Многие граждане решают улучшить свои жилищные условия за счет долгосрочных кредитов под приемлемые проценты, представляемые различными финансовыми организациями. Подойти к получению займа нужно ответственно. Для этого соберите документы, и обратитесь в банк за одобрением ипотеки. Также следует узнать, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке.
Требования к жилью
Какая квартира подходит под ипотеку на вторичном рынке жилья? При получении ипотечного кредита, купленная вами квартира остается в залоге у кредитной организации, пока вы не выплатите всю сумму предусмотренную договором. Если договор заключен на 30 лет, то вашей квартира станет через 30 лет, в день уплаты последнего взноса. В случае нарушения договора, заемщик может продать ваше жилье, вернув потраченные средства. Прежде чем определиться, какое жилье подойдет вам, ознакомьтесь с требованием кредитной организации.
Требование к квартире по ипотеке. Хорошим жильем считается:
- Относительно новые многоэтажные дома (срок эксплуатации не больше 10 лет).
- Расположенное в центре города, районе с широко развитой инфраструктурой (транспорт, школы, больницы).
- Район постройки экологически благополучен.
- Не имеющее дефектов здание.
- Доступные коммунальные удобства (газ, электричество, вода, канализация, отопление).
Оценка стоимости жилья
Какая квартира подойдет для банка, ее стоимость определяется оценщиком, имеющим лицензию на этот вид деятельности. Оценка квартиры проводится за счет средств покупателя для определения ее реальной стоимости. Она может совпадать, быть выше, ниже той цены, которую за нее заплатит покупатель. Оценка нужна финансовой организации, чтобы решить вопрос о предоставлении и сумме кредита
Банк предоставит ипотечный кредит не больше суммы стоимости жилья, указанный оценщиком. Тем самым кредитная организация страхует себя на случай, если квартиру кредитора придется продавать. Стоимость оценки жилья колеблется 2000 до 3000 тысяч рублей.
Банк проводит проверку на чистоту покупаемой вами жилплощади. Она не может быть в залоге, находится под арестом, продавец должен иметь документ, подтверждающий право собственности и владеть квартирой не меньше трех лет (иначе по закону ему придется заплатить налог 13%).
Предоставляя долгосрочные ипотечные кредиты, банки ограничивают возраст человека, ему должно быть не меньше 21 и не старше 42 лет. Пенсионерам долгосрочные ипотечные займы не дают. Краткосрочный кредит предоставляется, если на момент внесения последней суммы заемщику исполнится 45 лет.
Какие квартиры не подходят под ипотеку
Почему квартира не подходит под ипотеку:
Кредитор заинтересован, чтобы жилье сохранило свою привлекательность на весь период кредитования. Поэтому быстроразрушающиеся конструкции, отсутствие необходимых удобств являются серьезным препятствием для получения кредита.
Дополнительные требования при получении кредита
Некоторые банки ввели услугу по продаже квартир неплательщиков ипотечного кредита, заплатив 20% от стоимости квартиры, вы оформляете кредит. Выгода состоит в том, что квартира вам обойдется дешевле.
На случай возникновения обстоятельств непреодолимой силы заемщика предупреждают, что он должен заключить договор страхования. Хотя заключения страхового договора является добровольным, в случае отказа вы можете не получить кредит. Страховая компания должна иметь государственную аккредитацию.
Ежемесячные выплаты по кредитному договору должны быть не больше 45% от зарплаты, стаж работы на одном месте должен быть не менее одного года. Заемщик должен иметь гражданство РФ, не иметь судимость (или иметь погашенную судимость). Кредит выдается по месту прописки заемщика.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”как купить квартиру в ипотеку” cnt=”1″ col=”1″ shls=”false”]
Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.
Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.
Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.
Требования к ипотечному жилью
Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.
Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.
Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.
Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:
Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.
Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:
Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.
Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.
Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.
Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.
Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:
1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;
2) установленные газовые колонки.
Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:
- Коммуникациями с горячей и холодной водой;
- Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
- Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
- Нагревательными приборами в каждой комнате;
- Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
- Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
- Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
- Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.
Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.
Юридические тонкости
После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:
- оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
- проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
- установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.
Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.
Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.
Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.
Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2019 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.
Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:
- коттеджи;
- таунхаусы;
- частные дома с участком земли;
- коммуналки во владении одного субъекта.
Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.
КВАРТИРА — ЭТО ЗАЛОГ
— Требования банка вполне реальны и обоснованны, — говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. — Банк несет существенные риски. И если крупный банк в ряде случае может закрыть глаза на небольшие огрехи, то мелкие банки, наоборот, более тщательно будут подходить к выбору предмета залога. К примеру, банки не любят квартиры в старом фонде (то есть домах, построенных до 1970-х годов), с деревянными перекрытиями или в аварийном состоянии. Другими словами, банк не будет брать в залог то, что он потом не сможет реализовать в случае банкротства заемщика.
ОТДЕЛЬНЫЙ УГОЛ С САНУЗЛОМ
Большинство ипотечных заемщиков хочет приобрести собственный угол. Потому и влезают в кредит, чтобы перебраться в более комфортное жилье. Однако многие хотят приобрести входной билет на рынок жилья — сначала купить комнату, а уже потом разменять ее на что-то более просторное. Тем не менее банки таких клиентов, как правило, не поддерживают. Получить кредит на комнату практически невозможно. Такие ипотечные займы дают очень немногие банки. Да и те — с серьезными ограничениями и более высокими ставками.
Легче всего получить кредит, если, к примеру, в коммуналке вам уже принадлежат все комнаты, кроме одной. Тогда на покупку последней комнаты вам и могут ссудить деньги. Но это очень редкий случай.
По стандартным требованиям банка, приобретаемое в кредит помещение должно иметь отдельный санузел и кухню. Кроме того, жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой.
— Кроме того, большой минус — это неузаконенная перепланировка, — говорит Сергей Акулов. — Конечно, если вы наняли шустрого риелтора, то этот вопрос можно решить. Но банки очень тщательно проверяют. Ведь, если это вскроется, то законность сделки может быть поставлена под сомнение.
ЕСЛИ ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ
— Мы так хотели квартиру в центре Питера, — рассказала мне одноклассница. — Зарабатываем хорошо. Но всей суммы все равно не найдем. Планировали взять кредит и купить что-нибудь в историческом центре. Но банк отверг сразу несколько вариантов. Пришлось выбирать что-то другое.
Что делать, если понравившуюся квартиру вам не одобряет банк? На самом деле выходов может быть несколько. Во-первых, можно попробовать получить одобрение в других банках. Конкуренция на этом рынке велика . Вполне возможно, что в других кредитных организациях клиентам могут пойти навстречу. Во-вторых, можно воспользоваться ломбардной ипотекой. Но это подойдет только тем, кто уже имеет какую-то недвижимость, которую можно заложить в банке. Ставки по такого рода кредитам будут чуть выше ипотечных, но все равно более выгодны по сравнению с потребительским кредитом. Да и получить взаймы по ним можно больше 1 млн. рублей (стандартная верхняя планка по нецелевым кредитам). Хотя и здесь есть ограничения.
— Наличие несовершеннолетних детей, прописанных в залоговой квартире (если в залог отдается уже имеющаяся жилплощадь), тоже является минусом для банка, — говорит Сергей Акулов.
ЕСЛИ ПОКУПАЕШЬ НОВОСТРОЙКУ
Как правило, заемщику надо сразу же определиться с тем, где он хочет покупать себе жилье: на вторичке или в новостройке. Потому что перечисленные выше требования относятся только к тем домам, которые уже возведены и эксплуатируются.
Обычно застройщики заключают соглашения с банками. Поэтому получить ипотеку под квартиру в новом доме вам проще всего в тех банках, которые уже проверили девелопера на вшивость. Как советуют эксперты, хороший вариант — это когда стройку кредитуют сразу несколько крупных банков (и чем больше, тем лучше). Тогда можно и выбрать приемлемые условия по ипотечным ставкам. Да и рисков гораздо меньше. Банки все-таки тщательно и более профессионально могут оценить платежеспособность крупных компаний-застройщиков, чем обычные покупатели квартир.
