Сначала представим себе достаточно популярную на сегодняшний день ситуацию: заёмщик берёт кредит в банке, но в силу ряда причин выплачивать взятый в банке кредит у него не получается. К слову, причины могут быть абсолютно любые, к примеру, потеря работы, тяжелое заболевание как у самого заёмщика, так и у членов его семьи, а также иные обстоятельства, отрицательным образом отражающиеся на его финансовом состоянии.
В результате, у заёмщика образуется неподъемный к выплате долг перед банком, а тот свою очередь, не учитывая финансовое состояние своего клиента, обращается в суд с целью взыскать с заёмщика денежные средства для оплаты накопившегося долга. Ситуация осложняется тем, что у заемщика имеется свое собственное имущество, и банк нацелен его забрать в целях погашения кредита. Заёмщика это положение дел не устраивает, и поэтому он желает избавиться от данного имущества, чтобы банк не смог его продать за бесценок.
Должник в данном случае должен учитывать один простой момент — факт того, что банк подал в суд в целях взыскать с должника накопившийся долг — это не значит, что на имущество должника наложен арест и последний не может своё имущество реализовать. Арест на имущество должника накладывается только после того, как суд вынесет постановление о наложении ареста. Причём стоит отметить, что суд сам по своему желанию не имеет права наложить арест или иные меры по обеспечению исполнения искового заявления. Сделать это суд имеет право только по заявлению лица, участвующего в деле.
Другими словами, если представитель банка, участвующий в деле, попросит суд наложить арест на имущество, находящееся в собственности должника, и суд вынесет соответствующее постановление, то только в этом случае должник не сможет реализовать свое имущество. При этом стоит отметить, что наложить арест, ровно как и провести взыскание, можно только в отношении того имущества, которое находится в исключительной собственности должника. Ну, а если имущество находится, к примеру, в общей собственности супругов, то тогда происходит выделение доли. Но, как правило, в таких случаях супруги являются созаёмщиками либо поручителями по кредиту.
Если же в ходе судебного заседания арест на имущество наложен не был, то после вынесения решения в пользу банка и вступления его в законную силу, вопрос о наложении на имущество должника ареста решается в порядке исполнительного производства. В таком случае арест накладывается судебным приставом, к которому обращается представитель банка для взыскания долга. Пристав о наложении ареста опять же выносится соответствующее постановление. В том случае, если должник успел продать имущество до вынесения данного постановления, то считается, что должник реализовал свои гражданские права, и никакого нарушения в данном случае усмотреть нельзя.
Однако следует учитывать, что такую сделку можно оспорить. Представитель банка имеет право обратиться за защитой в судебный орган с требованием признать договор, по которому отчуждалась собственность, недействительным, и потребовать его отмены в соответствии с положениями гражданского законодательства.
Ответ утвердительный – такой вариант возможен, однако лишь в том случае, если сделка действительно была реальной. И под эти понимается тот факт, что сделка оформлена сторонами в установленном законодательством порядке и стороны действительно реализовали свои права и обязанности. Однако одного договора купли-продажи в таком случае будет мало. Необходимы иные весомые доказательства.
- Письменный контракт купли-продажи;
- Расписка о получении денег (одного договора может быть недостаточно);
- Продавцу необходимо снять автомобиль с учета в автоинспекции, а покупателю – нужно его на учет соответственно поставить;
- Будет желательно предоставить стороннее подтверждение того факта, что автомобиль использует иное лицо. К примеру, новый владелец может заработать парочку административных штрафов, которые подтвердятся соответствующей квитанцией.
В совокупности всё это может стать достаточной доказательной базой для того, что сделка действительно была реальной, а не создавала видимость таковой.
И, вот оно! Наступил тот самый момент, когда… Впрочем, не хочу лирики. Давайте по существу. Очень много вопросов сыпется на меня ежедневно, и многие вопросы связаны с возможностью продажи должниками своего имущества в обход банков и судебных приставов. Многих читателей интересует вопрос: могут ли приставы или сам взыскатель оспорить договор купли-продажи, дарения или любую другую сделку, по которой должник избавился от своей квартиры, дома, машины и другого имущества?
Я, честно, устал отвечать на все эти вопросы, и даже сделал подборку самых популярных, но количество комментариев от этого не уменьшилось. По этой причине, я решил один раз объяснить Вам эту материю, чтобы больше к ней не возвращаться. Тем более, что мне есть что Вам сказать. Я буду опираться на конкретную судебную практику, поскольку теорией в подобных делах помочь вряд-ли возможно.
Ваш случай в студию! Взыскатель успешно оспорил один договор купли-продажи квартиры, однако получил отказ в отношении второго договора.
Исковые требования взыскателя удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, а так же признал недействительным запись о государственной регистрации права. В отношении признании недействительным второго договора суд отказал.
Фабула дела проста и понятна для всех, кто задался подобным вопросом. Собственно, этот как раз и есть Ваш случай. Взыскатель обратился в суд с исковым заявлением к должнику о признании недействительными двух сделок. Основание для подачи такого иска — наличие у взыскателя решения суда, которым в его пользу с должника взыскана задолженность. То есть, должник, зная о том, что у него перед взыскателем есть денежный долг, продал две свои квартиры, чтобы не отдавать их приставам.
Причем, в данном конкретном случае не имеет значения, что это за долг (кредит, заем, неосновательное обогащение, возмещение вреда и так далее), и кто именно выступает в роли взыскателя (банк, МФО, физическое лицо).
Взыскатель решил, что обе сделки на самом деле мнимые, то есть, совершены не с реальной целью продажи имущества, а с целью, вот неожиданность, сокрытия имущества от обращения на него взыскания. Надо сказать, что эта позиция хороша, если она подкреплена доказательствами.
В этом случае Взыскатель выяснил, что должник все еще прописан и фактически проживает в одной из проданных квартир.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В судебном заседании было установлено, что должник, знал о наличии неисполненных перед Взыскателем обязательствах, но тем не менее, совершил действия по заключению договоров купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности двух квартир, стоимость которых явно превышала объем его обязательств перед кредитором.
Что касается одной из квартир, то суд отказал в удовлетворении требования Взыскателя и сохранил сделку по ее продаже в силе по той причине, что оспариваемая сделка была исполнена ее участниками, вследствие чего продавец получила от покупателя денежные средства, а покупатель, соответственно, квартиру.
В пользу должника сыграло то обстоятельство, что сделка по покупке квартиры была совершена с использованием кредитных средств. Проще говоря, покупатель оформила ипотечный кредит, чтобы купить у должника эту квартиру. А наличие такого кредита накладывает на заемщика нешуточные обязанности по его возврату. Но Вы это уже знаете. Если нет, вот статья в помощь. Кроме того, должник не прописан в этой квартире и фактически не проживает. Оно и понятно, ведь там уже прописан новый собственник.
По смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, обязательным условием для признания двусторонней сделки мнимой является наличие согласованных действий обоих сторон сделки, само по себе наличие неисполненных обязательств продавца перед третьими лицами не может считаться достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований в данной части.
Исследовав материалы дела, суд выявил между продавцом и покупателем второй спорной квартиры договоренность о совершении сделки для вида без намерения придать ей соответствующие правовые последствия.
И вот на чем суд выстроил свою позицию. Должник как до так и после регистрации данной сделки с регистрационного учета по названному адресу не снимался, квартирой пользуется по настоящее время. В свою очередь, покупатель в квартиру не вселялся, а вместо этого ютится с женой и ребенком в своей старой однокомнатной квартире
Должника не спасло даже наличие договора найма жилого помещения, согласно которому новый собственник квартиры предоставил ее Должнику для длительного проживания. Суд расценил это доказательство не в пользу самого должника, и посчитал, кстати, вполне обоснованно, что собственник не имел намерения проживать в этой квартире. А учитывая, что плата за пользование квартирой была сильно занижена, по сравнению с рыночной, суд разнес этот договор по кирпичикам.
Кроме того, суд правомерно указал на отсутствие в тексте договора купли-продажи квартиры расписки в получении денежных средств, а так же усомнился в отсутствии доказательств наличия у Покупателя денежных средств, необходимых для покупки квартиры. Эту позицию суд подкрепил сведениями о совокупном доходе семьи. Попросту, справки о заработной плате Покупателя и его супруги показали, что скопить на такую квартиру они попросту не были в состоянии. Плюс ко всему, покупатель квартиры оказался дальним родственником должника.
Все эти факты и позволили суду вынести решение в пользу взыскателя и признать мнимым договор продажи второй квартиры.
(Источник вдохновения: Апелляционное определение Омского областного суда от 14.01.2015 г. по делу № 33-28/2015).
Если квартира не заложена, нет судебных решений, нет наложенного ареста, нет ограничения на право регистрационных действий, не обременена и не будет обременена на момент сделки — продавайте.
Но счёт у вас идет на дни, если ситуация запущенная. Обратитесь за помощью к специалисту, наверняка есть выход из положения при анализе вашей ситуации. Единственное жилье сейчас значения не имеет, за долги банки через суд могут истребовать и единственное.
Коллеги, мы не знаем подробностей ситуации и насчет истребования единственного жилья много информации, например у валютных ипотечников. Я не удивлюсь, что и в этой ситуации банк отстоит свои позиции.