Первый взнос по ипотеке позволяет получить более выгодные условия кредитования от банка. Заемщик, вкладывающий собственные средства в приобретение недвижимости, считается надежным. Поэтому вопрос по предоставлению заемных средств, как правило, решается положительно.
Кредитная политика каждого банка устанавливает ряд требований по тому или иному продукту, не является исключением и ипотечное кредитование. По данной операции у банка больше риска, чем по остальным кредитам из-за долгосрочности отношений, поэтому и требований больше.
Для снижения вероятного кредитного риска по ипотеке банки часто выставляют требование о внесении первого взноса. Готовность клиента уплатить часть стоимости жилья за счет собственных денег подтверждает его серьезные намерения.
Банк – коммерческая структура, осуществляющая свою деятельность самостоятельно. Размер первого взноса может варьироваться в зависимости от кредитной политики конкретного банка. Обычно он составляет от 10% и выше. Но слишком большой взнос собственными средствами, например, 50% и больше, не выгоден банку. В этом случае заемные средства будут взяты на недолгий период, банку будут выплачены небольшие проценты.
Минимальный взнос собственных средств при ипотеке не регулируется государством. Банк может и вовсе установить нулевой первый взнос. Поэтому одним из ключевых моментов при выборе банка-кредитора является выбор подходящего условия относительно первого взноса. Например, если нет свободных денег, можно воспользоваться ипотечной программой без первого взноса, но такие продукты — редкость на рынке.
В этом случае, конечно, придется выполнить ряд дополнительных требований: согласиться на повышенную ставку по кредиту, представить документы о дополнительном постоянном источнике доходов и пр. Но даже при повышенных требованиях к заемщику, не использующему собственные деньги при покупке жилья, есть вероятность неодобрения банком заявки на кредит.
Лучше, если заемщик все-таки имеет некоторую сумму. Это позволит:
— получить практически 100%-ную гарантию одобрения заявки;
— выиграть на процентах (сумма кредита будет меньше на размер взноса, а проценты напрямую зависят от долга);
— уменьшить срок кредита;
— получить сниженную процентную ставку по договору;
— уменьшить сумму страхового взноса, так как уменьшится сумма полиса.
Решение использовать собственные средства при ипотеке должно подтверждаться документально. Банку нужно проверить актуальность указанной в заявке на кредит информации о первом взносе. Обычно для рассмотрения вопроса об оформлении ипотеки рассматривают такие документы, как:
— выписка со счета в банке;
— отчет по карте;
— справка об открытии срочного счета с указанием суммы;
— документы о праве на получение государственных средств (например, сертификат на маткапитал).
Средства в счет первоначального взноса передаются продавцу жилья. Для процедуры используется один из следующих способов:
— депонирование ячейки;
— открытие специального или депозитного счета в банке.
Порядок передачи денег оговаривается сторонами. Если решено передать деньги наличными, продавец оформляет расписку.
Часто заключается договор задатка, по которому покупатель квартиры оплачивает часть стоимости квартиры. При оформлении задатка до одобрения кредитной заявки можно столкнуться с проблемой его возврата, если банк не одобрит кредит. Поэтому наилучший вариант — передать сумму первого взноса одновременно с заемными деньгами. А для подтверждения покупки продавцу можно перечислить небольшую сумму аванса.
Предоставляемая банком сумма ипотечного кредита напрямую зависит от стоимости покупаемого жилья и первоначального взноса, выплачиваемого покупателем из собственных средств. Максимальная и минимальная суммы займа в различных банках могут разниться, поскольку они определяются ипотечной программой финансового учреждения.
В некоторых банках максимальный объём выплат может достигать ста процентов, а минимальная может равняться тридцати, а порой даже десяти процентам. Однако, чаще всего, объём ипотечного кредита составляет от семидесяти до восьмидесяти процентов от стоимости жилья.
При этом на фактический объем ипотечного кредита влияют следующие факторы: первоначальный взнос, доход заемщика, оценочная стоимость жилья, наличие других кредитов.
Первоначальный взнос представляет собой часть стоимости квартиры (жилья), которую покупатель вносит самостоятельно. Оставшуюся сумму (ипотечный заем) выплачивает банк.
Размер первоначального взноса позволяет банку предварительно оценить финансовые возможности заемщика и влияет на процентную ставку по кредиту.
Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процент, и тем меньше, в конечном итоге, придется переплачивать. Да и сама вероятность получения ипотеки в этом случае гораздо выше.
Опять-таки, чем больше первый взнос, тем меньшие выплаты по кредиту потребуются, а значит — появляется возможность уменьшения ежемесячных выплат, если банк предлагает такие условия. Подобный вариант возможен для граждан, располагающих солидными сбережениями, но не имеющих стабильного большого дохода.
Источником платежей могут являться денежные накопления, материнский капитал или средства, полученные от продажи собственной недвижимости.
Читайте также: 10 лучших предложений по ипотеке без первоначального взноса
Объём доходов влияет на размер ипотеки, вероятность ее получения, а также на процентную ставку по выплатам. Людям свободных профессий, без стабильного дохода практически не представляется возможным получить ипотечный кредит.
