ЦБ спрогнозировал падение цен на жилье после реализации нацпроекта. Эксперты считают, что серьезного снижения ждать не стоит.
На прошлой неделе Центробанк опубликовал аналитический материал «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», в котором говорится, что через 7-9 лет цены на жилье в России могут упасть. Произойдет это в случае реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». Также, по прогнозам аналитиков, существенно снизится популярность ипотеки среди россиян. Текущий спрос со временем будет удовлетворен, а новые источники вряд ли появятся – молодое поколение предпочтет больше арендовывать недвижимость, а не покупать.
Редакция Вести. Недвижимость решила выяснить у экспертов, насколько вероятен такой сценарий, и когда российское жилье подешевеет.
По данным Росстата, в прошлом году объем вводу жилья в России составил 75,3 млн кв м. По итогам этого года планируется сдать 88 млн кв м, что на 15% выше прошлогодних показателей. К 2024 году ежегодный объем ввода нового жилья в России должен вырасти почти на треть – до 120 млн кв м, что при заданном темпе кажется реальным. Спрос на новостройки планируется поддерживать ипотекой, снизив ставки до 8%.
Однако, эксперты ставят под сомнение наращивание объемов строительства до 120 млн кв м на фоне долевого реформирования – многие девелоперы уйдут с рынка, количество проектов сократится.
В ближайшие 2-3 года прогнозируется, напротив, замедление темпов ввода жилья из-за перехода проектное финансирование. «Раскачается» ли отрасль к концу 2024 года до нужных объемов – будет зависеть от того, кто останется «в игре», какими будут условия конкуренции и в целом локальная рыночная конъюнктура, а также общее состояние экономики в стране, говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Сейчас ежегодно сдается в эксплуатацию порядка 70-75 млн кв м при общей площади текущего строительства – 130 млн кв м. Соответственно, чтобы увеличить ввод до 120 млн кв м, необходимо в 1,5-2 раза нарастить объем текущего строительства, что едва ли возможно при уменьшении числа строительный компаний, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Переход на работу с эксроу-счетами, скорее всего, приведет к сокращению объемов строительства, особенно в регионах, где девелоперам непросто получить проектное финансирование. Поэтому целевые показатели в 120 млн кв м вряд ли достижимы, соглашается коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова.
А вот снижения ипотечной ставки до 8% допускают, причем в ближайшей перспективе Уже сегодня ставка стремится к 9% – на рынке уже есть ставки 9,25-9,8 %, и это ставка, не субсидированная застройщиком, а обычная, отмечает Ирина Доброхотова. По ее мнению, если экономическая и политическая ситуация в стране не изменится, то к началу 2020 года ставка опустится до 9%, а через 2-3 – до 8%.
При этом, сама ипотека под 8% все равно является дорогой, говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
«Мы имеем дело в некотором роде с замкнутым кругом. Снижать ставки нельзя, потому что у населения нет надежных источников дохода, а нет его из-за отсутствия экономического роста, который требует низкой стоимости кредита», — говорит она. Поэтому, по мнению эксперта, дорогая ипотека останется одним из главных способов покупки жилья для населения, потому что альтернатив практически нет. Снижение ипотеки поддержит спрос на жилье, но никаких рекордных значений по спросу ожидать не стоит. Причем многое будет зависеть от доходов населения – пока предпосылок к их росту нет.
Что касается резкого снижения цен, то такой сценарий экспертам кажется маловероятным, особенно на фоне реформ, которые предстоит пережить отрасли. За всю историю рынка новостроек в России цены на недвижимость никогда принципиально не снижались. В кризисные моменты случаются обвалы, но затем цены все равно повышаются. Потому что в большей степени они определяются инфляцией, валютными курсами, ценами на нефть, нежели реальной ситуацией со спросом и предложением, говорит Кирилл Игнахин. Чтобы произошел серьезный ценовой спад, должны быть глубокие изменения в экономике и отрасли.
Расширение объема предложения на рынке действительно должно понизить цены, так как конкуренция среди застройщиков станет выше, говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
«Однако это в теории. Девелоперы уже сейчас работают с невысокой маржинальностью. Если цены пойдут вниз, то застройщик откажется от планов по развитию той или иной площадки. Бизнес будет ориентироваться не на целевые показатели, а на реальный спрос. Поэтому цены вряд ли пойдут вниз», — считает эксперт.