КАК ВЫБРАТЬ ХОРОШУЮ КВАРТИРУ
На самом деле в данном случае банк выступает помощником. Ведь он плохую квартиру себе в залог брать не будет. А значит, и вам такое жилье, скорее всего, ни к чему. Плюс — юридическая проверка ляжет на плечи банка. Ведь это у него в залоге будет находиться квартира.
Но сами клиенты часто допускают серьезные ошибки при выборе объекта недвижимости. К примеру, гонятся за низкой ценой, не думая о том, что будет с этой квартирой в будущем.
— Конечно, банки разрешают покупать жилье, которое было построено не раньше 1975 года, но чем современнее дом, тем лучше для заемщика, — говорит Сергей Акулов. — Перед покупкой лучше хорошенько проконсультироваться с риелтором. И выяснить, какая цена будет у этой недвижимости через 5 — 10 — 15 лет, когда вы отдадите кредит и, скорее всего, захотите расширить жилплощадь.
Как говорят эксперты, панельные дома больше всего теряют в цене со временем. К примеру, по стандартам такое жилье может обходиться без капитального ремонта лишь первые 25 лет. Это стоит заранее учитывать. Доля ипотечных сделок на рынке растет с каждым годом. И, скорее всего, тот покупатель, который соберется приобретать вашу квартиру в будущем, будет делать это за счет кредитных средств. И тогда самое главное — чтобы она подходила под требования банков, которые они выставляют к ипотечному жилью.
ЧТОБЫ БАНК ДАЛ ДЕНЕГ В ДОЛГ, КВАРТИРА ДОЛЖНА.
— Иметь отдельную от других квартир кухню и санузел;
— Обеспечиваться горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
— Быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
— Иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для квартир, расположенных на последних этажах);
— Быть свободной от регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.
ПРИ ЭТОМ ЗДАНИЕ, ГДЕ НАХОДИТСЯ КВАРТИРА, ЖИЛОЙ ДОМ.
— Должно быть построено или пройти капитальный ремонт и/или реконструкцию не ранее 1924 г., при этом деревянный жилой (садовый) дом должен быть построен (принят в эксплуатацию) не ранее 1990 года;
— Многоквартирный дом, в котором расположена квартира, должен иметь этажность не менее 4 этажей (кроме жилых домов, возведенных после 1991 года);
— Не находиться в аварийном состоянии;
— Не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением;
— Иметь бетонный, каменный или кирпичный фундамент;
— Иметь смешанные, металлические или железобетонные перекрытия (жилые (садовые) дома, квартиры и нежилые помещения, здания, строения с деревянными перекрытиями принимаются в залог только при положительном решении страховой компании).
А ВОТ ЧТО БАНКИ НЕ ПРИНИМАЮТ В ЗАЛОГ
— Квартиры, нежилые помещения, расположенные в 5-ти этажных панельных и блочных домах, построенных до 1975 года;
— Части квартир (комнаты, доли в квартире, доли в жилых (садовых) домах);
— Квартиры и нежилые помещения (здания, строения) с несогласованной и/или незарегистрированной в установленном порядке перепланировкой или переустройством несущих конструктивных элементов здания;
— Деревянные здания (строения) и квартиры в них за исключением жилых (садовых) домов;
— Объекты незавершенного строительства коммерческого назначения, а также нежилые помещения (здания, сооружения) складского и/или производственного назначения, автозаправочные станции и др . аналогичные объекты недвижимости, имеющие функциональное назначение, отличное от торгового, торгово-складского (доля складских помещений не более 50%), свободного или офисного назначения;
— Объекты недвижимости, представляющие собой самовольные постройки и объекты недвижимости, расположенные на неразмежеванных земельных участках.
ИЛИ ПРИНИМАЮТ, НО ТРЕБУЮТ БОЛЬШОЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
— Однокомнатные квартиры общей площадью менее 32 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Двухкомнатные квартиры общей площадью менее 41 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Трехкомнатные квартиры общей площадью менее 55 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Квартиры, оборудованные газовыми колонками, расположенные в домах этажностью 5 и менее этажей;
— Индивидуальные жилые (садовые) дома, построенные ранее 1988 года;
— Объекты недвижимости расположенные на расстоянии более 50 км от МКАД или на расстоянии более 30 км от места нахождения региональных филиалов Банка, в том числе операционных офисов.