Сегодня большинство застройщиков предлагает поэтапную оплату за квартиру. При этом рассчитаться нужно, как правило, к окончанию строительства. И хотя на рассрочку, по сути, могут рассчитывать только клиенты, имеющие достаточные суммы денег на руках, для многих это удобный способ выкупа жилья.
В основном рассрочка предлагается на строящееся жилье. Но когда квартиры не удается распродать к сдаче дома, то стройкомпании готовы рассмотреть более долгий срок рассрочки — до 5 лет и выше. В этом случае, как правило, цена за квадратный метр увеличивается. В свою очередь рассрочка привлекает тех, кто не может официально подтвердить свой доход. Ведь, в отличие от банков, застройщики не особо проверяют платежеспособность клиентов.
Как изменились предпочтения покупателей, как на рассрочку повлияли ипотечные госпрограммы, какой договор заключается с клиентом, какие ЖК продаются в рассрочку в крупных городах Казахстана, разберемся подробнее.
О том, как изменилась динамика спроса на рынке новостроек последние годы, порталу kn.kz рассказали в пиар-службе крупнейшего застройщика Казахстана, холдинге BI Group.
Анализ продаж компании показал, что в Астане картина спроса на жилье изменилась. За последние 5 лет наблюдается увеличение доли 3-, 4-комнатных квартир в продажах. Так, если в 2014-2015 годах из реализованного жилья 45% было 1-комнатных и порядка 20% 3-комнатных квартир. То с начала 2019 года доля 3-комнатных квартир в спросе увеличилась до 27%.
Год
1-комн.
2-комн.
3-комн.
4-комн.
В Алматы же доля 1-комнатных квартир значительно ниже — 30%, а с начала 2019 года — всего 16%. Двухкомнатные квартиры занимают 35% спроса, 3-комнатные — 42%. И в Алматы, и в Астане последние три года наблюдается тенденция по увеличению спроса на 2-, 3-, 4-комнатные квартиры.
Год
1-комн.
2-комн.
3-комн.
4-комн.
Рассматривая спрос по классам, в BI Group отмечают, что в 2018 году порядка 70% спроса занимал стандарт- и комфорт-класс. В то время как еще в 2017 году этот показатель был почти 80%. Как видно из нижней таблицы, за последние три года в спросе увеличивается доля бизнес-класса.
Год
Стандарт
Комфорт
Бизнес
Премиум
К слову, по итогам 2018 года по двум брендам — BI Group и Nova city в рассрочку было оформлено 39,5% квартир.
Срок выплат за квартиру, растянутый на несколько лет, встречается в Казахстане нечасто, но предложения имеются.
Так в Астане продаются квартиры в рассрочку на 12 лет в ЖК EXPO Residence, расположенном на территории выставки. Процентная ставка — от 3% годовых с ежемесячной выплатой основного долга и вознаграждения. Стоимость квартир — 399 900 тенге за кв.м, место на парковке — 735 000 тенге.
В рассрочку можно купить лишь одну квартиру на семью. На момент расчета за квартиру заявителю не должно исполниться 70 лет. Потенциальный покупатель должен выполнить следующие условия:
- подтвердить платёжеспособность;
- внести первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья;
- заключить с АО «Байтерек девелопмент» договор залога на приобретаемое имущество;
- внести гарантийный взнос в размере трёх месячных платежей;
- застраховать приобретённое жильё на время рассрочки.
Подавать заявления можно через портал Digital Baiterek. В графе «способ оплаты» следует указать «реализация в рассрочку» и самостоятельно установить размер первоначального взноса. Расчёт платёжеспособности будет проводиться через электронную платформу Жилстройсбербанка.
В Астане длительную рассрочку до 5 лет предлагают в ЖК «Лесная поляна», «Аксиома».
Это самый распространенный вид рассрочки в Казахстане. Срок выплаты полной стоимости жилья привязывается к заявленной дате сдачи объекта и может составлять от 3 до 12 месяцев. Клиент должен внести первый взнос, а остальную сумму выплачивать ежемесячно, ежеквартально или по индивидуальному графику, согласованному с отделом продаж.
