Часто случается, что при переезде в многоквартирный дом, новый владелец замечает некоторые недостатки в своей квартире, либо подъезде.
Для того, что бы вместе со всеми остальными жильцами справляться с трудностями жилищно-коммунального хозяйства, необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК).
Это подтип потребительских кооперативов. Вступить в данную организацию представляется возможным лишь по достижении человеком возраста шестнадцати лет.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !
Создаются такие союзы граждан, ради сплочения коллектива, преодоления трудностей: реконструкции здания, косметический или же капитальный ремонт, замена окон в подъезде и прочее. Законность, организация, руководство и полномочия кооперативов регламентируется статьями 110, 123 Главы 11 ЖК РФ.
Покупка квартиры по договору ЖСК
На рынке недвижимости, в частности жилой недвижимости, застройщики вот уже несколько лет подряд выдумывают и осуществляют различные схемы продаж. К примеру, договор предварительной купли-продажи, договор вступления и первичного взноса в кооператив, договор о намерениях и так далее.
Что касается договора ЖСК, то следует сказать, что он не регламентируется в государственных органах по законам РФ. А это значит, что велик риск двойных или даже тройных продаж жилья.
Еще эта процедура может потребовать для себя определенных денежных трат.
В случае с человеком, который желает приобрести новою квартиру в новостройке, членство в кооперативе может быть привлекательным вариантом.
Ведь в таком случае застройщику приходится соблюдать законы, но и считаться с мнением членов ЖСК.
Но в тот же момент на юридическое лицо ложиться ответственность, в том числе и финансовый аспект — ежемесячные взносы, участие в собрании жильцов дома, выбор местного самоуправления и прочее.
Но если застройщик состоит в хороших отношениях с банком и имеет положительную репутацию, то это действие вполне возможно.
Хочется отметить также бесспорные минусы, связанные с членством в ЖСК. А именно:
- Человек может рисковать, так как главная цель образования организации — это постройка дома по каким-либо причинам невозможно или не будет в скором времени осуществлена.
- Увеличение цен на строительство многоквартирного дома.
- Если по одной из причин сроки постройки недвижимости, прошли по вине кооператива, то ответственность перед своими же гражданами он нести не может.
Риски, которые приведены в пример выше непосредственно сказываются на правах человека, особенно если кооператив в некотором роде связан с инвестиционными или же строительными фирмами, которые участвуют в строительстве конкретного дома. В таком случае отрицательные риски возрастают в несколько раз.
Теперь, давайте поговорим о взаимосвязи между ипотекой, ЖСК.
Ипотека и ЖСК
Выше было упомянуто, что банки не всегда готовы пойти на уступки и дать ипотеку в ЖСК, однако, есть и положительные стороны участия в ЖСК при ипотеке и покупке квартиры:
- Документальное оформление. При участии в ЖСК, между юридическим лицом и кооперативом, заключается договор, по которому при вступлении в организацию, гражданин обязан выплачивать ежемесячный взнос ( на профессиональном языке этот взнос называется паевым взносом).
- Члены кооператива имеют полноправное право узнать любую информацию о купли-продажи квартир в доме, что, опять — таки, исключает собой риски двойных продаж.
- На собрании члены ЖСК могут в любой момент вынести вердикт поменять застройщика.
Приобретение жил-площади: пошаговая инструкция
Итак, как уже стало ясно из всего вышенаписанного, основной принцип работы ЖСК заключается в как можно большем количестве желающих вступить в кооператив.
Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать порядок действий, которые необходимо будет осуществить для покупки квартиры по ЖСК:
- Для начала, разумеется, как уже было сказано, необходимо вступить в кооператив.
- Затем нужно накопить определенный минимум финансовых средств (обычно это половина стоимости жилья).
- Разрешение на выбор недвижимости.
- Покупка квартиры.
- Прописка в квартире.
- Уплата оставшейся суммы долга.
Если же человек желает, что бы купленная квартира оформлялась лично на него, то ему обязательно следует спросить у организаторов сумму членского взноса в таком случае. Потому что данная выплата может сильно увеличиться по сравнению с тем, если квартира была бы оформлена на ЖСК.
Перечень необходимых документов
При покупке квартиры в ЖСК обязательно нужно знать перечень самых необходимых документов, которые нужны для проведения сделки купли-продажи. Вот некоторые из них:
- Справка от конкретного кооператива, в которой указано, что собственник жилья выплатил все взносы.
- Выписка из домовой книги (копия, а не оригинал).
- Документы, устанавливающие личность владельца квартиры (паспорт, водительские права и прочее).
- Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права.
- Кадастровый и технический паспорта.
Сроки и стоимость
Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.
Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно. Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.
Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео:
- Домоуправление.
- Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
- Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).
Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива.
Поэтому перед тем, как начинать поиски вожделенного жилья, стоит спросить совета у квалифицированного юриста и нотариуса.
