Считается, что чем выше первоначальный взнос по ипотечному кредиту, тем ниже процентная ставка. Но вследствие произошедших в последнее время изменений, упразднивших широкие диапазоны ставок, зависящих от множества параметров, на процентную ставку все меньше влияет размер первого взноса.
Большее значение имеет отношение заемщика к льготным категориям – зарплатным и корпоративным клиентам, сотрудникам бюджетной сферы, бывшим заемщикам или обладателям крупного вклада в данном банке и др.
Банки.ру решил узнать, как влияет размер первоначального взноса на уровень процентной ставки. Для реализации цели исследования мы изучили собственные программы российских банков, активно работающих на ипотечном рынке и имеющих самые крупные кредитные портфели. В качестве индикативных ставок были отобраны ставки по ипотеке на вторичную квартиру, т.к. кредиты на первичку характеризуются большим разбросом процентов в зависимости от партнерских отношений банка и застройщика или агентства недвижимости, реализующего стройку, а загородная недвижимость обладает повышенными рисками и низкой ликвидностью, а значит максимальными ставками.
На диаграмме видно, что разница в ставках для взносов 15-75% несущественна. Значит, при сумме собственных средств от 15%, уровень первоначального взноса перестает оказывать заметное влияние на размер процентной ставки. Можно сделать вывод, что на величину ставки по ипотеке со взносом 0-14% влияет повышенный риск невозврата, которым обладают ссуды с минимальным вложением собственных средств. Интересно, что средняя ставка для 15-процентного взноса оказалась ниже ставки для 20-процентного. Это объяснимо тем, что при взносе 20% подключается больше банков, процентные ставки которых чуть выше, чем у лидеров рынка ипотечного кредитования.
Среди программ крупнейших банков не зафиксировано зависимости ставки от срока кредита.
Понятно, что степень доступности ипотеки не ограничивается величиной процентной ставки, а первоначальный взнос играет другую важную роль. При более крупном первом взносе будет меньше сумма кредита, а значит и ежемесячный платеж, и общая переплата. Также повышенный первоначальный взнос позволяет получить одобрение по ипотечной заявке без документов, подтверждающих занятость и доход.
Ниже приведены таблицы с программами с самыми низкими процентными ставками относительно каждого изученного уровня первого взноса.
Без первоначального взноса:
Ипотека — мероприятие финансово-затратное, особенно когда дело касается первоначального взноса. Впрочем, можно обойтись и без него, но так ли это выгодно, или есть смысл поднакопить на разовую выплату? Разбирались с экспертами
Какой процент выбрать
Величина первоначального взноса по ипотеке может составлять от 0 до 80%. Стоит понимать, что чем меньше взнос, тем выше процентная ставка. Лучше поставить себе цель сразу покрыть половину стоимости жилья. Так вы сможете рассчитывать на более выгодные условия ипотеки.
Генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев отмечает, что банки охотно кредитуют заемщиков, вносящих 50–60% от стоимости квартиры. Если человек располагает суммой первоначального взноса от 5 до 10% или не имеет накоплений, он является рискованным, поэтому ставка повышается. Если покрывается все 80%, наиболее подходящим решением станет покупка квадратных метров в рассрочку от застройщика.
Низкий первоначальный взнос, по словам Анфисы Егоровой, повлечет за собой не только более высокий процент, но и ряд дополнительных расходов, например, дополнительное страхование.
Ипотека без первого взноса
При беглом рассмотрении такой вариант кажется привлекательным, однако у этого продукта может быть достаточно ограничений. Ипотека без внесения предварительного взноса оформляется на жилье вторичного рынка, при покупке квартиры только в определенной новостройке (что предлагают девелоперы совместно с банками) либо при предоставлении дополнительного залога в виде недвижимости. Ставки по таким займам составляют от 15 до 28% годовых, поэтому к желающим оформить подобный кредит предъявляются более высокие требования по доходу.
Сергей Ильясаев приводит в качестве примера расчет.
Предположим, что клиент хочет приобрести квартиру площадью 37,2 кв. м, стоимость которой 2 889 000 руб.
По данным Национального бюро кредитных историй, в среднем заемщики выплачивают ипотеку за 14 лет и 9 месяцев. Округлим этот срок до 15 лет. При этом будем учитывать, что размер ставки не изменится в течение всего периода кредитования, и досрочных погашений не будет.
Если покупатель вносит 15% от стоимости квартиры (433 350 руб.), он должен ежемесячно выплачивать 27 756,84 руб. В конце срока кредитования размер итоговой переплаты составит 2 540 579,63 руб. (87,9% стоимости квартиры).
По сравнению с условиями Сбербанка сумма переплаты больше на 1 113 026,89 руб. Следовательно, клиенту выгоднее накопить на первоначальный взнос.
Как накопить на первый взнос
Есть несколько способов получить средства на первый взнос, чтобы кредит на жилье обошелся дешевле.
1. Использовать материнский капитал, что подходит, если сумма первоначального взноса равна или больше размера пособия. Подобный заем доступен только молодым семьям с двумя и более детьми. Если часть маткапитала уже израсходована, остаток средств нельзя использовать как первый взнос — принимается исключительно полная сумма. Непотраченную часть денег можно перевести в счет погашения ипотеки.
3. Заложить имеющуюся недвижимость. Впрочем, сколько бы она не стоила, ни один банк не выделит кредит на 100%-ную сумму закладываемого имущества. Часто она составляет не более 70–80%. Залог обязательно должен находиться по месту подачи заявки. Исключение — это залог в виде квартир в Москве и Подмосковье, которые являются самыми ликвидными, и принимаются банками по всей стране.
Чтобы платить за ипотечный кредит меньше, стоит накопить на первоначальный взнос. Чем большую сумму удастся собрать, тем больше финансовой свободы вы получите в долгосрочной перспективе.
Смотрите видео по теме статьи
Квартира в ипотеку. Советы. Часть 1
Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →
Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →