его партнеров. Вы получите список жилых комплексов и уже по нему будете определяться, где лучше купить квартиру.
Но если вам уже нравится определенный микрорайон и жилой комплекс, там удобно расположены дома, есть вся инфраструктура, цены вполне адекватные и планировка комфортная, то лучше обращаться к самому застройщику и смотреть, в какие банки он рекомендует пойти, чтобы оформить ипотеку на квартиру именно в этом доме.
Кстати, иногда сама строительная компания готова пойти навстречу клиентам и оформить сделку с оплатой в рассрочку. Тогда вам вовсе не придется идти в банк за деньгами – будете рассчитываться с застройщиком без посредников.
У вас больше свободы в выборе условий кредитования, если сначала вы идете к застройщику, а не в банк. Компания, продающая квартиры в новом доме, может предложить несколько вариантов оплаты своим клиентам:
- Оплата полной стоимости квартиры при сделке.
- Внесение предоплаты на этапе заключения договора долевого участия и оплата второго взноса уже после сдачи дома в эксплуатацию.
- Составление графика расчетов и оплата стоимости жилья в рассрочку.
- Обращение к банку-партнеру за ипотечным кредитом.
Если у вас недостаточно собственных средств здесь и сейчас, то при оформлении ипотеки напрямую через застройщика можно воспользоваться отсрочкой платежа и в целом получить льготы по расчетам с банком.
Для застройщика выгода такой сделки в том, что он получает гарантированную продажу квартиры, может взять предоплату, а остальное получить позже. Для покупателя это возможность зафиксировать цену на низком уровне – ведь чем ближе новостройка к сдаче, тем она дороже – и постепенно расплатиться за жилье.
Если вы предпочли обратиться к банку-партнеру строительной компании, то можете воспользоваться ипотекой с лояльными условиями. Есть множество преимуществ такой сделки по сравнению с самостоятельным обращением в банк.
Ипотека в рассрочку от застройщика – еще более выгодное предложение, так как не придется уплачивать проценты банку и нести другие расходы на обслуживание кредита. Вы заключаете договор займа со строительной компанией и рассчитываетесь исключительно с ней по индивидуальному графику.
Но вот только рассрочка не позволяет надолго растягивать платежи – рассчитаться при такой покупке полностью предлагается обычно за 2–3 года, реже – за 5 лет. Если ваш семейный доход позволяет это сделать, то без раздумий выбирайте рассрочку от застройщика – сэкономите на переплате и получите собственное жилье без посредников.
Еще важно, что застройщик не будет требовать официального подтверждения трудоустройства и доходов, изучать справки о зарплате и проверять кредитную историю. Поэтому рассрочка окажется доступней, чем стандартный банковский кредит.
В большинстве случаев именно обращение за ипотекой напрямую к застройщику позволит приобрести недвижимость на выгодных условиях. Исключения есть, но чаще именно сделка через строительную компанию поможет купить квадратные метры со скидкой и льготными параметрами.
На фоне интереса к предыдущему моему посту про ипотеку и кучу вопросов по процедуре оформления, расскажу, как я брала ипотеку (воспользовалась электронной регистрацией сделки в Сбербанке)
Скажу сразу — пост не рекламный, в сбере (и других банках) я не работаю, равно как и в сфере недвижимости.
Вводные данные (действительны для большинства банков): чтобы вам была одобрена ипотека, вы должны соответствовать минимальным условиям: возраст не менее 21 (и не более 65 на момент окончания выплат), трудоустроены официально, на последнем месте работаете не менее полугода, общий стаж не менее 1 года. Зарплата белая (либо белый оклад + премия, облагаемая НДФЛ).
Как я уже и писала, у меня были такие стартовые условияя: год работы по трудовой, 24 года, оклад 30 тысяч + 15 тысяч премия (это уже с учётом ндфл). Кредитной истории нет, имущества/недвижимости в собственности нет (хаха, нечего с меня брать!), образование среднее.