Полезное видео
Договор участия в долевом строительстве или договор вступления в жилищно-строительный кооператив? Сравнение на видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)
Многим наверняка захочется не дожидаться, когда накопятся на спецсчетах средства для капремонта, а уже сейчас одолжить денег и заменить, например, крышу. Какие банки готовы выделять кредиты собственникам многоквартирных домов? На каких условиях? На какой срок? На эти и многие другие вопросы отвечает начальник финансово-экономического отдела Фонда Сергей ЛАРИЧЕВ .
— Сергей Сергеевич, кому банки дадут кредит?
— Собственникам жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ, а также тем собственникам, которые на общем собрании решили не отдавать средства региональному оператору, а открыть свой спецсчет для перечисления взносов на проведение капремонта.
— Какие банки в Калининградской области сегодня уже готовы кредитовать сферу ЖКХ?
— Насколько разнятся условия кредитования?
ОТ 20 ДО 50
— Под какой процент банки выдают кредиты на капремонт?
— Правильно ли я понимаю, у ТСЖ и ЖСК шансов получить кредит больше?
— Можно так сказать. Но есть определенные риски и для товариществ. Например, если собственники ТСЖ заключили напрямую договоры с ресурсоснабжающими организациями и расплачиваются за воду, тепло и другие коммунальные услуги напрямую, то ТСЖ не ведет никакую бухгалтерию. Для банка этот вариант не приемлем, банку нужно видеть оборот средств, принципы управления ими.
По словам Сергея Ларичева, интерес со стороны ТСЖ к кредитованию уже появился. Фото: Александр Подгорчук
— Много ли сегодня желающих в Калининградской области взять кредит?
— Начиная с лета прошлого года специалисты Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Калининградской области в муниципалитетах проводят семинары, где подробно рассказывают о новом банковском продукте. Порядка 100 ТСЖ уже изъявили желание изучить свои возможности получить кредит. С каждым из заявителей специалисты Фонда ведут достаточно кропотливую работу. Например, предлагаем заполнить анкету. В ней – много вопросов, но для примера приведу такие: какова доля площади помещений, находящихся в муниципальной собственности, в общей площади помещений многоквартирного дома? Или – каков максимальный размер доли площади помещений, находящихся в собственности у одного собственника в общей площади помещений многоквартирного дома? А также – наличие общедомовых приборов учета, год постройки дома и так далее. Всего в анкете – 16 пунктов.
— Чем хорош этот кредит?
— Тем, что 70% от суммы кредита оплачивает бюджет Калининградской области, а 30% — средства собственников. При этом на момент получения кредита упомянутые 30% должны находится на депозитном счете. Как показывает практика, у ТСЖ, ведущих бухгалтерию, депозиты есть.
— Если нет у ТСЖ сбережений, депозитов, если не собраны эти 30%, собственники должны скинуться?
— Теоретически – да, на практике это вряд ли возможно. Давайте для примера возьмем пятиэтажный дом, в котором все квартиры – в собственности, например, их 45. И вот жильцы на собрании приняли решение заменить крышу. Стоимость ремонта составляет 3 000 000 рублей. При решении брать кредит, 70% от этой суммы гасит бюджет области, а 30% — собственникам нужно собрать. Не сложно посчитать – каждый собственник должен одномоментно заплатить 20 000 рублей. Для одного жильца эта сумма вполне комфортна, он готов заплатить, только бы крыша не текла, а для другого – это очень серьезное обременение.
ЧЕМ БОЛЬШЕ, ТЕМ ВЫГОДНЕЕ
— Каким многоквартирным домам выгоднее всего брать кредит?
— Специалисты нашего Фонда посчитали – кредит выгоден минимум 3-подъездной пятиэтажке. И чем больше многоквартирный дом, чем больше в нем собственников, тем выгоднее.
— Если ТСЖ, ЖСК, собственники захотят взять кредит, куда им обращаться – в упомянутые банки или сначала к вам, в Фонд?
— Обязательно, прежде чем идти в банк, нужно обратиться в Фонд. Наши специалисты помогут подготовить пакет документов для обращения в банк.
КСТАТИ
На федеральном портале нормативно-правовых актов появился проект Постановления Правительства РФ «О порядке привлечения кредитных и (или) иных заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме». Ознакомиться с документом можно здесь.
Капремонт в кредит
Как сказано в пояснительной записке к проекту Постановления Правительства, в документе определены условия привлечения кредитных или заёмных денежных средств для проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Кроме того, разработаны условия и порядок предоставления господдержки кредитования капитального ремонта общего имущества в МКД.
Напоминаем, что это пока только сырой проект постановления, общественное обсуждение которого продлится с 16 по 30 декабря текущего 2015 года. Поэтому вы можете поучаствовать в судьбе документа, высказать своё мнение и предложения.
В проекте указано, что привлекать кредитные или заёмные средства на капитальный ремонт общего имущества в МКД от лица собственников жилья могут следующие заёмщики:
- ТСЖ, ТСН;
- ЖСК, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
- лицо, уполномоченное решением ОСС, при непосредственном управлении МКД;
- управляющая компания.