Прогнозировать динамику цен на недвижимость на таком длительном временном горизонте затруднительно, особенно в условиях текущей трансформации модели финансирования застройщиков, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Переход на проектное финансирование может снизить объемы ввода жилья за счет ухода с рынка финансово слабых игроков. Как следствие, достичь заложенного в нацпроект значительного роста объемов ввода жилья может быть проблематично, считает эксперт. Кроме того, насыщение спроса населения на жилье сдерживается не столько предложением, сколько ограниченными финансовыми возможностями граждан из-за отсутствия роста реальных доходов. Ипотека в ближайшие годы с высокой вероятностью останется одним из основных доступных способов покупки жилья.
Сценарий резкого снижения цен на жилье из-за недостатка спроса маловероятен, соглашается Мария Литинецкая. Кроме того, нужно понимать, что через 7-9 лет почти все новостройки будут в залоге у банков, выдающих проектное финансирование. Как показал кризис на рынке жилья в Европе в 2007-2010 годов, банки отнюдь не стремятся распродать за бесценок перешедшее им во владение невостребованное жилье. Они готовы придерживать его до лучших времен.
По мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», для серьезного проседания цен на жилье необходимо или преобладание предложения над спросом, или предельно низкий платежеспособный спрос и отсутствие реальных рабочих инструментов для его поддержания. Сейчас все этого нет, жилье – один из наиболее востребованных товаров в стране, особенно в регионах, где наблюдается рост рождаемости и рост численности населения.
По росту рождаемости сегодня лидируют Севастополь, Чечня и Ингушетия, Тюмень, Ленинградская и Московская область. Спрос на жилье обеспечивается и со стороны приезжих, а по росту миграционных потоков традиционные лидеры – Москва и Санкт-Петербург, Московская область, а также Краснодарский край. В этих регионах спад спроса на жилье маловероятен даже в горизонте 7-9 лет (при отсутствии каких-либо экономических потрясений).
Другой вопрос – дотационные регионы, моногорода, регионы, которые испытывают отток рабочей силы и дефицит рабочих мест, с связи с чем там низок платежеспособный спрос и может даже отсутствовать предложение новостроек. Эти регионы будут требовать поддержки.
В текущей непростой экономической обстановке необходимо развивать социальное жилищное строительства, считает управляющий партнер компании «Метриум». Европейскими странами накоплен достаточный опыт в этом, который можно использовать в России. Социальное жилье может стать временной, переходной моделью массового решения жилищного вопроса до того момента, пока не будет перезапущен экономический рост.
Выходом из ситуации Алексей Перлин видит субсидии по снижению ипотечных ставок. Например, семейная ипотека или программа субсидирования первого взноса на строительство дома. Текущие проценты по кредиту на уровне даже 9-10% годовых в разы выше, чем в европейских странах. Поэтому нужно предпринимать действия по снижению переплаты.
Весь прошлый год банки удешевляли ипотеку вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, которая за год опустилась на 2,25 процентного пункта (п. п.) до 7,75%.
Средние ставки выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, за 11 месяцев 2017 г. опустились с 11,54 до 9,8% годовых.
Теперь ипотечные ставки в крупных банках для заемщиков, не относящихся к специальным категориям клиентов, составляют в среднем 9–11% годовых при условии страхования не только залога, но и жизни и здоровья заемщика. Отказ от него сейчас приводит к росту ставки на 0,5–2,5 п. п.
Спецконтингент
Существенно более выгодные условия кредитования предлагаются особым категориям заемщиков. К примеру, молодые семьи (где хотя бы один из супругов не старше 35 лет) могут получить ипотеку в Россельхозбанке на сумму от 3 млн руб. с первоначальным взносом 30–50% под 5,17% годовых на жилье в отдельных новостройках. Правда, для этого им нужно иметь хорошую кредитную историю в банке либо являться бюджетниками или зарплатными клиентами, а также застраховать жизнь и здоровье.
Будет дешевле
Согласно прогнозам политиков, банкиров и аналитиков, базовые ипотечные ставки в этом году продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. Экономическая ситуация в стране дает возможность снижать ипотечные ставки и далее, заявил в среду президент Владимир Путин. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ждет ставки около 6% к 2022 г. О том, что не за горами ставка ипотеки в 5% годовых, ранее заявлял Греф. По его мнению, за 2018 г. ставки кредитов снизятся на 2 п. п.
