В этом случае договор может значительно увеличиться, и более рационально будет оформлять обязанность покупателя по оплате в виде графика платежей, который, в свою очередь, объявляется неотъемлемой частью договора. Если продавец один, но на стороне покупателя выступают несколько человек, то необходимо указать, кто является плательщиком, и так же установить график платежей.
Для покупателя огромным плюсом становится тот факт, что в отличие от взятия кредита в банке, он не обязан доказывать свою платежеспособность и искать поручителей. Также ему не придется платить непомерных процентов за рассрочку. Он сможет проживать в купленной по договору рассрочки квартире, и единственным условием будет невозможность перепродать ее третьему лицу до окончания выплат, и обязательная выплата в указанный договором срок.
С другой стороны, если застройщик выполняет свои обязательства по возведению многоквартирного дома в срок, однако покупатели не выполняют своих требований по уплате денежных сумм и срокам такой уплаты, то уже застройщик вправе использовать против них санкции, которые будут указаны в договоре.
Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.
Договор о купле-продаже жилья с рассрочкой платежа состоит из шапки и следующей за ней 19 пунктов. Нужно заметить, что шапка документа должна содержать в обязательном порядке сведения о месте и времени заключения соглашения, фамилии, имени и отчестве, а также данных паспортов каждой стороны совершаемой сделки, которые в данном случае именуются «покупатель/продавец».
Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.
Любой продавец собственности чаще всего сталкивается с ситуацией, когда у клиента нет достаточной суммы, чтобы рассчитаться сразу, а надеяться на то, что появится наиболее выгодный покупатель, нет желания, да и времени тоже нет. И какой же вариант мог бы устроить обоих? В подобном случае, альтернативой могла бы стать сделка с рассрочкой платежей.
- Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «» года серия №, выданным , регистрационный номер от «» года.
- Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет рублей, что подтверждается справкой №, выданной «» года бюро технической инвентаризации г. .
- Указанная квартира продаётся за рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
- Покупатель обязуется произвести оплату цены квартиры, указанной в п.4 договора, путём передачи денег Продавцу, в следующие сроки: .
Застройщиком может предлагаться также предварительный договор купли-продажи (ПДКП), однако такой формат документа не является равноценным ДДУ, это, скорее, договор о намерениях, который, в сущности, стороны ничем не обязывает. Если же застройщик пытается принять от потенциального покупателя оплату в рамках этого договора, то следует знать, что риски оказаться обманутым крайне велики. Производитель работ (по ПДКП) не обязан сдавать объект в установленный срок, и вообще, список обязательств застройщика, к выполнению которых его можно было бы принудить, обратившись в суд, сведен к минимуму.
Договор подписывается между сторонами и регистрируется в Росреестре. Соответственно, право собственности на жилье возникает у покупателя после того, как дом будет введен в эксплуатацию, подписан акт приема-передачи, уплачена госпошлина и поданы все документы в Росреестр.
Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Приобретение квартиры – важнейший шаг для любой российской семьи. Но часто, особенно у молодых семей, не хватает собственных денежных средств, для того, чтобы оплатить за квартиру полную ее стоимость единовременно.
Как поступить в этом случае? Как известно, в последние годы, россияне в основном берут ипотечные кредиты для приобретения жилья. Но для определенной категории покупателей, более приемлемым вариант, когда жилая недвижимость на первичном рынке приобретается у застройщиков по договорам, что предусматривают рассрочку оплаты. Законодатель не препятствует заключению таких же сделок и на вторичном рынке.
В принципе, у каждой солидной организации-застройщика, имеются собственные разработанные типовые договоры на продажу квартир в строящемся доме, предусматривающие оплату по сделке с рассрочкой платежа. Обычно этот документ предусматривает возможность рассрочки по оплате сроком на шесть месяцев.
Застройщик не будет интересоваться, откуда вы достанете деньги на оплату очередного платежа по договору, есть ли у вас высокооплачиваемая работа, будете ли вы брать потребительский кредит в банковской структуре на выплату очередного платежа. Застройщика вполне устроит подписанный с вами договор и ваш паспорт.
Вступая в отношения с застройщиком, будущий обладатель квартиры, заключает договор долевого участия в строительстве, что предусмотрено Законом № 214-ФЗ.
Такой договор заключается на стадии строительства дома и может содержать в себе пункт о рассрочке платежа до момента сдачи дома в эксплуатацию или на иных условиях.
Но этот договор, хотя и выгоден покупателю, так как дает возможность уплачивать стоимость жилья в рассрочку, как таковой договором купли-продажи не является, хотя и регистрируется застройщиком в Росреестре. Иное дело, если застройщик продает уже готовое жилье в новостройке, которое принято в эксплуатацию. В этом случае, заключается полноценный договор отчуждения готового жилья.
Содержание договора по отчуждению квартиры с рассрочкой платежа практически ничем не отличается от обычного договора. Конечно, в нем содержатся в качестве одного их существенных условий порядок, сроки, график платежей, который может быть включен как в сам договор, так и оформлен в качестве приложения к нему.
А в остальном текст договора должен отвечать основным требования, предусмотренным нормами гражданского законодательства. В качестве обязательных существенных условий, в нем должно быть заложена информация о предмете договора и его цене, в соответствии со 554-555 ст. ГК РФ.
Кроме того, договор должен содержать сведения:
- о месте и дате заключения договора;
- о сторонах сделки;
- об ответственности сторон в случае неисполнения обязательств;
- о реквизитах сторон.
Образец договора купли-продажи недвижимости.
Что собой представляет внешнеторговый договор купли-продажи, смотрите тут.
