Основная задача агентства – сделать ипотечное кредитование доступным для населения. Кроме того, оно содействует поддержанию ликвидности банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты гражданам. Для этого агентство привлекает средства на фондовом рынке, размещая там свои облигации.
Агентство не работает напрямую с гражданами. АИЖК через сеть партнеров предоставляет гражданам ипотечные кредиты по двум схемам: путем выкупа закладных по выданным партнерами кредитам и по агентской технологии. По первой схеме партнер выдает заем на условиях АИЖК. После чего переуступает права требования по нему агентству, которое, в свою очередь, возмещает банку сумму выданного им кредита, то есть рефинансирует его. По второй схеме ипотечные займы выдаются дистанционно напрямую с баланса АИЖК. Партнер принимает от заемщика документы, а их проверкой и одобрением занимается АИЖК самостоятельно.
Сопровождением ипотечного портфеля занимается банк ВТБ. Он принимает все платежи от заемщиков, выдает необходимые справки по кредиту.
Партнеры являются независимыми от АИЖК компаниями и подчиняются своим органам управления. АИЖК не имеет филиалов, представительств, офисов и дочерних компаний в регионах страны. Партнерами агентства выступают не только банки, но также страховые и оценочные компании.
Следует отметить, что кредитор (банк или специализированная организация) может устанавливать свои расценки в части дополнительных расходов по ипотеке. Поэтому общие затраты заемщика по ипотечным программам АИЖК могут отличаться у конкретных партнеров.
В 2015 году на базе АИЖК для реализации государственной политики на рынке жилья был создан Единый институт развития в жилищной сфере. В его состав вошли Фонд РЖС и дочерние компании АИЖК — АФЖС и СК АИЖК. АИЖК является управляющей компанией всех организаций. 100% акций Единого института развития в жилищной сфере принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Сегодня среди приоритетных задач института: снижение рисков на рынке жилья и ипотеки, стимулирование строительства доступного жилья, развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры, реализация мер антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки.
Когда и кем было создано?
Агентство является проектом федерального уровня. Это необходимый институт государственного экономического регулирования оборота ипотечных средств и ценных бумаг, а также рефинансирования жилищных кредитов. Инициатором создания выступает Правительство, собственником всего пакета акций — Российская Федерация. Управленческими полномочиями наделено Федеральное агентство по управлению госимуществом. Начало деятельности АИЖК — 1997 г.
Цели и функции
Основными целями федерального масштаба для Агентства являются: повышение доступности программ ипотечного кредитования, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, рефинансирование выданных банками кредитов для повышения ликвидности, банковское инвестирование. В процессе рефинансирования ипотечного займа АИЖК возвращает финансовым организациям средства, потраченные на ссуды. Среди актуальных задач выделяют:
- Рефинансирование долгосрочных жилищных займов, внедрение новых технологий в сфере рефинансирования;
- Разработка и внедрение ипотечных программ, нацеленных на расширение круга заемщиков, доступность приобретения жилья;
- Разделение рисков между кредитодателем и заемщиком;
- Законодательные инициативы, направленные на защиту кредиторов при формировании маневренного фонда, в процессе выпуска ценных бумаг (закладных);
- Снижение рисков в области долгосрочного кредитования.
Практическая реализация целей и задач заключается в выкупе у банков-партнеров ипотечных кредитов за счет средств бюджетного финансирования. Финансовая политика Агентства строится на основании двухуровневой системы. Первичными кредитодателями выступают финансовые организации (банки, ипотечные агентства). Второй уровень кредитования осуществляет непосредственно АИЖК. Такая система позволяет каждому игроку рынка взять на себя часть рисковой ответственности по невозврату кредитных средств.
Как работает Агентство?
Сотрудники Агентства не работают с физическими лицами, не занимаются оформлением и выдачей долгосрочных кредитов. Все эти функции выполняют банки-партнеры, которые работают в рамках общих стандартов, разработанных АИЖК. После выдачи банковского кредита Агентство его рефинансирует. Банк восстанавливает свою ликвидность, возмещая кредит и получая комиссионные выплаты за привлечение и работу с клиентом, перевод денег на счет Агентства. Преимущество для банков заключается в снижении рисков невозврата кредита, поскольку его тело уже выплачено. Проценты по займу получает АИЖК, однако прибыль банка формируется из комиссии. Дополнительные варианты получения прибыли для финансовой организации: увеличение базовой ставки (разница остается банку), комиссия, выплачиваемая заемщиком за предоставление кредитных средств. Агентству выгодна подобная схема, поскольку отсутствует необходимость работать с каждым клиентом, средства инвестируются в банки. Прибыль формируется из процентов по кредиту, которые перечисляются на счета АИЖК. Если заемщик не в состоянии вернуть кредит в полном объеме, отвечает за него кредитодатель, т.е. банк. Для этого предусмотрена возможность выкупа закладной, по которой можно реализовать ипотечную недвижимость и вернуть кредитные средства, проценты.