Есть схема рассрочки, при которой остаток суммы можно оформить в ипотеку, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Введенный объект банк уже может взять в залог.
Но потенциальному инвестору следует помнить, что застройщики зачастую повышают стоимость квадратного метра жилья по мере продвижения строительных работ. За весь период стройки подорожание может составить 10-30%, поэтому лучше изначально зафиксировать цену в договоре.
Заманчивые предложения купить квартиру с помощью беспроцентной рассрочки могут обернуться обманом, когда речь идет о вступлении в жилищный кооператив. Бюджет кооперативов создается по следующей схеме: при наличии 10 членов с каждого из них взимается первоначальный взнос в размере 20%.
На собранную сумму покупается одна квартира и по очереди она передается в собственность первому члену кооператива. Другие участники ждут, когда накопятся средства от поступающих взносов новых участников либо вносимых ежемесячных взносов действующих членов кооператива. Собранные средства идут на приобретение следующей квартиры.
По данным акимата Астаны, на сегодняшний день так работают потребительские кооперативы: «Единый выбор», «Бест Вей», «Фри Хоум» и «Свой квадрат». В межведомственной комиссии при акимате расценивают данную схему как «пирамиду», которая может обернуться массовым обманом доверчивых граждан.
С прошлого года первичный рынок стал активно поддерживаться государством. Так, разработана ипотека «7-20-25», ориентированная исключительно на рынок нового жилья, сданного в эксплуатацию. Отразился ли рост доступности квартир в новостройках на рассрочке?
Жани Турысов, директор риелторской компании «Этажи-Астана»:
— Введение новых госпрограмм по поддержке ипотеки повлияло на рассрочку — на наш взгляд, она сейчас перестала развиваться, мы не видим каких-то изменений. В среднем остается тот же самый срок — 6-12 месяцев. Он обычно привязан к этапу строительства — рассрочка выдается, как правило, до ввода дома в эксплуатацию.
Что можно было бы сделать в нынешних условиях? Да, рассрочку развивать нужно, потому что застройщики не должны зависеть только от государства, они должны предлагать свои программы. Не каждый застройщик может позволить себе собственную ипотечную программу, поэтому он должен подумать о своей программе рассрочки. Мы предлагаем застройщикам увеличить срок рассрочки до 24 месяцев. Это было бы хорошим конкурентным шагом к предложению банков.
На стадии строительства покупатель не может получить квартиру в собственность, а имеет только право требования на квартиру. Заключить договор купли-продажи сразу застройщик просто не может, так как объекта ещё не существует. В связи с этим застройщики предлагают другие виды договоров: договор о долевом участии, предварительный договор, договор цессии, договор ЖСК и другие.
Все договоры, которые предусмотрены в таких случаях, имеют юридическую силу. Самое главное, чтобы стороны добросовестно выполняли все свои обязательства. В связи с этим, следует очень внимательно отнестись к договору, который вам предлагает на обозрение компания. Вносить изменения, как правило, вам никто не даст.
Важно помнить: пока не будет оплачен последний тенге за квартиру, отчуждение, отягощение или перепланировка запрещаются условиями договора. Тем более квартиру нельзя ни продать, ни использовать в качестве залога для получения кредита.
Оплата за покупку недвижимости не всей суммой сразу, а частями остается приемлемым способом совершения сделки на современном рынке жилья. Рассрочку предлагают порядка 90% строительных компаний Казахстана, как в Астане, так и в регионах.
В связи с кризисом многие застройщики стали испытывать трудности с реализацией объектов. Некоторые даже прекратили строительные работы из-за недостатка финансирования. По данным аналитической службы kn.kz, например, в Астане, по состоянию на конец 2016 года, работы велись в 79 жилых комплексах. Между тем еще в 2015 году к строительству заявлено было 122 объекта.
Сегодня строительные компании проявляют особую лояльность к своим клиентам, предлагают различные бонусы, акции, подарки, в том числе и рассрочку, нередко беспроцентную. В отделах продаж при вопросе о рассрочке часто можно услышать: «А какая у вас сумма на руках? Вы приезжайте к нам в офис, обсудим, и предложим для Вас наилучшие условия».