Необходимо отметить, что законодатель в 556 ст. ГК РФ, предусматривает, что факт передачи жилья, происходит по соответствующему передаточному акту, который подписывают стороны сделки. На практике, в последние годы такой акт фактически не подписывается, а для оформления факта передачи, такой пункт просто вносится в условия договора и скрепляется подписями сторон.
Ответственность сторон по договору
Для рассматриваемого вида договора, одним из главных условий, является ответственность покупателя за просрочку очередного платежа или уклонения от платежей по установленному графику. В этом случае, необходимо воспользоваться положениями 488 ст. ГК РФ, что предусматривает варианты такой ответственности.
Если покупатель не выполняет обязательства по оплате в установленный сделкой срок, на сумму просрочки взыскиваются проценты согласно 395 ст. ГК. Проценты должны начисляться за период с того дня, когда он должен был быть произведен, до дня, когда он был произведен фактически. В условиях договора стороны могут предусмотреть и уплату процентов, исходя из стоимости объекта недвижимости.
Пункт 2 489 ст. ГК РФ предусматривает возможность и право продавца требовать возврата ему проданную в рассрочку жилую недвижимость от покупателя в случае, если покупатель не производит очередной платеж и отказаться от исполнения им договора.
Вместе с тем, если общая сумма уплаченных покупателем платежей превышает половину стоимости объекта недвижимости, то такое право у продавца отпадает. При таких условиях, что зафиксировал законодатель, обе стороны оказываются в сложной ситуации. Продавец не может возвратить переданное ему имущество по сделке, которую покупатель не исполняет по тем или иным обстоятельствам, но и сам покупатель не может распорядится этим объектом, так как он находится под залогом.
Как выйти из такого обстоятельства? Представляется, что продавцу придется вести судебную тяжбу с таким покупателем и требовать возврата оставшейся суммы с наложением ареста на имущества покупателя. Представляется, что этот путь не самый быстрый и удобный, но по иному его не разрешить.
Главной особенностью договора с рассрочкой платежа является включение в его условия пункта, который определяет, что квартира продается в кредит с оплатой объекта недвижимости в рассрочку.
Этот пункт договора базируется на нормах, что содержатся в 488 ст. пункт 5 и 489 ст. ГК РФ. Из положений указанных норм следует, что квартира будет находиться у ее продавца в залоге и должно послужить обеспечением исполнения покупателем взятых им на себя обязательств по оплате стоимости жилого помещения.
Покупатель, хотя и будет являться собственником объекта недвижимости после регистрации перехода прав в Росреестре, однако, он будет полностью ограничен в праве любого отчуждения жилья.
И только после выполнения обязательств по выплате всех предусмотренных договором и графиком платежей, продавец своим заявлением в отделение Росреестр, информирует о прекращении залога на жилье. С этого момента, покупатель становиться полноправным собственником.
Приобрести жилье можно несколькими способами:
- с одновременной передачей денег в полном размере;
- с использованием ипотечного кредитования;
- в рассрочку.
Первый способ наиболее прост и понятен. Его основным минусом является то, что нужно одномоментно располагать очень большой суммой денег.
На сегодняшний день это достаточно трудно сделать. Чаще всего жилье приобретается с использованием ипотеки или рассрочки.
Особенности покупки жилья в ипотеку
Между покупкой жилья в ипотеку и с использованием рассрочки существует серьезная разница. Ипотеку используют люди со стабильными доходами, но без излишеств.
Такие доходы позволяют ежемесячно вносить платежи по кредиту, но купить квартиру за несколько месяцев точно не получится.
У этого инструмента есть существенные минусы:
- большая протяженность по времени, длительность может достигать 15-20 лет;
- существенная переплата по процентам.
Купить жилье в рассрочку может позволит себе человек, имеющий достаточно высокие доходы. Это дает возможность стать владельцем жилья, не имея на руках всех необходимых денег.
Продавцы квартир готовы идти на уступки и поэтому продажа квартир в рассрочку получила достаточно широкое распространение.
У этой процедуры есть как плюсы, так и минусы.
Среди положительных пунктов можно выделить следующее:
- как отмечалось выше, еще не имея всей суммы денег на руках можно стать владельцем жилья;
- отсутствует переплата или ее размер очень мал;
- отсутствует необходимость оформлять страхование жизни, которое является обязательным при оформлении ипотеки;
- не нужно собирать огромного количества документов, справок, достаточно наличия паспорта.
Среди минусов можно выделить очень серьезный недостаток, из-за которого продавцы опасаются предлагать рассрочку. Речь идет о разнообразных формах мошенничества. Так покупатели могут идти на различные уловки, а продавец при этом рискует остаться без жилья и без денег.
Порядок приобретения квартиры в рассрочку
Любой процесс купли-продажи сырья начинается с получения паспорта на него в БТИ. В данном документе будет указана вся информация о жилплощади: размеры, состояние, рыночная стоимость.
Обязательно нужно выписать из квартиры всех прописанных в ней жильцов. Мало кто захочет приобрести жилье с прописанными в ней посторонними людьми, ведь за ними остается право пользования данной жилплощадью. Особые условия обязательно прописываются в договоре.
Неотъемлемая часть сделки — договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Он содержит в себе все пункты стандартного договора, все особые условия передачи права собственности, а кроме того описание процесса рассрочки. Указывается когда и какие суммы должен оплатить покупатель.
Агентства недвижимости рекомендуют продавцам квартир в рассрочку застраховаться, прописав в договоре, что право собственности перейдет к покупателю после внесения полной стоимости жилья.
Такая квартира будет зарегистрирована в реестре с обременением, покупатель получит на руки соответствующее свидетельство. Скорее всего он не сможет продать эту квартиру, пока не погасит долг полностью.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вариант которого можно скачать бесплатно.