Ипотека по стандартам АИЖК и требования к заемщикам
Банки-партнеры при работе с клиентами должны придерживаться установленных правил — стандартов АИЖК. Они касаются недвижимости, которая берется в ипотеку: изношенность до 40%, жилое состояние, отсутствие правовых обременений. Также установленную форму имеют договора и другие важные параметры ипотечного займа, которые касаются субъектов ипотеки. Особые требования предъявляются к потенциальным заемщикам:
- Стаж работы — от 6 месяцев, общий — от 2 лет;
- Доход — стабильный и достаточный для обслуживания кредита;
- Гражданство — российское, регистрация постоянная;
- Срок погашения — 30 лет.
Также устанавливаются возрастные ограничения. Кредит должен быть полностью погашен до достижения заемщиком 65 лет. Оформить ипотеку может гражданин России, достигший совершеннолетия, однако минимальный стаж работы (2 года) практически повышает эту планку минимум до 20 лет. Обязательные условия: оформление личной страховки заемщика на весь период выплат по кредиту, залог приобретаемого на средства займа имущества.
Для тех, кто больше доверяет государственным организациям, чем коммерческим банкам, оформление ипотеки в АИЖК — наиболее приемлемый вариант. Он страхует от коррекции условий договора ипотеки, к которой иногда прибегают банковские организации, прописывая такую возможность в договоре. Агентство предлагает несколько ипотечных программ, рассчитанных на разные возможности и пожелания клиентов. Например, предусмотрено кредитование для заемщиков, которые хотят купить не только дом, но и участок.
Оформить кредит можно практически по всей России, поскольку партнеров у АИЖК много — это банки с достойной репутацией и широкой филиальной сетью. К негативным аспектам оформления ипотеки относят длительность рассмотрения заявки, которая проходит 2 этапа проверки — в банке и в Агентстве. Процент по кредиту также не всегда самый низкий, поскольку среди банковских продуктов часто появляются новые ипотечные программы, предусматривающие более выгодную ставку. Кредит в иностранной валюте не предусмотрен.
Заключение
Государство стремиться сделать ипотечные кредиты доступными для всех. Реализацией это задачи по поручению правительства занимается Агентство ипотечного жилищного кредитования.
Можно выделить два основных направления работы АИЖК. Первое – это поддержка государственных программ ипотечного кредитования и их продвижение на рынке. Для этого были разработаны так называемые стандарты АИЖК, в которых разработчики постарались максимально учесть возможности различных категорий населения. На данный момент предлагаются несколько программ ипотечного кредитования:
Кредит по стандартам АИЖК выдаётся уполномоченными банками. Их список можно найти на официальном сайте АИЖК. Нужно обязательно обратить внимание, что при выдаче кредита банки очень часто берут комиссию. Размер этого платежа в разных банках варьируется.
Вторым основным направление деятельности АИЖК является профилактика возникновения рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования. Например, АИЖК выступило с новой инициативной страхования риска возникновения у кредитора недостатка денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. Это может позволить снизить процентные ставки, с одной стороны, и обезопасить заемщика от задолженности перед банком после продажи залога, с другой.
Так же стоит упомянуть, что в 2008 году АИЖК создало дочернюю компанию Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Основной целью АРИЖК является оказание помощи ипотечным заёмщикам в форме реструктуризации кредитов. Помимо этого, АИЖК разрабатывает стандарты выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов.
Общий интерес
Услуги, предоставляемые АИЖК можно разделить на два вида: для тех, кто только собирается взять ипотечный кредит, и для тех, кто это уже сделал. В первом случае АИЖК предлагает:
Те, кто уже имеет обязательства по ипотечным кредитам, могут:
- использовать для погашения кредита материнский капитал (МСК);
- рефинансировать свой ипотечный кредит по программе АИЖК;
- реструктурировать свой ипотечный кредит. В этом случае, в дело уже вступает дочерняя компания АРИЖК.
Плюсы и минусы
Основным достоинством ипотечных программ по стандартам АИЖК является, конечно же, их низкая процентная ставка. Стоит ещё отметить ориентирование на разные слои населения, что позволяет значительно расширить круг потенциальных заёмщиков, а так же программу страхования ответственности клиентов банков.
Основным недостатком АИЖК многие называют достаточно долгое рассмотрение заявок на выдачу кредита. Иногда рассмотрение длится несколько месяцев. Но это легко объяснить тем, что заявки проходят два этапа проверки: сначала в банке, а потом в самом АИЖК. К тому же государственные структуры редко работают быстро, а значительный выигрыш в процентной ставке может служить оправдать временные затраты.
Напоследок нужно сказать, что напрямую с заемщиками АИЖК работает только в экстренных случаях (просрочка платежей, длительные неплатежи и пр.) При нормальном развитии событий заёмщик общается с банком, выдавшим ему кредит, который является партнёром АИЖК и может самостоятельно решить большую часть спорных вопросов или дать проконсультировать обратившегося.
Совет Сравни.ру: Найти банк, работающий по программам АИЖК, можно на этой странице.