Учитывая то, что по большей части застройщики готовы растянуть платежи за квартиру на срок не менее года, то рассрочка по сути инструмент для тех, у кого уже есть деньги на квартиру, но нужной суммы немного не хватает. Например, объект стоит 12 млн, из которых 6 млн нужно заплатить сразу, а оставшуюся сумму, допустим растянуть на 12 месяцев по 500 000 тенге. Такие ежемесячные выплаты могут позволить себе лишь топ-менеджеры крупных компаний либо крупные бизнесмены. Следовательно, у покупателя в рассрочку уже есть сбережения.
Перечислим аспекты, по которым люди выбирают рассрочку:
- Нет требования подтверждать ежемесячный доход.
- Отсутствие комиссий и других дополнительных расходов.
- Минимальный пакет документов.
- Сжатые сроки оформления.
- Нет переплаты либо незначительная, по сравнению, с ипотекой.
- Можно без штрафов получить отсрочку по выплатам.
Прежде чем соглашаться на покупку квартиры в рассрочку следует обратить внимание на следующие факторы:
- Короткий срок рассрочки, в связи с чем большой размер взносов.
- Зачастую дом еще не сдан в эксплуатацию.
- Есть риск задержки строительства и сроков сдачи.
- Риск оказаться обманутым дольщиком.
Если речь идет о строящемся доме, то покупатель, покупая квартиру в рассрочку, может получить квартиру в собственность только после сдачи дома в эксплуатацию. На стадии строительства (при заключении договоров о долевом участии, ЖКС или других видов договоров) покупатель имеет только право требования на квартиру. Заключить договор купли-продажи сразу застройщик просто не может, так как объекта для купли-продажи ещё не существует.
В основном на сегодняшний день застройщики предлагают заключать предварительный договор купли-продажи. Такой вид договора включает в себя обязательства заключить в будущем основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным. Для того чтобы документ был юридически сильным, договор нужно оформлять согласно всем нормам действующего законодательства. Предварительный договор должен быть заключен в нотариальной форме.
В договоре важна каждая мелочь. В нем должны быть оговорены все существенные условия, определяющие предмет основного договора:
- точный адрес недвижимого имущества;
- площадь;
- собственник;
- цена недвижимости;
- срок заключения основного договора и др. моменты.
Когда определённый срок не назначен, то основной договор должен быть заключён в течение года со дня заключения предварительного. Если стороны по истечении срока предварительного договора не заключили основной договор, и ни одна из сторон по этому поводу не обращалась в письменном виде к другой стороне, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. При этом предварительный договор сохраняет свое фактическое значение и может служить средством доказательства в суде.
Заключение основного договора на новых условиях возможно только при согласии обеих сторон.
Встречаются предложения от застройщиков заключить договор жилищно-строительного кооператива. ЖСК вправе организовывать любые граждане с целью строительства жилого дома и использования его помещений для проживания членов кооператива. Статья 108 ГК РК гласит, что в кооператив могут вступать и юридические лица.При возведении ЖК заказчиком выступает жилищно-строительный кооператив, строительная компания является генподрядчиком. Отношения между ЖКС и компанией складываются на основании совместной деятельности. Члены кооператива могут контролировать процесс строительства, а после его завершения — управлять объектом кондоминиумом. В случае банкротства стройкомпании пайщики могут самостоятельно достроить здание.
Если еще пару лет назад некоторые строительные компании предлагали рассрочку длительностью до 10 лет, то на сегодняшний день такие предложения не встречаются. В основном предлагают срок — до 1,5 лет.
Крупные столичные застройщики предусматривают рассрочку до окончания строительства. Так, например, в корпорации «Базис-А» двухкомнатную квартиру площадью 55,9 кв.м в ЖК «Ак Дидар» можно приобрести в рассрочку до конца 2017 года за 15 261 000 тенге. Сразу нужно заплатить не менее 30% первоначального взноса, а оставшуюся сумму отдавать равными долями. Если сразу заплатить за квартиру 100%, то она обойдется в 13 864 000 тг.