Гражданам с небольшим доходом откажут в большом объеме кредитования. Людям со стабильным большим доходом могут предоставить максимальный ипотечный кредит.
В разных банках установлен различный процент от дохода заемщика, направленный на погашение долга. Он продиктован не только политикой банка, но и размером дохода. Если доход невелик, то на погашение кредита направят около тридцати пяти процентов.
В случае высоких доходов заемщика, показатель может достигать более шестидесяти процентов. Следует знать, что заработная плата является не единственным источником дохода, который берет в расчет банк при определении ежемесячного платежа.
Объем предоставляемой ипотеки рассчитывается, исходя из оценочной стоимости жилья, нередко отличающейся от его рыночной стоимости. Вторая может значительно превышать первую.
Именно поэтому в итоге может оказаться, что объем предлагаемого кредита гораздо меньше, чем планировал получить заемщик. Таким образом, банк страхует себя, ведь в случае несостоятельности клиента он вынужден будет продать это жилье и возместить кредит.
Оценка стоимости жилья проводится специалистом, услуги которого могут обойтись в две с половиной, а то и четыре тысячи рублей, хотя в некоторых случаях оценка может стоить еще дороже.
При расчете возможного объема ипотечного кредитования учитываются все рассмотренные факторы, в том числе — и наличие незакрытых кредитов. Они увеличивают расходы заемщика — и, соответственно, уменьшают его доходы.
Это означает, что платежеспособность клиента будет рассчитываться, исходя из его доходов, минус расходы на имеющийся долг. Если остаточное количество доходов удовлетворяет требованиям банка, то соискатель имеет шанс получить ипотеку.
Можно сделать вывод, что наличие других кредитных задолженностей снижает возможный объем ипотечного кредита.
Условия по кредиту напрямую зависят от рисков, которые принимает на себя банк при выдаче заема. Чем больше рисков, тем выше процентная ставка и больше переплата. Кредитные организации оценивают свои риски исходя из информации о клиенте — занятость и стаж работы на последнем рабочем месте, наличие подтвержденного официального дохода, размер первоначального взноса, положительная кредитная история, наличие какого-либо имущества или поручителей для обеспечения заема. Наличие первого взноса говорит банку о финансовой состоятельности заемщика и снижает риски невозврата кредитных средств.
Недостатки автокредита без первоначального взноса
При внимательном рассмотрении мы обнаружили немало недостатков у такого кредитного продукта:
– Высокая вероятность отказа. Как показал опыт Автомамы, 60 — 65% заявок на автокредит без первоначального взноса на подержанный автомобиль получают отказ. Такой вид кредитования используют мошенники и кредитные организации несут значительные финансовые потери, поэтому опасаются выдавать такие автокредиты.
– Большой ежемесячный платеж. Без первоначального взноса возрастает сумма автокредита, и, соответственно увеличивается ежемесячной платеж. При наличии иждивенцев вам могут отказать, если ежемесячный платеж составит превысит ваш доход с учетом их содержания (из расчета на одного иждивенца 10 —15 тыс. руб.). Особенно дорого обойдется автокредит без первоначального взноса на новый автомобиль из-за большой суммы заема.
– Высокая процентная ставка. Т.к. риски возрастают, банк увеличивает процентную ставку. Размер общей переплаты, следовательно, также увеличивается.
– Короткий срок кредитования. Чтобы снизить свои риски по кредиту без первого взноса обычно банки ограничивают срок кредитования до 12 — 24 месяцев.
– Обязательное подтверждение дохода. При получении такого кредита банки требуют предоставить полный комплект документов, в т.ч. обязательно подтверждение официального дохода по форме 2 НДФЛ или по форме банка.
– Долгий срок рассмотрения заявки. Кредитная организация проверяет заемщика на платежеспособность, поэтому срок рассмотрения заявки в среднем составляет 1 — 2 дня. Если вы не внесли аванс за авто, то он может быть продан до получения одобрения.
– Негативное влияние на кредитную историю. Получение кредитов без первоначального взноса негативно влияет на кредитную историю покупателя — вам могут отказать при получении еще одного кредита или ипотеки.
– Высокие расходы на страхование. Кредитная организация обязательно потребует оформления полного КАСКО. Дополнительно возможно оформление страховки жизни и/или имущества, страховки от потери работы, что существенно увеличит расходы по заему.
Достоинства автокредита без первоначального взноса
Преимуществ у кредита без первого взноса значительно меньше, чем недостатков, но для кого-то они могут сыграть решающую роль. Например, если вы покупаете авто, чтобы использовать его в бизнесе и зарабатывать на нем. Мы выделили следующие достоинства такого автокредита:
– Вы можете купить более дорогой автомобиль с пробегом – в лучшем техническом состоянии, более свежего года выпуска, с меньшим пробегом или лучшей комплектацией.
– Вы полностью располагаете вашим денежными средствами, а не копите деньги.
– Вы сразу пользуетесь авто в семье, на работе или в бизнесе.
– Вы не теряете на инфляции или скачкам курсов валют и цен.
– Вы не рискуете при перевозке крупных сумм стать жертвой грабителей или мошенников.