1. Выберем ЖК и застройщика. При выборе застройщика я руководствовалась следющими параметрами:
— количество сданных ЖК (некоторые крупные застройщики успели уже сдать около 20-30 ЖК)
— сдавал ли застройщик дома в срок
— наличие судебных тяжб с дольщиками
Таким образом, я отсеяла огромное количество застройщиков (включая очень известные в Петербурге Норманн, Дальпитерстрой, ЛидерГрупп, ЦДС — не в обиду дольщикам и собственникам жилья у этих застройщиков). Осталось 7 застройщиков, 4 из которых сразу отсеялись из-за высокой цены (свыше 85000/метр). В итоге, у меня был выбор из 6 ЖК у 3 застройщиков. Здесь я уже расслабилась и позволила себе выбирать ЖК по планировке, месторасположению, качеству отделки от застройщика, да и вообще, по принципу нравится/не нравится. Конкретно выбор застройщика описывать не буду, подробнее о том, как я выбирала — в предыдущем посте).
2.5 Очень важный пункт
Следует понимать, что ипотеку на конкретный ЖК можно взять не в каждом банке. При выборе банка и ЖК следует об этом помнить. На сайтах застройщиков вывешен список банков, у которых можно взять ипотеку на выбранный ЖК.
3. Изучение условий ипотечного кредитования у разных банков.
У сбербанка большой выбор новостроек по этой акции — есть и крупные надёжные застройщики, и квартиры в области, и квартиры в городе, и с отделкой, и с подготовкой под чистовую. Короч, есть из чего выбрать 🙂
В среднем, в банках сейчас ставка 10-10,7%
4.НЕОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ пункт, но желательный. Как мы увидели, у некоторых банков есть привлекательные условия (в среднем, -0,5%) для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на карту банка. Чтобы стать зарплатным клиентом банка, вам нужно:
— открыть карточку в этом банке;
— принести реквизиты карты в бухгалтерию вашей организации (по ТК РФ, вы вправе получать запралту на карту того банка, который вам удобнее. Все расходы, связанные с комиссиями за перечисление, несёт работодатель)
5. Выбрали ЖК — теперь оформляем документы для банка
Если вы последовали совету из пункта 4 — порадую, беготня с документами обойдёт вас стороной; например, для получения одобрения ипотеки в сбере требуется либо нижеописанный ворох документов, либо получать зарплату на карту в течение как минимум 3 месяцев; в случае последнего никаких документов, кроме паспорта-инн-пенсионника, вам не понадобится.
Для тех, кто не стал зарплатным клиентом банка. Вам понадобится: заверенная копия каждой страницы трудовой (берётся в отделе кадров — так и скажите «мне для кредита»), справка 2-ндфл (в бухгалтерии), копия паспорта, копия пенсионника и ИНН. Для того, чтобы собрать эти документы, придётся немного потрудится и зайти в отдел кадров и бухгалтерию; а вот подать эти документы можно в электронном виде (некоторые банки, например, сбер, это позволяют).
5. Та-дам! 3-5 дней — и вам приходит волшебное уведомление об одобрении ипотеки на телефон/почту. Вам одобряют определённый лимит, и теперь можно писать застройщику и выбирать квартиру.
Почему я сначала получила одобрение ипотеки, и лишь потом выбирала квартиру?
Я не знала, какой лимит мне одобрит банк; вначале я молилась о том, чтобы мне одобрили хотя бы 1,8 миллиона, чтобы взять самую занюханную студию. В итоге, сбербанк при моих ежемесячных доходах одобряет лимит в 3,9млн — мне вполне хватает на хорошую однушку с ремонтом!
Итак, пишем застройщику, выбираем конкретную квартиру и просим выслать нам заполненный ДДУ.
6. Показываем ДДУ юристу. Уже писала о том, что в ДДУ бывает много подводных камней. Для примера, кабальные пункты из ДДУ некоторых застройщиков:
— Подключение горячей воды в течение полугода после ввода дома в эксплуатацию, застройщик Норманн (есть риск заехать и мыться несколько месяцев под ледяным душем)
— введение лифтов в эксплуатацию в течение полугода после ввода дома в эксплуатация, застройщик Норманн (при въезде таскать мебель будем по лестницам!)
— невключение отделки в ДДУ, застройщик 7Sun
Юрист поможет вам проверить ДДУ на соответсвие ФЗ-214, проверит проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на землю.