В холдинге BI Group при рассрочке также действует надбавка из-за сроков передачи ключей:
- до 6 месяцев — надбавка при первоначальном взносе от 70% — 5 000 тенге, от 50% — 10 000 тенге, от 30% — 15 000 тенге;
- со сроком передачи ключей с 7 месяцев и более — надбавка при первоначальном взносе от 70% — 10 000 тенге, от 50% — 20 000 тенге, от 30% — 30 000 тенге.
- при первоначальном взносе 70% и выше — без надбавки на квартиры и офисы. Акция действует до 28 февраля 2017 года.
Квартиры в рассрочку можно приобрести в таких ЖК, как Арнау, Камал, 7Я, Времена года.
Например, в ЖК Камал, который относится к 4 категории (ранее экономкласс), 2-комнатная квартира предлагается от 15 950 000 тенге, то есть от 290 000 тг/кв.м.
Надбавку в 7000 тенге на каждый квадратный метр в рассрочку при первоначальном взносе 30% предлагает компания «Шар-Курылыс». За «квадрат» в рассрочку в ЖК Алтын шар предлагают за 267 000 тг. Рассрочка — до 12 месяцев. Окончание строительства планируется в апреле 2018 года. Рассрочку на квартиры в ЖК, который уже сдан в эксплуатацию, рассматривает компания «Айбын курылыс». В ЖК Көркем-2 можно приобрести квартиру в рассрочку на полгода. Первоначальный взнос при этом — не менее 50%. Длительный срок рассрочки — до 5 лет — предлагает компания «Альянсстройинвест» в ЖК Лесная поляна (пос. Косшы). Рассмотрим подробнее условия в таблице.
| Стоимость квартиры | 14 237 950 тг |
| Площадь, 2-3 этаж | 45,9 кв.м |
| Первоначальный взнос, 30% | 4 271 385 тг |
| Ежемесячный взнос в течение 5 лет | 224 775 тг |
Один из крупнейших застройщиков Алматы, компания Global, предлагает рассрочку от 1 года до 1,5 лет. Так, при покупке квартиры в ЖК «Алтын булак» в рассрочку компания предлагает надбавку в 20 тыс. тг на каждый квадратный метр, что составит 290 000 тг/кв.м. Без надбавки можно купить жилье в готовом ЖК AFD plaza, так как данная недвижимость является дорогостоящей. Двухкомнатная квартира площадью 82-84 кв.м предлагается за 55,5 млн тенге. Внеся 30% от стоимости квартиры, оставшуюся сумму можно заплатить в течение 17 месяцев.
Рассрочка рассматривается также в таких готовых ЖК компании Global, как «Каусар», «Жагалау», «Шахристан».
Корпорация «Базис-А» предлагает рассрочку в Алматы в ЖК «Симфония», «Алмалы». В последнем ЖК первоначальный взнос — от 30-50%, оставшаяся сумма равными долями выплачивается до конца декабря 2017 года.
Холдинг BI Group в Алматы на тех же условиях рассрочки, что и в Астане предлагает квартиры в ЖК Gagarin Park, «Асыл тау».
Здесь также большинство строительных компаний рассматривают рассрочку, и, как правило, к моменту завершения строительства.
ТОО «ККК Инжиниринг» в ЖК «Сапа» предлагает квартиру в чистовой отделке за 165 000 тенге за «квадрат». Заплатив первоначальный взнос в размере 50%, оставшуюся сумму нужно внести да мая 2017 года. Договор о ЖСК предлагают заключить в ЖК «Жануя-2». Цена в феврале составляет 165 000 тг/кв.м. Квартира площадью 65 кв.м будет стоить 10 млн 700 тыс. тг. Первоначальный взнос — также 50%, оставшуюся сумму нужно погасить до июля 2017 года.
В ЖК по Таттимбета предлагается рассрочка на 11 месяцев. Квадратный метр предлагается за 250 тыс. тг. Взнос можно делать один раз в 3 месяца.
По мнению Марины Грушиной, члена Объединенной ассоциации риелторов (ОАР) Казахстана, сейчас удачный момент для приобретения новой квартиры, особенно в рассрочку. Это объясняется кризисным снижением покупательского спроса, адекватно реагируя на которое застройщики снижают цены и охотно идут на уступки.
