Кредит под залог квартиры уже мало кого пугает. На финансовом рынке сотни возможностей получить крупную сумму под залог имущества на любые цели. Как правило, причины такой распространенности залоговых займов две: развитие или нужда. Говоря о развитии, мы имеем в виду открытие бизнеса, покупку машины, ремонт и другие контролируемые факторы. Когда речь заходит о необходимости, причина чаще всего в здоровье или долговых обязательствах.
В любом из случаев, получение необходимой суммы является важным фактором дальнейшего благополучия. Кредит с обеспечением взять просто. Даже банки не выдвигают очень жесткие требования, если есть объект залога. Исключение – это ситуация, когда в закладываемой квартире прописаны несовершеннолетние дети.
Для того чтоб найти решение, нужно понимать причину. А она кроется в ст. 446 ГПК РФ, согласно которой нельзя взыскать имущество семьи, если оно является единственным пригодным для жизни. А местом жительства ребенка до 14 лет признается местом жительства его родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ).
Проще говоря, если вы не сможете выплатить кредит, банк не может забрать у вас квартиру и потеряет деньги. При условии, что эта недвижимость единственная и ни на кого из семьи не зарегистрировано любое другое пригодное для проживания имущество. Поэтому большинство финансовых учреждений стараются не связываться с такими кредитами.
Стоит знать, что подобные условия касаются не только несовершеннолетних детей, но и недееспособных лиц, находящихся под опекой.
- Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире, самый простой вариант выписать его и прописать у ближайших родственников – бабушек, дедушек.
- Если ребенок совладелец, придется не просто переоформить бумаги, но и передать в собственность несовершеннолетнего другое имущество при условии, что оно соразмерно предыдущему. Например: сыну принадлежит ¼ в трехкомнатной квартире, значит на него нужно зарегистрировать жилплощадь равную по размеру и качеству этой.
- Найти финансовое учреждение, которое не предъявляет жестких требований к заемщику и прописанный несовершеннолетний не является преградой для получения займа. В банке такие условия найти сложно, поэтому чаще всего это МФО или частный кредитор.
Оформление кредита в банке и у МФО отличается. Банки требуют больше документов и оформление занимает больше времени. У независимых кредиторов вопрос можно решить за один день имея при этом всего паспорт и документы на имущество.
- Обращение в организацию, заполнение заявки, предоставление документов.
- Рассмотрение кредитором заявки и оценка недвижимости.
- Оглашение решения по займу, уточнение условий.
- Подписание договора.
- Выдача ссуды.
Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно. Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.
Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может. А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин. Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.
Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.
Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то выделить доли детям – это не Ваше право, а обязанность в силу закона. Сделать это можно будет только после того, как ипотека будет полностью погашена.
До этого момента на любые действия с квартирой, в том числе на дарение долей детям, требуется согласие банка, в котором у Вас оформлен кредит, и в данном случае банк вряд ли даст Вам такое согласие.
В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.
Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.
В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.
Из вопроса не совсем понятно, что в данном случае подразумевается под ипотечной квартирой, поэтому рассмотрим два варианта.
1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.
Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка. В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.
2. Родители уже купили квартиру в ипотеку и теперь желают наделить своих детей долей в праве собственности на эту квартиру. В этом случае обязательно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя. Совершать любые сделки без согласия банка родители смогут только после выплаты кредита и прекращения залога.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
У каждого, кто собирается оформить ипотеку, кредитный менеджер спрашивает от наличии несовершеннолетних детей. Это связано с тем, что финансовые учреждения стараются не брать в залог недвижимость, доля в которой принадлежит детям. Покрыть сумму первичного взноса за счет продажи квартиры, частично принадлежащей ребенку, тоже вряд ли получится.
Не все дети являются собственниками, поскольку по закону имущество родителей не принадлежит их детям. Как и взрослое лицо, ребенок может получить право собственности на квартиру в результате ее приватизации (если фактически проживает или прописан в ней к этому моменту), покупки, дарения или наследования.
Если ребенок считается одним из собственников квартиры, приобретенной в ипотеку, его доля должна оплачиваться родителями и опекунами. В случае развода родителей-созаемщиков, кто будет оплачивать детскую долю долга решает суд.
Главной особенностью оформления залога на квартиру, частично принадлежащую ребенку, является конфликт интересов банка и органов опеки. Без разрешения муниципалов сделать квартиру предметом залога не выйдет. С точки зрения опекунского совета обременение недвижимости залогом является значимым ухудшением жилищных условий. Даже если ипотека предполагает существенное увеличение доли ребенка, органы опеки рассматривают риск, в любом случае присутствующий при кредитовании. Так, обстоятельства могут измениться, и если родители/поручители/созаемщики окажутся не в состоянии выплачивать проценты по ипотеке, банк получит право на продажу квартиры по балансовой стоимости. В таком случае несовершеннолетний ребенок может остаться без крова над головой.
Для получения разрешения от органов опеки заемщику потребуется собрать даже больше документов, чем для оформления кредитного договора. Когда пакет будет собран, его нужно будет подать на рассмотрение в соответствующий отдел районной администрации или органов местного самоуправления.
Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.
Если ипотека берется под строительство индивидуального жилья, вопрос можно решить на ранних этапах стройки, когда еще возможно выделение доли ребенка.
Оптимальным вариантом является поиск банка, готового принять в залог квартиру, долевым собственником которой является несовершеннолетний – например, ВТБ-24, Уралсиб, Ак Барс банк готовы пойти навстречу родителям. Правда, с одной оговоркой – существует ограничение по сумме кредита. Также кредитованием с таким залогом занимаются некоторые кредитно-финансовые учреждения, работающие по стандартам АИЖК.
Несколько упрощает получение ипотеки наличие материнского капитала – сертификат гарантирует банку первоначальный взнос и хотя бы частично обеспечивает его интересы.
Можно вообще отказаться от неудобного с правовой точки зрения предмета недвижимости. И предложить банку другое имущество – или средства, полученные по потребительскому кредиту (правда, ставка такого кредитования, как правило, превышает ипотечную в 1,5 раза).
Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.
Если предполагаемый предмет залога имеет достаточно высокую рыночную стоимость, можно приобрести небольшую квартиру для ребенка и сдать ее в аренду. Органы опеки дадут согласие на такую операцию лишь в том случае, если доля несовершеннолетнего при этом не уменьшится. Разницу между стоимостью жилья можно будет предложить банку в качестве первичного взноса.
Для получения разрешения на ипотеку с ребенком собственником квартиры необходимо предоставить органам опеки и попечительства:
заявления от продавцов и покупателей квартиры;
свидетельство о браке и рождении ребенка/детей;
документы, подтверждающие права собственности на приобретаемое жилье и недвижимость, отводимую по залог;
кадастровые паспорта и акты оценки недвижимости;
заявление о согласии ребенка на сделку, если ему уже есть 14 лет.