С тем, что средняя ставка ипотеки к концу 2018 г. может снизиться до уровня ниже 9%, согласен гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов. В среднем к декабрю этого года банки будут выдавать ипотеку под 8%, прогнозирует Гордейко. Уже к лету ставки могут упасть еще на 0,5–1 п. п., предполагает управляющий партнер НРА Павел Самиев.
Однако в ближайшие годы будет дешеветь не только ипотека, но и само жилье, считают эксперты рынка недвижимости.
Но переход на проектное финансирование остановит падение цен на жилье, продолжает Крапин.
Для тех, кто остро нуждается в собственном жилье, сейчас довольно благоприятное время для того, чтобы перестать копить и воспользоваться низкими ставками ипотеки, отмечает Самиев.
Действующие ставки ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке и в новостройках
Когда ставки по ипотеке дойдут до 6-7%
Ставки по ипотеке начали снижаться в начале этого года — по завершении госпрограммы по жилищному кредитованию об их уменьшении объявили Сбербанк и банки группы ВТБ, за которыми последовали и другие финансовые организации. Глава Сбербанка Герман Греф в ходе встречи с Владимиром Путиным предсказал снижение ставок по ипотечному кредитованию до исторических минимумов, а премьер Дмитрий Медведев заявил, что «макроэкономические условия для снижения ставки до 6-7% готовы». В свою очередь, гендиректор Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник высказал мнение, что на границе 2017-2018 года ставка ипотеки составит менее 10%, а через два года достигнет 6-7%.
Главным фактором, который влияет на ипотеку, остается уровень ключевой ставки ЦБ. Сейчас рынок ждет дальнейшего ее понижения, считает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. «В ближайшие год-два мы можем увидеть ипотечные ставки на уровне 9% годовых», — указал он.
Другие банковские эксперты, опрошенные РИА Новости, придерживаются тех же оценок. К концу этого года стоит ожидать средневзвешенную ставку «на уровне 10% и ниже», говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев. Чуть больший процент закладывает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин: по его мнению, «до конца года средневзвешенный уровень ставки по ипотечным кредитам может снизиться до 11,0%, а к концу 2018 г. — до 10%».
«В долгосрочной перспективе ставки продолжат снижаться, однако макроэкономическая ситуация все еще нестабильна, поэтому все может быстро измениться», — считает управляющий партнер «Метриум Групп» Марина Литинецкая. Ключевая ставка ЦБ России сейчас ориентирована на достижение целевого уровня инфляции — 4%. С начала года темпы инфляции замедлялись, но в июне индекс цен резко подскочил до 4,4%, что в Центробанке охарактеризовали как «шок», напомнила Литинецкая. В июле цены продолжат расти: это весьма вероятно, учитывая традиционное повышение тарифов ЖКХ с 1 июля. В таком случае ЦБ, скорее всего, отложит дальнейшее снижение ключевой ставки. «Соответственно, и стоимость ипотеки до начала осени, вероятно, останется на текущем уровне», — заключила эксперт.
«Предпосылок глубокого снижения ипотечных ставок нет», — соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его словам, если инфляция продолжит снижаться, ставки могут «просесть» еще немного — не более процента, если нет — падение остановится. «Ипотека под 6-7% пока остается малореальной перспективой — ситуация в экономике остается нестабильной, Центробанк не отойдет от относительно жесткой денежно-кредитной политики, да и сами банки не готовы рисковать, резко снижая ставку, полагает эксперт. «Ставки ниже 10% возможны только в рамках специальных программ», — уточнил Репченко.
Что будет с ценами на жилье
Цены на жилье пока либо падают, либо остаются на месте. По словам Тартышева, эта тенденция актуальна для всех регионов, кроме Ленинградской области и Санкт-Петербурга. «Стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге выросла за последний год на 5%, а в Москве снизилась на 10%. В регионах цена также упала на 3%», — уточнил руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит». «Мы не ожидаем серьезного роста цен, так как на рынке появляется все больше нового жилья: за последние 2 года сформировался рынок покупателя», — отмечает заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» банка «Возрождение» Олег Коркин.