Подтверждает эту тенденцию и Нина Лукьяненко, вице-президент ОАР Казахстана, обращая внимание потенциальных покупателей, что жилье в рассрочку от застройщиков является хорошей альтернативой ипотечному кредитованию.
- Рассрочка рассчитана на людей со стабильно высокими доходами: регулярные платежи по ней выше, чем по ипотеке, но переплата минимальна.
- Рассрочка предоставляется не банком, а самим застройщиком.
- Ипотека предоставляется на 15–30 лет, а рассрочка выдается на срок до пяти лет, в редких случаях – до десяти.
- Первоначальный взнос по рассрочке обычно составляет 30–50% и больше, для ипотеки – 10–30%.
- Срок рассрочки преимущественно зависит от этапа строительства, стоимость жилья фиксирована в тенге, комиссии не предусмотрены.
- Экономически рассрочка значительно выгоднее: некоторые застройщики предоставляют услугу даже беспроцентно (обычно это рассрочка на срок до года), но максимальная суммарная переплата в любом случае составляет не больше 10%, а ипотека подразумевает многократные переплаты.
- В отличие от ипотеки, не требуется предоставлять поручительства и гигантский перечень документов с подтверждением платежеспособности.
- Застройщик и покупатель заключают договор, где указываются характеристики недвижимости, сроки ее выкупа, размеры выплат.
- Первым взносом покупатель выплачивает определенную часть стоимости жилья, а остаток вносит частями в течение срока, который определён договором.
- После совершения последнего взноса покупатель становится владельцем жилья.
- Рассрочка может предоставляться и на строящееся, и на уже достроенное жилье. Риски тут выше, чем при ипотечном кредитовании, поскольку покупатель не может оценить проектную документацию так же профессионально, как сотрудники банка.
Крупные застройщики, работающие на рынке Казахстана, сейчас начинают предоставлять эту услугу массово. Кризисное время вынуждает искать новые решения, а покупка жилья в рассрочку по многим критериям является самым удобным вариантом и для застройщика, и для покупателя.
В числе крупных застройщиков, продающих жилье в рассрочку: Global, BI Group, «АстанаСервисСтройМонтаж-01», «Алматыгорстрой», «Аксель Холдинг». В целом девять из десяти казахстанских застройщиков предоставляют эту услугу либо напрямую, либо через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Разумеется, да. К примеру, Global взимает 10% годовых за рассрочку, по сути, превращая услугу в кредитование от собственного имени. Но это все еще ниже банковского процента, и подтверждения доходов от покупателя не требуется. Срок рассрочки от этого застройщика – до десяти лет, погасить долг можно досрочно, без штрафов.
BI Group практикует плавающую надбавку, размер которой зависит от первоначального взноса, зато срок выплат может достигать десяти лет.
«АстанаСервисСтройМонтаж-01» «привязывает» цену к курсу доллара.
Размер первого взноса на жилье у разных компаний варьируется от 30 до 70%.
Более того, есть отличия в предложениях от одного и того же застройщика относительно разных объектов. Преимущественно они касаются сроков рассрочки.
Рассрочка, безусловно, выгоднее ипотечного кредитования, хотя и подразумевает более высокие риски. Если вы остановитесь на этом варианте, покупайте недвижимость от застройщиков, которые работают на рынке длительное время и соблюдают графики строительства своих объектов – в данном случае это лучшая гарантия безопасности сделки. И, конечно, внимательно изучайте договор, уделяя особое внимание разделу санкций за задержку взносов.
Мы уже рассказали вам о застройщиках, которые предлагают жилье в рассрочку. Теперь пришло время рассказать, в какие объекты вы можете вложить свои средства. Итак:
BI Village Deluxe — коттеджный городок от застройщика BI Group на юге Астаны. 499 коттеджей и таунхаусов — новое слово на рынке загородного строительства для тех, кто ценит комфорт и здоровье своей семьи.
ЖК Медина в Астане — жилой комплекс от застройщика «Астана Сервис Строй Монтаж» с необходимой инфраструктурой, стандартными и правильными планировками в экологически числом районе столицы.
ЖК Алатау — жилой комплекс в престижном районе Алматы (застройщик — «Алматыгорстрой»). Много света, большие площади, торговые помещения — отличный выбор для жизни и бизнеса.