В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.
Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.
На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.
Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором
В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.
Происходит это следующим образом:
Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.
Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.
Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.
Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.
- Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
- Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.
Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.
Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.
Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.
После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.
Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.
Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.
Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.
Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.
Отметку о снятии обременения нужно ставить не в свидетельстве, а в ЕГРП (вносить изменения в ЕГРП). Снять обременение и зарегистрировать переход права можно за один раз. Однако.
Вариант 1. Если у Вас покупатель будет со свободными деньгами и он будет на это согласен.
Вариант 2. Если покупатель будет с ипотекой/субсидией или еще чем-нибудь, то сначала придется снять обременение, поскольку для финансирующей сделку организации потребуется документ подтверждающий факт его отсутствия.
Здравствуйте, снять обременение Вы в любом случае должны, без этого никак.
Обратитесь в банк для подачи совместного заявления.
Можно и так продавать квартиру. Просто одновременно с подачей пакета документов на регистрацию перехода права к покупателю подадите заявление и необходимые документы на снятие обременения. Странно, что Ваш агент этого не знает.
Получить новое свидетельство без обременения-в Ваших интересах,тем более,что на сегодня это сделать не сложно самим или с помощью кого-то по доверенности.
Добавлю, что если Вы не снимаете обременение до продажи, то фактически покупателю придется поверить Вам на слово, что ипотека выплачена и обременение подлежит снятию. С этим могут быть сложности. Даже если банк выдаст Вам бумагу, то как посмотрит на нее покупатель — вопрос. Советовала бы все же снять обременение и озаботиться получением нового свидетельства заранее, тем более что на нынешнем спокойном рынке Вы не рискуете потерять покупателя, скорее всего, если даже в процессе продажи сдадите документы на снятие обременения и получение нового свидетельства. Кстати, еще один нюанс. Когда Вы снимаете обременение, банк, со своей стороны, направляет доверенное лицо, которое от его имени сдает документы. Так вот как показывает практика, люди эти ходят на сдачу документов отнюдь не каждый день и не по Вашему волеизъявлению, а по своему расписанию. Таким образом, если проводите сделку до снятия, т.е. со старыми документами и обещаете покупателю подать на снятие обременения одновременно с подачей на регистрацию Вашего с ним договора, тут, по вышеуказанным причинам, может возникнуть накладка и как не нее прореагирует покупатель — вопрос.
Содержание статьи подробное:
- Можно ли продать квартиру в ипотеке
- Через сколько времени можно продать ипотечную квартиру
- Как продать, процедура сделки
- Погашение долга
- Можно ли продать долю в обремененной квартире
- Стоит ли продавать квартиру в ипотеке
Можно. А почему нет.
Ведь она находится в обременении только до момента гашения записи об этом в ЕГРН.
То есть одна за одной происходит:
- гашение записи об ипотеке в ЕГРН по заявлению правообладателя. Подробнее читайте в статье: Снять обременение с квартиры после оплаты
- регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю
- регистрация права собственности на нового владельца
Конечно можно развести во времени эти моменты.
Да хоть на второй день, после покупки. Если условия кредитного договора позволяют досрочное гашение долга.
Так же стоит оценить ситуацию с точки зрения выплат подоходного налога.
Напомню, что налоговой базой для исчисления этого налога является доход.
Доход= доходы от продажи квартиры — расходы на покупку квартиры.
А в этой сделке как бы убыток не получить.
Если в вашей собственности квартира, купленная до 01.01.2016 года находилась три и более лет, от уплаты подоходного налога после продажи Вы освобождаетесь даже если у Вас есть доход . С 01.01.2016 года — срок владения , для исключения уплаты подоходного налога, увеличили до 5 лет
Поговорим подробно о процедуре сделки.
- Прежде — определитесь с ценой. Вы должны понимать, что сможете найти покупателя, если цена ему покажется привлекательной, ведь иначе он остановит выбор на квартире, свободной от обременений. Вариантов сейчас пруд-пруди. Вы должны это понимать.
- Закажите в банке выписку об остатке долга по кредиту. Покупателю сразу станет понятно, что вы готовы к сделке, а у него точно есть сумма собственных средств превышающих ваш долг
- Впрочем, Покупатель может взять кредит на покупку вашей квартире в вашем же банке.Только часто % ставка по нему выше, чем в других программах.
- Составьте и подпишите Предварительный договор купли-продажи. Он первостепенный в сделке. Как составить предварительный договор купли продажи квартиры > > >
- Передайте задаток по Соглашению о задатке. Шаблоны > > >
- Деньги, полученные на основании Предварительного договора передайте в банк для погашения кредита.
- Получите в банке закладную или справку о полной оплате кредита. Эти документы необходимо передать в Росреестр , вместе с заявление о погашении записи об ипотеке
- Сразу можно передать на регистрацию права собственности на Покупателя Договор купли-продажи и квитанцию об оплате госпошлины.
Очень подробно о процедуре сделки рекомендую посмотреть в видеоуроке:
А если и Покупатель посмотрит эти видеоуроки — он конечно же согласится купить именно Вашу квартиру, потому что будет понимать всю процедуру сделки.
- Да, при условии, что вырученных от продажи денег хватит на погашение долга.
- Нет, если цена, продаваемой доли меньше суммы долга. Так как банк берет в залог только целую квартиру!
Конечно необходимо понимать:
- рынок изменчив
- предпосылок для его активизации, а значит и подъема цен -нет, в ближайшее время.