Проект постановления предусматривает, что решения общего собрания собственников помещений в доме, которые приняты по вопросам повестки дня ОСС о привлечении кредитных или заёмных средств на капитальный ремонт общего имущества в МКД, должны в обязательном порядке быть оформлены протоколом ОСС. Протокол служит основанием для заключения кредитного договора или договора займа на капремонт общего имущества в доме с российской кредитной организацией.
Государственная поддержка кредитования капремонта общего имущества в МКД должна предоставляться в виде субсидий российским кредитным организациям. Предоставленные субсидии пойдут на частичное возмещение затрат для оплаты процентов по кредитному договору или договору займа, а также основного долга по этим договорам.
Правительство РФ, согласно документу, определит уполномоченный орган в жилищно-коммунальной сфере, который разработает и утвердит порядок предоставления субсидий российским кредитным организациям. Также данный орган будет определять перечень документов вместе с порядком их предоставления для получения субсидий. Позднее будут оглашены критерии отбора российских кредитных организаций для получения государственной поддержки.
Порядок привлечения кредитных средств на проведение капремонта
Согласно проекта документа, к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относятся следующие вопросы:
- решение о привлечении заёмщиком кредитных или заёмных средств на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
- определение существенных условий кредитного договора или договора займа;
- получение заёмщиком гарантии, поручительства по кредиту или займу;
- условия получения указанных гарантий, поручительства;
- погашение за счёт фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов ремонта общего имущества в МКД;
- оплата процентов за пользование кредитом или займом;
- оплата за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантий, поручительства.
Для того, чтобы решить вопрос о привлечении кредитных/заёмных средств на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, необходимо включить его в повестку дня ОСС.
Помимо вышеуказанных вопросов, в повестку дня общего собрания собственников МКД могут быть также включены такие вопросы, как:
- проведение капитального ремонта общего имущества в МКД;
- привлечение кредитных или заёмных средств на капитальный ремонт общего имущества в доме;
- выбор российской кредитной организации, предоставляющей услуги по выдаче кредитных средств на капитальный ремонт;
- сумма кредитного договора или договора займа;
- валюта кредита или займа;
- порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитными/заёмными средствами;
- порядок возврата кредита/займа;
- право на частичное или полное досрочное погашение задолженности по кредиту/займу;
- порядок изменения и расторжения кредитного договора или договора займа;
- срок кредитного договора или договора займа;
- определение лица, которое будет заключать кредитный договор или договор займа от имени собственников жилья;
- условия и порядок погашения кредита или займа;
- иные условия.
Как уже было сказано выше, все решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по вопросам повестки дня ОСС о привлечении кредитных/заёмных средств на капитальный ремонт общего имущества в доме, должны быть оформлены протоколом ОСС. На основании данного протокола и будет заключён кредитный договор.
Выбор российской кредитной организации должен быть основан на предоставлении наиболее выгодных для заёмщика условий кредитования капитального ремонта общего имущества в МКД.
В качестве критериев отбора российских кредитных организаций для получения государственной поддержки, указанных в проекте документа, можно выделить следующие:
- наличие у российской кредитной организации соответствующего продукта, который предлагает выдачу кредитов на цели капитального ремонта общего имущества в МКД;
- заёмщиком по кредиту выступает лицо, определённое согласно требованиям ст.44 Жилищного Кодекса РФ;
- перечень выполняемых работ и оказываемых услуг по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в доме определяются согласно региональным программам капремонта, если собственниками жилья принято решение об определении размера ежемесячного платежа в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативно-правовым актом субъекта РФ.
Субсидии российским кредитным организациям на частичное возмещение затрат по оплате процентов кредитного договора и основного долга по нему будут предоставлены в соответствии с размером выделяемых из федерального бюджета средств, а также лимитов бюджетных обязательств, утверждённых уполномоченным органом на указанные цели.
Контроль за соблюдением условий, определённых для предоставления субсидий российским кредитным организациям на частичное возмещение затрат по оплате процентов по кредитному договору и основного долга по нему, ложится на плечи уполномоченного лица и Федеральной службы финансово-бюджетного надзора.
Необходимо ли брать кредит для проведения капитального ремонта МКД?
Данный проект постановления вызвал возмущение у управляющих компаний. И это вполне справедливо, поскольку, едва ли, собственники помещений в МКД захотят брать кредит. Данная проблема особенно актуальна в эпоху экономической нестабильности не только в нашей стране, но и во всём мире. Нужно ли делать капремонт в кредит?
Собираемость взносов на капремонт, по сообщению Фонда развития ЖКХ, достигла всего 70% (подробную диаграмму можно посмотреть здесь). То есть, 30% населения вообще не платят за капитальный ремонт. К тому же, некоторые собственники жилья вообще предпочитают не платить за жилищно-коммунальные услуги. Поэтому, логично предположить, что они не захотят платить и по кредитным обязательствам. На кого тогда лягут данные расходы?
Пока проект документа находится на стадии общественного обсуждения, ещё можно внести поправки и выразить свои возражения. Скорее всего, текст документа будет существенно переработан с учётом оставленных комментариев.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда рады вам помочь!