Если юрист нашёл недочёты — пишем застройщику и просим поправить ДДУ в соотвествии с примечаниями юриста.
Мне услуги юриста по проверке всех документов (+ ипотечный договор) обошлись в 7 тысяч.
7. Получаем ДДУ, который нас полностью удовлетворяет по условиям. Снова проверяем наличие и соответствие всех документов застройщика (ДДУ, проектная декларация, разрешение на строительство, документы на землю).
Чтобы застройщик вам прислал полностью заполненный ДДУ (все поля заполнены, не хватает толькко подписи и печати застройщика), квартиру надо забронировать. Бронь, чаще всего, платная, но залог возвращается в 100% размере (в двух случаях: если вам одобрили ипотеку по этому договору или же если вам не одобрили ипотеку. В случае, если вы попросили заполненный ДДУ, а потом передумали брать забронированную квартиру, залог вам не вернут). В общем, идём в банк оплачивать залог (в моём случае это было 30 тысяч).
8. Загружаем ДДУ на сайт банка для одобрения ипотеки на конкретный объект
9. Та-дам! Заявка одобрена, вам присылают договор ипотечного кредитования. Опять внимательно проверяем его с юристом
Скорее всего, вы выспользуетесь пунктом «снижение ипотечной ставки на x% при условии страхования жизни и здоровья» (х обычно около 1%). Вам надо будет оформить договор со страховой; договор оформляется на 1 год, стоит это 3-15 тысяч в зависимости от страховой, возраста застрахованного, наличия у него заболеваний. В принципе, можно либо не страховаться, либо застраховаться в том банке, где берёте ипотеку (если банк предоставляет услуги страхования) и не париться.
Совет №2. Чтобы не тащить с собой в кошельке первоначальный взнос наличкой, рекомендую открыть счёт в банке, где берёте ипотеку и закинуть деньги туда.
10. Проверили? Можно ехать подписывать ДДУ у застройщика и договор ипотечного кредитования в банке.
Застройщик и банк назначают вам день подписания. Само подписание бумаг происходт очень долго — с застройщиком мы подписали ДДУ за час, а вот в Сбербанке меня задержали на 5 часов (подписание договора ипотечного кредитования, открытие лицевого счёта, открытие аккредитива, подписание договора страхования жизни и здоровья, внесение первоначального взноса).
11. Подписали? Поздравляю, самая тяжёлая часть пути пройдена! Осталось только оплатить госпошлину за регистрацию ДДУ, и отвезти ДДУ+ипотечный договор на регистрацию в Россреестре (удобнее всего это сделать в МФЦ).
Предупреждение: иногда застройщик любезно предлагает вас «освободить» от такой «невероятно сложной» процедуры, как регистрация ДДУ и для этого просит подписать доверенность.
Вот что мне подсунул СетлСити: доверенность с правом передоверия (!) на осуществление операций с недвижимостью, без указания конкретного объекта (!), доверенность сроком (!) на три года. То есть, неограниченный круг лиц имеет право по доверенности творить с моей недвижимостью, что угодно. Застройщику пожелала свернуть доверенность трубочкой и запихнуть поглубже, и подала документы самостоятельно в МФЦ, безо всяких сложностей.
12. Дожидаемся регистрации договора 🙂
Страхование жизни и здоровья — 7,500руб/год
Открытие аккредитива — 2000руб (открывать аккредитив для получения ипотеки обязательно)
Справка о том, что я не состою в браке — 800 руб (обязательно для подписания ипотечного договора)
Госпошлина за регистрацию ДДУ (если собственником будет 1 чел) — 175 руб
Проверка юристом ДДУ и ипотечного договора — 7000руб
+ куча потраченного времени
Всё описанное здесь является всего лишь моим личным опытом и ни в коем случае не является рекомендациями к действию, инструкцией и прочим 🙂
В посте много раз прозвучало слово «сбер»; тем не менее, сбербанк я не рекомендую, было много косяков с ними. Сначала мне менеджер по кредитованию выдала договор с ошибками, а потом и вовсе была интересная история о том, как я просрочила первый платёж, заплатив его (расскажу отдельно).