Цены на рынке жилья пока стагнируют, соглашаются в «Метриум Групп». «За первое полугодие в массовом сегменте первичного рынка столицы они увеличились только на 1%, а в бизнес-классе и вовсе снизились на 2%», — указала Литинецкая. По мнению главы агентства недвижимости, «ожидать дальнейшего уменьшения ставок ипотеки бессмысленно — они могут и подскочить, как это было в 2014 и 2015 годах». «А вот если стоимость кредита будет снижаться, то ничто не мешает клиентам рефинансироваться по более низкой ставке в другом банке», — указала она.
Последние пару лет застройщики и собственники вторичных квартир снижают цены, после этого спрос несколько увеличивается, отметил Репченко. По его словам, на этом фоне продавцы пытаются поднять цены, но покупатели не готовы платить больше, поэтому в скором времени квартиры опять дешевеют, причем цены падают до более низкого уровня.»Такая тенденция сохранится, и в целом жилье продолжит дешеветь темпами примерно 10% в год», — указал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Цены могут увеличиться, но незначительно, считают другие эксперты. «Динамика в 2017-2018 годах будет сопоставима с уровнем потребительской инфляции и составит около 4% в год», — полагает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин. По его мнению, рост цен будет сдерживать расширяющийся рынок новостроек. «В 2016 году в России введено в эксплуатацию жилья общей площадью 79,8 млн кв. метров. В 2018 году объем строительства может вырасти до 85—88 млн кв.м.», — указал Монастыршин.
Когда все-таки брать ипотеку
Большинство банков отмечает рост спроса на ипотечные кредиты с марта этого года, когда началось снижение ставок. «Если сравнивать 2017 год с успешным 2014 годом, то в январе и в феврале объем выдач у нас был меньше, чем в январе-феврале 2014 года, а с марта мы выдаем больше, и с каждым месяцем прирост увеличивается. В июне 2017-го мы выдали уже на 66,4% больше, чем в июне 2014-го (и на 35,9% больше, чем в июне 2016-го)», — говорит Тартышев. По его мнению, сейчас сложился удачный для покупателей баланс цен на квартиры и ставок по ипотеке, и, если есть потребность, брать жилье нужно сейчас.
В Промсвязьбанке объем выдачи ипотечных кредитов с марта вырос в два раза, по сравнению с прошлым годом. В то же время главный аналитик банка предостерегает заемщиков от поспешных решений. «В текущей конъюнктуре, когда ставки по ипотеке снижаются, а объем предложения нового жилья растет, с покупкой жилья в ипотеку будет разумным не торопиться. Исключение могут составить объекты, где присутствует потенциал роста цены более 10% в год, например из-за строительства метро и т.п.», — говорит Монастыршин.
Решая, стоит ли брать кредит сейчас, заемщику надо исходить из своей текущей ситуации, считает директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов. «Если у вас нет квартиры, и вы сейчас снимаете, несете расходы, — это одно. А если вам есть где жить и квартира — не горящий вопрос, можно переждать», — полагает он.
Заемщику при этом надо учитывать, сможет ли он справиться с ипотечными платежами. Размер ежемесячных платежей по кредиту не должен превышать 30% от ежемесячного дохода семьи, говорит финансовый консультант, совладелица компании «Личный капитал» Юлия Сахаровская. Многие люди берут еще и потребительский кредит для оплаты первоначального взноса — в этом случае все кредитные платежи нужно суммировать, уточнила она. Рефинансировать ипотечный кредит только потому, что ставки снизились, при этом может быть не всегда выгодно, виной тому аннуитетная система платежей: в середине погашения займа это еще имеет смысл, но в конце, когда основная часть процентов банку выплачена, уже нет.
«Если вам нужно жилье, чтобы жить, надо его покупать. Не надо дожидаться конъюнктуры, которая всегда очень изменчива», — соглашается главный эксперт консалтинговой компании Frank Research Group Дмитрий Тарасов. Решая, стоит ли брать кредит, заемщик должен не гадать, что будет с ценами на недвижимость и ипотечными ставками, а оценить свое финансовое положение: у него должна быть «подушка безопасности», запас на случай, если он потеряет работу или его трудовые доходы уменьшатся. «Чтобы он мог обслуживать ипотечные платежи, не опасаясь возможности потерять квартиру, которую только что с таким трудом купил», — подытожил Тарасов.